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四种房地产信托融资模式解析来源：信任信托 案例分析 5.3万亿了！信托业的规模不露声色地扩大着。 而截止到2012年3月31日，在5.3万亿中受到市场关注的房地产信托的规模达到6865亿元，占到总规模的13.46%。 房地产信托再度发热 “您好，我们公司新近推出了一款房地产集合资金信托计划，您感兴趣吗？” “烦扰您了王女士，请问您对房地产资金信托了解吗？” 这是王女士收到的向她推销信托产品的电话。 然而，像王女士这样的普通投资者，在了解房地产信托的过程中，由于专业知识的欠缺以及少数销售者对风险的刻意隐瞒，使得原本应该被揭示的风险被忽略了，极有可能成为接盘到期旧信托的“托”。 因此，在进入2012年，房地产信托再度发热时，我们很有必要理清关系，搞清楚房地产信托的产权。 其实，基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。 贷款型信托融资模式 1、操作流程 在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。如图一所示。 2、优势和劣势 优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息能计入开发成本。 劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。 股权型信托融资模式 1、操作流程 在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)，向项目公司注入资金；同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限后，溢价回购信托投资公司持有的股权。如图三所示。 2、优势和劣势 优势：能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。 劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮云超额回报，影响开发商利润。 财产受益型信托融资模式 1、操作流程 利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产，信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司，代为转让其持有的优先受益权。 信托公司通过发行信托计划，募集资金来购买优先受益权，并且在信托到期后，如投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益，而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。如图五所示。 2、优势和劣势 优势：在不丧失财产所有权的前提下实现了融资；在条件成熟的情况下，能够过度到标准的REITs产品。 劣势：物业租售比过低导致融资规模不易确定。 混合型信托融资模式 1、操作流程 债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。如图七所示。 2、优势和劣势 优势：信托能够在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债结构；债权部分成本固定，不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小。 劣势：交易结构比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。 结语 继2003年房地产信托融资出现了一个“井喷”的现象后，今年以来，房地产信托发行逐渐回暖。 根据中国信托协会数据，2012年3月，38家信托公司共成立190只固定收益信托产品，其中，信托资金投向最大的行业为房地产行业，募集总金额为76.18亿，较1月份翻番。单只产品募集规模最大的也为房地产类，平均募集金额2.46亿元，