缓解房价持续上涨的若干措施.doc

缓解房价持续上涨的若干措施众所周知房地产经济是我国国民经济的重要组成部分，作为支柱性的国民经济，房地产的发展问题不仅仅是纯粹的经济问题更是切实的社会问题，关乎每个家庭的切身利益。房地产业作为国民经济的重要风向标其发展状况关乎国民经济发展的好坏，因而受到无论是中央还是地方政府的普遍关注与高度重视，在我国房地产经济蓬勃发展之际，不可避免的暴露出了各种不良问题。影响了普通居民基本居住和国民经济的健康发展，不利于构建和谐社会，根据当前房地产业的严峻形势国家必须出台一系列积极的调控政策。一、社会现实状况近年以来我国房地产价格呈现不断升高的态势，与此同时各地的房地产价格的变化呈现出极度的不均衡，不寻常的表现出极其显著的地区差异。住房作为居民的基本生活资料，关系社会安定以及民生。而房地产价格的狂涨暴跌会导致泡沫经济的形成，这会对国民经济造成更为深远的消极影响。同时，大量社会成员因为无力购买基本住房口吐怨言。节节攀升的房地产价格使得房地产业获得高额的利润，同时风险也逐渐聚集起来。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全，也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。房地产市场的健康、持续、稳定发展，对于国民经济的持续、快速、健康发展，对于全面建设小康社会和加快社会主义现代化建设进程具有十分重要的意义。面对无论是经济发展问题还是民生问题，政府必须有所作为，切实的维护优良的经济大环境以及和谐的社会氛围。二、我国房地产市场的现状与分析（一）、随着国民经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，中国的房地产业取得了极大的发展。城镇居民的人均居住面积从1978年的3.16平方米提高到2012年的36.6平方米；20012年全国房地产开发投资76740亿元，增速同比上升28.9%；房地产增加值对GDP的贡献率不断提高，房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上；房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。实践表明，房地产业已成为中国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。房地产市场的健康、持续、稳定发展，对于国民经济的持续、快速、健康发展，对于全面建设小康社会和加快社会主义现代化建设进程具有十分重要的意义。（二）、根据国家统计局日前公布的数据调查显示，今年一季度，中国80个大中城市房价上涨6.6。其中深圳房价涨幅达到11.6，北京同比增长3成。高房价不仅刺痛了购房者的神经，同时也引起了中央政府的高度重视。房地产市场存在的问题第一，土地资源稀缺投机现象严重。第二，房地产对金融依赖程度较高，蕴藏较大金融风险。第三，房价过快上涨，超过普通百姓的承受能力。第四，商品房供应结构失衡。（三）、房地产调控政策中存在的误区：1、用西方国家经济发展水平和住房消费的标准，来衡量中国的城市建设和住房消费水平，而没有考虑到环境和资源的制约因素。2、试图超越中国的经济发展阶段，在短期内解决大部分人的住房问题。3、片面强调住宅的自有率，住房超前消费、过度消费的情况明显，加剧了市场的结构性矛盾。4、我国的住房保障制度就是要用经济适用房和廉租房来解决大部分人的住房问题。5、宏观调控政策目标不是简单的“控制房价的过快增长”。三、房价上涨产生的危害（一）、抑制了居民的其他消费。房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。由于房价继续大幅上升，因此许多家庭会为了积攒首付款和支付月供款，减少在其他方面的消费，住房的需求明显挤出了工薪阶层的其他消费需求。在金融形势严峻的今天，这无疑削弱了刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的绊脚石之一。（二）、房价上涨过快导致社会财富向富人转移，扩大了贫富差距。居民的财富可以分为三个部分：当期收入、不动产和动产。不动产包括房屋、土地等，动产包括银行存款、家用电器、汽车、衣物、家具等，而房地产在居民的财富中占了很大的比例。中国人拥有个人住房的比例超过了80%，大部分人在房改过程中付了有限的费用之后将公房变成个人所有，还有相当比例的穷人没有自己的住房，或者说居住在比较简陋的房屋里，越富裕的家庭拥有的住宅价格越高，那么高收入家庭的资产总量将迅速增长，加大了低收入者家庭之间的差距。（三）、降低社会生产和资源配置效率。高房价推动下的房地产业容易形成经济泡沫，从而降低社会生产和资源配置效率，威胁金融市场的秩序。在发展中国家，资金属于稀缺资源，再加上经济泡沫的存在，房地产占用了相当大的资金，从而无效或低效的使用着稀缺资源，严重扭曲了资源配置，从整体上降低了社会生产效率。第四，影响城乡统筹发展。房价的过快增长将影响城乡统筹发展。房价增长过快，提高了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，从而抑制了城市化发展的进程，不利于解决“三农”问题。（四）、降低城市的综合竞争力。房价的过快上涨提高了城市整体的运行成本，降低城市的综合竞争力。由于高昂的房价加大了自住房和商务用房的成本，在一定程度上阻碍了优秀人才向大城市的聚集，减少了外资的投入数量，降低了出口产品的竞争力，不利于城市经济的长期发展。四、房地产市场调控机制的基本内容首先，房地产市场调控机制有其必要性。内容包括:第一，房地产市场是非均衡的市场。第二，房地产市场是不完全竞争的市场。第三，房地产市场存在自身盲目性。第四，房地产市场存在经济周期性。再次，房地产市场宏观调控应追求的根本目标。内容包括：第一，供求总量的基本平衡。第二，优化房地产结构，实现结构的基本平衡，提高资源配置效率。最后，保障房地产调控机制的措施可概括为第一，建立房地产市场信息反馈。第二，建立完善多层次的住房供应体系。第三，完善多层面的市场监管调节机制。第四，建立宏观调控效果的评价制度。第五，建立科学的地方政府绩效评估制度。政府针对房地产领域出台的一系列措施，对房地产市场的健康发展起到了一定的作用，房价上涨速度有所减缓，房地产投资增速过猛势头得到有效遏制。五、缓解房价上涨的政策 （一）、抑制不合理住房需求抑制不合理住房需求，增加住房供应，并实现其模式的多样化。可以通过提高住房贷款利率水平和购房首付款比例，抑制投资性购房，同时制定出引导消费者合理住房需求的政策，调整住房供需结构，加大保障性住房供给。同时政府还应该鼓励住房建设多元化，无论是开发商、住房合作社还是个人，只要其住房开发与建设符合政府的城市发展规划和相关的法律、法规，都应该得到允许和鼓励。（二）、逐步完善住房金融体系逐步完善住房金融体系，促进总消费增长。居民为了能够购买合适的住房，重储蓄、轻消费成为消费率持续走低的主要原因，在消费不足的环境下，充分发挥住宅价格的财富效应，促进城镇居民的消费，保证经济稳定增长，为使住宅价格带来的财富效应能顺利实现，必须有发达的住房二级市场，只有这样，消费者才可能比较容易地进行住房交易，顺利地实现房屋的价值，进而刺激家庭的消费支出。第四，控制住房贷款风险控制住房抵押贷款风险，防范因投机行为对宏观经济造成的负面影响。同时，房地产商可以通过拓宽融资渠道，实现企业融资方式的多元化来为企业的发展壮大找到强有力的资金支持。（三）、进一步完善房地产市场信息披露制度根据前面的分析，房地产开发商和消费者之间存在严重的信息不对而影响房地产市场宏观调控的效果。这就要求政府要进一步完善房地产信息披露制度,建设信息透明化的房地产市场。尽快建立公正房地产交易制度、建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指和信息披露制度，尽力营造一个充满竞争