js0845345张玉俊 金融三班 住房贷款提前还贷风险管理.doc

南京审计学院金审学院学 年 论 文题目： 住房抵押贷款提前还贷风险管理 姓名： 张玉俊 学号： js0845345 专业： 金融 班级： 三班 指导教师： 职称： 2011年 9 月 18 日住房抵押贷款提前还贷风险管理【摘要】 住房抵押贷款是商业银行的一项优质资产，它的提前偿还给商业银行带来了风险，商业银行对提前还贷收取违约金的做法并非住房信贷市场发展的方向，因此商业银行应该发行住房抵押贷款提前偿还期权、推行多样化的还款方式、建立提前还款数据库主动地防范提前还贷风险。【关键词】 住房抵押贷款 提前还贷 风险管理【Abstract】 mortgage loan is a high-quality assets of commercial banks, its early repayment of a risk to commercial banks, commercial banks charge penalties for early repayment of the practice is not the direction of the housing credit market, so the commercial banks should issue mortgage prepayment options, the implementation of a variety of payment methods, the initiative to establish a database to prevent prepayment risk of early repayment【Key words】 mortgage prepayment risk【引言】近年来在央行多次提高住房按揭贷款利率、购房者产生“升息预期”信号的引导下住房按揭贷款提前偿还现象明显升温商业银行一向将住房按揭贷款划为优质资产在现今的经济环境下这项优质资产正面临着流失的危险那么提前偿还究竟会给商业银行带来什么样的风险银行又将怎样控制这种风险。【正文】一、商业银行个人住房贷款存在的风险个人住房贷款业务一直是我国商业银行重点发展的业务，且该项业务也呈现出了逐年增长的趋势。各家商业银行把个人住房贷款看作最为安全并且能够带来高收益的业务，认为其不会产生风险。虽然，商业银行也对房贷业务的申请人有较为严格的审核，对收入没有保障、信用层次较低的客户不予发放贷款。然而，个人住房贷款业务依然隐藏着很多的风险需要我们去辨别和认识，这些风险主要表现在以下几个方面：（一）违约风险违约风险是指借款者拖延或拒绝按合同还款给银行造成的损失，我国住房贷款可能产生的违约风险主要由商业银行来承担，一旦出现大量违约的现象，银行将承受巨大的压力。（二）市场风险08年以前我国房产价格持续走高，房地产市场一片火热，期间隐藏了不少市场的风险。随着我国经济的持续快速发展，房地产行业也蓬勃发展。房地产行业的开发投资资金不断扩大，银行投放在房地产行业中的资金也不断上升能，银行信贷的安全性与房地产行业的发展状况息息相关。但是伴随着高速发展的房地产业，隐藏里面的风险不断暴露出来。随着房价增速超过人均可支配收入，购房者还款压力增大，地产市场泡沫开始暴露。金融危机爆发，经济走势逐步慢了下来，房地产市场出现低迷,房产价格下跌。一些作为抵押物的房产出现严重的贬值缩水，银行将要面对巨大的市场风险，在目前金融危机向更广范围蔓延的情况下，也不排除房地产价格的继续下降的可能性，市场风险将被不断放大。（三）提前还款风险住房抵押贷款的借款人可以选择早于约定的时间还款，因为这样的状况造成的风险为提前还款风险。当遇到国家调高抵押贷款利率时，银行发放的抵押贷款在下一年度一月开始按照新利率执行，借款人为防止房贷利率上调导致的利息支出增加，就有可能采取提前还贷来规避风险。虽然提前还款能能够增强银行的流动性，但其也会造成银行资本结构的变化，从而影响银行的资本运营增加银行再投资的风险。造成该风险的主要原因是银行预期达到的收益会减少，银行收息的期间会变短。提前还款出现状况有明显增加的趋势，主要原因是近几年我国不断加息。二、提前还贷的期权性质与风险定价从现代金融和风险管理角度看（而不是从合同和法律的角度），按揭客户提前还贷主要是市场利率变动所致，是利率风险的一种表现形式，与信用无关，既不能视为违约，因而不是信用风险，也不能视为信用优良的表现。在巴塞尔银行监管委员会2004年颁布的利率风险管理与监管原则中，提前还贷与提前取款、提前赎回债券等一同被明确归属于利率风险四大来源中的期权性风险。提前还贷风险的定价需要处理两个关键问题：一是找到驱动风险的因子，并明确驱动因子与银行收益之间的函数关系；二是描述因子的波动。当然，银行收益还会受到信用风险等其他风险影响，本文只考虑提前还贷风险。1提前还贷行为受到哪些因子的影响呢？根据研究，利率水平的影响最为显著。要注意的是，在不同的环境下，利率水平的影响是不同的。例如，如果按揭贷款是固定利率，利率的下降，贷款人将利用低成本融资来提前还贷；如果按揭贷款是浮动利率，利率上升，贷款人因为利息成本变高而提前还贷。另外，利率期限结构的变化、经济状况（例如贷款人收入的增加）、季节因素（有研究表明春季的提前还贷增多、冬季的提前还贷减少）也都会影响到提前还贷行为。特别值得一提的 是，提前还贷行为还存在路径依赖的特性。例如，利率在两年中经历了从4%5%4%5%这样一个变化过程，利率上升1%导致的提前还贷行为在第一次的利率上升中已经发生，所以在第二次利率上升过程中，利率上升1%导致的提前还贷行为将大大减少。2如何描述驱动因子的波动？以利率波动描述为例，从Vasicek（1977）模型到HJM（1992）模型，国外已经研究了几十年的利率模型，有 丰富的研究成果，但我国在使用时不能全盘照搬。这些模型都是假设利率符合一定的随机过程，需要在市场化的利率环境下使用。我国的利率非市场化，对于其走向和波动，更多的需要从宏观经济和宏观政策研究着手。需要注意的是，运用风险定价技术在按揭交易价格中对提前还贷风险进行补偿只是银行以风险换收益的第一步，因为银行尽管获得了价格补偿，但风险已经转移到银行一边，任何对已承担风险管理的失误都可能最终造成获得的补偿化为乌有，甚至遭受更大的损失，因此，银行一方面需要在按揭交易中通过风险量化和定价获得价格补偿，另一方面也需要对承担的风险采取表内对冲和市场转嫁等有效的现代风险管理方法，从而保障最终实现以风险换收益。三、提前偿还贷款带给银行的风险分析第一减少了银行的收益我国商业银行的利润大多来自存贷款利差住房按揭贷款这项中长期贷款属于银行的优质资产它的提前偿还将会直接减少银行的贷款利息收入第二增加了银行的服务成本首先由于提前偿还的情况千差万别银行无法运用计算机来处理耗费较大的人力其次银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算增加了经营成本再次对提前收回的资金再投资增加了交易成本第三扰乱了银行的资产负债结构住房按揭贷款提前还贷行为的发生可能导致银行资产负债结构的错配动摇银行资产结构的稳定性打击银行拓展住房按揭贷款业务的积极性给银行的风险管理带来不确定性四、商业银行对提前还贷风险管理的现状分析目前针对提前还贷大部分银行都是采取收违约金的办法然而收取违约金这一做法引起了巨大争议有的学者认为提前还款就是违约收取违约金是国际惯例我们借鉴成熟的住房信贷市场的经验是可取的如香港按揭贷款在第一年、第二年、第三年还贷要收取全部利息的40、30和20而有些学者认为提前还贷在法律上是对合同的提前履行并不构成违约他们认为银行本身就是一个以风险换收益的特殊行业为客户提供风险管理服务正是现代银行重要的盈利来源因此对提前还贷收取违约金就等于剥夺了借款人转嫁风险的权利由于我国的住房信贷市场开放的时间还不长银行自身的风险管理能力还不能自我消化提前还贷带来的风险和冲击因此在现阶段对提前还贷收取违约金是有利于住房信贷市场发展的它可以在一定程度上弱化这种风险和冲击保证银行的稳健运行有助于住房信贷市场走的更快更稳更远但收取违约金是一种被动的防范方法只能是一个过度性的措施尽快提升风险管理能力化被动为主动制定出符合市场需求的措施保障借款人的权利才是我国商业银行住房信贷市场未来的发展方向五、提前还贷风险管理的现代方法（一）构建抵押贷款提前还贷的数据库随着我国住房抵押贷款提前还贷行为的逐渐增多，商业银行迫切需要掌握其发生机理和变化规律，以便对其进行较为准确的预测和有效的防范，从而尽量减少商业银行的损失。目前，我国商业银行应建立有关住房抵押贷款提前还贷行为的数据库系统，长期对借款人的提前还贷行为进行监测，对所收集到的数据进行必要的分析，对提前还贷导致的现金流量预先进行统筹规划，从而掌握我国提前还贷行为的发生规律，为防范和控制提前还贷风险奠定必要的基础，同时也为实施住房抵押贷款证券化奠定良好的基础。（二）推出多样化的住房抵押贷款方式目前，我国主要实行可变利率等额还款贷款方式，贷款利率的调整不是根据法定利率的变动而及时调整，而是存在一定的时滞。由于借款人的还款能力有很大差别，单一的贷款方式已经远远不能满足借款人多方面的需求，当前有相当数量的借款人每月计划偿还的现金流与其可用于偿还贷款的收入流之间有很大的缺口，从而可能导致包括提前还贷在内的各种风险的发生。为了适应不同借款人的市场需求，从而降低提前还贷风险，有必要推出多种抵押贷款方式。此外，我国存在大量从事第二职业的一类人，他们除了稳定的正常收入外还有较大份额的隐性收入，但受条件的限制只能接受较长时间的等额偿还方式，到了某个时期，他们也会采取提前还贷行为。因此，应采取合理的抵押贷款方式与借款人的收入流相匹配才能减少提前还贷行为的发生。这种情况下，商业银行可以采用递减还贷法，这种方式前期本金归还速度较快，本金积累较多，可以减少借款人在前期采取提前还贷行为，从而在一定程度上降低提前还贷风险给银行造成的损失。（三）积极推进住房抵押贷款证券化资产证券化作为管理银行流动性风险和利率风险的有效工具，自20世纪70年代在美国推出后发展极为迅猛，而最早也是最适合证券化的银行资产是住房抵押贷款。抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securities，MBS）通过将住房按揭贷款打包出售给特别设立的特殊目的公司（SPV）， 资产负债表上的按揭贷款被转变为现金，从而按揭贷款的信用风险和提前还贷风险都随着贷款的销售转移到特殊目的公司，进而通过特殊目的公司发行按揭贷款支持 证券（MBS）。通过MBS既可以将风险完全转移给投资者，也可以根据投资者的不同投资偏好，在证券的种类、结构和优先层次的设计方面表现出一定的灵活性和多样性，将提前还贷风险向部分投资者转移或在各类投资者之间进行合理分担。银行的利润被锁定为该笔按揭贷款发行利率与销售利率之间的买卖差价，金融体系的系统性风险因此可以大大降低。这样，商业银行就可以作为一个服务机构，稳定地获取一定的服务费，保证盈利的稳定性，同时又可以扩大住房信贷资金的来源，有效地满足住房消费者的需求，进一步推进住房金融市场的健康发展。 需要强调的是，住房抵押贷款证券化的主要目的并非是向投资者转嫁风险，而在于及早收回资金，提高资产的流动性，而这一过程客观上也对长期资产与短期负债不匹配导致的利差风险和银行价值波动进行了有效管理。当然，成功的抵押贷款证券化要求对该类贷款的提前偿付规律必须有较好的掌握，否则难以合理确定MBS的发行定价。参考文献：1李健男国际金融惯例的真伪辨析，以提前还贷违约金为例J南方金融，2007，(3)：58-602姜爱林提前还贷：按揭按出新问题J中国房地产，2002，(10)：59-623易传和，刘炼商业银行隐含期权的利率风险管理研究J财经理论与实践，2007，(4)：19-234张颖运用期权方法对银行贷款提前偿付行为的研究J金融经济，2006，(2)：56-585周天芸提前还贷的成因、影响与预测模型J现代管理科学，2006，(11)：107-109 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