海珠区楼市分析.doc

第七组广州楼市 海珠区楼市报告目录一、片区概况21.区域范围22.自然环境：23.交通情况：交通便利34.基本设施：配套设施齐全55.商业环境较好56.片区规划87.海珠湖的湖景资源有望带动周边楼盘11二、 海珠区房地产发展及现状111. 市场背景112.该区房地产市场的优势有以下几方面：123.海珠区房地产现状：海珠区中心物业受追捧134.一手市场：新货均价冲击“2”字头 地区发展脚步跟不上房价145.二手市场：未见湖先涨3000元 生活配套稀缺直追湖景156. 推货并不积极16三、 市场供给分析161.区域分布162.规模分析163.户型分析174.供给紧缺17四、 市场需求分析181.价格分析182.面积户型分析213.租赁分析214.客户分析21五、片区楼市发展231.海珠旧改释放巨量租赁需求232.海珠楼价高企253.交通路网更加发达254.区域地位不断提升265.契机：“南拓”带来海珠新定位266.新中轴线规划催旺海珠楼市 沥滘板块或成广州第一富人区277. 沥滘板块：打造滨水居住区298. 海珠湖工程利好 湖景资源有望带动周边楼盘30海珠区一、片区概况1.区域范围海珠区是广州老四区之一,古称江南洲,在广州市珠江的南面,2005年全区总面积为90.40平方千米，总人口87.7万人。处在广州市的中部，由珠江水系广州河段前后航道所环绕，是四面环水的天然良壤。海珠区拥有得天独厚的地理和人文环境，是广州市唯一的岛区，与荔湾、越秀、天河、黄埔、番禺各区隔江相邻。2004年，海珠区辖18个街道（赤岗、新港、滨江、素社、海幢、凤阳、龙凤、沙园、瑞宝、江海、南华西、南石头、江南中、昌岗、南洲、琶洲、官洲、华洲）：尤其是中大纺织商圈目前已是南中国最大的纺织品交易市场，这是周边很多城市的纺织品市场所不能比拟的；中大纺织商圈位于广州这个中心城市，是华南政治、经济、文化中心。海珠区生态旅游业发展拥有得天独厚的生态优势，74条河涌总长130公里，是中心城区的“蓝脉”，另外，1.68万亩的万亩果园，是中心城区的“绿心”，被喻为广州的“南肺”和“肾”。 海珠区努力发展成为广州高端的核心宜居住区。2.自然环境：海珠区是广州市四个老城区之一，与各区相比，“江、涌、林、园”的江岛生态系统是其独特的环境优势：47公里的环岛江岸线，74条纵横交错的河涌水网，宛如天然氧吧的万亩果园，著名的岭南佳果和历代围海造田所形成的独特田园风光，以及遍布海珠的人文遗迹让每一个海珠人引以为荣。 海珠区是广州市“南肺”，是珠江环抱一个绿岛。区内遗迹旧址、名人故居和纪念建筑众多，文物资源丰富，民主革命时期孙中山先生两次设立孙中山大元帅府、民族英雄邓世昌纪念馆及故居、岭南画派祖师居廉的居所十香园、建于明代的云桂桥、琶洲塔、赤岗塔，有见证海珠岛地貌形成历史的古海岸遗址，以及海幢寺、廖仲恺何香凝纪念馆等，这些历史文物古迹是海珠区宝贵的旅游资源。 海珠区有很多由风化剥蚀、海浪侵蚀或堆积而造成的遗迹，如七星岗海蚀遗迹、松岗及赤沙的沙堤、七星岗的丹霞地形和鳞石地形及赤岗塔瓯穴群等。这些遗迹形成很有旅游价值的地貌景观。 海珠区除了推进旅游资源的保护和建设外，还通过评选“海珠十景”来加强对该区旅游资源的宣传。该区通过投票选出了包括“帅府华晖”、“会展雄姿”、“海幢春晓”、 “学府风韵”、“瀛洲叠翠”、“双塔竞秀”、“邓祠国魂”、“滨江霓裳”、“漱珠朝斗”、“洲头烟波”等“海珠十景”，其中既有历史文化古迹、也有现代建筑，还有岭南田园的自然景观。3.交通情况：交通便利海珠区近年的道路交通事业得到了巨大的发展,在与外界联系方面,上世纪60年代,仅有海珠桥和人民桥这两座桥连接越秀区。上世纪90年代以来,海珠区大量兴建桥梁,加紧与外界的联系。据广州市海珠区建设局统计,加上在建的黄州大桥,海珠区现有13座跨江大桥。另外,广州地铁二号线和三号线都经过海珠区,广州地铁二号线经江南大道到昌岗路抵新港路,把“校园区”和琶洲岛连接在一起,它在海珠区的长度占其全长的1/3强。广州地铁三号线也将从南到北贯穿整个海珠区。在区内交通方面,经过最近几年的发展,海珠区内的路网建设日趋完善,道路等级提高了,路面也宽了。目前,区内新建、扩建和改造的道路有：南环高速公路、内环高速公路、华南快速干线、南田路、宝业路等等,广州大道南、南洲路、昌岗路、滨江西路、滨江东路、东晓南路、新港东路、泰沙路、新窖南路、下渡路、宝岗北路、赤岗南路、宝业路、大干围路、革新路、艺苑路等等。据统计,从1999年到2001年,海珠区共完成道路建设324万平方米,解决了很多“断头路”问题,大大疏解了区内南北向和东南向的交通紧张问题。广州快捷路主线通车,科韵路到海珠区只需15分钟。快捷路全长42.6公里,其中约有24公里新建路段,主要是从北环立交到科韵路南延长路,其余的20多公里均利用原有的路网。快捷路将从路网结构上弥补原中心组团路网布局结构偏心、总体布局不平衡的缺陷,加强城市中心组团东南方向板块与其他板块之间的交通联系。以前如要从科韵路到海珠区的北山村的话,就要从广州大道绕路或乘船,而现在则是“一条通途”,市民只要花5分钟步行过黄埔涌大桥,就可到达海珠区。作为广州南北交通大动脉新光快速路一期（海珠区新港中路番禺区光明大道）正式通车后,番禺市民只需花15分钟就可抵达海珠区。新光快速路一旦通车,其跨江的新光大桥将大大分流洛溪大桥的车流,缓解洛溪大桥的塞车现状。地铁二号线广州地铁二号线全长23.265公里,共设20座车站,1个车辆段。线路从海珠区所辖的新港东路、琶洲塔以西580米处为起点,沿新港东路向西,过华南路立交、黄埔涌、新港中路,过客村立交进入新港西路,再穿晓港立交,沿昌岗东路向西延伸,随后转向北进入江南大道中,沿江南大道北上,在海珠桥西约50米处穿越珠江,经过越秀区的海珠广场、起义路至人民公园,而后转向人民公园西侧,经连新路过东风路再穿过越秀公园五羊山、解放北路、人民北路口。4.基本设施：配套设施齐全海珠区是广州市的一个老城区，经过几十年的发展，区内的医疗设施还教育资源都是相当的不错的。尤其是医疗设施，目前该区共有社区卫生服务机构40间,网络覆盖47.25（以面积计算）,但其布局十分不合理,现有的大中型综合医院及专科医院,主要集中在江南中街、海幢街、赤岗街等老城区。居民就诊和住院主要集中在大中型医院。而位于该区东部新建立的南洲街、华洲街等4条街占海珠区总面积的58,却仅有4个社区服务中心（3个在建）,2个卫生服务站。学校从小学到大学都有，可以满足区内的教育需求。各大银行均有布局在海珠区的各个繁华街道。5.商业环境较好海珠区地处广州市中部，全区面积90.45平方公里，总人口123.73万人，现辖18条行政街道。海珠区的城区功能已成功由传统的工业区向以居住为主，商业服务业、金融业、旅游业、仓储运输业和高新技术无污染工业协调发展的现代化新城区转变，成为广州市新的中心区域，在今后较长一段时间内将得到优先重点发展，蕴藏着巨大的发展潜力，被誉为“海上明珠”。 海珠区综合经济实力已遥遥领先于国内许多大城市中的同级区份。2003年，全区实现生产总值278.49亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%。其中：第一产业实现增加值 1.86亿元；第二产业实现增加值108.13亿元；第三产业实现增加值168.49亿元。2003年，区财政一般预算收入8.22亿元，按可比口径计算，比上年增长13%。全区国税和地税总收入分别为18.24亿元和24.04亿元。全区社会消费品零售总额为141.8亿元，比上年增长10.0%。全区限额以上批发零售贸易企业实现商品销售124.42亿元，增长56.6%，其中连锁超级市场实现商品销售18.06亿元，增长93.6%。全区专业市场137个，全年商品成交额79.3亿元，增长8.8%；其中亿元以上市场18个，全年商品成交额68 .74亿元，增长28.9%；占全区商品成交额的86.7%。 全区实现海关进出口总值5.03亿美元，比上年增长70.3%，其中进口总值2.64亿美元，增长1.5倍；出口总值2.39亿美元，增长25.9%。 海珠区作为广州市惟一的岛区，其独特的地理条件使海珠区亮出了“环岛经济”牌。会展经济区是“环岛经济”最闪亮的一颗明珠。2006年，广州举办第100届交易会时，琶洲地区的写字楼、酒店等会展经济将上一个台阶。在海珠区滨江路一带，海珠区将重点培育发展滨江经济带，加快建设滨江西路“海珠风情街”和以太古仓为亮点的白鹅潭周边旅游观光休闲购物区。在海珠区岛内，拥有众多科研院校的新港路将建设新港文化科技经济带，推进以海珠科技大楼、中大科技园区为亮点的高新科技园区建设。在地铁沿线，海珠区将引导建设特色购物中心等商业网点(商业街）。 海珠区西部的江南西路、江南大道北、昌岗路一带是海珠区传统的商业旺区。江南西路一直以来都稳坐海珠商业的龙头宝座，是海珠区高档且发展最成熟的商业区；江南大道北的“婚纱一条街”成行成市，远近闻名。受其辐射影响，该区附近的宝岗大道、前进路和江南大道中等地的商业也逐渐被带动起来，如宏宇广场三期罗马假日裙楼商场招来“新一佳”进驻，成为宝岗大道最高档的购物中心，前进路的万国广场有“家乐福”撑腰。而西部沿江地带，根据海珠区政府发展规划，滨江西路将打造成海珠区“酒吧一条街”。西部传统商业区域历经多年的发展后，随着房地产开发向东拓展，海珠区中部、东部的商业正在崛起。海珠区中部，地铁二号线开通让新港成为地铁上盖物业，百佳将其裙楼商场全部消化，中大布匹市场升级换代；广州大道南则是海珠区传统的布匹、汽配专业市场，也吸引了百安居落户。在东部板块，则由于“琶洲国际会展中心”的落成并投入运营而带动了整个海珠区东部的商业发展。6.片区规划海珠区的政府规划有以下几项：1）山水资源得天独厚省委、省政府提出了珠江综合整治目标“一年初见成效,三年不黑不臭,八年江水变清”“。至2010年,全省将投入440亿元综合整治珠江,年环保投入占GDP总量将达到3%以上。而作为珠江在广州市流域面积最大的海珠区,为广州市提供了大量珍贵的江景楼盘。住在江边视野开阔、空气清新,令人心旷神怡。除此之外,有广州“南肺”之称的“万亩果林”也坐落在海珠区内。万亩果树保护区的总体规划分绿心、居住环、产业园、游憩片四种功能分区,充分体现海珠区的人居优势。2）交通网络完善除了四通八达的道路交通网络外,海珠区可以说是广州市地铁交通最发达的区域之一。已开通经过的就有地铁二号线和三号线。发达的地铁交通不仅使住宅物业价值得到提升,而且还为沿线的商业物业带来滚滚商机。地铁所带来的价值提升不仅在住宅物业上体现,同样也会在商业物业、写字楼物业等方面表现出来。3）会展经济带动琶洲发展中国出口商品交易会（简称广交会）以其巨大的商业能量推动着广州以及中国经济的迅速发展。会展中心不仅使默默无闻的琶洲闻名于世,大量的交易人员的到来更使得海珠区特别是琶洲赤岗一带的房地产投资热急速升温。4）专业市场带旺投资需求中大布匹市场与凤和天雄纺织城内的经商与打工人群带旺了新港路、广州大道南的人气,人气又相应带动了周边的经济发展,使得市场附近成为海珠区有一个投资自住备受关注的地方。5）高等教育傲视群雄海珠区不仅基础教育发展良好,更拥有大量优秀的高等教育资源,区内大学不胜枚举,中山大学就是其中的佼佼者。中山大学可以说是广东省内数一数二的高等学府。中山大学不仅带旺了周边的人气,促进了房地产的租赁市场,更重要的是由于它的影响,使得周边居民的素质普遍较高。6）政府规划助海珠腾飞海珠区提出了建设广州“南部商圈”、“信息之港”、“生态之岛”的都市理想,“东部创业、西部宜居”的发展模式。并以此为引导,推动琶洲国际会展商务区、广州大道南专业批发市场、江南大道商业区、新港文化科技经济带以及滨江休闲服务商业区的建设和发展。借助政府规划的利好,依靠自身经济的发展,未来的海珠将会凭借广州市政府“南拓”的东风,发展成为环境优美、宜商宜居的广州市新城市中心。7） 商业布局：四大商业圈六条商业街在商业布局上，将构筑面向国际的琶洲国际会展中心商务区、珠三角辐射华南地区的广州大道南专业批发物流园区、面向海珠辐射广州的江南西商业区、塑造海珠形象的赤岗商业区四大都市商业圈。同时，构筑滨江西海珠异国风情街、江南大道北婚纱商业特色街、江南西时尚网站商业街、南华路、同福路传统骑楼商业街、宝业路美食一条街、新港西路科技文化用品商业街构筑六条主题商业街。 8）海珠区四条城市发展轴沿二号线发展轴：海珠岛西部旧城中大、布匹市场新城轴线琶洲岛，该发展轴将海珠岛北岸东西向各功能区联系起来。沿广佛线发展轴：西部旧城工业大道板块广州大道南专业市场新客港新渔科技园生物岛，是海珠岛南岸各重要组团的之间联系线。沿三号线发展轴：与新城市中轴线重合，同时位于海珠区市桥“南部转移带”。该段各功能组团拟根据建设信息港的策略进行调整。沿四号线发展轴：为广州城市功能南拓轴，串联了一批新兴产业区，从广州科学城、琶洲会展中心、广州生物岛、广州大学城至广州新城、南沙。7.海珠湖的湖景资源有望带动周边楼盘水面面积达795亩的海珠湖（约相当于东山湖水面的2.5倍），是广州市第六个人工湖，也是中心城区最大的人工湖。海珠湖位于新城市中轴线的南段，东临新光快速路，西邻广州大道南，北靠新滘南路，南临环城高速公路，处于4条道路围成的“井”字形中间，是“南肺”万亩果林保护区的核心区域。2、 海珠区房地产发展及现状1. 市场背景1) . 2010年是中国政府对房地产市场进行了从1998年选择市场化道路以来最为严厉的调控，中国房地产市场走过了跌宕起伏的一年。身处一线城市的广州，与其它城市一样也经历了跌宕起伏的一年，一年走过了两次春夏秋冬。2) 2010年是典型的政策市。全年的市场走势完全由政策坐标确定。政策出台的时间节点将市场划分为多个阶段。3) 在“双限”的背景下，首次置业的刚性需求和改善型需求仍强劲，投资性需求主要表现为保值性、抗通胀需求。4) 经过8年的调控，特别是2010年史上最严厉的调控之后，市场参与的各方的认识进一步清晰。政府：中低收入家庭的保障性住房是第一责任。开发商：调控可能会成为常态。以合作、代建等模式来抗击市场风险。购房者：期望暴涨、暴跌的心态者少了很多。 2.该区房地产市场的优势有以下几方面：（1） 市政交通改善，出行方便 目前该区有地铁二号、三号、四号线通过，同时还在规划建设二号线延长线及广佛线等，方便了周边地区居民出行，带动地铁沿线地产板块；同时该区建有12座大桥，与华南快线、广州大道、工业大道等数条纵向干道共同建立了一张相对完善的交通网与市内各区相连；（2） 商业氛围渐浓，生活便利 目前广百、家乐福、国美、好又多等各大零售商都已经进驻该区，以江南大道、江南西路、宝岗大道地区为中心的大型零售购物、商业服务区已经成型，方便了当地居民购物消费，提高居住的便利性；（3） 自然环境优越，居住舒适 海珠四面环水，江景是该区的独特资源，造就了一批江景豪宅，如滨江东板块；该区东南部建有万亩果园，作为城市的绿肺，改善了周边乃至更大范围的生态环境；（4） 发展利好不断，潜力巨大 琶洲广州国际会议展览中心的设立，带动了海珠会展板块的崛起，琶洲板块出让的地皮多次刷新了广州的总价记录；广州城市轴心确立，轴心标志建筑新电视塔落地赤岗，客村双地铁交汇，带动了整个客村赤岗板块；海珠区政府南迁，更加带动了该区南部的发展。3.海珠区房地产现状：海珠区中心物业受追捧近年来，海珠区楼市利好不断。新城市中轴线南段地区扩容无疑将海珠楼市推向一个更高台阶，而旧城改造也将为该区域释放更多的机遇。随着海珠区地位的重新定义以及该区域房地产市场的发展，越来越多的市民争先在海珠区买房，其中，位于海珠区的中心位置的楼盘更是受到了强烈关注。在海珠区里面，江南西是发展最成熟的片区，它以优越的地理位置和完善的配套形成了浓厚的居住区域。该板块由于多商业中心，因此商业氛围浓郁，成为海珠区的中心板块。此外，珠区中心内唯一大型原生态公园晓港公园是一座以竹林为主的专业性公园，园内竹堤纵横，竹品种多达120余种。4.一手市场：新货均价冲击“2”字头 地区发展脚步跟不上房价海珠南片区地处广州南部边缘，周边配套相对低档而且交通不算方便，更甚的是由于外来流动人口过多导致该片区一直是海珠去治安黑点之一。因此该片区房价一直都是海珠甚至是广州市的一个价格洼地。随着海珠湖选址海珠南片区以及海珠区政府规划搬迁到海珠南片区以来，该地区的各项环境、配套都逐步改善。而且随着市区房价日益飙升，“城区空心化”越发严重，中低收入者都被迫纷纷置业价格较低的市中心周边地区。海珠南片区也因此迎来了发展的契机。在2000年初，合生选址广州大道南建设大盘逸景翠园开始，该片区的新盘新货如雨后春笋般地遍地开花。1） 位于海珠西面的罗马家园现推最后10套单位，户型包括90-154一梯二户现楼和139-144的大三房单位，价格为13888元/带2000元/装修。即买即住即办房产证。2） 而在海珠湖东北面的逸景翠园，现在入住率基本上是超过九成。平日也有陆续推货，但都是很少量的。逸景翠园剩余货量只有几套。主要是150-250的四房和五房复式单位，特惠一口价为18000元/，带1800元/的装修，总价269万元起。预计年底可以交楼。3） 位于海珠湖正北面的的尚东峰景目前在售87和93的两房、三房中小户型单位，折后均价为14500元/，带2000元/的装修标准。4） 位于海珠湖正北面东晓南板块的滨江瑞城目前仅剩十多套44-217的高层单位，均价15000元/带1500元/装修。目前购房可享受99*98折优惠。5） 位于海珠湖正北面东晓南路与工业大道交接的颐景华苑目前主推45-116平方米的一房到三房，均价17000元/平方米，带1500元/平方米的精装修。5.二手市场：未见湖先涨3000元 生活配套稀缺直追湖景海珠湖周边的南洲路、广州大道南等地产中介，发现海珠湖和治水效应已经初步显现，周边的二手楼盘已经悄然升价。一直被炒作“住在区府旁”和海珠湖湖景的附近楼盘成了最大的赢家。连日来，该区的二手楼盘租售价格直线上升。“该地区最热销的二手楼盘要数逸景翠园、翠馨华庭、叠彩园、金穗雅园、罗马家园以及时代廊桥。其中罗马家园和时代廊桥在春节前均价才是10500元/。但自从海珠湖动工前后，已达13000元/，涨了足足3000元/！”中原地产海珠区高级经理李燕梅向记者介绍到。随后，记者了解到，逸景翠园房龄4-6年的房子均价大概要13000-14000元/；房龄5年左右的叠彩园均价大概12000元/就有交易了；而翠馨华庭、金穗雅园房龄4-6年以上的盘源均价也要13000元/以上。而记者走访该片区时，发现该片区虽然有一些超市和市场，但却缺乏大型的购物休闲商场。该片区居民要购物，最近的要到前进路或者江南大道。“近期在此区域置业的多为专业市场的个体户老板。而在和平家园和叠彩园附近将建起大型的商业购物场。随着配套的不断完善和升级，海珠南片区的物业价格应该会稳步上涨。”李燕梅介绍到。6. 推货并不积极 据合富辉煌市场部相关负责人介绍，受限购的影响，市场变数很大，本来已经货量不多的海珠区，3月份仍处于缺货状态，“开发商在观望，在售的会继续卖，未售的可能会推迟”，馨润尚寓等仅有的几个在售楼盘，虽然去货速度缓慢，开发商的推货心态也趋于保守。某机构项目部总经理介绍，革新路新盘凤乐雅苑的推货时间可能要推迟到5月份。海珠区今年1月的成交量只有696套，预计2月份只有约500套，3月份受观望气氛影响可能会更少。在此背景下，开发商也不会积极推货。3、 市场供给分析 1.区域分布海珠楼市，东部有琶洲会展利好，南北有珠江无敌江景，西则是江南西成熟商圈，众多稀缺资源集于一身，可谓广州人居板块中最有潜力的区域。自去年底到现在，海珠成为全市楼价最稳的区域，2.规模分析海珠区是广州市的老城区，其中如：如雅郡花园占地面积： 22万平方米，保利世贸公寓占地面积： 11万平方米占地面积：会展世界城占地面积： 10万平方米等等。主流的住户数大约在1.5万人左右。总体的来说规模有大有小，大多数为中型楼盘来满足各类客户的需求。3.户型分析海珠区区内的楼盘有七大片区，户型多样，有豪宅、洋房、住宅，两房三房都有，户型偏向大户型。从四十多平方米的单身公寓到200平方米左右的大面积单位都有，而主流户型则是紧凑、实用的三房两厅单位。还有别墅，不过主要以5060多平方米的单身公寓和 110140多平方米的三房、四方户型为主，同时也受到该地人们的青睐。能满足区内市民购房需求，和外来投资或港商的需求。4.供给紧缺阳光家缘网站数据显示，截至3月1日，海珠区新建住宅商品房可售货量仅为1377套，未售新建住宅商品房为3900多套，比2月份的供应量再减少一成，仍以旧盘新推为主。据合富辉煌市场部相关负责人介绍，受限购的影响，市场变数很大，本来已经货量不多的海珠区，3月份仍处于缺货状态，“开发商在观望，在售的会继续卖，未售的可能会推迟”，馨润尚寓等仅有的几个在售楼盘，虽然去货速度缓慢，开发商的推货心态也趋于保守。某机构项目部总经理介绍，革新路新盘凤乐雅苑的推货时间可能要推迟到5月份。海珠区今年1月的成交量只有696套，预计2月份只有约500套，3月份受观望气氛影响可能会更少。在此背景下，开发商也不会积极推货。3月份，海珠区楼市让买家有所期待的亮点楼盘是中海橡园国际（楼盘详情，最新动态），2月23日拿了一批557套货量的预售证，据了解，产品以45-110平方米的单身公寓至三房单位为主，3月5日将开放样板房，首批大约推出百套单位。4、 市场需求分析 1.价格分析放眼海珠楼市，东部有琶洲会展利好，南北有珠江无敌江景，西则是江南西成熟商圈，众多稀缺资源集于一身，可谓广州人居板块中最有潜力的区域。自去年底到现在，海珠成为全市楼价最稳的区域，少有楼盘低于1万元/平方米。这也证明了海珠的居住价值得到了市场和消费者的认可。海珠将毋庸置疑地继续成为购房者心中的中心城区首选区域。在去年开始的楼市调整期中，以商业地产为龙头的琶洲板块仍然是海珠楼价最坚挺的区域，而会展概念无疑又是其中最重要的支撑点。随着新规划中提出琶洲会展区域将进一步完善配套，房地产开发新一轮热潮掀起在即。未来，该区域楼市将继续往高端发展，面向商用的写字楼项目空间广阔，而住宅受益于区域的成熟，也将越来越受投资者青睐。具体有：保利地产的百合花园、红棉花园、海棠花园，均价都为18000/元，海富花园的燕上私语均价为19000元/等等。 有业内人士分析，由于海珠东南部的滨江东板块、南洲路板块、广州大道南板块均以合生、珠江地产等大集团的大盘为主，户型也偏向大户型，再加上不少盘拥有稀缺江景资源，货量已经不多，所以价格一直未出现大的松动，个别盘甚至出现了小涨。1.1价格暂无松动据目前的情况海珠区多数在售楼盘的价格暂时没有松动迹象，均价仍处于1.8万-2万元/平方米的水平。即使有一些优惠，但总体来说力度并不大。海珠区今年1月份的均价达20644元/平方米，虽然比去年12月份有所下降，但仍然站稳“2万元”的水平线。业界估计，即使遭遇调控压力，由于新货稀缺，“2万元”的水平线仍难以轻易跌破。不过，可以肯定的是，楼价大涨的可能性也基本为零，因为存货压力不少，且目前该区的价格已经处于高位，成交量已有点跟不上。如：馨润尚寓在售34-100平方米的单间至三房，现均价为21000元/平方米，购房暂无折扣优惠、印象琶洲公寓在售55130的单间至三房，均价为20000元/，带3000元/装修，现购房暂无优惠、利海假日轩在售80的两房和108的三房，均价为20000元/，带2000元/精装修，现购房暂无折扣优惠、罗马家园在售“威尼斯庭”户型99的小三房、160的四房和180的五房，现均价为22000元/，少量小三房均价为21000元/，均带2500元/精装修，现购房全款98折，按揭享99折等等。海珠东南部楼市的大社区已经成型，居住氛围十分浓厚，再加上区政府搬迁、琶洲会展业带动等因素，未来的利好题材较多，因此预计海珠楼市中心将进一步东移，该区域楼价也很难出现大的波动。住在的成交量表:商铺和公寓的成交量表：车位成交量表2.面积户型分析海珠区整体而言交通便利、配套齐全，是上班一族以及一般家庭的首选目标，这里的户型比较多样，如：50多平方米的单身公寓户型；110-190的三房、四房单位，还有豪宅上两百的平方的单位，有小户型和中型、大型户型可供客户选择，满足人们的需求。不过5060平方米和110140的三房比较受到人们的青睐。应该海珠区整体能全方位的满足人们的需求.3.租赁分析海珠区作为广州老四区之一，整个区的商业或是工业还算发达的区，设施配备齐全，足够满足人们的日常所需。而且该区楼盘环境优美，管理完善，而且交通便利，租金也不是特别高，虽然部分楼龄较长，但小区的环境、管理都十分不错，居住十分舒适。而且海珠区的外来人口比较多，不过可供租赁的房源还是可以满足市民或外来打工者的需求。而且区内二手房中介很多。应该说随着经济的发展，二手房市场会火爆起来的。4.客户分析石楼片区的客户类型可以分为5种类型。1)、旧城改造失去住所的居民。他们中的绝大部分都是海珠区本地人，随着海珠区城市化建设进一步深入，他们以前居住的房屋严重影响了城市形象的提升。政府和开发商联合进行旧城改造使他们失去了自己的住所，但也因此得到了不错的拆迁补偿。由于他们在该片区生活了几代人，对这里有了深厚的感情，因此他们会选择在该片区继续居住，从而购买该片区内的楼盘。这类人在该片区购房比例虽然较小，但购买能力较强。2)、中心区的白领。他们很多都是在广州上班，这部分人收入较高。由于海珠区是广州的老城区之一，地理位置优越，对于他们来说，选择在这里居住上下班比较方便。该片区生活配套设施完善，治安较好，居住环境理想，也是吸引他们的一个重要因素。这类人在该片区够房的比例较大，他们主要青睐一些单身公寓、一房、二房。3)、投资者。他们看好广州的房地产市场，同时更看中海珠区的升值潜力，近几年广州房地产市场良好的投资环境给他们投资增加了信心，特别是海珠区的环境很好，其影响力也越来越大，带动了周边市场的升值，其住宅租金也随着提高，投资回报率也在上升。4)、香港置业者。这类人具备较好的投资意识,且对海珠区经济发展和房地产市场看好,他们中的一部分人是在广州经商或工作，为了给自己在广州有个稳定的住所，选择在这里置业。另一部分人则是看好广州的房地产市场前景，从而选择投资广州的房地产。5)刚刚毕业出来的大学生：该片区的学校资源众多，例如有：广东商学院、广州医学院、广东省黄埔技工学院由于刚刚踏入社会的学生还没有能力购买房子，直接促进了二手房的交易情况。五、片区楼市发展1.海珠旧改释放巨量租赁需求未来10年相当于1/4个海珠区面积进行“三旧改造”短期效应：推高租金最近广州市全面涨租，“罪魁祸首”之一就是城中村改造，短时间内多条热门租赁的城中村被拆，释出巨量市场需求。地产人士表示，未来海珠区要改造的面积达总量的1/4，有可能再度推高房租。满堂红有关负责人表示，年初的南华西路改造，由于涉及的拆迁户不少人都选择回迁，因此大部分选择在周边租房，如江南西、同福路、宝岗大道、洪德路、江南大道、滨江西路等都是拆迁户的考虑重点。目前楼梯楼两房租金1600元/月，三房18002000元/月左右，都比之前涨了100200元，加上近期租赁行情火爆，租金更是进一步上升。而涉及城中村改造产生的影响将更大，除了村民，还有大量城中村的租客，相信全海珠有10万之众。如此多的租客必定带旺周边租赁市场，租赁活跃必定会带动投资客购房放租。满堂红市场部高级主任沈锐培表示，随着各区三旧改造的开展，政府有必要考虑加快公租房建设来应对未来迅速增加的租赁需求。合富置业经纪李先生表示，从琶洲等地的旧城改造效应看，确实为周边二手市场带来新的活力，主要集中在租赁方面，目前租赁的活跃程度比前期要畅旺，租房客户的数量在平稳上升。租赁市场活跃，租金普遍上涨，之前热租的楼梯楼两房月租金13001500元，现在基本达15001800元/月，租金增长率达15%左右，以前三房单位以打工一族合租居多，现在不乏一些拆迁家庭租住，租金从之前1500元/月上升到目前的18002000元/月。连锁反应：投资客短炒变长揸海珠区“三旧”改造消息传出，对未来房租上涨的期望有可能改变投资者的运作模式。合富置业专业人士表示，大部分“三旧”改造项目所涉及的村民或市民都渴望回迁，如琶洲村拆迁释放的仅仅是租赁需求，二手住宅交易市场并未有太大起色。基于这种状况，一些以投资为目的的业主，就会改变投资策略，把短炒改为长线投资放租来获利。中原地产海珠区高级营业经理冯展堃表示，目前工业大道板块近八成租盘月租金在2000元以上。其中一房、两房需求火爆，市场盘源奇缺。以一房单位为例，供求比例竟然高达150。金碧花园一房租金由2007年的800元/月，上升至现时1800元/月，租金涨了两倍多；两房租金由去年的15001600元/月，升至现时18002500元/月。长远影响：改造增加海珠市场容量据市国土房管局数据，2009年海珠区一手住宅成交量为127.58万平方米，同比增长48.9%，均价11559元/m2。二手住宅交易面积为141.41万平方米，同比增长112.6%，均价9300元/m2（满堂红成交数据），二手成交量占总成交的52.6%，从数据分析，未来海珠区将以二手住宅交易为主，市场扩容缓慢。如果10年内完成23万平方公里的“三旧”改造，假设其中有一半人进入住宅市场，以2.0的容积率计算，未来10年将提供2300万平方米的住宅，每年平均230万平方米，是2009年成交量的两倍左右，相信未来海珠区住宅市场将得到很好扩容，无论一手还是二手市场的发展空间都更加大。2.海珠楼价高企元旦海珠楼市，虽然在东晓南一带还有5000元/平方米以下的一手楼在售，但海珠区大部分楼盘售价都开始从6000元/平方米向上跳升，开始达到甚至超过70000元/平方米大关。如富力朗逸轩从6800元/平方米上升至7500元/平方米，塞纳森晴均价从6500元/平方米升至6800元/平方米，泓景花园近日售价也上升了5%。 海珠楼价的上升，主要是楼市供应量并不多，但市场需求依然旺盛。预计要待今年年中一批新货如光大榕岸、富力现代花园等楼盘推出，才能缓解市场的渴市。 3.交通路网更加发达在区内交通方面,经过最近几年的发展,海珠区内的路网建设日趋完善,道路等级提高了,路面也宽了。目前,区内新建、扩建和改造的道路有：南环高速公路、内环高速公路、华南快速干线、南田路、宝业路等等,广州大道南、南洲路、昌岗路、滨江西路、滨江东路、东晓南路、新港东路、泰沙路、新窖南路、下渡路、宝岗北路、赤岗南路、宝业路、大干围路、革新路、艺苑路等等。还有二号线的开通对海珠区的楼盘影响很大，升值空间很大。4.区域地位不断提升海珠区中大纺织商圈位于广州这个中心城市，是华南政治、经济、文化中心。海珠区生态旅游业发展拥有得天独厚的生态优势，74条河涌总长130公里，是中心城区的“蓝脉”，另外，1.68万亩的万亩果园，是中心城区的“绿心”，被喻为广州的“南肺”和“肾”。 海珠区努力发展成为广州高端的核心宜居住区。附海珠区规划图：图：5.契机：“南拓”带来海珠新定位随着海珠区整体环境不断改善，房地产市场呈现出空前的火爆势头，曾经的工业海珠已演变成居住海珠。而引起这一质变的就是市政府“南拓”的步伐。近几年，一本新编的广州市海珠区城市建设总体发展概念规划纲要对海珠区“南拓”的发展战略基本定型。规划纲要除了对海珠区发展宜商宜居的规划战略作了全面部署，还针对目前海珠区房地产开发过度等现象提出了“抑制房产、完善配套”的思路。在海珠区重新定位的同时，该区域的房地产业得到快速的发展，海珠区成为广州市房地产业投资的热点和居民选择居住置业核心圈和热点城区。多年来，海珠区的房地产开发量、交易量居市中心前三位，尤其是今年以来，无论从供应量、价格还是销售量都位居榜首。6. 新中轴线规划催旺海珠楼市 沥滘板块或成广州第一富人区 海珠区要换人间了，一条占地40.26平方公里的“绿色大鱼”游弋在珠江前后航道之间，被定位为“具有岭南文化特色的行政中心”，并占了海珠区域面积的44.5%。日前，广州新城市中轴线南段地区规划发布，