购房必读 住房必读.doc

购房必读 住房必读 说到买房子、住房子，有一些事情必须先弄明白，如果糊涂不明白，就会受蒙蔽、受欺骗。这个帖子，文篇较长，将分期讨论不少普遍存在的购房、住房问题，请读者朋友注意文字接续。 一、住宅小区产权问题 说到产权，恐怕有些住房业主只会想到自己买下的那套住房的产权是自己的，而忽略了整个小区产权这一问题。关于小区产权，可作如下具体说明：假设房产开发商建设的小区共有1000套住房，每套建筑面积为100平方米，总建筑面积便是10万平方米。小区的住房、绿化场地、道路、景观、电梯、地下停车场和用于小区物业管理的楼馆等等公用设施的建设费用以及小区用地投资，开发商自然都要算入成本之内，如果总成本投资为2.5亿元，要赚的利润为1.5亿元，则每住房售价便是4000元，也就是说，这一售价价值就包括住房、小区场地和场地的一切公用设施。也就是说，小区内每寸土地和一草一木的产权即所有权皆属于小区业主，住房产权属于个人，公用设施和公用场地产权属于全体业主，这是首先要弄明白的问题。已颁布的物业管理条例第二十七条条文是：业主依法享有的物业共用部位、公用设施、设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。所有权是根本，有了所有权，便有使用权。“或者”二字表示二者仅可指定其一，如果指定使用权，便没有所有权，“或者”二字是否欠妥？是否应改为“和”字，或将“或者使用权”删去。二、套内公摊面积所谓套内公摊面积，显然是房产开发商自撰的一个词儿。购房人发现套内建筑面积出入较大，很可能也是因为政府房管部门勾结偏袒建筑商实测时不认真负责，不透明不公平，没有民众监督，房产证上填写的面积数字不真实。这时房产商会糊弄人，说出入大是因为公摊面积大，因此我们必须讨论“套内公摊面积”这个问题。 图一表示相邻的大小相同的两户平房人家，套内建筑面积是房舍外围长度x外围宽度（长x宽），买房时出钱买多少，套内建筑面积就应该是多少。 图二表示，如有叠层，则当有建梯地面，图一中两户人家“被抠出”ABCD这块长方面积，称为“套内公摊面积”，可观测，通常为67，每户各摊3.5左右。说到这里，一个很值得研究的问题就出现了，如无叠层，则无“公摊”，建多层楼房时，一层楼房得摊出地面建梯，为第二层楼房服务，第二层摊出地面为第三层服务，依此类推。建楼商利用地皮建楼，楼层越多，利润越丰，显然各层住户被抠出一些套内建筑面积，建立共用楼梯，实质上为建楼商提供无偿服务，这种“购房人埋单，建楼商受益”的现象根本不合理，这一重大课题其所以长期存在无人关注，如下社会心理也许是其形成因素：（1）缚于传统，木然无思，视而不见；（2）不存乐观，知而不言，缄口隐忍；（3）处境优越，自有门路，忽视公益；（4）没有知识，盲目从众，得过且过；（5）“杂文报”报道的一些民间房地产纠纷，投诉人有理有据，有关部门却冷漠推脱，使民众对现实失去信心和希望。前面已对“公摊面积”作出分析评论，认为不公道合理，建议立法废除，建议开展公众讨论。为了使人们不迷惑，心中有数，这里还需谈谈电梯楼“公摊面积”。电梯楼电梯出口周围就是同一楼层几家住户的行走通道，电梯底座面积（一般为12）可以看作行走通道地面总面积中的一小块。几家住户分摊这一总面积，分摊结果便是电梯楼住户的“公摊面积”。三、关于小区物业管理1、根据小区人员情况和当地经济与民俗情况，依照物权法精神，小区业主可以自己组织人员进行物业管理。以颁布的物业管理业条例，竟忽视了业主的这一权利。2、房产商攥取钻营物业管理 据说北京、上海、深圳等高层电梯公寓小区，物业管理费每平方米是好机缘前，逐户每月要花好几百元。如果一小区有2000住户，每住户每月物管费为500元，物管企业每月总收入便是1百万。物管服务一般是门卫执勤、打扫卫生和修正绿化这类工作，并不繁重。2000户用50个工人施足可以照顾下来。如果每个工人工资为2000元，总工资支出为10万元，物管企业每月净收入便是90万元，一年坐收一千万。贪婪的房产开发商看出物业管理是个安稳的行业，便想出攥取的招数。人们常会看见，在小区建设临近交工时，就由xx物业管理服务公司进驻小区的标语和旗帜，这个进驻小区的物管公司实际就是建房商的内部机构，只是换了个名称。 笔者见过一分售房格式合同，其首页有这样的文字：本合同是四川省建设厅和工商局根据建设部范本合同规定的内容而编写的。建设部遭更名为住房和城乡建设部，看来所依据的是个是否有过时之处的老本本。客观而言，交待编写依据，不无不可，但建房商的是继用心恐怕是拉大旗作虎皮,，用建设部这一国家部门来唬人，使人们相信他们是按国家规定行事的，从而不思不疑。物业管理条例第一章第二条规定由业主选聘物业管理服务企业，第四章第四十一条规定由业主和物业管理服务企业双方约定服务收费标准，可是所见售房合同却这样说：物业管理服务由我处委托某某物业管理服务公司承担，物业收费标准由我处保物价局审批。“建房商不能同时又是物管商”这是国家规定，这个建房上无视国家明文规定，无视业主的存在，业主的权力就像人口被拐卖了一样“被委托”了，其胆大妄为，与此可见。3、关于物业管理条例第五十四条专项维修基金 此资金用于物业管理，根据房产开发商与物管商相分离的规定，房产开发商无权收取这一基金，但是，如今房产开发商在售房签约时便要收取数千元专项维修基金，已是一个普遍而长期存在的现象，难道有关部门都绝然不知吗？ 物管条例说，维修基金无疑业主所有，基金的收取、管理、使用方法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定，如果已经制定，则应当写入本条例，使条例内容具体化，如果尚未制定，便是事前空谈！既然说基金属于业主所有，那么谁将是业主授权的代理人来收取、管理、使用这一基金，便是一件要充分考虑的事。 大家都知道，住房建材主要是水泥块体，应当耐久无损。住房水电气供应由相关企业承担，住户按用量缴费。为了做好生意，保证供应，把水电气送到住户家里，水电气管线维修是三家企业自己的事。那么所谓“专项维修基金”所指的维修专项是什么？未见具体说明，令人深感遗憾！ 现在人们已清醒过来，知道小区业主是小区的主人，物业管理公司是受雇为小区服务的主仆关系必须明确。小区应成立维护业主权利的业主委员会，来选聘物业管理服务公司。物业管理的内容和要求、收费标准要通过双方签约来确定，不能由物业管理公司单方面说了就算数。据说北京、广东、浙江不少地方一些没有经过公开选聘签约自己进驻小区的物业管理公司都被赶出了小区，这才