南宁市国南宁市国有土地使用权招标拍卖办法(试行)的应用.doc

A thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor the degree ofMaster of Engineering南宁市国有土地使用权招标拍卖办法(试行)第一章总则第一条为了规范国有土地使用权招标、拍卖出让行为，建立公开、公正、公平的一级土地市场秩序，根据中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例及有关法律、法规，结合我市实际，制订本办法。第二条凡在本市城市规划区范围内从事国有土地使用权招标、拍卖出让活动，适用本办法。本办法所称招标，是指为出让国有土地使用权，按本办法规定，由投标人竞投土地使用权的行为。本办法所称拍卖，是指为出让国有土地使用权，按本办法规定，以公开竞价的方式，将土地使用权出让给最高应价者的行为。本办法所称投标人，包括中华人民共和国境内外的法人、其他组织和个人。但法律、行政法规另有规定的除外。本办法所称中标人，是指按本办法所规定的程序和条件取得土地使用权的投标人。本办法所称竞买人，包括中华人民共和国境内外的法人、其他组织和个人。但法律、行政法规另有规定的除外。本办法所称竞得入，是指按本办法所规定的程序和条件以最高应价取得土地使用权的竟买人。第三条有下列情形之一的，国有土地使用权必须采取招标、拍卖方式出让：(一)城市规划区范围内薪增的经营性房地产项目和其他具有竟投性的项目如商业包括商场铺面、加油站、贸易咨询场所等、金融保险业(包括投资理财、证券等)、服务业(包括宾馆，餐饮、写字楼等)、旅游业(包括度假村、游乐场等)及豪华住宅(包括别墅、高级公寓等)等用地;(二)土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的用地;(三)改变原土地用途，将行政划拨方式取得的国有土地使用权转为经营性房地产的(包括以土地使用权为条件进行合营或合作建房);(四)法院在强制执行过程中涉及的国有土地使用权转让和金融部门为实现抵押权或清偿债务涉及的国有土地使用权转让;(五)政府统一收购储备后拟出让的经营性用地;(六)其也应采用招标、拍卖方式出让的项目用地。第四条下列用地可以采取协议方式出让国有土地使用权：(一)工业、仓储、市政公益事业项目以及政府调整经济结构、实施产业政策而给予优惠扶持的项目(包括经济适用房、城镇廉租住房项目)用地;(二)国有企业改制为股份有限公司或有限责任公司，不改变原地用途或虽改变用途，但以直接安置本企业职工为目的且安置标准不超过有关规定的用地;(三)城市私有房屋、房改房、经济适用住宅买卖涉及划拨土地使用权转让的用地;(四)政府批准实施的旧城改造项目涉及的拆迁安置房项目用地;(五)其他可以采取协议方式出让的项目用地。第五条土地使用权招标、拍卖活动应遵循合法及公开、公平、公正和诚实信用的原则进行，并接受人大、审计、监察等部门和上级土地行政主管部门的监督。第六条南宁市土地行政主管部门(以下简称市土地行政主管部门)依法负责南宁市国有土地使用权招标、拍卖工作。市土地行政主管部门在组织实施国有土地使用权招标：拍卖过程中，也可委托经省级以上土地行政主管部门认证的具有国有土地使用权招标拍卖资格的中介机构承担。第七条拟以招标，拍卖方式出让的地块，应当按有关法律、法规规定报批后，由市土地行政主管部门向社会公示，未经公示的土地不得出让。市区范围内需盘活的国有存量土地(包括单位搬迁、解散、撤消、破产、产业结构调整、因公共利益或政府特殊需要收回的土地和因建设用地规划许可证与建设用地选址意见书自行失效又未取得土地使用权的土地)以及新增建设用地中用于经营性房地产开发项目的，都必须纳入政府土地收购储备库后再以招标、拍卖方式出让。城市存量土地特别是闲置土地(含工业用地改变原土地用途、转为经营性房地产项目用地的)可以利用的，一律不得新增建设用地。凡经市人民政府批准列入土地使用权招标、拍卖范围内的土地，任何部门和个人不得先行办理相关手续，否则，一律无效。第八条以招标、拍卖方式出让国有土地使用权，由市人民政府有计划、有步骤地组织进行。市土地行政主管部门应当根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、城市总体规划、市场需求和上级下达的土地供应年度计划。制订本辖区范围内国有土地使用权招标、拍卖年度计划，经市人民政府批准，并报自治区国土资源厅备案。第九条市土地行政主管部门应会同计划、规划、财政、建设和房产等部门，依照经批准的国有土地使用权招标、拍卖年度计划要求和各自的工作职责开展土地招标、拍卖出让的前期准备工作，包括对拟招标、拍卖地块的确定(收购)、确定规划设计条件、拟定房地产开发项目建设条件意见书、准备有关文件和编制相关图件等。第十条招标、拍卖方案批准后，市土地行政主管部门应发布招标或拍卖公告，公布竞投(买)的时间、地点、地块，并向竟投(买)人提供拟招标或拍卖地块的有关资料(包括面积、位置、用途、开发程序、规划设计要点、土地使用年限及规则、参与人须具备的条件和竟投(买)的规则等)。发出招标或拍卖公告日期至投标截止日或公开拍卖日不得少于三十日。第十一条土地使用权招标、拍卖应成立土地使用权招标、拍卖委员会。委员会由土地行政主管部门会同计划、规划、财政、建设、物价、监察等有关部门负责人组成。第十二条国有土地使用权招标、拍卖应当确定招标拍卖底价。招标拍卖底价应当经有土地评估资质的机构按照规范程序评估，经市土地行政主管部门和土地使用权招标、拍卖委员会审核确认后，报市人民政府审批。国有土地使用权招标拍宾底价应当保密，招标拍卖委员会和参加招标拍卖工作的人员不得泄露招标拍卖底价。第十三条竞投(买)人有权了解和索取招标、拍卖地块的有关资料，并遵守招标，拍卖规则，依法参与竞投或竞买，不得弄虚作假或串通压价。第十四条依照本办法通过招标、拍卖方式取得国有土地使用权的，持南宁市国有土地使用权出让合同、中标通知书或拍卖成交确认书等，向市计划、规划和建设等部门申领投资许可证、建设用地规划许可证和房地产开发资质证书等证照。第十五条国有土地使用权招标、拍卖出让结果，应在招标、拍卖活动结束后三十日内报自治区国土资源厅备案。第二章国有土地使用权招标、投标第十六条国有土地使用权招标可采用公开招标或邀请招标方式。公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人、其他组织或个人投标。邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人、其他组织或个人投标。第十七条采用公开招标或邀请招标，由招标人根据实际情况决定。但采用邀请招标方式的，招标人应当向三个以上具备承担招标地块开发能力、资信良好的特定的法人、其他组织或个人发出投标邀请书。第十八条评标、定标工作应由评标委员会行使，评标委员会由招标人代表及专家组成，其中，技术、经济方面的专家不得少于成员总数的三分之二，组成人数应为五人以上单数，评标委员会成员名单在中标结果确定前应当保密。其主要职责是：编制招标文件，审定招标标底，确定被邀请投标的对象，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确认中标人并发出中标通知书。评标委员会履行职责时，以招标人的名义进行。第十九条对不具备拍卖条件，但属于下列情形之一的，国有土地使用权应公开招标出让：(一)除获得最高土地出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件;(二)土地用途受严格限制，仅少数单位或个人可能有受让意向的。第二十条招标文件包括招标公告和招标邀请书。招标公告应当包括下列主要内容：(一)招标地块的位置、现状、面积、使用年限、用途、规划设计要求;(二)投标人的资格条件;(三)投标人索取招标文件的时间、地点及标书工本费;(四)投标地点和截止日期;(五)支付中标价款的方式和数额;(六)评标方法;(七)开标地点、时间;(八)招标人认为需要公告的其他事项。第二十一条邀请招标应在投标截止日至少三十日前向被邀请投标人发出招标邀请书。招标邀请书应当包括前条(一)、(四)、(五)、(六)、(八)项内容。第二十二条招标人应当在发出招标文件(招标公告、招标邀请书)后七日内组织投标人勘察招标地块，并负责解答有关疑问。投标人应当勘察招标地块。对招标地块或招标文件有异议的，应在投标或申请竞买前提出。标书一经投入标箱，视为无异议。第二十三条投标人投标时应当填写标书，并由法定代表人签名和加盖公章后密封。投标人为个人的，由投标人签名。投标人应当在投标截止日期前将标书投入标箱。投标人的标书应当包括下列附件和履约保证金：(一)营业执照副本、法人代表证明书、法定代表人身份证影印件(竞买人为个人的提供身份证影印件);(二)不低于公告数额的履约保证金。本办法所称履约保证金，是指依照招标公告的有关规定，能在招标人指定的银行即时兑现的银行支票或汇票。按公告规定可以邮寄的标书，投标人可以挂号邮寄，但须在投标截止日前招标人收到的方为有效标书。第二十四条投标人可以在规定投标截止日前补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任并全面履行。第二十五条招标人变更招标公告或招标邀请书内容的。应最迟在投标截止日十五日前作出相应公告，并以书面形式通知所有领取招标文件的投标人。招标人按规定变更招标文件的，投标人可在投标截止日前作出变更修改或者撤消标书。第二十六条招标人应按招标公告或招标邀请书规定的时间和地点开标。确定中标人应有评标委员会三分之二以上成员通过。第二十七条土地招标的程序：(一)招标人于截标之日前三十日内在本市和省级主要报刊或其他新闻媒介发布公告，或向特定投标人发出招标邀请书;(二)投标人报名并索取有关招标文件;(三)投标人提交标书;(四)按预定并公告的决标条件及程序确定中标人;(五)招标人向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知未中标的投标人;(六)中标人须在中标通知书发出之日起三十日内与市土地行政主管部门签订南宁市国有土地使用权出让合同;(七)中标人付清地价款后，依法办理土地登记，领取国有土地使用权证书。决标必须在规定投标的最后期限起十五日内完成。第二十八条下列标书为无效标书：(一)超过投标时间所投的标书或截止日后所收到邮寄标书;(二)标书或标书附件不齐全或不符合规定的;(三)标书或标书字迹不清，无法辨认的;(四)投标人不具备资格的;(五)委托他人代理的委托文件不齐全或不符合规定的;(六)重复投标的。第二十九条出现下列情形之一的，招标人应当在开标前终止招标：(一)暗标标底泄露的;(二)招标人、投标人串通损害国家利益、社会利益或他人合法权益的;(三)招标人及评标委员会成员私下接触投标人或接受贿赂的。终止招标应当公告或通知投标人。第三十条全部投标低于底价时，招标人应当宣布投标无效。宣布投标无效的，招标人应当确定再次招标的日期与时间。第三章国有土地使用权拍卖第三十一条下列情形之一的，国有土地使用权必须采取拍卖方式出让：(一)以获取最高出让金为主要目标，以出价最高为条件确定受让人的;(二)对土地使用权资格没有特别限制的，一般单位或个人均可能有受让意向的;(三)土地用途无特别限制及要求的。第三十二条拍卖文件包括拍卖公告和竞买申请书。拍卖人于公开拍卖前三十日在本市和省级主要报刊或其他新闻媒介发布拍卖公告。拍卖公告应包括下列主要内容：(一)拟拍卖地块的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求;(二)竞买人的资格;(三)拍卖的时间和地点;(四)给付成交价款的方式和数额;(五)竞买人索取竞买申请书的时间、地点及工本费;(六)参加竞买的申请方法和申请的截止日期;(七)查询竞买资格的时间和地点;(八)拍卖人认为需要公告的其他事项。第三十三条拍卖人更改拍卖公告内容的，最迟应在竞买申请截止日十五日前作出相应公告，竟买入可在拍卖申请截止日前作出变更修改或者撤消竞买申请。第三十四条拍卖人应当在发出拍卖公告和拍卖文件后七日内组织竞买人勘察拍卖地块，并负责解答有关疑问。竞买人应当实地勘察拍卖地块。对拍卖地块及拍卖文件有异议的应在申请竞买时提出。竞买人参加拍卖应价的应视为无异议。第三十五条竞买人在竞买申请截止时间前提出竞买申请，应当提交下列文件和履约保证金：(一)竞买申请书;(二)营业执照副本、法人代表身份证明书、法定代表人身份证影印件(竞买人为个人的提供身份证影印件);(三)不低于公告数额的履约保证金。本办法所称履约保证金，是指依照拍卖公告的有关规定，能在拍卖人指定的银行即时兑现的银行支票或汇票。按公告规定可以邮寄的竞买申请文件。竞买人可以挂号邮寄。但须在竞买申请截止日前拍卖人收到的方为有效申请文件。第三十六条竞买人应对竞买申请书的承诺承担责任并全面履行。第三十七条拍卖人对竞买人提供的申请文件进行审查，有下列情形之一的，为无效申请：(一)申请文件在竞投申请截止日后所收到的;(二)申请文件不齐全或不符合规定的;(三)申请文件字迹不清，无法辨认的;(四)申请人不具备资格的;(五)委托他人代理的委托文件不齐全或不符合规定的。第三十八条拍卖人应在拍卖公告规定的时间、地点进行拍卖。拍卖由拍卖师主持，由记录员对拍卖全过程笔录。第三十九条土地使用权拍卖的程序：(一)竞买人显示标志牌，主持人点算竞买人;(二)主持人介绍拍卖地块的位置、面积、用途、使用年限、规划要求及其他有关事项;(三)主持人宣布起价和第一次应价后叫价递增的幅度;(四)主持人报出起价;(五)竞买人应价;(六)主挣人连续两次宣布最后应价而没有再应价的，主持人在第三次报出最后应价的同时落槌;(七)主持人宣布最后应价者为竞得人;(八)拍卖人与竞得人当场签订拍卖成交确认书。拍卖人对拍卖地块设底价的，主持人应当在拍卖前予以说明。竞买人的最高应价未达到底价时，该应价无效，主持人应终止拍卖。第四十条拍卖成交确认书应包括下列内容：(一)拍卖人、竞得人的姓名、地址;(二)拍卖标底;(三)拍卖成交时间、地点;(四)竞得人对银行支票、汇票即时支付的承诺;(五)签订国有土地使用权出让合同的时间、地点;(六)违约责任及争议解决的方式;(七)其他需要约定的事项。第四十一条拍卖成交后，竞得人应在拍卖成交确认书约定的时间内，与拍卖人签订国有土地使用权出让合同。竞得人按规定期限付清