北京世贸商城招商策划方案.doc

北京世贸商城招商策划方案 北京世贸商城 招商策划方案 第一部分招商策略 第二部分招商进度中的比例分配 第三部分招商付款方式 第四部分经济分析 第五部分 招商费用预算 第六部分各楼层商品结构定位 第七部分招商准备工作及时间安排达成目标及实施内容 第八部分广告宣传策略 第九部分开业庆典 第一部分招商策略 招商策略立足北京面向全国走向国际 以北京为重点在确保北京地区招商工作全面顺利开展的同时各招商部门安排出20的招商力量对外地包括外地国内产品的厂家和经营商国外产品的国内代理国内内销分支等运用电话传真网络DM等现代化通讯手段进行招商效果理想的情况下在保证北京地区招商指标的同时随时进行调整加大外地及国际招商力度 第二部分招商进度中的比例分配 招商的前期阶段招商的比例计划为北京地区招商占60左右外地招商占20左右国际招商占15左右预留出5的比例作为机动或炒作 其中北京地区招商所占比例不得超出整体的60外地招商国际招商的比例可根据实际情况扩大扩大部分可占用本地招商份额根据招商实际情况如果招商出现火爆可加大预留部分的比例例如10这样后期可通过保留精品商铺推出拍卖等方式提高价位水平在项目只有同期推出的情况下通过预留部分享受到商铺升值的部分利益 第三部分招商付款方式 一租金交纳及优惠政策有以下三种方式 1一次性交纳3年的租金从第四年起租金递增5第五年 租金递增6第六年租金递增7总体租金递增比例不超过原租金水平的20 2首期交纳5年租金的30正式开业前再交齐5年租金全款从第六年起租金递增5第七年递增6第八年递增7总体递增比例不超过20可签定租约合同期为20年 首期就一次性交纳5年租金可获得6年实际使用权的优惠政策从第七年起租金递增6第八年递增7总体递增比例不超过20除享受以上优惠政策以外还可以获挑选一间商铺位置的机会 3首期交纳10年租金的30入驻前交齐10年租金全款可获得12年实际使用权的优惠政策可签定租约合同期为20年如10年租金在首期就一次性交齐除享受以上优惠政策以外还可以获挑选两间商铺位置的机会 二租金交纳及优惠政策2备选方案 1同上 2第一段同上 首期就一次性交纳5年租金可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策从第七年起含第6年后半年租金递增6第八年递增7总体递增比例不超过20除享受以上优惠政策以外还可以获挑选一间商铺位置的机会 3首期交纳10年租金的30入驻前交齐10年租金全款可获得11年实际使用权的优惠政策可签定租约合同期为20年如10年租金在首期就一次性交齐除享受以上优惠政策以外还可以获挑选两间商铺位置的机会 三分析以均价85元计算 第6年租金收入11547204365851053761646亿元 第6年半年租金376164621880823亿元 五年的贷款利息1791260亿元0071253882亿元 五年租金9折损失租金179126001179126亿元 租五送6个月损失188082312538820626941亿元 租五送一年的损失376164612538822507764亿元 租五送一比租五打9折多损失 0716504亿元 租五送半年比租五打9折少损失 1164319亿元 从上面的分析来看一次性交纳5年租金免费送6个月对公司最有利租五年送一年的优惠政策虽然损失最多但比打9折只多损失7千万而从对商户的吸引力却大大增强同时保证提前还贷提高公司的信用级别综合考虑利大于弊 注以上方式并不是机械地推出可视市场反应情况进行穿插也可以在尾铺招商过程中对尾铺招商的优惠力度增加时运用 四租金交纳方式及提供优惠政策的理由 考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位同时还要兼顾公司的成本回收并且回收期越短产生的运营财务费用支出就越少同时及时还贷将有利于公司信用等级的提高对将来的公司发展极其有利上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用及抬高门槛达到自然淘汰的目的同时根据现金是王的原则运用对我们影响极小的使用年限的优惠让利商户做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失 另外兼顾将来中心商铺升值我们可以充分享受到升值的利益方案设定是为了尽量引导商户去选择5年一次性交纳租金的方式此方式达到的经济效益将在附上的经济分析内容中计算出具体的数据体现 第四部分经济分析 一交纳三年租金经济分析理想价格 1根据可出租实际使用面积按11547204万平方米计算 2按照每层出租实际使用面积平方米计算 3平均租金价格按每天每平方米9元人民币计算 每层定价为平均租金价格为9元天 楼层 租金价格元天 出租面积 说明 应完成利润额亿元 六层 未计算 五层 75 1850389 1850389753653 151963 四层 80 2045430 2045430803653 179180 三层 85 2045430 2045430853653 190378 二层 90 2000666 2000666903653 197166 一层 12 1687691 1687691123653 221763 B1层 90 1917598 1917598903653 188979 B2层 未计算 总计 均价9元 11547204共回收五年租金费用1129429 说明1129429亿元的30为338829亿元 综合管理费11547204153653189663亿元 第一年综合管理费63220941万元 保证金按一万商铺每商铺2万元收取2亿元 二交纳三年租金经济分析保守价格 1据可出租实际使用面积按11547204万平方米计算 2按照每层出租实际使用面积平方米计算 3平均租金价格按每天每平方米85元人民币计算 每层定价为平均租金价格为85元天 楼层 租金价格元天 出租面积 说明 应完成利润额亿元 六层 未计算 五层 60 1850389 185038963653 121571 四层 70 2045430 204543073653 156782 三层 80 2045430 204543083653 179180 二层 90 2000666 200066693653 197166 一层 12 1687691 1687691123653 221763 B1层 90 1917598 191759893653 188979 B2层 未计算 总计 com收五年租金费用1065441 说明1065441亿元的30为319632亿元 综合管理费11547204153653189663亿元 第一年综合管理费63220941万元 保证金按一万商铺每商铺2万元收取2亿元 三交纳五年租金经济分析理想价格 1根据可出租实际使用面积按11547204万平方米计算 2按照每层出租实际使用面积平方米计算 3平均租金价格按每天每平方米9元人民币计算 每层定价为平均租金价格为9元天 楼层 租金价格 元天 出租面积 说明 应完成利润额亿元 六层 未计算 五层75 1850389 1850389753655 253272 四层80 2045430 204543083655 298633 三层85 2045430 2045430853655 317297 二层90 2000666 200066693655 32860