朗润园别墅竞品说辞提炼沟通.doc

朗润园别墅竞品说辞提炼沟通1. 水语花城 为中档洋房社区，居住品质、社区内部配套水准偏向于普通住宅 虽位于社区中央，但与周边洋房、小高层不能实现分区管理，存在较大安全隐患 别墅内部空间功能虽齐全，但缺乏空间变化，每层设置空间基本相同，并非纯粹的别墅生活 总套数仅40-50套，为建别墅而建，缺乏别墅应有的景观环境、居住氛围 无别墅开发经验，天津国资背景开发商，以往作品以中低档普通住宅为主，包括金堤里、金冠里、金云里、金厦水语花城、金厦龙第世家（宝坻）2. 中天首府 虽然地理位置上邻近奥体、水上、梅江，但实际不属于其中任一区域；西青政府对李七庄片区无重大规划利好，所在区域的长期发展潜力匮乏 项目红线外不利因素较多：丰产河（目前仍为臭河）、陵园（紧邻项目东南角设置）、信号塔（2个移动，一个联通）、化工厂 项目目前需要从杨楼村入口进入，可谓天津所剩不多的“城中村”，外部人文质素参次不齐 出行不便，目前仅有3-4条公交路线，1辆车无法满足全家人的出行需求，对于与老人同住的家庭而言，更是不便利 物业管理水平低下：曾有金厦新都老业主询问别墅物业情况，并且明确表态：“如果还是港联物业，那我肯定不买，太差了！” 无别墅开发经验，以往作品以中档普通住宅为主，主要作品为新都花园、金虹公寓、金厦新都庄园、芒果郡、城市风景（宝坻）3. 社会山 张家窝是工业污染控制区，距离社会山2公里左右，津沧高速口附近，有一个较大化工厂，在厂门口可以闻到很刺鼻的气味；走104国道,当路过张家窝工业园到一个钢厂附近,空气质量极差,气味另人窒息； 目前张家窝区域的开发强度与西部新城相比，存在鲜明差距，张家窝主要依靠社会山单一项目拉动发展，区域配套、生活配套兑现周期大大加长； 出行不便是居住在社会山的主要问题，不能满足全家人包括老人、孩子而不仅是驾车人作为第一居所的需要；4. 檀香海 目前张家窝区域的开发强度与西部新城相比，存在鲜明差距，张家窝主要依靠社会山单一项目拉动发展，区域配套、生活配套兑现周期大大加长 出行不便是居住在社会山的主要问题，不能满足全家人包括老人、孩子而不仅是驾车人作为第一居所的需要； 檀香海为该公司自2006年11月成立后首个居住项目，与其他具备多年普通住宅开发经验的开发商相比，天屋房地产开发公司不仅无别墅开发经验，更无普通住宅开发经验，首个项目的开发水准有待观察5. 钻石山 水滴已经成为天津新地标，但同时也带来因为比赛、大型活动道路戒严的出行不便，每次戒严可能都要影响到业主生活人流汇集、道路拥挤、身份验证等等 钻石山确实能够体现国际化住区的理念，但其毕竟非纯粹别墅住区，而是别墅与42层超高层建筑的混合社区，别墅居住氛围不纯粹6. 荷兰墅 虽然项目位于外环线以内，具备一定的城市距离优势，所处区域经过多年发展已经具备一定城市感，但所在区域未来的规划利好不多，区政府对此区域并无投入建设规划 临近外环线，附近区域生活配套不足，需要依赖华苑片区的集中生活配套 物业边界东侧紧邻铁路，对外侧业主存在较大噪音污染 项目进入性较差，无法从外环线或津涞公路直接进去，需要从距离项目入口近1500米辅路进入 出行不便，目前仅有3条公交路线，且均需步行15-25分钟方能到达最近的公交站，1辆车无法满足全家人的出行需求，对于与老人同住的家庭而言，更是不便利 市政公园虽然景观呈现良好，但并非荷兰墅的私家花园，而是对公众开放，日后若游览人数剧增，也会对荷兰墅业主出行带来不便7. 华韵欧风 所处区域基本无重大规划利好，在区域归属上主要依赖大梅江片区，而非西青，区域发展前景有限，物业升值前景不明朗 物业被周边村镇的大片还迁房包围，外部人文质素较低；项目位于津港公路一侧，津港公路来往车辆较多，尘土飞扬，外部环境状况较差；项目东部存在高压架线； 出行不便，目前仅有去往大港线路，1辆车无法满足全家人的出行需求 项目内部基本无景观的造景空间，仅有一条横贯项目的小水系；物业管理公司无别墅物业管理经验，入住后可能出现较多物业管理问题 别墅社区品质较低，