AFP考试《金融理财原理》第九章知识点：我国的房地产制度.doc

AFP金融理财师考试网（/afp/）一、AFP考试章节知识点：我国房地产制度的演变1978年改革开放以前：房产为全民所有制，由国家或国营事业为主的企业管理与分配。私房产权得不到保护，出卖出租受到严重限制，住房采取低租金制与福利制的分配政策，房产市场基本没有存在的必要。1978年到1998年，房产制度逐步、渐进的变革1987年9月，深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让，拍卖中国第一块土地，揭开了土地市场化的序幕。1991年参考新加坡的住房公积金制度，开始在上海试点，逐步普及到全国。1991年之后，提租补贴等房改措施也在各大城市试点实施。1998年以后，停止福利分房，实行住房分配货币化1998年6月，国务院颁布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知，明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的新政策。二、AFP考试章节知识点：中国房地产制度与市场的特色1、土地国有化：土地产权归国家所有，由国家统一规划管理土地用途。但使用权可有偿出让。2、住房补贴制度：1998年以前的福利分房以及1998年以后大量兴建的经济适用房3、住房公积金制度4、因地制宜的地方政府条例5、父母为子女购房的现象普遍6、购房优先的价值观三、AFP考试章节知识点：公房或房改房的特性1、公房：较为陈旧(1998年以前建成)、面积较为狭小(按级别工龄)、区域偏向于旧城区、租金低、房屋单价低、房屋总价低、转让有限制，贷款需附核准上市文档、按房改标准价购买的公有住房，出售后在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。2、房改房与商品房的合理价差(1)房改房的交易方式(2)产权公房：缴物业费(3)使用权公房：需缴租金(4)使用权公房价值=公房与商品房租金差异折现值(5)产权公房价=公房物业费与商品房租金差异折现值假设产权公房物业费每平米2元, 使用权公房租金每平米10元同等商品房租金每平米50元, 房价每平米10,000元, 50平米总价50万元, 公房可用20年, 折现率5%，那么：使用权公房价=PV(5%/12,20 12,-40)50=303,051元产权公房价=PV(5%/12,20 12,-48) 50=363,661元3、经济适用房的特性户型合理，年代较新，价格适中，适应中低收入家庭承受能力;在开发建设阶段，由政府视市场需求确定开发建设的规模，以行政划拨方式提供土地，通过减免税费，适当控制建设标准等手段来控制建设开发成本;在销售阶段，销售对象限定为具有当地常住户口的中低收入家庭的居民，执行购买过程中的申请、审批和登记备案制度，以政府审定的微利价格限价销售;在使用阶段，全面推行社会化物业管理，保持其良好的运行状态和居住环境;国家对经济适用房建设实行金融支持，鼓励金融机构优先发放。4、经济适用房的交易方式(北京为例)政府计划兴建，只售不租拥有本地户口才能有权购买经济适用房家庭年收入应在60,000元以下未住满五年者，需以成本价出售给合乎经济适用房购买资格者已经住满五年的经济适用房，业主可依照当前的市场价格出售，但必须按照成交价的10%补交综合地价款经济适用房应用于自住，但由于资格审查不严，也有人投资后出租 因为价格较低，房租收益率较高。5、住房公积金缴存比率与上限由个人与单位各按薪资的一定比率，缴存住房公积金到个人住房专款专用账户。当前的缴存下限个人与单位均为5%，上限各为12%，依据各城市的状况而定。如2005年上海为7%，北京为8%。但对高工资者有月缴存金额上限，如2006年度住房公积金月缴存额上限为938元，参加上海市城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者缴存的个人缴存者，月缴存额上限为1,610元。基准依照职工工作地所在城市统计公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍订出。除各城市统一规定外，实行补充公积金的单位可以多提2%到8%。这些比率规定每年公布一次。住房公积金按照国家规定的利率计息(目前比照三个月存款)。员工离休、退休、完全丧失劳动力者可领取住房公积金的余额。6、住房公积金缴存人数与覆盖率来自建设部的数据显示，截至2006年5月，实际缴存职工人数为6,245万人，覆盖率仅为60%。住房公积金还存在应建未建的现象，如一些民营企业、外商投资企业、城镇私营企业的职工还未创建住房公积金制度。大量进城务工人员，需要在城市买房或租房居住，但当前住房公积金没有覆盖到这些人员。部分城市住房公积金还不够发放个人贷款，如上海2003年住房公积金不够支持贷款要求，因此只能采取降低人均贷款额度。各城市根据供求情况，规定最高可贷住房公积金额度。7、住房公积金的用途在交存期间，职工的住房公积金可有以下用途:支付职工购买自住住房费用，含房价、交易手续费与产权登记费;支付职工个人或透过集体合资建造自住住房的费用;支付职工个人为修缮自住住房发生的费用;支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的贷款本息、保险费及公证费;房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付。8、住房公积金贷款缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款;利率比一般房贷低1%以上，但贷款金额有一定的限制，如南京市的贷款额度=月缴存基数 X 0.45 X12(月) X贷款年数，但最高上限为15万元，每一省市的上限不同;公积金贷款不足时，可再申请一般商业房贷。9、考虑住房公积金后的租房规划虽然现在租房，如果未来还打算购房，应把住房公积金留到购房时使用，否则会延后购房时机;对于无购房计划，但打算租房过得舒服一点，因为不用把住房公积金留下来做购房准备，可考虑用住房公积金来支付超过收入比例的房租;比如说房租支出超过收入的10%才能以住房公积金支付房租。不想购房者若把所缴存的住房公积金都用来支付房租，以个人与单位各支付5%而言，可以用收入的20%支付房租，可以获得较好的租房区域或较大的租房空间。10、考虑住房公积金后的购房规划例题:高强与曹敏两夫妻都有参加上海住房公积金缴存计划，个人与事业单位均各按7%缴存。高强月收入5,000元，已缴存5年，当前住房公积金帐上有30,000元。曹敏月收入4,000元，已缴存3年，住房公积金帐上有15,000元。假设住房公积金的收益率为2%，住房公积金的贷款利率为4.86%，一般贷款利率为6.12%，单笔的申贷额上限为20万元，可贷20年。两人打算在3年之后购房。问题1:若除了住房公积金以外不考虑运用其它资源，可以买多少钱的房子?高强每月缴存住房公积金=5,000元 X (7%+7%)=700元高强可累积购房资金=FV (2%/12,36,-700,-30000)=57,803元曹敏每月缴存住房公积金=4,000元 X (7%+7%)=560元曹敏可累积购房资金= FV (2%/12,36,-560,-15000)=36,686元合计可累积购房资金=57,803元+36,686元=94,489元购房后每月可用来还住房公积金贷款的缴存额=700元+560元=1,260元只用住房公积金来缴房贷，可贷住房公积金贷款额=PV(4.86%/12,240,-1260,0) = 193,179元，低于20万元。全靠住房公积金缴存额，有能力购房的金额=94,489元+193,179元=287,668元。问题2: 若3年后目标购房总价60万元，贷款额度七成，则除了住房公积金之外，假设自己投资的收益率为3%，自己还要另外储蓄多少钱?若目标总价600,000元，贷款额度70%，首付款需求=600,000元 X (1-70%)=180,000元。需额外准备首付款=180,000元-94,489元=85,511元。有36个月可准备，每月要准备储蓄额=PMT(3%/12,36,0,85511) =-2,273元，每个月还要额外准备2,273元自行投资来准备购房首付款。问题3: 上海市的住房公积金贷款上限为年缴存余额的20倍，且上限为20万元。是否还需要一般贷款，若需要的话，以贷款20年计算，住房公积金房贷与一般房贷，贷款额与每月摊还额各多少?购房后需要贷款额=600,000元 X 70%=420,000元。夫妻年缴存额合计=(700元+560元) 12=15,120元，15,120元*20=302,400元，高于上限20万元，只能贷20万元。尚需从银行额外贷款额=420,000元-200,000元=220,000元。每月住房公积金本息摊还额=PMT(4.86%/12,20 12, 200000)= -1,304元，住房公积金缴存额1,260元，不足以偿付住房公积金月供额。若一般贷款利率为 6.12%(7.20%XO.85)，每月应缴本息摊还额=PMT(6.12%/12,240, 220000)= -1,591元，还要额外准备1,591元来还一般房贷。不过住房公积金缴存额还不足44元(1,304元-1,260元)，还要另外负担的一