某公司新建廉租房和经济适用房项目可行性研究报告

-目 录一 总论 .4 （一） 目名 及承 位项 称 办单 .4 （二）可 告 制依据研报 编 .6 （三） 究范 及 究工作研 围 研 概况 .7 （四）主要 技 指经济 术 标 .8 （五） 建结论与 议 .9 二 项目建设的必要性与市场定位 .11 （一） 目建 的必要性项 设 .11 （二）市 定位场 .13 三 项目选址及建设条件 .15 （一） 目 址项 选 .15 （二）建 件设条 .15 四 拟建规模及方案 .21 （一） 平面布置总 .21 -（二）小 建 模区拟 规 .22 （三）基 及础 结构 .23 （四）公用 助工程辅 .26 （五）住宅设计 .29 五 节能、环保、消防、劳动安全 .32 （一） 能 水措施节 节 .32 （二） 境保环 护 .33 （三） 消防 .36 （四） 安全 生卫 .38 六 项目管理 .40 （一） 目 施项 实 计划 .40 （二）机 置及 定构设 劳动 员 .41 （三）招投 合同管理标与 .42 七 投资估算及资金筹措 .45 （一） 制范 及依据编 围 .45 （二）投 估算资 .46 -（三） 金 措资 筹 .49 八 效益评价 .51 （一） 目 分析项 财务 .51 （二）社 效益 价会 评 .53 九结论与建议 .55 （一）结论 .55 （二）建议 .56 附件：1、XX市 适用住房 目申 立 表经济 项 报 项审查2、中 建筑第五工程局第七工程公司文件国3、XX公司 适用房及廉租房平面布置经济 图-一 总论（一）项目名称及承办单位1、 目名项 称XX公司新建廉租房和 适用房 目经济 项2、建 性设 质新建3、承 位办单位名 ：单 称 XX公司公司 ：概况 XX公司 部 湖南省总 驻 XX市建湘路，其前身是始建于1953年的建工部机械施工 公司第三土石方公司总 ，1988年更名 中 建筑第五工程局第七公司，是中建集 所为 国 团 属家一 施工企 ，主要 事工 民用建筑、大型机械土石国 级 业 从 业与方、水利水 、公路、爆破、隧道、机械强夯 工程施工 电-XX公司目前 金册资 为50272500 ， 工现 职 539 ，管理 部类 164 ， 工程、 及其 经济 专业职称 员175，其中 级职称6 ，中级职称111 家一、二 建国 级师资 12 ， 价 册 师资 1 家一、二、三国 级项目 理 经 资 15 ，工 技师7 XX公司 合同、 ， 施工合同 誉为 严 坚， ， 管理， 的 方顾 诚 约 学 续 进 质 针，建 的 工程 ： 家 水 、七机部 设 刘 峡 电 庆062 生导弹工程、湖currency1“ 工程、湖南 工程、产发 库 东 电 贵fifl机 工程、四 南 机 工程、 水 隧道阳龙 场 场 贵阳 厂贵阳791 防工程、 公路工程 于长 并 2003年过GB/T19001-2000 ” 管理 标 质 认证XX公司1979年 湘，来 驻XX市建湘路，于 市国 场经制的 ， 大中型 的 ，济 断 国 业 进 经营-境的七公司 主管部 定 企 ， 生级 门 为 续 业 开 产经营 动（二）可研报告编制依据湖南省 湘 投计 计 1999099 于 适用住房 目号 关 经济 项 和程 的 定 审 权 暂 规湘计投1998481号转发国家关于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问题的通知；湘价房字第193号关于降低经济适用房（安居工程）普通新商品住宅销售价格的通知；建设部建住房200044号关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知；湖南省人民政府湘政发200127号关于扩大住房消费促进住房建设的通知；-XX公司 于 制 目可 性 究 告的 关 编 项 研 报 书目 位 的于 目 的 、 据 项 单 项 关 资 数家其 范、 ” 国 关规 标（三）研究范围及研究工作概况1、 目 究范项 研 围目可 性 究范 ：项 研 围 XX公司廉租房和 适用房经济目建 的必要性、 目定位、建 件、建 模、建 、项 设 项 设条 设规 设内建 方 、 目管理、投 估算、效益 价 设 项 资 评2、 究工作研 概况XX公司的 ， 公司依据 家和方 廉租房和国 关 经适用房 目建 的 和 目 位 济 项 设 规 对项 单 实际 况进 查， 家 ， ， 据工程 目建证 并组织 关专 现场 查阅资 项 设件及 技 范要 ， 工程建 、建 模、技条 关 术规 对 设 设规 术标-”、工程投 、技 方面 分析和 ， 基资 术经济 进 统 论证 目可 性 究 告的 制工作 础 项 研 报 编（四）主要经济技术指标目用面项 积11600平方， 建筑面总 积42030平方，投总 资3500 ， 工 总 18 （个 2007年8 2009年2）， 新建 适用住宅 、廉租房经济 楼 6 主要 技 指栋 经济 术 标表见 1-1 表1-1 主要经济技术指标表序号 名称 单位 指标 备 1 积 11 积 栋1 经济 积 积 1 积 数 1 1 经济 数 -数 1 数 1 单位 总资 1 currency1 1 （五）结论与建议1、结论目合 家住房 ， 址合currency1市 要项 国 选 总 规划，建 、生 利的 性， 目 的设场 “ 项 备建 境 设环据 表， 目建 大程 查 项 设XX公司部分 工的 住 件，同 湖南中建 职 条 fi 产 fl公司 理 的 拓空 ， 目的建 是必要 为 业务开 项 设的 目建 主要 适用房、廉租房、及其公 项 设 经济 设施、道路、 化 ，目前 的 和施工技 都十分 国内对 设计 术-合 址 的 形 件， 目的建 是可 的 结 选 质 条 项 设 目 用面项 总 积为11600平方， 建筑面总 积为42030平方， 目 投项 总 资3500 ， 目 施 项 实 为1.5年 2、建议按照 适用房及廉租房建 的 ， 起、 经济 设 关” 小 标 区规划设计按 程 妥相 手 ，加大 力，确保 关 办 关 续 筹资目 利 施 项 实加强工程 目管理， 保 工程 、工程 ，做项 严 证 质 进目 控制 项做 建 拆建 的妥安置，保 拆除房屋的原住设 证目建 的基 生 件 同 方面的利益做 项 设 条 到和 拆建 -二 项目建设的必要性与市场定位（一） 项目建设的必要性1、是 民 坚 XX、全面建 小康社 的要设 会党的十六 四中全 出 建和 社 ，要 按照民主 会 构 会治、公平正 、 友 、 力、安定 、 自然和 诚 ” 与 相 的要 ，加快 和 社 建 社 保障是保 社 进 会 设 会 会定和 社 和 的 底 机制，如果广大 民 可 享实现 会 可靠的社 保障，就可 安 住房保障制是社 保会 业 会障制的 要 部分，建 适用住房是建立的住房构 设经济保障的 要 ，是 建社 主 和 社 的 要 措环节 构 会 会 ,是 府 民生， ， 民的 级 关 为 为 现,是关心和 民 切身利益的 ，是 府 民 事护 实际 动 为 办实 ，府 的 要 住房 作 的最基 的生 fl 为，是广大 民 最 心、最直接、最迫切要解 的 事 关 实 事之一 着 XX市住房制 的 ，逐步 住房商进 实现品化，广大市民 住 件、 住 境 大 于中低收条 环 家庭 起商品房，住房 就可能全依靠市 去 场-解 因，建立 适用住房 的住房保障， 经济 内 足中低收家庭的基 住房 ， 到千家 中低收关 家庭的切身利益， 是 民 府 的 要 所 建 职fl适用住房， 合 件的中低收家庭 起、住 设经济 条 、 用的住房， 于解 中低收家庭住房 ， 社经济 实 对 护定， 社 公平，建 和会 现 会 设 XX、 建全 文currency1市 国要意 适用住房和廉租住房建 是件 事， 事一定要经济 设，要 正把 家 出的利益，落 到每一位低收 民家办 国 实庭中去 2007年3 20日召 的开 XX市中心currency1 新建廉租区住房和 适用住房 经济 现场会 ,XX副市 力强 ， 部长刘 门要确保中心currency1 的低收 民和currency1建拆 中的住房 到妥区内 安置 只 确保currency1市低收 家庭安 ，才能安置 市 业府要 ， 适用住房和廉租住房建 中，要按照 整经济 设 规、逐步 施、 把 、 范管理 的原 划 实 严 关 规 进 XX市 府确定2007年XX市 适用住房建 经济 设 务为6平方 目 切 整住房 ， 范 适用住房项 实 结构 规 发 经济步 解 XX公司低收家庭住房 原 ，是保 社为 证 会和 定，建 民 设 XX的利民之 -2、是 工生 件、 企 可 的要职 条 实现 业 续发XX公司是湖南省的特企 ， 于 之中，公司业 长 大部分 工住房一直未 到解 之， 建巴陵中路、建职 湘路 ， XX公司 8 住宅 、生 基 施 栋 楼 础设 计27500m2被无 拆除， 致七公司目前仍 大 工住 导 员 棚 和 建 筑 ，其 住 境 其 劣， 影 市 市貌， 制内 环 严约 XX市currency1市建 的步伐 面 些 ， 公司 设 对 经 导， 建和 社 ， 公司 工幸福生 ， 构 会 员 认 三 代表 思 ， 党的 性，切 公司 工个 现 进 实为 员 办事，毅然 定建 廉租房和 适用房 ， 能 更 实 设 经济 的 XX公司 工的住房 件， 足 工 安 的基 员 条 员 业 ，同 能促 社 和 ，确保企 定 进 会 发 业（二）市场定位-适用房 解 一 社 住房方面的基 保障 ，经济 个 会 府 低收者的 ，一方面 家大力支 范 现 对 关” 国 并规适用住房建 的 ， 住宅建 示广 的经济 设 项 为 设发 空 ， 中低收家庭 租、 适用住房 生 为 过 经济 来 质增强 心 另一方面， 目 定向 建 目，项 属 开发 设项 适用住房和租 廉租住房的 象 合相 的、接经济 对 为 关资XX市房 局 公示 的产 审查并 过 XX公司 部 工 按 目 位内 职 项 单其 部 工住房 摸底 ， 目可 足对 内 职 况进 统计 项 XX公司部分 工住房 职-三 项目选址及建设条件（一）项目选址目建址位于项 XX市XX楼区XX公司 南生 东 区内建湘路加， 到东 XX市 幼保健院，南 幼保巷 用 域 原 混合砂 砌筑的区 内 为 240mm空斗 式的平房、 低 房和 住房，部分房屋安全 定 危房， 正待拆除 楼 属 现 （二）建设条件1、自然 件条目所 域 季 性 候，四季分 其项 属 特 ：春 多雨，夏季多旱，暑 ， 寒 短，无霜 为 长 严，光照足， 能裕 长 象 件 条年平均 16.9 -最 (1 )平均 4.6 最 (7 )平均 29.2 最 最低 -11.8 最 最 39.9 年无霜 256-278 年 雨 829-2336mm 年最大 积 20cm 年主 向 导 NNE(夏季为S) 水文特 最小 377m3/s(1975年10 5日) 最大 57900m3/s(1931年7 30日) 年平均 9400m3/s(1951年-1980年) 水位( 水位 )最 水位 35.94m(1998年8 20日) 最低水位 17.27m(1960年2 16日) 水 最 水 33.2 季平均水 6.9 -2、 件 条XX市的 特是 一（ ）、一湖（fi庭湖）、 长三 （ 广 路、 、 107 道）、三省（湘、 、 ）、四国 水（湘、 、 、 ）的多 ， 目资 项 XX市XX楼区新路 ， currency1陵 和 、 、 均只 之 ， 位 ， 十分 利 区 “势 显3、 目 工程 件项 条目项 XX市XX楼区XX公司生 ， 水、 水区内、 、 、 力 市 施 全 讯 网络 电 设 齐 水目 水 自项 来 XX市自 水 的currency1市管 ，其 水能力来 厂 网 达100吨/年，水 水目 项 污 6 ， 水 市 水管， 水管个 污 污 径1 雨水 用 沟 电目 自项 电 来 XX市 局，所 名 用电业 电网 称为 用 路 路 ， （ ） 名 电 电 为单 电 变 电 称为110KV前路 ，其 能力足，能 保 目建 所的用 要变电 电 证项 设 电-4、生 施 件设 条目项 为XX公司 生 域，出 、文化 、规划 区 教 医生、 生 施 疗卫 银 邮电 设5、工程 件质条目建 的 依据 果，自 “可项 设场 内 结分 土、 currency1土、 土、 “强 化和中 化为 填 质 残积 ，其 ， 建 中 土， 建筑 为简单 拟 场 属 软 类 场 ，无fi、土fi、 fl、 化 无 象，工程边 质构 现 质条件 据 建建筑特及 特 ， 部分基 拟 场 场出 ， 土 ， 位 均 ，可 基 形式 浅 质 匀 选择浅 础局部 可 用 立 基 独 桩 础6、水文 件质条目 “水主要表 水及水，水项 场 现为于 部土 中，水 于基中， 赋 赋 过 质-，未 承 水及“水”，“水主要表水发现 压， 均 水性，水力 小，一水 补fi 场 内 为 据 境水分析， 照 “水环 对场 环 并参 邻 区 质分析 果，“水 无 作用 结 对钢 砼 蚀7、 效质构 与 大 ， 目位于 fi庭 ，构 项 汉 区边缘起 接 一的 ，其基底 “ 家 区与 连 统 为 其 定性主要 湘 的影 ， 浅变质 断 生发 63.54 ， 仍 ， 据 空 及级 动 钻 资 ， 基 ， 相 邻区 质资 场 为单 质构 对简单依据建筑 范（设计规 GB500112001） 定， 场土 效 切 140m/s， 15, 中场 为 软土， 建筑 类 场 ,其基 为7，建 工程按照议 7 防 基 加进 设 设计 0.1g， 特 设计 值-0.35s -四 拟建规模及方案（一）总平面布置1、基 要 布局力 整性、 性、 代性、 前性， 规划 经济 为XX公司生 的 机 部分， 新建住宅 建筑区 组 与 边一致 的 原 ，着 于 境的立坚 为 规划设计 环意和 ， 一 方 、安全、 适、和 的 境 画 个 环 住宅建筑 力 到 方 、 适、安全、 住生 设计 达空 能布局合理， 施 全 设 齐 布置 足 要 总图 规划2、平面布置据XX市currency1市建 的要 、 境 及原小设总 规划 边环 区布局 ，因制 布置 住宅 现 况 灵化布局和道路工程布局 ， 意 住宅 原 道进 与 区路及 化 的 一致 -住宅 出 ：新建住宅 靠巴陵中路、建湘区 设计为 区路 及 南面均 置出 和消防道 东 设（二）小区拟建规模依据住宅 范 、currency1市用分 建筑用设计规 类与规划 标” 、currency1市 住 范 、民用 ， 域区规划设计规 设计 针对候特 和文化 ， 及同的 象和消 ， 传统 务对 费 出市 能 接 的 适 住 境， 的原 场 环 现 为 住宅的 型 ，合理的空 ，确的 能分 ， 结构 区一 、步、 的方， 一 的 住 境 个 动 闲 个 环心的立面 ， 住宅分 适用房住宅小设计 现 经济 区强 的商住 一 ， 出 住生 与 开发 区统 划 从设计 营 与相合的空 ， 的原 ， 强 其文 结构 贯彻 为 化 和品性，增强空 内 主要技 指 如“：术 标目面 ：项 积 11600平方建筑面 ：总 积 42030平方， 6 、栋 512 ，2 按栋 9， 设计 3 按栋 16 、 设计 1 按栋 12 设计其中： 适用房建筑面经济 积为33930平方，377 ，每-建筑面积为90平方 廉租房建筑面积为8100平方，135，每 建筑面积为60平方 ：积 3.67 ： 30.2%建筑 ：38.8%安置 模： 住规 数为512 ， 住 数1792 （按3.5 / ） 计（三）基础及结构1、工程 ：概况目 件 ，可 基 形式，局部 项 场 质条 选择浅 础 立 基 ， 基 据选择独 桩 础 桩 础参数 XX市 院所规划 测设计的基承 力 定， 型、 、 建筑 部载 值选 桩 桩长 桩径 设计 门计算确定 主 用 防 据结构 结构 设 GB18306-2001中 及国 动参数区划图 XX市 院 规划 测设计的 于 工程的 告，按照关 质 报 XX市 主管部门确定的 防要 按照设 7 防 进 设-2、 依据：设计工程 依据建筑、 水、 的 设计 fi 电 专业 关图及 纸 资范 程关规 规建筑 范（结构 载规 GB50009-2001） 混 土 范（结构设计规 GB50010-2002） 建筑基基 范（础设计规 GB50007-2001） 建筑 范（设计规 GB50011-2001） 砌 范（结构设计规 GB50003-2001） 建筑 基技 范（桩 术规 JGJ94-94） 建筑基 理技 范（ 术规 JGJ79-91） 置 混 土 多 房技 程设 钢 构 砖 术规（JGJ/T13-94） 载 值a、 ”载标 值 ” 均按 面及 载标 值 实计 楼 1.5KN/m2 b、 ”载标 值商 及商 场 场楼 3.5KN/m2住宅 2.0KN/m2生卫 2.5KN/m2-出 及 廊阳 2.5KN/m2屋面 2.0KN/m2 屋面 0.5KN/m2c、 基 载 压值 W0=0.40KN/m2d、基 压值 S0=0.55KN/m23、 型结构选工程 力 结构4、基础设计工程 定 用大 工 灌 ，一一 保暂 径 挖 桩 桩 为基 的”确合理性，要 建 方 方 施工证 础设计 设 设计 进 图设之前， 施工 的工程 告 计 图设计阶 质 报5、 防 结构建筑耐 一 ，建筑 件的 性能和耐 级为 级 构 烧 如“：况 混 土，保 为钢 护 为35mm，耐 大于3.0h 梁：所 梁均 混 土 梁，保 为钢 现浇 护 为25mm，耐 为2.0h - 保 楼 护 为15mm，耐 大于 1.5h 屋面 用 混 土屋面，保 现浇钢 护 为15mm，耐 大于 1.5h 非承 用混 土小型砌 或土空心 ， 块 砖 为240、190，耐 大于 2.0h 所 用材 均 ，均 足 民用建筑选 为 烧 设防 范 （计 规 GB50045-95）的要 （四）公用辅助工程、 水fi制依据编 外 水 范 fi 设计规 GBJ13-86（1997年版） 外 水 范 设计规 GBJ14-87（1997年版） 建筑 水 范 fi 设计规 GBJ15-88（2001年版） 建筑 防 范 设计 规 GBJ16-87（2001年版） 水 合 ” 污 综 标 GB8978-1996 建筑 器 置 范 灭 设计规 GBJ140-90 制范编 围目 外、 水及消防 项 内fi- 水（生 水及消防用水）fi fia.水 目的生 用水、消防用水及其 用水均市 水管项 ，其水 、水 均可 足 目的要 网 fi 质 项b.用水 生 水：住宅按fi 300 L d ，用水 计 500吨/ ，化 变 数 2.0，商 按业 50 L d ，用水 计 30吨/ ，化 变 数 2.0 冲洗道路、 用水按场 10L/m2.d 用水 计 10吨/ 化用水按 2L/m2.d 用水 计 10吨/ 未 用水 按 用水 的预见 总 15% 计生 用水 为630吨/ 消防 水： 外消防用水 fi 30L/S 消防用水 内40L/S， 灾延 按续 2小 计c.生 水fi 统据 建筑的 、布局， 能考 ， 目 多 建从节 虑 项 为 筑，生 水靠市 管 直接 水能 足 目 市 水fi 网 项 水保 统 证 为99.9%， 停水小 零 目只 巴数为 项 从陵中路接管径为150的 水管就能 足用水要 ， 水管fi fi 总长 约90， 外管 ，公 、生 、消防合一， 按防网 环状 并-范要 置消防栓 规 设 水外 水 雨 分 制，雨水