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规划目的和任务 1.1规划目的 土地是人类生存的基础，在当今人地矛盾突出的情况下，能否合理地保护和开发利用土地对社会经济的健康发展有着极为重要的作用。为贯彻落实“十分珍惜和合理利用每寸土地、切实保护耕地”的基本国策，缓解城镇建设用地紧张的局面，保证社会经济的发展、人民生活和工农业生产的用地需求，进一步策应城市总体规划和镇村布局规划，增强土地利用总体规划的指导作用，改善农村面貌，统筹城乡发展，促进产业结构调整和城镇化的发展，结合南通市经济技术开发区（以下简称开发区）土地利用现状，特制定本规划，以期为开发区土地利用提供科学依据和保障，顺应新农村建设对村庄布局调整的需要。 2007年，中央一号文件提出：“加强三农工作，积极发展现代农业，扎实推进社会主义新农村建设，是全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的必然要求，是加快社会主义现代化建设的重大任务”。社会主义新农村建设，是党中央在深刻分析当前国际国内形势、全面把握我国经济社会发展阶段性特征基础上，从党和国家事业发展的全局出发作出的重大决策。 城乡建设用地增减挂钩政策就是在土地利用总体规划确定的规划用途分区的基础上，按照土地集约利用的要求，采取科学的工程技术手段，通过对一定规划用途分区内的农村居民点、农村工矿废弃地的整理（复垦），并通过合理规划，相应增加一定数量城镇建设用地的一种做法。本规划的目的正是通过高层面上的综合设计，统筹实施居民点归并、基础设施配套、农田综合整治和产业布局优化调整，为挂钩年度实施规划的编制提供依据，为社会主义新农村建设提供动力和保障。 1.2规划任务 本规划在开发区自然和社会经济条件的基础上，充分考虑土地利用总体规划、城市总体规划、镇村布局规划、产业布局规划等对城乡建设、空间布局的总体思路和要求，深入分析项目区农村建设用地基础条件、发展潜力和制约因素，规划的主要任务有： （1）分析农村建设用地整理潜力，确定规划期间的农村建设用地整理目标和方针； （2）根据项目区划分原则，合理划定和安排挂钩项目区； （3）根据农村建设用地整理的规划目标测算预期投资成本，提出资金筹措计划； （4）对农村建设用地整理的可行性和效益进行综合评价； （5）积极探索规划实施的行政、经济和技术措施。 2.1规划依据 （1）中华人民共和国土地管理法； （2）中华人民共和国土地管理法实施条例； （3）国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）； （4）基本农田保护条例； （5）国土资源部关于土地开发整理工作有关问题的通知（国土资发1999358号）； （6）关于基本农田保护中有关问题的整改意见（国土资发2004223号）； （7）关于开展补充耕地数量质量实行按等级折算基础工作的通知（国土资发2005128号）； （8）国家投资土地开发整理项目暂行办法（国土资发2000316号）； （9）土地开发整理项目资金管理暂行办法（国土资发2000282号）； （10）国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见（国土资发2004234号）； （11）国土资源部关于加强和改进土地开发整理工作的通知（国土资发200529号）； （12）国土资源部关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见（国土资发2005207号）； （13）江苏省土地管理条例； （14）江苏省国土资源厅关于进一步加强土地利用规划工作的通知（苏国土资发2005101号）； （15）江苏省国土资源厅江苏省乡镇土地利用总体规划调整完善技术要点（苏国土资发200266号）； （16）关于认真做好土地开发整理规划工作的通知（苏国土资发2002138号）； （17）关于加强城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作管理有关事项的通知（苏国土资发2006231号）； （18）关于下达2007年度城乡建设用地增减挂钩试点周转指标控制规模的通知（苏国土资发2007194号）； （19）南通市城市总体规划（2005-2020）； （20）南通市经济技术开发区土地利用总体规划（1997-2010）； （21）南通市经济技术开发区镇村布局规划（2005-2020年）。 2.2规划期限 城乡建设用地增减挂钩项目按照“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”的要求，严格管理，规划以2006年为基期年，规划期限为2007-2009年。区域概况 3.1自然社会经济概况 1、自然概况 开发区地处江海平原，属亚热带湿润季风气候区。气候温和，四季分明。年平均气温14.9，平均地表温度17.6，年平均降水量1066.8毫米，年平均蒸发量1341.9毫米，年平均气压1016毫巴，年平均日照2144小时。与同纬度的季风气候区相比，这里光照充足，光、热、温、水协调，空气清新，气候宜人。 新开镇位于开发区西北部，是开发区政治、经济中心，地处长江东岸，从北到东到南分别与南通市崇川区、开发区小海镇、竹行镇、南通农场接壤。 小海镇位于开发区北部，东、北部与通州市交界，西、南分别与新开镇、竹行镇接壤，土地总面积27.04平方公里。 竹行镇位于开发区中部，北与小海镇交界，南与南通农场相邻，西与新开镇接壤，东与通州市毗邻，土地总面积25.45平方公里。 南通农场（包括良种场）是南通市对外开放的南大门，位于长江入海口北岸的江苏省南通市经济技术开发区境内，西南两面临江，北与开发区竹行镇交界，东与南通市海门市接壤，总面积49.77平方公里。农场地处长江冲积平原，土壤肥沃，地势平坦，条田方整，耕性好，适宜种植各类农作物，历年来是南通市重要的商品粮基地和农副产品供应基地。 2、社会经济概况 近年来，开发区依托其区位优势，积极融资，以建成上海一小时经济圈产业高地为目标，在巩固提高传统产业的基础上，积极发展新兴产业，全力促进新材料、新能源、新医药、电子信息、海洋船舶装备、现代服务业等产业的集群发展，加快构建基地型产业发展新格局。开发区下辖三个镇和一个场，全区总人口13.50万人，2006年实现地区生产总值108.5亿元，三次产业的比例为1.82:85.66:16.52，全社会固定资产总投资70.61亿元，财政总收入19.66亿元，农民人均纯收入7161元。 3.2相关规划说明 南通市经济技术开发区土地利用总体规划（1997-2010）以确保2010年9.7万亩的基本农田保护区为目标，进行全区城乡建设的规模控制。总体规划对城乡建设、空间布局的总体思路和要求是：以切实保护耕地为前提，以优化集镇、村庄和基本农田布局为目标，形成城市和农村相协调、居民点和农田相衬托的新格局。 根据南通市城市总体规划（2005-2020），南通市城乡建设以“面向上海，整合沿江综合优势，做大做优沿江沿海产业链”为发展战略，以总体平衡、局部变化和延续性为原则。城市规划中对镇村布局的总体思路和要求是：以市域经济发展为中心，加快人口与产业向中心城镇的集聚，通过城镇拓展与集聚加快城市化进程。积极引导从事第一产业的农民在农村集中居住，鼓励从事二、三产业的农民进城、镇居住；村庄布局以规模大、区位好的现有村庄进行整治、集聚为主，以新建村庄为辅；规划撤并的村庄不考虑新建或改建，纳入所并入村庄或镇区进行规划建设。 在南通市城市总体规划（20052020）的指导下，南通市经济技术开发区以社会主义新农村建设为契机，结合开发区区位优势和产业特点，编制完成南通市经济技术开发区镇村布局规划（2005-2020年）。镇村布局规划对村庄布局的总体思路和要求是：（1）在建设用地不增加的情况下，积极推进旧村的改造和整治，合理延续原有村庄的空间；（2）妥善处理新旧村的建设关系，积极推进旧村的改造和整治，合理延续原有村庄的空间同时，有序建设新村；（3）注重和城镇的有机衔接，形成合理的空间结构。村庄改造采取整治空心村、村庄整修、整体拆旧建新、建设农民社区等不同的模式，引导农民在规划区修建各具特色的住宅，形成不同风格的村落；（4）减少二次拆迁实现“人口城镇集中、工业向园区集中、土地向规模经营集中”，推进开发区城市化进程。农村建设用地整理(潜力分析) 4.1潜力分析 4.1.1潜力分析 1、现状结构 开发区农村建设用地包括农村居民点和农村工矿用地。根据2006年土地利用现状变更调查结果，开发区农村建设用地在小海镇和竹行镇分布较多，其中主要为农村居民点，各镇（场）农村建设用地分布情况如下表： 表4-1 开发区农村建设用地分布情况表 单位：公顷 镇（场）农村居民点农村工矿用地 面积百分比面积百分比 新开镇279.278318.0397.235026.13 小海镇481.138831.07131.060735.22 竹行镇359.827823.2392.546224.87 南通农场428.528427.6751.278113.78 合计1548.7733100372.1200100 2、整理前景和存在问题 根据开发区土地利用现状调查摸底结果，开发区存量建设用地绝大部分为农村居民点，农村工矿用地废弃现象较少，利用程度良好。农村居民点利用存在的主要问题有：农村居民点用地分散、平均基础设施建设成本高，开发区普遍存在此现象；人均占地严重超标，“空心村”现象普遍，造成土地资源的极大浪费，其中，以小海镇农村居民点布局为典型；重用轻养，分散经营，耕地质量下降，限制了耕地潜力的进一步提高，以竹行镇为典型；农村居民点多数以服务于耕作为主，利用率不高，布局散乱，土地利用效益未得到充分发挥，其中以南通农场最为典型。 综上所述，开发区农村居民点存在空闲用地和闲置土地多、废旧房屋多的现象，土地集约利用程度低，农村居民点整理前景较好，因此，本文仅对农村居民点整理潜力进行分析。农村建设用地整理(理论潜力) 4.1.2理论潜力 1、测算方法 农村居民点整理潜力的测算有多种方法，本文采用定额指标测算法，即按照一定的标准（国标），结合实际情况进行测算，测算公式如下： 式中，Q代表整理潜力，P代表现状农村人口， 代表现状人均农村居民点面积，A标为国家标准。 根据村镇规划标准规定，农村人均农村建设用地标准如下： ( . ) 2、测算结果 根据开发区2006年土地利用变更调查结果，开发区农村居民点面积1548.7733公顷，人均农村居民点面积172.28平方米，高于国家限高标准。根据开发区土地现状资料和人口分布情况，根据以上方法可测算出开发区各镇（场）农村居民点整理潜力，具体结果见表4-3： 表4-3 开发区各镇（场）农村居民点整理潜力测算结果表 . 由表中数据可以看出，就土地利用现状来说，开发区农村居民点整理总潜力为409.2640公顷，主要分布于南通农场和小海镇。农村建设用地整理(现实潜力) 根据开发区各镇（场）现行土地利用总体规划，开发区通过中心村改造，对村庄、宅基地、道路及闲置、废弃工矿用地等进行复垦整理，在1997-2010年期间，共可增加耕地面积417.8199公顷。现行土地利用总体规划对部分镇（场）农村建设用地整理潜力分析结果如下： 表4-4 开发区部分镇（场）农村建设用地整理潜力表（现行规划） . 开发区在南通市城市总体规划（2005-2020）和各镇总体规划的指导下，于2005年编制完成各镇（场）的镇村布局规划，该规划以“保护、利用、改造、发展”为原则，村庄布局按照“利于生产、方便生活、适度集中、近大远小”的要求，考虑农业现代化，结合地形地貌和农业产业结构特点，因地制宜合理确定村庄集聚规模；以从事第一产业为主的农户在村庄集中居住，以从事二、三产业为主的农户积极引导向镇区集中，推进城市化进程；按照公共设施、基础设施的经济配套规模以及村庄布局规划要求进行公共设施布局和市政设施配套。规划在开发区布置农民集居区11个，分别是：新开镇、中心街办2个，小海镇4个，竹行镇2个，南通农场2个。 按照南通市经济技术开发区镇村布局规划（2005-2020年）的潜力分析结果，开发区镇村布局可节约村庄用地面积情况如下： 表4-5 开发区镇村布局节约用地一览表 . 结合存量建设用地情况和土地利用变更调查结果，开发区对各镇（场）的农村建设用地进行实地调查，征求农户意愿，在充分预计资金投资难度的基础上，遵循先易后难的原则进行排查，将符合整理条件的农村建设用地纳入整理潜力范畴，调查结果如下： . 从表中数据可以看出，开发区农村居民点整理现实潜力主要分布于小海镇和南通农场（占总数的77.31%），总潜力为80.8188公顷。 4.2整理目标和方针 农村建设用地整理潜力是指对现有粗放利用的农村居民点用地和未利用的农村工矿废弃地，进行田、水、路、林、村综合整治，提高土地利用率，增加有效耕地面积及其他类型农用地面积。 本项目的开发和建设，将改变现有村庄零散布局，盘活利用农村存量建设用地，促进农村居民点的集聚布局，实现农村居住布局从自然形态向规划形态转变，改善农村居民点的居住条件和生态环境质量，同时也拓展了城镇发展空间。在前期调查过程中，农户同意拆迁的参与拆旧，不同意的不搞强制性拆迁，充分尊重农民意愿。 在规划期间，开发区拟在小海镇、竹行镇、南通农场进行农村建设用地整理，本着先易后难的原则，近期将项目区内大部分易于整理、分布零散的农村建设用地，特别是空闲土地、闲置土地集中整理；远期主要对项目区内较大规模的，规划布局不合理的，基础设施不尽完善，生活环境较差的农村居民点进行全面整理，将农业综合开发、农田水利建设、中低产田改造和村庄迁并有机结合起来，实现经济、社会、环境效益的综合统一。开发区规划期间整理目标安排情况如下： 表4-6 规划期间开发区农村建设用地整理目标表挂钩项目区的划定和安排 5.1项目区概况 根据前述潜力分析结果和整理目标安排情况，项目区内各镇（场）农村建设用地整理规模情况如下： 表5-1 开发区农村建设用地整理规模分布表 . 从表中数据可以看出，规划期内，开发区农村建设用地整理主要为农村居民点整理，总规模为80.8188公顷（其中，农村居民点面积79.9988公顷），并且主要分布在农村居民点布局比较散乱的小海镇和南通农场。项目区各镇（场）拆旧区比例结构如图5-1所示： . 图5-1 项目区各镇（场）拟整理农村建设用地比例结构图 5.2划分原则和方法 1、划分原则 根据苏国土资发2006231号文件精神，城乡建设用地增减挂钩项目的拆旧区地块在现状图上必须是建设用地，且未纳入占补平衡项目库和国投、省投项目，建新区地块必须位于现行土地利用总体规划的预留区内。结合江苏省城乡建设用地增减挂钩专项规划及年度实施编制技术要点（试行），项目区划分主要遵循以下原则： （1）项目区设置要适度规模，尽量以一个乡镇为单位设置，最多不得超过五个乡镇； （2）拆旧区地块在现状图上必须是建设用地，并且未纳入土地复垦项目库和土地整理项目，同一项目区内的拆旧区乡镇单元必须成片相邻； （3）除建新区外，同一乡镇单元的拆旧区不得归入不同项目区内。 2、划分方法 开发区项目区划分是在农村建设用地整理潜力分析的基础上，结合土地利用总体规划、城市总体规划、镇村布局规划及其它相关规划对城乡建设和产业布局的总体要求，根据城市化发展和新农村建设的目标，按照科学规划和集约利用土地的原则，统筹安排，合理划分。 5.3项目区安排 1、划分思路 （1）结合区域经济发展水平，在拆旧区和建新区之间考虑区域平衡； （2）根据城市化发展和新农村建设的需要，科学规划安排建新区； （3）按照项目区划分原则，结合农村建设用地整理目标统筹安排挂钩周转指标的使用和归还计划。 2、划分结果 在前述农村建设用地整理潜力分析的基础上，按照项目区划分原则，为便于管理和实施，规划期间，将开发区分成九个项目区。拆旧区分布于小海镇、竹行镇和南通农场；建新区分布于新开镇、小海镇、竹行镇和南通农场，优先用于农村居民点和乡村基础设施等建设。 规划期内，项目区划分结果如下： 表5-2 开发区城乡建设用地增减挂钩规划项目划分结果表 .资金筹措与效益评价 6.1资金筹措 6.1.1预期成本测算 1、农村居民点整理补偿费用 （1）房屋拆迁补偿安置费 房屋拆迁补偿安置费主要包括房屋拆迁补偿费和拆迁补助费。根据南通经济技术开发区房屋拆迁管理办法，确定开发区农村建设用地整理拆迁补偿标准如表6-1和6-2所示： 表6-1 开发区农村建设用地整理平房拆迁补偿标准表据此可测算出，规划期间，开发区农户房屋拆迁补偿安置费为6166.6万元。 （2）其它附属用地补偿费 结合南通经济技术开发区房屋拆迁管理办法，农村居民点整理补偿除农户房屋外，还应补偿其它附属用地，补偿标准按建设用地面积超出房屋建筑占地面积部分70元/平方米计算。根据规划期间农村建设用地整理潜力分析结果，可测算出各镇（场）附属用地补偿费用，具体如下： 因此，规划期间，开发区农村居民点整理补偿总费用为10661.2万元。 2、农村工矿拆迁补偿费用 规划期间，项目区内有工矿废弃地面积0.8200公顷，均按建筑面积计算，根据南通经济技术开发区房屋拆迁管理办法关于“南通开发区非住宅房屋拆迁补助标准”的规定，生产用房拆迁补偿标准为70元/平方米，由此测算出项目区规划期内工矿废弃地拆迁补偿费用为57.4万元。 3、农村建设用地复垦费用 根据土地开发整理相关技术标准，农村建设用地复垦费用主要包括前期工作费、工程施工费、设备购置费、竣工验收费、业主管理费、不可预见费等费用。根据土地开发复垦整理项目各项费用标准，结合开发区历年土地开发整理经验，本次农村建设用地整理资金估算，建设用地复垦费用取高于耕地开垦费的15万元/公顷，规划期内项目区农村建设用地整理土地总面积80.8188公顷，复垦费用投资估算为1212.3万元。 综上所述，规划期间，开发区用于农村建设用地整理的总投资为11930.9万元。 6.1.2资金筹措 农村建设用地整理资金可以先由政府财政出资或进行部分土地使用权的抵押贷款解决，然后通过整理后的土地增值、挂钩建设用地指标的出让金、相关税费等收益来平衡预算。使用挂钩周转指标的建设项目用地，按规定标准收取农业重点开发资金（3元/平方米）、耕地开垦费（11元/平方米）、新增建设用地土地有偿使用费（56元/平方米）等税费，除上交中央财政外纳入地方政府的土地收益范畴，并通过财政支出确保农村建设用地整理的有效推进。 政府从建新区获取的土地收益还包括土地出让金，开发区土地出让金的最低保护价为336元/平方米，根据以上收费标准，可测算出规划期间开发区从建新区使用获取的土地收益，具体测算结果如下： 表6-5 开发区规划期间从建新区获取的土地收益情况表 根据以上收费测算结果，规划期间，开发区预计可从建新区土地利用获取的土地收益为30914.6万元，这部分收益扣除安置补偿费用之后节省的成本足以满足规划期间农村建设用地整理所需投资，将这部分收益作为农村建设用地整理所需经费的来源主体，建议地方政府通过多渠道融资以保证项目的实施，为新农村建设提供保障。 为保证农村建设用地整理的有效实施，除通过财政预支推进建设用地复垦，并将从使用挂钩周转指标的建设项目中获取土地收益，收取相关规费外，各级政府还应遵循市场经济规律，建立多元化、多渠道的农村建设用地整理资金筹措机制，稳定并逐步扩大政府投入，采用市场运作、业主开发的模式，广泛吸纳社会资金投入农村建设用地整理。 6.2效益评价 6.2.1可行性评价 近年来，南通城市化和工业化发展迅速，对建设用地的需求也越来越大。在南通市城市化进程推进过程中，开发区农村土地利用现状特别是农民分散居住社区的存在对城镇化造成许多不利影响。 就当前的经济发展过程而言，土地资源特别是耕地资源的消耗是不可避免的，关键在一个“度”。“挂钩政策”就是依靠政府部门发起，运用经济手段促进农村建设用地的整理，在改善农村生态环境和农民生产、生活条件的同时，既适度地减少农村建设用地、整理复垦为耕地，又为地方争取到更多的建设用地指标，满足经济发展对城镇建设的用地需求，有效提高土地供给水平。 1、提高土地集约利用水平 通过挂钩规划的实施，有利于开发区土地的集约利用，体现在农户安置区面积与整理前农村建设用地面积的差额上，规划期间土地集约利用情况如下： 从表中数据可以看出，规划期间，开发区通过挂钩规划的实施提高土地集约利用水平，集约利用率均在30%以上，项目的实施满足了新农村建设的规划需要，顺应了城市化发展的趋势。 2、满足城镇建设用地需求 通过挂钩规划的实施，可能缓解城镇建设用地需求紧张的局面。根据规划项目区安排情况，规划期间，开发区挂钩周转指标除优先用于农村居民点和乡村基础设施等建设外，仍有留用区可用于城镇建设。规划2007、2008、2009年开发区可用于城镇建设的留用区面积分别为10.9356公顷、9.8730公顷、8.0578公顷，总面积为28.8664公顷。因此，通过挂钩规划的实施，将进一步推进开发区城市化进程。 3、改善人居环境、提高人民生活水平 通过挂钩规划的实施，一方面改善了农业生产环境，提高农业效益，另一方面，将拆旧区农户安排在区位好、设施齐全的城镇、中心村，既顺应了农民进城的意愿，又提高了农民的生活水平，顺应了新农村建设的总体思路。 6.2.2效益分析 1、经济效益 挂钩规划实施的经济效益主要体现三个方面： 首先是新增城镇建设用地的土地收益，主要体现为留用区用于城镇建设的土地收益，无论是商品房开发，还是工矿企业项目建设、城镇基础设施建设，都将大幅度提高土地生产效益。 其次是将拆迁农民安置到集镇、中心村等设施齐全、条件好的地区，将在农民原有生活水平的基础上有较大的提高，农民便于参与到二、三产业的劳动和技术改进上来，有利于农民收入水平的提高；另外，通过农村居民点的集中布局，有利于减少农村和农业基础设施建设成本。 再次是闲散农村建设用地复垦后，通过工程、技术措施将使周边农业生产环境和农田水利设施等耕作条件得到改善，从而提高农业生产效益。根据土地整理经验，复垦后，耕地单产将提高10%-20%。 2、社会效益 通过挂钩规划的实施，缩减了农村建设用地，为地方经济和城镇建设争取了发展空间，优化了城乡用地结构和布局，对统筹城乡发展和改善农村面貌起到积极作用，反过来对挂钩规划的实施起到社会推广作用。 通过农村建设用地整理可以改善农业生产条件和农民生活条件，提高土地经营规模化、集约化程度，促进土地资源的可持续利用，有利于增强农民广泛参与的积极性。 通过农村建设用地整理可以增加有效耕地面积，缓解人地矛盾，扩大农村剩余劳动力就业，改善农村人居环境，提高农业产量，增加农民收入，有利于农村社会的稳定和安全。 3、生态效益 通过农村建设用地整理和合理规划建设，农民集中居住，完善集镇、中心村的基础设施条件，提高公共设施服务率，有利于改善农村人居环境，有利于生活污水的综合治理，减少生态环境负荷。 通过建设用地复垦，改善路、渠结构，兴建防护林网，促进自然景观建设，改善水土结构和田间小气候，增强抵御自然灾害的能力。 通过农村建设用地整理，利用工程和技术措施对田、水、路、林、村的综合开发建设，改善农田水利设施和农作物生长环境，为建立生态农业奠定良好的环境基础。城乡建设用地增减挂钩规划-权属调整方案和措施保障 7.权属调整分析7.1权属调整原则1、坚持依法、公开、公正、公平、效率和自愿的原则，充分保障广大农民的利益；2、有利于稳定农村土地家庭联产承包责任制；3、统筹规划，优化配置，有利于生产、方便于生活；4、尽量保持村界的完整性；5、促进土地规模化、集约化经营。农村建设用地整理过程中的权属管理工作应实行公告制度，广泛征求各有关权利人的意见；土地所有权和使用权的调整不得造成相关权利人的利益损失；土地所有权和使用权的调整应在各有关权利人协商一致的基础上进行。土地整理中因田块规整和道路、沟渠重新规划需要调整不同土地所有者边界的，应在各相关权利人协商的基础上重新勘定地界。7.2权属调整方案农村建设用地整理权属调整的目标是保证土地产权所有人权益，在充分尊重原土地所有权人合法权利的基础上，统一协调新增耕地、新增建设用地挂钩周转指标、新建居民点占用土地的确权工作。农村居民点整理过程中的权属调整包含两个基本方面，一是土地承包经营权的权属的调整；二是宅基地权属的调整。在农用地转用指标上，可以使用挂钩试点周转指标的一部分用于安置被拆迁农户，使各个环节都符合现行的政策、法规，权属清晰。合理补偿对于居民点用地整理过程中所带来的农民土地的减少、丧失以及承包责任田位置变动所带来的农民利益损失。1、新增耕地的土地权属调整在本次规划中，小海镇、竹行镇新增耕地土地均为组集体所有，拆旧区宅基地由所在的集体经济组织收回，复垦后形成的耕地重新发包给农户种植。南通农场均为国有土地，不存在所有权的调整，形成的耕地只需由农场统一经营管理。2、土地整理前进行统一的确权登记实施土地整理前，做好土地权属状况和土地利用现状的调查工作，在土地权属和土地利用现状调查基础上，编制土地权属调整方案，签订土地权属调整协议，具体明确每个土地权利人在整理完成后土地所处区位、范围和面积。按地籍调查规定的程序和要求，办理相应的指界手续，编制符合地籍调查规程要求的地籍图并及时进行土地登记，确认权属。3、建新区调整方案留用区由开发区管委会根据各镇（场）对城镇建设用地的需求状况，统一安排使用。安置区用地由开发区管委会通过调剂、交换、置换等方式安排。政府收回拆迁居民原有的宅基地使用证，颁发安置区的土地使用证。权属调整完成后，依据1995国土资发第184号通知进行确权登记和变更登记，核发土地权属证书，并按规定开展土地变更调查，以保护土地产权人的合法权益。8.规划实施措施8.1行政措施为保证挂钩规划的顺利实施，开发区成立挂钩工作领导小组，在小组领导下成立了项目工程和技术小组。开发区挂钩工作领导小组由区管委会牵头，以区主任为组长，成员有国土、农业、水利等相关部门负责人。领导小组负责开发区挂钩工作中重大事项的决策，研究制定相关措施。在区挂钩工作领导小组的领导下，成立由区国土部门牵头的项目工程领导小组和项目技术小组，负责统筹本项目的实施，负责解决项目规划、设计以及实施管理中的技术问题。本项目规划设计工作由江苏博源土地规划设计咨询有限公司负责。在落实国家有关法律法规的前提下，根据实际情况提出确保开发区挂钩规划有效实施的地方性制度和办法，建立完善规划实施监督机制和考核体系，探索规划许可制度和规划实施激励机制。研究对规划的实施管理，加强和改进挂钩实施年度规划，建立建设用地复垦管理和建设项目用地预审管理等机制。1、要严格规范挂钩规划实施程序，确保规划的严肃性。2、加强建设用地预审管理，项目区内使用挂钩周转指标的建设用地报批严格执行项目区内建设用地总量和耕地面积双控制原则。3、对项目区内各镇（场）挂钩周转指标的使用情况、归还进度进行考核、管理和监督。4、建立规划实施领导责任制，对拆迁农户进行合理安置补偿，充分尊重群众意愿，妥善开展有关土地权属调整工作。8.2经济措施探索建立和完善挂钩规划实施激励机制，积极运用经济手段促进规划目标的落实。经济手段是为了实现规划目标，按照土地利用的经济属性，在经济上所采取的管理措施。其实质就是利用经济利益原则，来协调土地利用各个方面、各个环节的利益关系，通过经济杠杆，运用价格税费、奖金罚款等经济手段保证农村建设用地整理的顺利开展，调节社会对土地资源的需求与供应。1、严格土地收费严格按照有权批准机关批准的收费标准，对使用挂钩周转指标的建设项目收取农业重点开发资金、耕地开垦费、建设用地有偿使用费，不得随意减免。不得通过非法压低地价的方式招商，留用区地块通过招、拍、挂等市场化的形式出让。2、落实安置补偿费用为了保护拆迁农户的合法权益，维护社会稳定，根据法律有关规定和相关征地补偿安置制度，必须严格按照征地补偿标准及时足额地向拆迁农户进行安置补偿。3、落实农村建设用地整理资金为有序推进农村建设用地整理，由地方政府将从挂钩规划建新区获取的土地收益扣除农户安置之外节省的成本专项用于农村建设用地整理经费，并通过多渠道筹资，运用市场经济手段，扩大资金来源。8.3技术措施挂钩规划实施的技术措施主要是提高规划的数字化、自动化、网络化管理水平，提高农村建设用地复垦的工程、生物技术水平。随着挂钩规划的开展，数据量、信息量逐渐加大，通过对挂钩规划进行信息化建设，提高规划管理水平，进一步提高工作效率，减少错误的出现，降低工作成本，对土地利用变更信息进行及时登记。1、进一步加强规划管理信息系统建设，加大信息基础设施建设力度，加快推进规划信息系统的应用，逐步建立挂钩规划项目库，提高规划管理水平。2、将GIS应用于土地利用活动中，通过定期实地检查，运用动态监测技术，监督规划的贯彻实施。3、将现代工程、生物技术应用于建设用地整理的过程中，提高复垦耕地质量，改善农业生产条件，并通过规模经营提高土地收益水平。政府信息公开舒城县城关镇 舒城县城关镇基本农田整理项目土地权属调整方案 为保障省级投资舒城县城关镇基本农田整理项目顺利实施，加强土地开发整理项目管理，全面完成好舒城县城关镇基本农田整理项目工作任务，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例、省级投资土地开发整理项目实施管理暂行办法(国土资发2003122号)，安徽省财政厅、国土资源厅关于下达2007年国家投资土地开发整理项目计划的通知皖国土资2007131号和安徽省资源厅关于做好2007年国家和省级投资土地开发整理项目实施工作的通知皖国土资2007145号的文件精神，结合我镇实际制定本方案。 一、建设任务目标 项目范围 项目区位于舒城县城关镇幸福、三松村境内，地处东径11655131165659，北纬302105302346，北邻杭埠河，东抵曹加河，南至三松村村道，西靠幸福村村道。 项目建设规模和投资规模 本工程项目主要包括土地平整、农田水利建设、田间道路工程及其它工程四个部分。项目区面积299.55公顷，净增耕地9.32公顷。项目预算总投资545.92万元。 项目工期 计划工期为10个月：2007年7月至2008年4月。 项目前期工作：2007年7月至2007年9月。 计划施工工期：2007年10月至2008年3月。 项目竣工验收：2008年4月。 项目目标任务 通过对项目区的整理，可新增耕地9.32公顷，使项目区耕地面积达到254.89公顷。通过整理，提高农田灌溉水平，实理旱能灌、涝能排，使灌溉保证率达到85%以上；提高防洪排涝标准，使防洪、排涝标准达到十年一遇，平整田块，适应农业机械化作业；改善农村生态环境；调整农村产业结构，增加农民收入。项目完成后，项目建设区变成“田成方、林成网、路相通、渠相连”的现代农业生态园区。 二、组织实施机构 为确保我镇土地整理项目的顺利实施，经研究决定成立城关镇土地整理工作领导组，指导、协调和监管土地开发复垦整理工作，其组成人员如下： 组长：梅家宏 常务副组长：潘世云 副组长：薛平沈兴发王强杨云飞 杨龙和杨桂林 成员：赵剑峰钟吉宏夏纪政孙晓为 陈兴乐周志军王明清包书香 胡业军陈忠培夏道斌张孝松 左华宝 领导组下设宣传报道组、工程技术组、驻村工作组和办公室，其组成人员名单如下： 宣传报道组：王平丁传圣 工程技术组：包书香胡业军王维民吴代胜 驻村工作组：幸福村：钱业余包书香吴代胜 三松村：耿艳东胡业军王维民 办公室：杨桂林周志军包书香 王平 三、进度计划 前期准备工作：2007年9月30日前，完成项目前期准备工作，并通过公开招标方式确定工程施工、监理单位。 土地平整：从2007年10月2008年2月10日结束，工程通过招标方式进行，由中标者与舒城县土地整理中心签订工程施工承包合同，并组织完成项目区土地平整施工任务。 植树、房屋拆迁工程：从2007年10月2008年4月结束，工程通过协议方式承包，由舒城县土地整理中心与城关镇政府签订工程施工承包合同，并由城关镇政府组织项目区农民完成工程任务。 农田水利工程：从2007年11月2008年3月结束，工程通过招标方式进行，由中标者与舒城县土地整理中心签订工程施工承包合同，并组织完成项目区农田水利工程施工任务。 田间道路工程：从2007年11月2008年3月结束，工程通过招标方式进行，由中标者与舒城县土地整理中心签订工程施工承包合同，并组织完成项目区田间道路工程施工任务。 项目竣工验收：从2008年3月2008年4月结束。 四、权属管理 土地权属现状 项目区土地权属性质：均为各村集体所有土地。 土地确权定界情况：项目区内土地已确权定界。 土地登记情况：已完成项目区内拆迁房屋登记。 土地权属调整原则 公平、公正、自愿原则；坚持与农业现代化建设相适应的原则；与社会主义新农村建设相结合的原则；有利于耕地和规模经营原则；等量等质交换原则。 时间要求 各村于2007年10月15日前完成土地丈量工作，做好现有土地产权登记，报镇土地整理工作领导组。镇土地整理工作领导组，调查分析现状、充分听取意见（应征得三分之二以上土地权利人的同意），于2007年10月30日前完成土地权属调整方案，报县人民政府批准。 工作方法、程序 镇土地整理项目工作领导组、协调和监管土地开发复垦整理工作，并以此为契机，对土地整理项目宣传与发动，加大农业项目招商力度。结合新农村建设和农业产业化的