昆明别墅市场.doc

昆明总体别墅市场是供大于求，未开发的别墅用地转为潜在新增别墅项目，各大地产商手中存量极为可观！受政策影响，将在近几年内呈喷放势供应。将要入市以及将要酝酿开发的别墅项目，其开发规模达到23200多亩，按2006年市场总体消化量，需要未来510年时间，其中别墅用地分布在昆明周边以下区域：东北市区：北沙河呼马山片区规模在500600亩左右东南片区：昆石公路沿线板块规模在400780亩呈贡新城板块规模在1100亩南市片区：广福路沿线片区规模在200亩1100亩滇池板块高海片区规模在1500亩3000亩西市片区：普基板块富民板块规模在4001200亩北市片区：银河片区黑龙潭片区规模在450亩500多亩左右世博板块双龙乡板块规模在800多亩8000亩左右安宁国家度假区板块：规模在200亩8800亩左右昆明别墅市场整体供需状况2000-2006年上半年昆明别墅成交套数4660套，面积接近150万平方米。而这几年昆明新增别墅供应量7970套，面积约220多万平方米，大于同期成交量，别墅处于供大于求的局面。随行就市，别墅价格稳步上升2006年6-10月这段时间内新增别墅260多套，与去年同期722套的新增供应量相比，减少幅度达到64.0%；与2006年第二季度相比，减少14.8%。去年同期别墅总体销售率为9.14%，而目前达到19.36%。此阶段别墅整体市场价格达到5738元/平米，与去年同期的5031元/平米相比上涨14.1%；与2006年第二季度相比上涨6.5%，特别是独栋和联排这两种类型产品的价格涨幅更是惊人。别墅急剧升值刺激大小开发商进军高端地产由于政策的进一步收紧，造成别墅市场绝版的市场预期。别墅价格急剧上升，成为别墅楼盘保值、升值能力的温度计。尽管当前和今后别墅购买以自住型需求为主。土地政策的抬升下，在相当程度上刺激了别墅市场，尤其是独栋别墅和联排别墅市场的供求增长。自住型购房行为的提前消费需求，楼市看好未来增值空间的中长线的投资需求，促使相当部分的开发商准备进入地产高端业态项目。别墅稀缺性显现，升值空间在成长期随着土地调控政策的进一步落实和加强，别墅稀缺性日益加重，其价格短期有可能会快速上涨。根据目前土地存量，未来5-10年内的别墅供应依然充足，市场价格不可能出现长期过快增长的可能。纯别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态。别墅项目多样化从目前市场所表现出来的发展趋势来看，越来越多的开发商都希望把项目打造成，同档次楼盘中产品品质更高的项目，并且越来越注重客户的实际居住需求。别墅作为住宅类的高端产品，必然走精品之路和个性化之路，以生态园林，高尚住宅社区，美好生活豪宅，山水绿色为主打，从山、林、水溪、湖多方面充分满足客户不同的居住需求。城市别墅和近郊别墅成为投资新宠深受投资者新宠的是那些在成熟别墅区中价值被低估的别墅，也是平常城边居住性能高性价比产品。另外那些具有独特区位优势的别墅，如滇池路和世博园区域的别墅项目，便捷交通，完善社区配套的别墅价值不菲。过关别墅项目成为末班车票根据国六条的规定，别墅项目规划超过90限制，同时低密度土地供应继续严格控制。按照政策，除了特批项目，很难再出现大体量的纯别墅社区。大量小面积户型的存在，不利于别墅社区品质。现有纯别墅项目，特别是刚取得施工许可的项目面临最后的机会。别墅家族品种众多双拼、叠加别墅项目由于受到90、70%的限制，以及其与高级公寓的同质性较强，此种类型的供应可能会逐渐减少，甚至趋于消失。联排别墅作为现在市场供应和成交主体，由于价格适中、品质较高，很容易受到自住客户的追捧。随着高档次的消费群体范围的不断扩大，此类产品的市场还会逐渐扩大，并有可能成为昆明别墅市场的主流。总的来说，联排别墅产品的发展将取决于其产品设计的特殊性，这也就是前面部分我们分析到的联排别墅的市场需求和产品相关性很强的原因。别墅出现两极分化独栋别墅市场势必会走向两极分化：小面积低总价的经济型别墅满足大众化自住需求，品质和特色皆佳的高端豪宅必然能有效对接顶级消费人群的需求。近远郊的小面积低总价经济型别墅如野鸭湖别墅、西山别墅等；品质和特色皆佳的高端豪宅如高天流云、滇池高尔夫、春城高尔夫等项目。预计同类型的这些项目今后的市场需求将会越来越大。别墅开发百花齐放，销售诸子百鸣对于普通购房人来说，别墅的概念没有那么清晰。消费者往往把目前市场上独栋别墅、联排别墅、双拼叠加别墅、多层花园洋房、部分高级公寓等类型的产品统统认为是“别墅”。开发商实力的不同，开发产品定位的不同，造成产品业态的不同。让那些以低密度花园洋房、公寓甚至商业立项的“类别墅”等低密度产品，也冠上别墅的花冠。昆明的“类别墅”正是打着这样的“擦边球”，无论是从前期的