第三讲 物业管理的制度建设.pdf

1 1 SJTU 授课教师 胡 昊 博士授课教师 胡 昊 博士 上海交通大学船建学院工程管理研究所 2005 2006学年第二学期 本科选修课本科选修课 第三讲第三讲第三讲第三讲 物业管理的制度建设物业管理的制度建设物业管理的制度建设物业管理的制度建设 2 frankwang282 助教 王亮助教 王亮2 3 SJTU 导入案例导入案例 物业管理的主要法规政策物业管理的主要法规政策物业管理的主要法规政策物业管理的主要法规政策 1994年4月建设部33号令 城市新建住宅小区 管理办法 1994年4月建设部33号令 城市新建住宅小区 管理办法 住宅小区应当逐步推行社会化 专业化的管理模式 由物业管理公司统一实施专业化管理 正式确立了我国物业管理的新体制 为房屋管理体制 的改革指明了方向 并提供了法规依据 1996年2月 国家计委 建设部联合颁发了 城 市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 1996年2月 国家计委 建设部联合颁发了 城 市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 为规范物业管理服务的收费行为 维护国家利益和物 业管理单位及物业产权人 使用人的合法权益 促进 物业管理事业的健康发展又向前迈出了一大步 4 SJTU 1996年9月 建设部人事劳动教育司和房 地产业司联合发文 关于实行物业管 理企业经理 部门经理 管理员岗位培 训持证上岗制度的通知 1996年9月 建设部人事劳动教育司和房 地产业司联合发文 关于实行物业管 理企业经理 部门经理 管理员岗位培 训持证上岗制度的通知 1997年8月 建设部 国家工商行政管理 局制订了 物业管理委托合同示范文本 建设部1997年8月制订了 业主公约 示范文本 1999年10月制订了 前期 物业管理服务协议 1997年8月 建设部 国家工商行政管理 局制订了 物业管理委托合同示范文本 建设部1997年8月制订了 业主公约 示范文本 1999年10月制订了 前期 物业管理服务协议 这三个示范文本现已成为物业管理中规范物 业管理行为 保护当事人的合法权益 减少 物业管理纠纷不可缺少的规范性文件 3 5 SJTU 1998年3月 财政部 物业管理企业财 务管理规定 1998年3月 财政部 物业管理企业财 务管理规定 1998年11月 建设部 财政部 住宅 共用部位共用设施设备维修基金管理办 法 1998年11月 建设部 财政部 住宅 共用部位共用设施设备维修基金管理办 法 1999年10月 建设部 物业管理企业 资质管理试行办法 1999年10月 建设部 物业管理企业 资质管理试行办法 2003年9月1日 国务院令第379号 2003年9月1日 国务院令第379号 物 业管理条例 物 业管理条例 是我国第一部调整物业管理活动的全国性行 政法规 对物业管理纳人法制化 规范化发 展的轨道将起到重要的推动作用 6 SJTU 物业设施 管理培训 讲义 物业设施 管理培训 讲义 物业管理的制度建设物业管理的制度建设 业主自我管理规约 物业公司内部管理制度 物业管理行业规章制度 业主 临时 公约 业主大会议事规则 员工条例 各部门职责范围 员工岗位责任制 收费管理规定 装饰装修管理规定 安全防范管理规定 4 7 SJTU 物业设施 管理培训 讲义 物业设施 管理培训 讲义 第一节 业主自我管理公约第一节 业主自我管理公约 一 业主 临时 公约一 业主 临时 公约 1 有关物业使用 维护 管理的内容 有关物业使用 维护 管理的内容 2 业主的共同利益 业主的共同利益 3 业主应当履行的义务 业主应当履行的义务 4 违反公约应当承担的责任 违反公约应当承担的责任 8 SJTU 二 业主大会议事规则二 业主大会议事规则二 业主大会议事规则二 业主大会议事规则 1 业主大会的议事方式 业主大会的议事方式 2 业主大会的表决程序 业主大会的表决程序 3 业主投票权的确定方法 业主投票权的确定方法 4 业主委员会的组成和成员任期 业主委员会的组成和成员任期 5 9 SJTU 第二节 物业管理公司内部管理制度第二节 物业管理公司内部管理制度 1 物业管理公司员工条例 物业管理公司员工条例 1 劳动用工制度 2 员工行为规范 3 员工福利制度 4 企业奖惩制度 10 SJTU 2 物业管理公司各部门职责范围 物业管理公司各部门职责范围 办公室工程部开发部 管理部服务部财务部公关部 6 11 SJTU 物业管理企业员工岗位责任制物业管理企业员工岗位责任制 经理 总经理 副总经理 办公室人员 管理处人员 12 课堂案例 总经理必须做的事 总经理每天必须做的 1 总结自己一天的任务完成情况 2 考虑明天应该做的主要工作 3 了解至少一个片区销售拓展情况或进行相应的指导 4 考虑一个公司的不足之处 并想出准备改善的方法 与步骤 5 记住公司一名员工的名字和其特点 6 每天必须看的报表 产品进销存 银行存款等 7 考虑自己一天工作失误的地方 8 自己一天工作完成的质量与效率是否还能提高 9 应该批复的文件 10 看一张有用的报纸 7 13 总经理必须做的事 总经理每周必须做的 一 1 召开一次中层干部例会 2 与一个主要职能部门进行一次座谈 3 与一个你认为现在或将来是公司业务骨干的人交流 或沟通一次 4 向你的老板汇报一次工作 5 对各个片区的销售进展总结一次 6 召开一次与质量有关的办公会议 7 纠正公司内部一个细节上的不正确做法 8 检查上周纠正措施的落实情况 9 进行一次自我总结 非正式 10 热悉生产 经营管理流程的一个环节 14 总经理必须做的事 总经理每周必须做的 二 11 整理自己的文件或书柜 12 与一个非公司的朋友沟通 13 了解相应的财务指标的变化 14 与一个重要客户联络 15 每周必须看的报表 16 与一个经销商联系 17 看一本杂志 18 表扬一个你的骨干 8 15 总经理必须做的事 总经理每旬必须做的 1 请一个不同的员工吃饭或喝茶 2 与财务部沟通一次 3 对一个片区的销售进行重点帮助 4 拜会一个经销商 16 总经理必须做的事 总经理每月必须做的 一 1 对各个片区的销售考核一次 2 拜会一个重要客户 3 自我考核一次 4 月财务报表 5 月生产情况 6 月总体销售情况 7 下月销售计划 8 下月销售政策 9 下月销售价格 10 月质量改进情况 9 17 总经理必须做的事 总经理每月必须做的 二 11 读一本书 12 了解职工的生活情况 13 安排一次培训 14 检查投诉处理情况 15 根据成本核算 制定下月计划 16 考核经销商一次 17 对你的主要竞争对手考核一次 18 去一个在管理方面有特长 但与本公司没有关系 的企业 19 有针对性地就一个管理财务指标做深入分析并提 出建设性意见 20 与老板沟通一次 18 总经理每季度必须做的 1 季度项目的考核 2 组织一次体育比赛或活动 3 人事考核 4 应收账款的清理 5 库存的盘点 6 搜集全厂员工的建议 7 对劳动效率进行一次考核或比赛 8 表扬一批人员 10 19 总经理必须做的事 总经理每半年必须做的 1 半年工作总结 2 适当奖励一批人员 3 对政策的有效性和执行情况考评一次 20 总经理必须做的事 总经理每年必须做的 1 年终总结 2 兑现给销售人员的承诺 3 兑现给经销商的承诺 4 兑现给自己的承诺 5 下年度工作安排 6 公司 厂庆活动 7 年度报表 8 推出一种新产品 9 召开一次职工大会 10 回家一次 11 21 课堂练习 请每位同学根据自己的情况 列出自己每周 必须做的10件重要 例行的事情 22 SJTU 第三节 物业管理行业规章制度第三节 物业管理行业规章制度 一 物业服务收费管理规定一 物业服务收费管理规定 2003年11月13日 国家发改委 建设部颁 布 物业收费管理办法 2004年7月19日 国家发改委 建设部颁布 物业服务收费明码标价规定 包干制vs 薪酬制 12 23 SJTU 二 物业装饰装修管理规定二 物业装饰装修管理规定 禁止的行为 p 63 24 SJTU 三 居民住宅安全防范管理规定三 居民住宅安全防范管理规定 居民住宅安全防范设施建设管理 加强居民住宅区安全防范工作协调配合的规 定 13 25 SJTU 本章案例本章案例 业主与物业管理企业可以采取业主与物业管理企业可以采取包干制包干制或 者 或 者酬金制酬金制等形式约定物业服务费用 等形式约定物业服务费用 包干制 物业服务费用的构成包括物业 服务成本 法定税费和物业管理企业的 利润 包干制 物业服务费用的构成包括物业 服务成本 法定税费和物业管理企业的 利润 酬金制 包括物业服务支出和物业管理 企业的酬金 酬金制 包括物业服务支出和物业管理 企业的酬金 26 SJTU 包干制包干制 下物业管理公司往往可以采取降低各 项开支的方式 以暗自加大留给物业公司的费 用 下物业管理公司往往可以采取降低各 项开支的方式 以暗自加大留给物业公司的费 用 世界上大多数国家的物业管理公司都是采用由 上百年管理经验总结而来的 世界上大多数国家的物业管理公司都是采用由 上百年管理经验总结而来的 薪酬制薪酬制 来进行管 理的 这是一种很透明的物管财务制度 来进行管 理的 这是一种很透明的物管财务制度 国内国内 酬金制酬金制 一般将物业管理费的 一般将物业管理费的5 至 至10 留给物业公司 其余部分用在小区维护 保 养上 节余资金完全转入公共维修基金中 由 业主监督使用 留给物业公司 其余部分用在小区维护 保 养上 节余资金完全转入公共维修基金中 由 业主监督使用 14 27 SJTU 酬金制酬金制 比国内通行的比国内通行的 包干制包干制 透明度 要高 透明度 要高 由于由于 薪酬制薪酬制 使业主很清晰地了解到了 物业公司的收入 目前很多业主认为物 业公司的收入过高 感到不能接受 使业主很清晰地了解到了 物业公司的收入 目前很多业主认为物 业公司的收入过高 感到不能接受 不少物业管理企业虽然认同不少物业管理企业虽然认同 薪酬制薪酬制 但为了避免业主方的麻烦仍旧采用了 但为了避免业主方的麻烦仍旧采用了 包 干制 包 干制 的方法 的方法 28 SJTU 课后作业课后作业 2006年是决定大量中小物业管理企业能否继续 存在和发展的关键一年 市场将淘汰一大批实 力不够雄厚 经营不够正规的物业管理企业 而外资物管公司在国内市场将有更大作为 年是决定大量中小物业管理企业能否继续 存在和发展的关键一年 市场将淘汰一大批实 力不够雄厚 经营不够正规的物业管理企业 而外资物管公司在国内市场将有更大作为 自从自从04年年5月 物业管理企业资质管理办法 正式实施后 全国前三批已有 月 物业管理企业资质管理办法 正式实施后 全国前三批已有119家物管公司 获得国家一级资质 但其中却没有一家外资公 司 不过 日前公布的第四批一级资质名单中 仲量联行 世邦魏理仕榜上有名 家物管公司 获得国家一级资质 但其中却没有一家外资公 司 不过 日前公布的第四批一级资质名单中 仲量联行 世邦魏理仕榜上有名 15 29 SJTU 在国内两万多家物业管理公司 其中外 资或有外资背景的公司凭借经验丰富的 优势一直扮演着内地物业管理公司 在国内两万多家物业管理公司 其中外 资或有外资背景的公司凭借经验丰富的 优势一直扮演着内地物业管理公司 师者师者 兼竞争对手的双重身份 兼竞争对手的双重身份 一方面对物业管理公司进行物业管理咨询和 管理输出 另一方面直接托管高档物业项目 志在拿下 服务和项目两个市场的高端业务 30 SJTU 随着市场的逐步完善 将会有更多外资 物业管理企业大举进驻中国 如第一太 平洋戴维斯 英国威格斯 德国杜斯曼 日本第一建筑服务株式会社 荷兰管 家 世邦魏理仕 美国怡高等境外物管 机构等都已经或开始在国内接管项目 物业市场的内外资竞争更加激烈 随着市场的逐步完善 将会有更多外资 物业管理企业大举进驻中国 如第一太 平洋戴维斯 英国威格斯 德国杜斯曼 日本第一建筑服务株式会社 荷兰管 家 世邦魏理仕 美国怡高等境外物管 机构等都已经或开始在国内接管项目 物业市场的内外资竞争更加激烈 16 31 SJTU 在京沪等地区 一些新楼盘找在京沪等地区 一些新楼盘找 外来和尚外来和尚 来管 家的越来越多 来管 家的越来越多 然而 然而 海外管家海外管家 进入中国市场 特别是进入 北京这种过去计划经济色彩浓厚的住宅市场 也遭遇到了 进入中国市场 特别是进入 北京这种过去计划经济色彩浓厚的住宅市场 也遭遇到了 水土不服水土不服 的问题 的问题 一些楼盘爆出了一些楼盘爆出了 海外管家海外管家 被辞退的消息 如 北京橘郡刚刚以招商局物业公司换