会所的需求与经营特色.doc

会所的需求与经营特色 市场研究部会所目前已成为深圳置业者所熟知的事物了，随着近几年房地产业的迅猛发展，会所的综合质素也得到极大的提高，回想起来，十年前会所还闻所未闻，五年前还属新鲜事物，在去年楼市中还在大打会所牌，而今年的会所已到了挖不出什么新鲜卖点的地步了。会所做为住宅小区配套的一部分，已经象园林绿化一样变得不可或缺，把会所的服务做到实处，做出特色，已成为每个想步入品牌营销行列的发展商们的必修课。目前对会所的调查与研究已越来越受重视，业主对会所中各项设施的需求程度以及目前会所的经营模式、经营特色如何？这些已成为会所调查的重点，本文就以上两点的调查结果进行分析探讨。一、会所的需求调查在会所的各项设施中，客户最希望有的项目有哪些？这是发展商和营销中介商都非常关心的问题，中原市场研究部针对不同的置业群体曾多次对会所的需求做了问卷调查，以下是调查结果。1. 在深圳的调查结果1. 在深圳的调查结果设施项目非常需要比较需要需要不太需要不需要无所谓酒吧7.6%16.0%29.5%13.1%16.9%16.9%中/西餐厅29.5%28.7%28.3%-5.9%7.6%商务中心17.9%18.7%22.6%8.1%19.1%13.6%网吧4.7%6.4%17.0%14.5%32.3%25.1%咖啡厅11.4%13.1%27.8%6.8%19.4%21.5%图书室14.8%16.0%26.6%3.8%19.4%19.4%健身室18.1%21.9%31.2%4.2%10.1%13.9%影视厅6.8%13.2%32.3%5.1%20.9%21.7%棋牌室8.5%14.0%24.3%8.5%21.3%23.4%桑拿浴室13.9%20.3%25.7%4.2%16.9%19.0%高尔夫练习场7.2%14.9%28.1%6.4%20.4%23.0%保龄球练习场7.6%11.8%34.2%4.6%19.4%22.4%壁球练习场6.8%14.5%31.9%4.7%17.4%24.7%网球场11.4%20.7%30.8%4.2%13.1%19.8%篮球场8.1%13.7%29.1%8.1%20.9%20.1%乒乓球室8.1%14.9%27.7%6.0%20.9%22.6%桌球室5.9%18.6%23.3%5.1%23.3%23.7%儿童娱乐室13.7%14.1%27.4%5.6%19.7%19.7%医疗保健中心29.1%25.6%21.4%2.6%10.7%10.7%小型超市34.9%21.0%25.2%1.7%8 .0%9.2%电子游戏室5.9%10.6%25.4%11.4%27.5%19.1%游泳池27.7%19.3%21.4%5.0%16.4%10.1%在会所的多项设施中，本地客户需求程度较高的是中西餐厅、商务中心、图书馆、健身室、桑拿浴室、网球场、儿童娱乐室、医疗保健中心、小型超市和游泳池，需求程度较低的是网吧、影视厅、高尔夫球练习场、篮球场、桌球室。对于需要游泳池的客户中，有65.9%的客户选择室外游泳池，有34.2%的客户选择室内游泳池。 2. 在香港的调查结果2. 在香港的调查结果设施项目非常需要比较需要需要不太需要不需要酒吧7.6%8.8%24.1%27.4%32.1%中/西餐厅18.2%18.6%40.9%10.9%11.3%商务中心18.4%12.3%34.4%16.0%18.9%网吧9.2%8.8%20.2%25.2%36.6%咖啡厅6.7%15.1%35.7%20.6%21.8%图书室32.4%28.9%30.5%2.0%6.3%健身室34.8%30.0%28.0%0.8%6.4%影视厅4.6%11.3%22.2%21.8%40.2%棋牌室7.9%10.4%22.0%24.9%34.9%桑拿浴室7.9%9.9%22.7%26.4%33.1%高尔夫练习场6.3%8.4%17.6%29.8%37.4%保龄球练习场8.3%15.0%23.8%23.8%29.2%壁球练习场4.8%8.7%18.7%30.9%37.0%网球场18.8%20.4%36.7%10.2%13.9%篮球场19.9%17.9%28.9%15.4%17.9%乒乓球室21.1%22.3%32.4%10.1%14.2%桌球室12.3%16.0%33.3%18.5%19.8%儿童娱乐室39.3%25.4%21.0%6.0%8.3%医疗保健中心60.2%19.9%10.8%2.8%6.4%小型超市58.2%21.5%13.1%2.4%4.8%电子游戏室2.1%3.8%8.5%21.7%63.8%游泳池48.8%23.6%19.5%3.2%4.9%住客的多项设施中，香港客户最希望有的几项是健身室、图书馆、儿童娱乐室、医疗保健中心和游泳池，客户认为没有必要设置的设施分别是网吧、影视厅、棋牌室、桑拿浴室、高尔夫球练习场、保龄球练习场、壁球练习场和电子游戏机室。对于会所中需要有游泳池的客户，其中超过七成要求的是室外游泳池，其余需要室内游泳池，有极少部分客户要求是室内恒温游泳池。 二、经营模式、经营特色的调查? 收费模式会所即可以说是物业管理中收费性项目的对外延伸，又可以说是社会商业化娱乐场所向住宅小区的一种注入。由于发展商对会所的经营思想不同而产生了各种各样的经营模式，较多的都采用不以营利为目的经营模式，其收费仅是象征性的。如百仕达花园会所荣誉业主会籍、业主会籍免入会费，每月会员费60元，对会员的收费举例如下：游泳池10元/人、网球场54元/小时、英式桌球54元/小时、乒乓球30元/小时、阅览室免费，以百仕达花园会所的规模档次，这样的收费显然较低。也有发展商认为要使会所的服务档次不断提高，在经营上应有一定程度的盈利。对于会所如何收费应根据发展商自身的经营成本考虑，一般来说会所的建安费用已列入了房地产开发成本当中，会所开始经营运作之后，其经营成本应不考虑场地租金，所以对业主的收费也应当相对较低。有些楼盘为了促销打出免费会所的宣传，要想真正作到会所不收费其实并不容易。发展商的想法是好的，但将来维持会所运作的费用如何出？由哪个部门出？如果在资金的来源上没有一个确定的渠道，确定的金额，确定财务运作方式，会所的管理必然会问题百出，反而会损坏业主的利益，也破坏了发展商的形象。会所在深圳的发展虽快，但目前毕竟还有许多的发展商在会所的经营上没有经验，所以在会所的宣传上最好不要轻易许诺。? 开放模式会所是由香港引进的舶来品，最初是香港一些社区将具有娱乐性质的场所集中在一起，统称其为会所。发展到现在它已有了一套自身的管理模式，具体表现在每个会所的管理章程当中。从管理章程中可以看出一个会所的开放程度如何，这也是每个业主和会员所最关心的，某些规模较小的楼盘为防止会所中部分设施闲置，一般都考虑对外开放，而更多的会所是采用会员制的方式限制业主以外的人员加入。如某会所章程中写明取得业主证即获得1个业主会籍，1个业主会籍可以带3人加入普通会员，其收费各有不同。百仕达花园会所的会籍分三种，即荣誉业主会籍、业主会籍和嘉宾会籍。那些规模大、档次高的楼盘，其会所一般都不轻易对外开放，而仅为有限的会员服务。这样也真正的保证了业主的消费权益，树立了自身的品牌形象，获得了市场的美誉。? 经营特色人无我有的经营理念，使得发展商不断的在楼盘销售上挖掘卖点，会所也不例外，免费会所、泛会所、健康会所、儿童会所等概念层出不穷。有利用自身优势和周边环境在会所经营上做文章的，如缤纷假日豪园利用自己开发的东华假日酒店，推出唯一的由四星级酒店提供的会所服务，这的确是一般发展商所难以匹敌的；还有润唐山庄的会所延伸到银湖旅游中心，业主可免费或优惠享受其中的一些服务项目。也有利用自身开发的几项物业，其会所实行连锁经营的方式来创造卖点，吸引买家。如旭飞系列物业、庐山置业的嘉汇新城、庐峰翠苑等，这种一张会员卡可在几处会所消费的方式，值