土地估价常见错误.doc

26土地估价常见错误一、估价原则（明确说明此次估价所遵循的原则，应体现客观、公正、科学、合法的原则）常用的原则：1、替代原则（所有方法适宜）2、变动原则（所有方法适宜）3、需求与供求原则（所有方法适宜）4、预期收益原则（适合收益还原法、假设开发法）5、协调原则(所有方法适宜)即土地效用的最有效发挥，必须以周围各类环境适度为前提，在评价时，要充分注意周围的环境适度性。6、收益分配原则（剩余法、成本法、收益法）7、多种方法结合原则8、最有效利用原则如设定为现状利用，最好不使用最有效使用原则，很难说就是最有效使用。待开发的土地评估，且最大限度的满足规划要求，使用最有效使用原则。可能出现的错误：原则叙述不全、原则与所选方法无联系（如利用的是待估宗地现状条件评估而出现了有效利用原则；未采用收益还原法、假设开发法而出现了预期收益原则等）。二、估价方法与估价过程（要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程）【应根据待估地特点及项目的实际情况，依据城镇土地估价规程（以下简称规程）的规定，选取适宜的方法。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足相应要求】1、估价方法选择：说明估价方法的选择依据2、估价过程：详细表述估价方法（估价测算过程）可能出现的错误：选择依据没有或不充分、方法选择不当、可能只选取了一种方法(表面看是两种方法实际是一种)(一)市场比较法应用此种方法估价，要按照规程规定，选择具有替代性的、估价时点近期的、市场上交易的类似比较实例，进行因素比较作适当修正后，确定待估宗地的土地价格。要求比较实例不得少于三个。估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供应圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下具体要求：A、比较实例选择。所选实例应是实际交易实例，并说明案例的具体坐落（门牌号和宗地号）比较案例选择（大于或等于三个）要求：与待估宗地属同一供应圈（即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近。如同区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但选择案例的交易价格不能相差太大。根据经验不能超过25%）与待估宗用途应相同或相似（按用地类型细类）。如无用途相同案例，可选择用途相近。例如待估宗地用为住宅可选择商住，如工业可选择仓储，前提是已有12个与估宗地用途交易案例。用途不一致时应设用途修正。与待估宗地的交易类型（价格类型）相同，交易类型一般包括出让、转让、股份制改造、租债、抵押等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行易类型的修正。（除抵押评估外，一般不选择抵押实例）成交日与待估宗地的估价期日应接近。A 如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可延长，即选择几年的交易案例用于比较(最长不超过3年)；B如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短(最长不超过12年)，一般交易案例的有效期最长不超过3年。交易案例必须为正常交易(即成交价格为正常价格或可修正为正常价格)。所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。按上述要求选择好比较案例后，分别进行描述，描述内容（如有可能，最好到现场勘查）如下：交易实例状况a.座落位置、形状、地质b.水、电、路、讯、暖等基础设施c.商业繁华、交通等环境条件d.土地利用现状与规范用途e.有关地上建筑物的基本情况f.权利状况和土地使用年限等成交价格：包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租赁等内容，同时说明价格类型、价格水平及种类。付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。成交日期：一般描述包括使用单位、位置、四至、用途、面积、规划条件(如建筑面积、容积率、建筑密度等)、土地等级、土地开发程度、期日交易、土地使用年限、交易类型、交易情况、交易价格等。区域因素及个别因素等条件按用途不同选择见因素选择内容。2、因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素。以上因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。选择因素的原则：结合待估宗地所处区位及用途选择因素，用途不同影响地价的因素有差异，且影响程度不同。选择地价影响因素时要全面分析，不要漏掉重要影响因素，且选择因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，必要时应说明进行因素选择的依据。影响土地价格的区域及个别因素： 区域因素主要包括：a.繁华程度b.交通便捷程度（包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通便利程度）c.环境状况（自然环境和人文环境质量）d.城市公共基础设施配套完备程度（包括城市基础设施和社会公共服务设施，完备程度主要有：设施水平设施的保证率和齐备程度）e.城市规范限制（包括对用途、容积率、建筑覆盖率、建筑高度的限制） 个别因素A、 位置B、 面积大小C、 宗地形状D、 临街状况E、 地势、土地平整程度F、 地质水文状况G、 规划管制条件H、 土地使用年限I、 其它因素根据我们评估的经验，将主要4种用途的因素条件列表，见表1、表2、表3、表4。因素选择正常情况下选如下因素，特殊情况相应增删因素。1：交易日期（必选）2：交易情况（必选）3：交易类型（必选）4：土地使用年限（必选）5：区域因素A、 基础设施状况（用几通一平反映）B、 商业繁华度（商业用地选、用距城中心、商业中心距离远近反映）C、 对外交通便捷度（用距火车站、长途汽车站、港口码头距离来反映）D、 道路通达度（用道路类型、宽度反映）E、 公交便捷度（商业用地选用公交路线、站点分布及距离来反映）F、 环境质量优劣度G、 产业集聚（工业用地选）6：个别因素A、绿地覆盖率（住宅用地选）B、产业集聚（工业用地选）C、规划限制（视情况可设可不设）D、自然灾害状况（视情况可设可不设）E、容积率（必选）F、宗地面积（必选）G、宗地形状（必选）H、临街状况（商业必选）I、地质条件（坡度、地基承载力，根据影响程度确定是否选择和指标表示方式）J、地形、地势（以上因素根据土地用途和位置筛选确定。参考规程P27-28确定。）3、因素条件说明。具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表表示：因素条件说明时应注意几点：（1）描述比较因素的具体条件，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定量化，如距离市中心距离应注明具体的公里、米；无法量化的指标，也必须具体描述，如商服中心级别用市级、区级、小区级、街区级描述。道路通达度可用临主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述。基础设施状况用达到开工条件、三通一平、五通一平、七通一平来描述，（2）因素条件说明时，要实事求是，即要客观、具体，且与评估报告第二部分个别因素描述一致，如把握不准，可先列表将待估宗地的因素条件说明，最后再写个别因素。因素条件说明，（按规范格式要求描述）注要不能同因素分析时矛盾，要一一对应。4、编制比较因素条件指数表为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以待估宗地的各因素条件为基础，相应指数确定如下：（1）用途修正指数最好选相同用途（按细类用途）案例，可省去用途修正可参照当地基准地价，分析不同用途地价的差别，确定修正指数。（2）土地等级修正指数（最好选用同一级别或相邻级别的交易案例）方法与用途修正指数类似（3）交易类型一般的交易类型有买卖（协议、招标、拍卖）、租赁、抵押、作价入股等。调查不同交易类型，地价的差别，确定交易类型修正指数。最好选择同类型的交易案例，可不进行交易类型修正。抵押案例仅作为抵押评估时选。（4）交易情况修正指数选择正常交易下的比较案例，最好不进行交易情况修正。如确定调查的案例是非正常交易，但能够很明确地说出各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，及正常交易情况下地价的差异（估价人员对市场行有充分的了解），可通过修正确定交易情况因素指数。（5）交易期日价格指数确定方法：a.直接采用土地所在的地价指数或房地产价格指数b.调查当地近几年（最好是选择比较案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日之间）的与待估宗地相同用途的地产市场资料，分析、测算、确定地价指数。我们现在采用的方法如下：例地价指数如以1994年1月1日为基期，调查xx市住宅用地市场情况，地价从1994年1月1日至1996年12月31日，三年上涨幅度为9.5%。平均每月上涨0.264%，如将1994年1月1日地价指数定为100，则地价指数详见表 xx市住宅用地地价指数表年度1994.1.11995.8.11996.4.11996.12.11996.12.31地价指数（%）100105.016107.128109.240109.500(6)土地使用年限修正指数利用年期修正公式k=1-1/(1+r)n(7)区域因素条件指数A、商业繁华度条件指数a.商服中心级别条件指数将城镇内商服中心从高级到低级依次分为市级、区级、小区级和街区级四个等级，以待估宗地商服中心级别指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降百分之几或千分之几。b.商业网点数将宗地所处区域的商业网点数定为优（大于100）、较优（50-100）、一般（30-10）、劣（小于10）五个级别，将待估宗地所处区域的商业网点数指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数一升或下降百分之几或千分之几。C、距商服中心距离指数将待估宗地距商服中心距离指数定为100，每增加或减少1000米，因素修正指数减少或增加百分之几或千分之几。B、交通条件a、交通便捷度指数：以待估宗地临近的公交线路或公交站点数量指数为100，增加或减少一条公交线路修正指数增加或减少1。b、道路通达度指数：将道路划分为主干道、次干道。支路、胡同四个级别，因素指数增加或减少l。c、对外交通便利度指数： 以待估对象与火车站(或码头)直线距离为100，每增加或减少1公里(或几公里),因素指数增加或减少1。d、距市中心距离指数： 以待估对象与市中心直线距离指数为100，每增加或减少1公里（或几公里）；指数增加或减少1。 e、路网密度 将城镇内道路路网密度分为优(密度大干公里平方公里)、较优(密度在公里平方公里公里平方公里之间)、一般(密度在公里平方公里公里平方公里)、较劣(密度在公里平方公里公里平方公里)、劣(密度小于平方公里)五个等级，以待估宗地所处区域路网密度指数定为100，每上升或下降一个等级，因素指数上升或下降百分之几或千分之几。C、环境质量优劣度指数（或环境条件）将城镇内的环境质量标准分为无污染、轻度污染、严重污染三个等级，将待估宗地环境质量指数定为100，每上升或下降一个等级，因素指数上升或下降百分之几 或千分之几。D、基础设施状况a、生活设施完善度指宗地所在区域的生活设施配套程度（如中学、小学、幼儿园、医院、公园、邮局、银行等），将生活设施完善度分为完善（设施齐备）、较完善（缺少部分设施）、不完善（无主要公用设施）三个等级，以待估宗地所在区域生活设施完善度指数定为100，每增加或减少一个等级，因素指数上升或下降百分之几或千分之几。 b、公用设施完善度将城镇公用基础设施定为七通一平、六通一平、五通一平 、四通一平，三通一平、二通一平、一通一平。达到开工条件等(注：结合当地基础设施情况及所选案例的开发程度确定)，说明每增加一通或减少一通，因素指数的修正幅度。 E、产业集聚规模指数将工业产业集聚规模分为大、较大、一般、较小。小五个等级，以待估宗地产业集聚规模指数为100每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降05。（8）个别因素条件指数 A、容积率条件指数 a、确定方法：如果宗地所在地有容积率修正系数（如西安等地），“可直接采用容积车修正系数。 b、可调查不同容积率下的与待估宗地相同用途的土地价格，找出修正比率。 B、临街状况指数将宗地临街状况分为四面临街了(或路)三面临街、二面临街、一面临街、不临街五个等级，以待估宗地临街状况指数定为100，每增加一面或减少一面，因素指数增加或减少百分之几或干分之几。 C、宗地面积指数将依据宗地面积大小划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，(面积大干10000平方米为优；面积在700010000平方米划为较优；面积在40007000平方米划为一般；面积在20004000平方米划为较劣，面积小于2000平方米划为劣)，每增加或减少一个等级，地价指数上升或下降0.2%。(只适用于工业，到不同地方还应结合当地情况)(注：商业用地，住宅用地。办公用地的面积可根据调查确定)。 D、宗地形状指数：将宗地形状分为规则、较规则、不规则三个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X。 E、地形坡度指数：将地形坡度划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级(划分标准：坡度在35%属优，坡度在5一10%属较优，坡度在10 20%属一般，坡度在2025%属较劣，坡度大于25%属劣)，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X%。 F、地质条件指数：将地质条件按地基承载力的大小分为优。较优、一般、较劣、劣五个等级(划分标准：地基承载力大于25吨平方米属优，在 2025吨平方米属较优，在 1220吨平方米属一般，在812吨平方米属较劣，小于8吨平方米属劣)，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X。G、规划条件限制指数：分为有规划限制、无规划限制，将无规划限制指数定为100，有规划限制地价指数上升或下降X%。在确定因素条件指数时，注意以下几点：因素指数幅度要与当地公布或采用的基准地价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考由基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度（即各影响因素的权重）。在确定修正幅度时，不同用途其地价影响因素、影响程度不同如住宅用地，对交通便捷度的要求较高（即权重较大），修正幅度可定高些；道路通达度对住宅用地影响有，但影响程度不如交通便捷度。工业用地道路通达度的对地价影响程度大，而交通便捷度对其地价的影响程度相对较小，应充分考虑。6、实例修正后的地价计算经过比较分析,求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的地价,再依据规程的地价确定方法,最后确定待估土地的估价市场比较法可能会出现的错误：1、实例选择不符合要求。案例与侍估宗地一在同一供需圈、用途不同、交易日期相差太长、价格相差太大、案例数量不够、交易资料的可靠性等。案例条件描述不够完善，缺土地使用者、宗地位置及门牌号交易价格类型（出让价格、转让价格、抵押价格）、价格内涵、交易时间描述等。2、因素选择不合理。区域因素，个别因素选择不合理或主次不分或混乱，因素选择与报告中选用基准地价因素不一致且相差较大。3、比较因素说明未量化，过于笼统；因素条件说明时与评估报告一般、区域及个别因素或其他评估方法中的描述不一致。4、确定因素条件指数中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表）不一致，可能漏项或多项；指数确定不合理（因素间权重的不合理、某个因素修正幅度不合理或修正错误）。5、因素条件修正系数表中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表或因素条件指数表）不一致；可能漏项或多项，系数与前表中的指数不对应；系数以指数出现。6、地价指数、容积率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明显错误。7、计算比准地价时错误。8、确定地价时只以其中一个比准地价为结果或计算错误。9、计算公式错误（二）收益还原法应用此方法估价，要依据规程规定程序进行，技术报告应对以下内容予以明确说明。具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件。总费用中涉及到的项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准。说明纯收益的测算依据和方法。明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据和具体标准。说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定。1、收益还原法的基本公式收益还原法评估地价的公式有6个，主要有4个常用：(1)土地年纯收益不变。R不变且大于零，无限年期地价计算公式：p=a/r(2)土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式：p=a/r1-1/（1+r）n(3)土地纯收益每年按等差级数递增或递减土地价格计算公式：无限年期的地价计算公式：p=a/rb/r2有限年期地价计算公式：p=(a/rb/r2)1-1/（1+r）nb/rn/（1+r）n(4)土地纯收益按一定比率递增或递减土地价格计算公式：无限年期地价计算公式：p=a/(rs)有限年期地价计算公式：p=a/(rs) 1-(1s)/(1+r)n上述公式中：P-土地价格a-土地纯收益r-土地还原利率b-纯收益的等差级数递增或递减的数额s-纯收益逐上递增或递减的比率（5）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式A、土地使用年期无限当t年以前（含t年）纯收益有变化，其值为a；t 年以后纯收益无变化，其值为a；年不变且大于零A，使用期无限时B、土地使用年期有限当t年以前(含t年)纯收益有变化，其值为ar；t年以后纯收益无变化，其值为a；每年不变且大于零，使用期无限时（6）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式当未来某年的土地价格已知，而已知的土地价格的年份以前的纯收益有变化，土地价格的计算公式为：根据评估经验，公式（2）是我们评估时最常用的公式。2、采用收益还原法评估土地的步骤(1)确定房地产总收益A、在确定总收益时，一般应考虑以下条件：a、总收益是指客观收益（一般情况下的正常收益），而不是待估房地收益。b、收益必须是长期可以固定取得的收益。c、收益是安全可靠的收益（即风险小的收益）。B、确定收益的方法根据资料收集情况及土地所在地的房地产市场情况，收益有土地收益（单纯的土地租金）、房地收益两种。a、确定土地收益调查、收集土地所在地的与待估宗地同区域的单纯的土地出租案例（土地租赁协议），结合待估宗地的区域因素、个别因素、期日等因素修正，采用市场比较法确定宗地的土地收益。b、确定房地收益调查待估宗地所处区域、同类用途、结果相似、装修档次相近的房屋租金水平、房屋出租率、有效出租面积等情况，分析、比较确定待估房地的收益。房地年总收益=年总租金房屋出租率有效出租面积（有效使用面积）c、确定企业总的营业收入（2）确定房地出租总费用根据确定的收益，分以下几种情况考虑费用A、计算土地租赁总费用一般单纯的土地租赁，发生的费用主要有：a、土地税：因使用和租赁而缴纳的有关税费，如城镇土地使用税，按有关文件规定取值。b、管理费：指管理人员的薪水及其他费用，一般以年租金的3%计算。c、维护费：维护土地使用所发生的费用。如给排水及道路的修缮费，调查或按年租金的1%3%计算。年总支出费用a+ b+ cB、计算房地出租中的总费用房地出租中，支出的总费用有：a、管理费：对出租房屋进行的必要管理所需费用，一般按年租金的2%5%。b、维修费：按房屋重置价的1.5%2%。c、保险费：按房屋重置价或房屋现值以保险费率，我国的保险费在0.15%0.2%。保险费房屋重置价（0.15%0.2%）房屋现值（0.15%0.2%）d、税金：依据待估地所在城镇房屋出租时应缴纳的有关税费文件、规定确定，一般有房产税（按年租金的12%计）、营业税（按租金的5%）、附加城市维护建设税0.35%、教育费附加0.05%等。e、计算房屋折旧费：年折旧费（房屋重置价残值）/耐用年限房屋重置价（1残值率）/耐用年限注：房屋重置价、残值率根据宗地所在的城镇建委等部门规定的标准确定。耐用年限：如土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，土地使用者可使用房产的年期，如钢混结构房屋耐用年限为60年，而建筑物占用土地使用年限为49年，考虑整个建筑物重置价必须在可使用期内全部收回，故耐用年限按49年计。则：年折旧费房屋重置价/房屋可使用年限房屋可使用年限土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限C、计算企业经营收益中总费用企业经营中的总费用一般包括：a、原料费b、运输费c、折旧费d、一般管理费e、职工工资f、应纳税金g、工厂房屋的维护、保险等费用在股份制改造土地价格评估中，企业经营的总费用可采用资产评估机构的评估结果。（3）确定房地产出租纯收益：房地产出租纯收益房地产出租总收益房地产出租总费用（4）确定房屋出租纯收益房屋纯收益房屋现值建筑物还原利率A、房屋现值的确定方法：a、房屋现值房屋重置价房屋折旧总额房屋重置价年折旧费（1残值率）/耐用年限房屋已使用年限b、房屋现值房屋重置价成新度B、房屋还原利率的确定方法：房屋还原利率一般比土地还原利率高出23%。（5）计算土地纯收益土地纯收益可依据评估对象采用的不同而计算A、土地租赁中土地纯收益的计算：土地纯收益租金（管理费+维护费+税金）B、房地出租中土地纯收益的计算：土地纯收益房地出租纯收益房屋出租纯收益C、一般企业用房地产中土地纯收益的计算：土地纯收益销售收入原材料价格运输费折旧费工资利润税金其它应扣除费用的余额（6）确定土地价格根据评估设定待估宗地的年限，确定土地价格的计算公式一般采用下式：P土地年纯收益（a）土地还原利率（r）1-1/(1+r)n3、采用收益还原法评估地价的关键（1）合理、客观、准确地确定土地、房地产、企业的收益。（2）合理从收益中扣除有关费用。（3）合理确定方法中所涉及到的有关参数。如土地还原利率、建筑物还原利率、重置价、残值率等参数的确定依据、方法和选取标准都应该具体说明。收益还原法可能会出现的错误；A、收益还原法公式选错或计算过程漏步骤。B、收益为待估宗地的实际收益不是客观收益；收益确定依据不充分；收益确定错误或不合理。C、费用确定可能漏项或多项；年折旧费计算公式错误（年限出错，重置价取值错误）。D、术语不规范。E、建筑物还原利率、土地还原利率的确定不合理。F、地价计算中年限错误。G、计算过程有错。H、计算单位不统一。（三剩余法（假设开发法应用此方法估价，要依据规程规定程序进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明。通过分析待估宗地条件，考虑规划及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容。明确待估宗地开发完成后的利用方式（买卖、出租等）及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据。对计算中所采自的建筑费、专业资用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利率、税费、手续费和开发商利润等要说明选择依据和标准。说明计算公式、计算规程和结果。l、剩余法计算公式地价=不动产总价建筑开发费专业费不可预见费利率销售费用税金开发商利润2、评估步骤(1)预测开发完成后不动产总价A、选择与待估房地产用途、性质、结构的不动产市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价（总开发价值）；B、根据当时市场上与房地产同类用途、性质、结构和装修条件的不动产租金水平，采用收益还原法确定开发后不动产总价。(2)估算建筑费、专业费（按建筑费的一定比例）、不可预见费 一般为建筑费和专业费之和的2一5等各项成本费用。(3)计算利息A、确定开发建设周期B、投资时间，合理确定计息周期（一次性均匀投入还是分段均匀投入）C、复利计息公式：利息=（1+r）n-1 (4)计算税金：主要指建成后不动产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等；(5)销售费用：主要指建成后不动产销售或出租的中介代理费、广告费、买卖手续费等；(6)估算开发商的合理利润剩余法可能出现的错误：A、 公式选错或计算过程漏步骤。B、 预测开发完成后不动产总价依据不充分或确定错误或不合理。C、 费用确定可能漏项或多项。D、 术语不规范。E、 利息计算错误选用了单利计息公式或公式正确但计息周期错误。F、 利润计算时考虑了利息。G、 未将地价还原至估价期日时的价格水平。H、 计算过程有错。I、 计算单位不统一。（四）成本逼近法应用此种方法估价，要求按照规程的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。要有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。说明土地价格确定方法和结果。1、采用成本逼近法评估土地价格应注意以下几点：（1）弄清成本逼近法的运用范围。成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不多无法利用其它方法评估地价；适宜于新开发土地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：城区或市区工业用地不能采用成本逼近法评估）对商业、办公、住宅等用地不能选择成本逼近法。（2）选择成本逼近法的计算公式成本逼近法的基本公式为：土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益但在采用成本逼近法进行地价评估时，应注意：A、如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发资+利润）土地增值收益率采用上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正：有限年期地价=无限年期地价 1-（1+r）n B、如土地增值收益，是以地方政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。在利用出让金代替上地增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算。2、采用成本逼近法评估土地价格的步骤：（1）土地取得费土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。主要包括土地补偿费、劳动力安置费、青苗及地上物补偿费。描述清楚待估宗地所处区域及宗地周围或宗地在被征用前土地利用类型及本次评估待估宗地所在区域周围土地利用类型是菜地，水田还是耕地或荒山等。A根据中华人民共和国土地管理法及土地所在地方人民政府关于印发国家建设征用土地补偿和安置办法的通知及有关文件等，按标准测算，同时并依据宗地所在区域的征地案例，分析综合确定。B如当地无土地补偿、安置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据中华人民共和国土地管法或省、市级人民政府颁布的土地管理法买施条例(或办法)等文件，调查待估宗地所处区域或相似区域的征地案例(到当地土地管理局征地处、征地科或统一征地办公室等部门，收集近期征地协议等资料。一定要弄清征地协议中土地取得费中包含内容。)结合待估宗地所处区域及宗地周边土地或宗地被征用前的土地利用类型；通过现场查勘、调查，确定土地取得费。（2）有关税费有关税费是指在征地时按照国家、地方政府有关文件规定必交的税费。在确定有关税费时，每项税费取值都应有文件依据，要指出又讲的名称及有关规定、税费标准（注：有些已取消的税费一定有以与基准日最接近的公布文件为依据；有些不合理的税费在取值时要认真分析；有些交叉税费一定要注意不要重复计算，如西安市规定：蔬菜基地交新菜地开发建设基金，就不再交纳农田水利开发建设基金和防洪保安和重点水利建设专项资金）；如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门注明，涉及到当地不同区域的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。2、确定土地开发费土地开发费是指获得土地后，对真开发的费用，指设定开展程度条件下的土地开发费。（1）确定土地开发费方法直接依据当地市、县人民政府印发的关于征收城市市政公用设施配套费的通知。结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发资（前提是公布的配套费能够达到实际开发费标准）。只是在采用时要弄清公布的配套费的内容（只是大市政配套费，还是包含了公共设施配套资和小区开发配套费；弄清大配套费包含“几通一平”；弄清配套费是按单位用地面积还是单位建筑面积征收）。如当地未公布市政配套费的征收文件或公布征收的配套费标准低于实际开发费的标准，则参考当地基准地价测算时的土地取得费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部门调查、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。（2）确定开发费时把握原则A、确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。设定开发程度不同，开发期限可相同、可不相同，但开发费一定要有差别。如“五通一平”的开发周期为1年，而“二通一平”的开发周期可定为9个月。6个月。B、在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”，但各通中如通路，一宗地临主干道（2060米宽），水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路（36米宽）；同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚，说明原因。3、确定投资利息（1）利息率的选择根据评估的目的和土地开发的资金来源情况，利息率可选择存款利息率或贷款利息率。如拍卖底价、抵押评估或土地开发是投资者利用自有资金投入，可采用评估基准日中国人民银行公布的与设定开发周期相应的利息率；如用于联营、入股等目的，或投资者贷款从事土地开发，可采用评估基准日中国人民银行公布的与设定开发周期对应的固定资产贷款利率；还可参照具体项目或当地土地开发投资贷款利息率。 （2）投资利息的计算公式根据确定土地开发费的方法，来选择投资利息的计算公式（注：单利计息）。？A、直接采用当地市、县人民政府公布的市政基础设施配套费，且公布的配套费能够达到实际开发费际准。 投资利息（土地取得费及有关税费十市政基础设施配套资）开发周期利息率B、当地市、县人民政府公布的市政基础设施配套费未达到实际开发费标准。投资利息=(土地取得费及有关税费十市政基础设施配套资)开发周期利息率十(土地开发费一市政基础设施配套费)0.5开发周期利息率4、确定投资利润（1）投资利润率（或投资回报率）的确定方法A、依据持信京地土地投资利润；利用公式：投资利润率=利润总投资（土地取得费及有关税费十土地开发费）B、调查同行业的近几年的投资利润率，并结合待估宗地所在省、市、县的投资利润率（可采用中国统计年鉴数据）。（2）投资利润的计算公式A、如采用年投资利润率：投资利润=（土地取得费及有关税费十土地开发费）开发周期年投资利润率B、如采用投资利润率或投资回报率：投资利润=土地取得费及有关税费投资回报率5、确定土地增值收益（也称土地所有权收益）土地增值收益的确定方法及计算公式： A、土地增值收益=土地成本价格土地增值收益率=(土地取得费及有关税费十土地开发费十投资利息十投资利润)土地增值收益率 (土地增值收益事根据当地土地局提供资料确定，经验在10一30之间)； B、土地所有权收益可以当地市、县人民政府公布的出让金标准代替（但要弄清出让金的内涵，我们是指归政府所有的那部分地价款，称为出让金）6、计算土地价格 计算公式：(1)如土地增值收益依据土地增值收益率确定，评后地价分别为无限年期土地价格(用Vn表示)和设定年限的土地价格(用V表示），则：Vn一土地取得费及有关税费十土地开发资十投资利息十投资利润十土地增值收益 V Vn 1（ 1r）n 式中：Vn一待估宗地设定年限的土地价格 V一无限年期土地价格 r一土地还原利率 n一待估宗地设定土地使用年限（2）如土地增值收益采用当地地，市、县政府公布的出让金标准，地价计算公式为。”A、如出让金含土地使用年限与待估宗地土地使用年限一致V土地取得费及有关税费十土地开发资十投资利后、十投资利润11（1r）n出让金或中：V一待估宗地土地价格B、如出让全土地使导权年限与持估宗地土地使用权年限不一致V土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息十投资利润11(1+r)n+出让金(11(1+r)n)/(1(1+r)m)式中：V、Vn同前n一待估宗地土地使用年限m出让金规定土地使用年限r一土地还原利率成本逼近法可能会出现的错误：A：缺少对待信宗地周边土地利用类型的描述；取得费不是区域的客观平均水平；税费的确定没有明确的法律和文件依据。B、开发费的确定与地价定义设定的开发程度不一致。开发费的取值与基准地价评估中的开发费不一致。C、利息计算有误。D、未进行年期修正或区位修正。E、费用确定可能漏项或多项。F、术语不规范G、利润计算时考虑了利息。H、计算过程有错。I、计算单位不统一（五）基准地价系数修正法 应用此法进行估价，按（规程规定的程序进行。在技术报告中应对如下事项予以明确说明：说明宗地位置、用途及待估宗地所在级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表，并注明来源及依据。说明待估宗地的各项因素具体条件，应将因素修正系数表的内容具体列出。具体形式参见市场比较法中因素条件说明表的形式。确定待估宗地各因素修正系数和综合综合系数。说明年期及期日差别和相应的修正系数。对基准地价修正得到宗地地价。1、采用基准地价系数修正法评估土地价格应注意的要点：（1） 一定要弄清基准地价的概念、内涵基准地价是政府对各城镇各级土地或均质地域的商业、住宅、工业等不同土地利用类型的土地分别评估的一定时间内有限年期的土地使用权的平均价格。不同的城镇，甚至同一城市的不同区域其基准地价内涵可能不一样。（2）要弄清待估宗地所在城镇地基准地价制定时评估技术途径，是先定级后估价，还是先估价后定级，明确后才能确定评估步骤（修正体系不一样）。2、采用基准地价系数修正法评估土地价格步骤： （1）、简介待估宗地所在城镇的基准地价成果A、 介绍基准地价公布如文号、公布时间或基准地价报告名称及通过省土地管理局验收合格的时间(认为是基准日)。B、基准地价的范围、地类划分、土地级别、地价的内涵（年限、土地开发程度、基准地价包含内容）a、年限：基准地价规定的土地使用年限，如各类用途均设定为法定最高年限。b土地开发程度：如无明确规定，需分析基准地价报告中的因素修正系数表中的开发程度，因素选择及在定级部分确定因素权重的部分内容，确定因素权重的部分内容，确定当地基准地价中设定的开发程度是宗地红线内外达到“五通一平”还是“三通一平”。如有明确规定，以当地规定为准。c基准地价包含内容：基准地价一般由出让会、市政配套资（土地开发费）、征地费（或拆迁安置费）等组成。在有些城市；将开发完成后的土地称为熟地；未开发的土地称为毛地（或生地），如为生地则基准地价中应不含土地开发费；有些城市基准地价是指现状开发条件下的地价，此时就应认真调查、分析待估宗地所在城市不同级别制定基准地价时的土地的开发程度。总之，要认真分析分析宗地所处城镇的基准地价内涵。d、说明当地采用基准地价评估宗地地价的计算公式和步骤。（2）、确定待估宗地所处区域土地级别及基准地价根据待估宗地所在城镇的土地定级估价报告或有关批复，说明宗地位置、用途及待估宗地所在级别或区域基准地价（级别基准地价内涵）和对应的因素条件说明表、因素条件修正系数表。