出售、抵债、投资入股与注册企业谁更好.doc

案例二十七：出售、抵债、投资入股与注册企业谁更好？ 烂尾楼”筹划的四种思路一、案例背景（一）公司情况。甲公司是某著名的房产开发公司的控股子公司，在2002年2月于CBD中心区的边缘地带投资5000万元兴建一座商业大厦。在外部工程已经完工，进入内部装修的关键时刻，企业的资金供应方面出现问题致使工程被迫停工。如果要将工程全部完工，还需要再追加投资额1500万元，由于资金迟迟未能到位，工程停工达三年之久。由于甲公司的投资款中有2800万元是从银行的贷款，如今债务到期因为无力还款，银行要求甲公司用“烂尾楼”抵债，作价3000万元。（二）问题提出。2004年底，甲公司接到控股公司的通知，认为建商业大厦已经没有投资价值，要求企业对建设过半的商业大厦及时进行处理。截至2004年末，该项工程账面已经发生相关建筑安装工程成本共计3000万元。为了确定此未完工闲置的建筑“烂尾楼”的价值，甲公司请专业评估公司对该“烂尾楼”进行了评估，评估价值为2800万元。丙公司为一家投资公司，由于看重该楼所处的地段，愿以3500万元的价格购买该大厦。乙公司为一家知名跨国企业，也相中了这个楼盘，愿意与甲公司合作，还清贷款，完成后续工程，共同将大厦建成一座大型娱乐城，甲公司以“烂尾楼”入股，甲、乙公司占娱乐城的股权比例为55：45，大厦作价3500万元。面对众多处理方式，甲公司管理层经过集中整理意见，认为有以下几种选择：方案一：将“烂尾楼”以3500万元的价格出售给丙公司；方案二：将“烂尾楼”以3000万的作价抵偿银行的所欠债务；方案三：将“烂尾楼”以3500万元的价格作股份，与乙公司共同投资兴建娱乐城；方案四：以“烂尾楼”的资产注册一家公司丁，然后将丁公司以3500万元的价格整体出售。而对最终抉择，甲公司管理层内部意见分歧相当大，故请来税务方面的专家进行综合评议。二、案例解析（一）筹划思路和方法。甲公司现有四种筹划方案，根据公司实际情况，该企业适用税率为企业所得税33，城市维护建设税税率7，教育费附加3；假设不考虑利息费用。根据基本业务分析，在处理该“烂尾楼”过程中一般涉及营业税、城市维护建设税及其附加（以下简称城建税及教育费附加）、企业所得税等。我们分别研究以上四种方案的涉税情况， 1、方案一：将“烂尾楼”以3500万元的价格出售给丙公司。将“烂尾楼”作价3500万元出售给丙公司，甲公司应缴纳税款为：（1）营业税为175万元（35005），（转让不动产属于营业税征税范围，适用5%税率）；（2）城建税及教育费附加为17.5万元175（3+7）；（3）由于甲公司所从事的房地产开发不是税法所规定的普通标准住宅建设，所以不享受“增值额未超过扣除项目金额20的免征土地增值税”的规定，而适用“增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30”的规定计算缴纳； 又根据土地增增值税实施细则第七条规定：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 则成本扣除总额为3792.5万元（3000）（1+20）+175+17.5，由于没有增值，无需缴纳增值税；（4）公司转让“烂尾楼”取得的转让收益，应按规定计算缴纳企业所得税101.48万元（3500300017517.5）33。 根据方案一，甲公司在处理“烂尾楼”过程中，合计需缴纳各项税金为293.98万元，公司取得转让净收益为206.02万元（35003000293.98）。 2、方案二：将“烂尾楼”以3000万的作价抵偿银行的所欠债务。甲公司以公允价格3000万元抵偿工商银行债务，实际上就是将该“烂尾楼”以3000万元的作价转让给工商银行，则甲公司应缴纳的各项税收如下：（1）营业税为150万元（30005）；（2）城建税及教育费附加为15万元150（3+7）。（3）土地增值税：由于甲公司土地开发成本为3000万元，而转让价格也为3000万元，没有产生土地增值，不存在缴纳土地增值税问题。此外，如果企业转让不动产取得转让收益，应缴纳企业所得税，但本例的转让净收益为一165万元（3000300015015），所以也不存在缴纳企业所得税的问题。 根据方案二，甲公司处理“烂尾楼”需缴纳各项税金合计165万元，实际亏损165万元。 3、方案三：将“烂尾楼”以3500万元的价格作股份，与乙公司共同投资兴建娱乐城。甲公司将“烂尾楼”按市场价格3500万元折合成55的股权，与乙公司共同投资开办娱乐城。（1）根据财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）：“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴纳营业税”。（2）财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）中也规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”所以甲公司在以“烂尾楼”作价出资与乙公司合作组建娱乐城，不用缴纳产权变更环节的营业税、土地增值税以及城建税和教育费附加等。 （3）按照企业所得税条例及国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知（国税发2000118号）第三条的规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。甲公司在此环节应计算缴纳企业所得税为165万元（35003000）33）。 根据方案三，甲公司处理“烂尾楼”需缴纳企业所得税165万元，甲公司取得转让净收益335万元。 4、方案四：以“烂尾楼”的资产注册一家公司丁，然后将丁公司以3500万元的价格整体出售。甲公司可以将“烂尾楼”作为认缴注册资本的出资资产，注册丁公司，丁公司成立后，再将丁公司整体出售给丙公司。（1）国家税务总局关于转让企业产权不征收营业税问题的批复（国税函2002165号）明确：“转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。”因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应缴纳营业税。所以，甲公司不需缴纳营业税。（2）按照财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号通知）第一条的规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”。故甲公司该项业务也不需要缴纳土地增值税。 （3）根据国税发2000118号通知第四条第一款的规定，企业整体资产转让原则上应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。 根据方案四，甲公司需要规定计算缴纳企业所得税165万元（35003000）33），甲公司取得转让净收益335万元。比较以上四种方案，方式不同造成税负不同，进而造成净收益差异巨大。方案三和方案四税负最低且净收益最大，如果不考虑其他方面，当选择方案三或方案四。甲公司应综合各种因素在二者之间进行选择。（二）案例点评该案例中，方案一、二、四倾向于一次性处理该“烂尾楼”，方案四则巧妙的“包装”了该“烂尾楼”利用转让企业产权行为避免了营业税和土地增值税获得了固定的利益。而方案三则利用楼盘进行投资入股兴建娱乐城，不但在转让过程中获得一定的收益，兴建娱乐城之后还可能获得持续收益。当然，进行娱乐城的经营活动也有一定的风险，这就需要企业对该方案进行综合评估。三