XX市孟村县房地产市场报告及策划方案1.doc

沧州市孟村县房地产市场报告及策划方案 研究目的本次研究的主要目的是在初步了解孟村县房地产市场发展情况、熟悉物业分布及其市场供给需求的基本情况，重点掌握项目周边项目概况，小区建设情况，产品设计及建筑水平，各项目客户来源及其特点和发展趋势，以此为条件，对拟开发的六通房地产公司的项目产品和市场定位进行初步研究，为下一步对该项目的全程市场策划打下良好基础。 调研范围本次调研的项目主要针对于孟村县城内的楼盘及人群调研第一部分：房地产市场一、孟村县概况孟村回族自治县建县于1955年，为沧州市一个下线县城，孟村地处河北省东南部，东临渤海，南接山东，北靠京津，是河北省六个少数民族自治县之一，地处华北平原黑龙港流域东部，象一轮弯月镶嵌在渤海湾西岸。全县总面积387平方公里，辖4镇2乡126个行政村，总人口18.6万，其中回族人口4.4万。 城镇人口约为3万人，弯头管件业是孟村的特色支柱产业。1996年被国务院发展研究中心等单位评定命名为“中国弯头管件之乡”，生产的中低压管件产量占全国的80%以上。建筑扣件业是孟村的又一特色产业。现有扣件生产企业89家，年产扣件1.8亿套，占全国总产量的26%。牛羊养殖加工是孟村的第三大特色产业。县委、县政府确立了以牛羊业为富民强县的重点产业来抓。全县牛羊饲养量分别达到10万头、40万只。小杂粮加工是孟村大力发展的新兴产业。目前加工经营商户180余家，年加工优质小米27万吨，交易额1.5亿元，产品销往山东、北京、天津等地，并出口到日本、韩国、印尼、新加坡等国家。二、孟村县房地产市场现状：孟村是一个发展中的县城，房地产市场从2003年开始起步，由于一直以来没有外地的开发商在此开发，所以成熟程度不高。目前孟村县的住宅小区均为单位的集资建房，这些小区除了本单位职工购买外，剩余部分对外销售，如：交通小区、检察院小区等。还有一少部分是当地开发商开发的，如：民族小区、信合小区等。这些小区规模普遍较小，交通小区在当地属于较高档楼盘，共8栋多层规模最大，但小区配套及绿化还不够完善。孟村县在售楼盘只有民族小区：三、楼盘列表民族小区位置民族路信合小区对过开发商孟村县金路房地产有限公司规模1期2栋多层 2期4栋多层户型面积141.8、160.55 3室2厅1032室2厅 139.8+753室+2室价格1F1168元/ 2F1238 元/ 3F1228 元/4F1100元/ 5F908元/地下室：1100元/ 车库：1100元/销 售 率95%入住时间06年7月开盘时间07年8月 装修标准毛坯配套暖气物业费0.2元/月层高住宅：2.9米 车库：2.7米（一）政策优势政府十分重视县城东部的发展，投入大量资金加强对东部基础设施的建设，比如对的道路扩建，绿化的都对房地产业的发展起到了促进作用。 （二）市场前景 房价在提升，住宅的档次也在提升。以前建成的项目，但给人的感觉品质不高。从目前正在建设的项目来看，孟村县的住宅品质正在提升。 （三）主要问题 孟村目前显现出的主要问题是：城市化水平不高。主要表现在建成区少，商业设施不够齐全、水平较低，夜晚亮度不足，城市景观不足，不具城镇感。区内交通不便，出租车少见，各种违章现象普遍存在，无人管理交通。六、本项目的分析与建议 （一）项目SWOT分析 n 本项目所在地块位于县城东部，其周围为大面积住宅开发用地和绿化用地，项目周围为大面积菜地，环境较为优美。 1.优势n 交通便利 n 生态环境比较好n 地面平整，利于规划n 位于县城未来重点发展区域2.劣势 n 生活氛围不浓厚n 缺乏商业配套3.机会 n 县城在售项目不多，消费者存在一定需求量 n 随着经济不断的发展，本项目会带动县城的房地产市场 4.威胁 位于项目西方，有一块地被香港一家公司相中，目前正在洽谈中。综合评价：该地区居住条件较好，适于住宅开发，前景乐观。市场分析 目前的市场上在售项目所供应的8000商品房在一年内才被消化掉，这不能说明孟村县没有市场，这主要是在售的项目地理位置不是很好，交通不便利，反观本项目占据县城未来发展区域，地理位置优越，孟村县的居民对本项目的位置和环境认可度较高。孟村县的经济水平较为发达，人均收入高，存在一定的购买力，就目前的在售项目的供应量及走访人群的得到的需求量来比较，未来两年内人群对住宅的需求将略大于供应量，由此可见房地产开发的空间还很大。（五）客户定位 本案的目标客户群主要由下列人群构成，他们各自对住宅的需求也各不相同 ： 1、政府工作人员年龄：30-45岁 家庭结构：2-3人为主 收入：年薪在5万之间 2、想改善居住环境的外乡人年龄：2535岁家庭结构：36人收入：年薪在3万左右3、做管件生意的个企老板年龄：3045岁家庭结构：35人收入：年薪在10元左右（五）客户定位 综上所述，我们建议： 将本项目的目标市场定位在追求品质生活，改善居住环境的客户（六）产品定位 本项目的产品定位建议为：高档小区 中端价格1、产品形态定位 1) 二居100平米左右，比例占到15； 三居以150左右为主，占到50； 四居以180左右，占到15； 2+1户型面积在200平米左右，占到 202、产品价格定位 建议一期销售均价：1300元/ 物业费在0.2元/0.3元/3、社区整体规划 一期规划建设8栋多层，临街住宅底商为商业门脸，建筑外立面采用高档涂料即可，在一些窗户上设计成回族特色的风格，迎合一些回族消费者的口味，小区入口处装置几个摄像头，给整个小区营造出高档的感