商业房地产策划——上海高档住宅市场特别报告.doc

静安枫景项目上海高档住宅市场特别报告报告单位：上海天启企业策划有限公司上海开启房地产投资咨询有限公司 报告时间：2002年8月上海高档住宅市场特别报告 第一篇 旧区改造引起高档市场的增量高档楼盘上市面积大 本市今年一季度共有10个均价在每平方米6500元以上的新楼盘推出，上市面积总计42.1万平方米，预计今年高档住宅上市面积仍将突破200万平方米。其中均价在每平方米15000元以上的豪宅明显增长，已占据高档住宅市场35的份额。今年第一季度高档住宅新盘主要集中在浦东和徐汇两区，长宁和黄浦也有一定的供应量。受新一轮旧区改造启动和浦江两岸规划实施的影响，预计未来高档住宅的开发将主要集中在黄浦、静安、长宁、卢湾等改造力度较大的区域，而沿江沿河等具备独特景观资源的区域，例如黄浦江两岸、北外滩等区域，也将成为豪宅的主要集中区。从陆家嘴超高层水景楼，到浦西市中心豪华公寓，每平方米7000元以上的申城高档住宅正呈放量上攻态势。今年一季度，全市上市的10个高档楼盘达，总建筑面积42万平方米，今年后三季度更多的高档住宅将蜂拥而出，保守估计，全年高档住宅上市面积将突破200万平方米。2002年一季度，均价在每平方米15000元以上的高档住宅供应出现非常明显的增长，从而推动新盘均价上攻至令人咋舌的每平方米11470元。从价格分布结构看，均价在每平方米700010000元的住宅，仍是本市高档住宅市场的主流，但其比例正逐年减少，均价在每平方米15000元以上的高档住宅比例目前稳定在11左右。上海高档住宅戏份加重单价在10，000元/M2左右的高档住宅在上海楼市中所占比重日渐增加。今年头五个月，长宁、徐汇、静安、浦东等地区高档住宅上市量已达百万平方米左右，与去年年中时的水平基本相近。一些业内人士表示，自去年下半年以来，旧区改造力度不断加大、浦江两岸综合开发实质性启动、世纪公园周边楼市火爆、交通干线与绿地等市政配套设施日益完善，使上海楼市中高档住宅的开发环境趋向成熟。以北外滩地区某楼盘为例，一年多前刚开盘时，单价仅为6000多元，眼下，借北外滩滨江开发的东风，现售价已水涨船高，突破万元大关。从未来潜在供应地块分析，同时结合世茂滨江花园、仁恒滨江花园、瑞虹新城等分期开发的大规模高档住宅小区的后续推盘量来看，7，000元/M2到10，000元/M2的物业，短期内仍将是高档住宅市场中的主流供应产品，但随着上海楼市大气候的向好，每平方米15000元左右单价的物业上市量也会有一定增长。有机构调查发现，高档住宅的趋热，同市场中投资置业行为的活跃有很大程度的关联，动辄每平方米万元的物业，其买家的购置目的多数还是出租求利。普通购房者的承付能力，还是集中在每平方米4000到6000元范围内。专家再次提醒发展商，切忌一拥而上地进入高档住宅开发市场，价格并非衡量精品的唯一标准，在不同的价位段里打造特色产品，才是理性的态度。开启观点：据天启研发中心资料统计和判断：2002年的上海楼市，7000元/M2以上的高价位楼盘的上市数量将超过42个，且开发规模都不小。 随着市中心旧区改造的不断深入，此类楼盘都面临着一番激烈的撕杀。市场的激烈竞争不断提醒开发商，市场同时也教育着消费者。购房者的消费者行为日趋成熟，市中心楼盘的开发如何突破高价，而向高档、高质进步，是每一位开发商必须思考的问题。市中心，谁与争锋卢湾区属上海市中心城区，区内徐家汇路以北地区由于历史上曾是法租界，是上海较好的住宅区域；徐家汇路以南地区历史上住宅状况较差。九十年代前期卢湾区政府重点改造大浦桥地区，使大浦桥地区成为中高档住宅区域，周边房价随之升值。近期大浦桥周边地区是房地产销售热点地区。未来一段时期，复兴中路以北、淮海中路以南地区一大批地段好、规模较大的楼盘将问世，该地区将成为上海高档住宅的热点地区，估计房价将在7000-10000元/平方米之间。今年以来市中心高价楼盘的纷纷崛起、价格的全面上涨，已引发业内对市场承受度的担忧。一套高档住宅少则八、九十万元，多则一、二百万元，放眼上海房地产市场的整体需求，这毕竟属于消费金字塔顶端有限的一角。业内人士提醒说，市中心高档楼盘应保持适当的开发规模和供应节律。 开启观点：静安区原属于公共租界，卢湾原属法租界，包括徐汇区，都是传统意义上的好区。如今面临着多数旧区改造，势必竞争激烈。 第二篇 黄浦江两岸开发引起高档市场的增量浦江两岸综合开发 五大区域你追我赶 黄浦推进外滩一体化开发黄浦江两岸地区开发建设的重点有两块与黄浦区有密切关系。 一是十六铺东昌地区。占地面积公顷，其中浦西片范围北至新开河路，南至复兴东路，西至人民路一东门路中山东二路，东临黄浦江。在这里将十六铺和东昌码头作为联系历史与未来的点睛之笔，着重于城市风貌和功能的整合。 二是南浦大桥地区。占地公顷，其中浦西片范围北靠董家渡路、南至卢浦大桥、东起黄浦江、西邻中山南路和规划中的半淞园路。未来这一地区将引入大型文化、教研、体育设施，创建生活、娱乐、工作综合区。西藏南路尽端还将开辟人工岛屿，创造独特景观，使人工岛成为与世博会主会场相呼应的景观亮点。 黄浦区已提出了沿江开发方面“先行一步”的思路，并在区“十五”计划中提出了“高起点推进外滩一体化开发建设”的目标，同时将它确定为新黄浦区的五大重点开发区之一。 十六铺地区可开发用地面积公顷。有三家境外设计公司提出了各具特色的规划设计方案，对提高城市滨水空间的可达性，延续地区历史文脉，注重地区景观的关联性和协调性，以及解决东西地块功能整体开发与南北穿越交通的矛盾等方面进行深入探讨。 规划中的董家渡地区位于复兴东路以南，中华路一桑园街以东，陆家浜路以北、黄浦江以西。规划陆域面积公顷，其中可开发用地面积公顷。现已初步确定了“一纵一心三横”的布局框架，即“一条朝向东北的景观主轴，其西南墙为大型中心绿化广场，三条东西向带状绿化带”，形成了从中华路至王家嘴角街至景观主轴至中山南路再至黄浦江的四条高低错落、可横向切割联动实施的居住组团。董家渡，十六铺地区目前已吸引了香港新鸿基集团等一大批颇有实力的境内外投资商和开发商前来洽谈开发事宜。浦东发挥亦商亦住新优势在整个沿江规划开发的平方公里面积中，浦东有平方公里的沿江岸线，占到总量的。他们将发挥亦商亦住的新优势。 发挥陆家嘴金融贸易区的中心枢纽作用，推动浦东新区功能性开发。通过启动小陆家嘴中心区立体联通工程，促使整个区域融成一体，从而发挥系统优势，使浦东特别是陆家嘴金融贸易区成为跨国公司的决策中心、管理中心、营销中心和研发中心，成为世界著名跨国公司的区域性营运管理基地。 融合古典主义和现代科技新意境，构筑浦东城市建设新景。东昌地区将成为未来黄浦江畔古典主义与现代科技完美融合的高档景观住宅小区，还将通过楼盘通透性的布局，为附近住宅留出浦江景观线的视觉走廊；南浦大桥地区将进行大型文化娱乐中心、贸易、商业等功能的综合开发。 以实施浦江综合开发为契机，发挥浦东开发的龙头带动作用。浦东将继续保持在对外开放、综合配套环境、政府服务效率等方面的领先优势，以服务贸易开放促进浦东现代化服务中心功能的提升，来加快政府职能转变，全面优化浦东的综合投资环境。杨浦滨水生态居住区杨浦区有公里长的浦江岸线和平方公里区域列入规划开发。其中杨浦大桥地区作为先期开发的个重点地区之一，将率先启动。 杨浦区的浦江岸线较长，有公里。滨江地区基本上是大中型国有企业，可供开发的空间比较大，土地成本相对较低，有很好的绿化基础。杨浦区滨江地区还拥有自己独特的历史文化内涵，优秀近代建筑聚集，还是整个黄浦江沿线惟一的大专院校、科研院所聚集区。杨浦区的浦江岸线又拥有黄浦江内惟一的内河岛屿复兴岛，拥有市区内面积最大的绿地共青森林公园。 杨浦区的浦江沿线将建设以高档居住休闲为主，融旅游、办公、科教为一体，具有传统文化内涵，丰富景现效果的滨江特色区域。为此，整个滨江地区的开发将坚持低密度低容积率的原则，使建筑物梯次升高，具有开阔的视野。在开发建设中，将通过置换调整现有的工业用地，以“水”为主，建设亲水性、高品位、生态型的“绿色家园”和别墅式、公园化的高级办公区域。同时，要深入研究复兴岛功能定位，精心规划开发复兴岛，使之成为整个黄浦江沿线开发的点睛之笔。虹口国际航运旗舰站北外滩与有“万国建筑博览群”之称的老外滩相邻，又与高楼林立的浦东隔江相望，这一得天独厚的地理位置构成了“三足鼎立”的地域优势。这不仅对北外滩地区的开发产生了联动效应，也为发展这一地区的经济功能明确了定位。 北外滩地区有沿江岸线公里，规划面积平方公里，规划建成国际航运商贸区、现代商业区、高档住宅区和滨江休闲区，进而带动提篮桥地区新的繁荣。 基础设施先行是优化投资环境、发展区域经济的推动力。在北外滩地区的西侧和北侧，吴淞路、周家嘴路早巳改造拓宽。这一地区的东侧，通向浦东的大连路隧道也将于今年竣工，明珠线二期工程的轨道交通车站正在夜以继日地建设中，这里将形成与浦东和周边地区道路通畅、交通便捷的立体交通网络。 北外滩地区已经集聚了一大批国内航运知名企业，并有多家航运企业及与航运相关的企业入驻在北外滩及虹口地区，形成了有一定规模和影响的航运要素市场。保存和发展以航运为特色的商贸功能，是北外滩地区建设的一个重要特征，也是发展上海国际航运中心的需要。近期，北外滩将建设国际航运客运中心，成为接待国际游客的集散地。卢湾打造向阳黄金岸线黄浦江两岸地区规划中，卢湾区所涉及的卢浦大桥以东区域，岸线长一点五公里，土地面积八十三点三公顷，建筑面积一百万平方米，其中有五家大型企业，占地六十五公顷。卢湾区沿江岸线得天独厚，全线朝南，蜿蜒伸展，是难得的向阳黄金岸线。这里交通优势十分明显，土地资源有较大优势，有利于成片整体开发。卢湾区沿江岸线区域的建设，在功能上将定位为文化、休闲、博览区，计划从观光岸线、生态住宅、展示场馆三方面进行整体建设。一、 观光岸线。从综合效果来看，为了使整个区域都能感受到水面与绿化带来的美景，总的建设呈现越到江边越低的梯度形态，沿江处尽量不建高层建筑，并将形成滨江绿化带，建设多个亲水平台和观景平台，利用原江南造 船厂的船坞，开展水上运动和娱乐观光。二、 生态住宅。规划中，开放绿地建设将与居住区建设紧密结合。这个区域除滨江绿化带外，在居住小区还将广植绿被，将滨江绿化景观引入小区，形成绿化走廊，树立全区域绿野的形象。届时，这个区域的所有居民出门五百米内，就能见到集中绿地。规划中在滨江绿化带和绿化走廊处还将建设一个别墅区，着力提高地区品位。三、 展示场馆。如果世博会申办成功，这一区域是世博会场馆的配套设施所在地。结合大规模的配套设施建设，江南造船厂留下的历史痕迹，要作为一种文化得到延续。在规划中，将改造江南造船厂的部分厂房，建设一个工业博物馆。这不仅可以使该区域拥有更多的人文旅游资源，而且为该区域发展展馆、博览业提供有利条件。在对这一区域的整体规划中，卢湾区还有意识地设计了一个“风廊”，即通过形态设计，把黄浦江的东南风和清新空气引入城区，大力改善城区的生态环境。另外，卢湾区对卢浦大桥以西沿江地区也有了初步规划设想把现在的日晖港改造为生态河流建设若干绿廊，建造一个体育公园将现有码头改造成游船码头，这一区域的沿江岸线，由于水面与岸面比较接近，更适合做亲水平台。 摘自房地产时报浦江两岸成为高档楼市亮点按照我们固有的思维模式，高档住宅主要集中在传统上海市中心。值得留意的是，浦东住宅一向不被认定为贵重地段，但去年政府公布的销售统计数字，世茂滨江花园、仁恒滨江和江临天下，都名列十大，令浦东住宅市场，不可同日而语。在上海老城厢人民路附近新近冒出一令人咋舌的公寓：虽然标着每平方米8300元的均价，但其中最好的一套看得见外滩得房间，一平方米就要2万元，并且155平方米得建筑面积不带任何装修。据透露，这套毛坯房有可能通过拍卖来成交。这楼盘名为“东淮海公寓”，打出得景观概念，是市中心高档绿色双景社区，而楼书上赫然表明的卖点还真不少：东端是新开河、外滩筑起的板块，西接淮海路，东临豫园；再者，接近7.6万平方米古城公园和人民路环城绿带，与公园零距离接触；最吸引买家眼球的莫过于17楼以上户户都可看见黄浦江两岸的风光，而最繁华的淮海路商业街就在眼皮底下。单价每平方米在1.3万元、面积475平方米的“空中别墅”，虽然一套总价就要400多万元，但响应者居然也不少。随着浦江两岸开发进入实质性阶段，两岸的房产开发也“水涨船高”，分得高档楼盘的“一瓢羹”，成为近来楼市的一大看点。 摘自新闻晨报开启观点：政府对黄浦江两岸，邀请国际公司的高起点整体规划，以及申博的潜在吸引力，引起了全市的关注，当然房地产开发企业也绝不会错过任何机会。借着这股东风，该区域的房地产反而是先行一步，部分开发商倒已经“得益在先”了。滨江楼盘无可比拟的优势，成为抗衡市中心高档楼盘的有力武器，抢夺众多对外滩、黄浦江有极大偏好的客户。第三篇 政策导向为上海楼市加温内外销并轨与高档住宅市场启动2001年，上海市住宅内外销正式并轨。数据显示，当年一季度，也就是并轨之前，上海市外销商品房预售面积达5.54万平方米，比去年同期上升31.43；外销商品房成交金额25.95亿元，比去年同期上涨15.13。一切迹象都显示出海内外买家对沪上豪宅正信心十足，购房热情也随之显现出空前的高涨。在并轨之前，高档房出现购房者热情高涨，并轨之后，形势更是喜人。日前，沪青平、高泾路口开盘的一中高档联体别墅引起20多个海外及港澳台人士争购，他们堂堂正正地以“海外人士”的身份预订了楼盘。某开发商说，“并轨”为上海高档住宅的开发与经营提出新的思路和空间，尤其是浦东、华山路、淮海路、虹桥、沪青平公路一批高档公寓和别墅将成为市场亮点。台湾某在沪中介公司负责人称：“并轨”后，不少人认为内销房涨价，外销房跌价。目前市中心一批高档盘房价急剧上升。“并轨”后，估计上述楼盘仍将延续一段时期的热销。无论楼市股市，能投资赚钱就是“好”市。如果说房产市场也要找什么“政策面”的话，那么“并轨”应该是一个好题材。近期股市下滑，“炒楼”这个词反而引起市民的关注。一香港在沪物业公司董事说：此次“并轨”对发展商提出了更高的实力要求。近年上海内销房品质普遍提高，约有楼盘已接近或超过年代中期外销房标准。此次“并轨”使商品房价格更正规化、市场化、合理化。 开启观点：政府出台的内外销住宅并轨政策，不得不说活跃了整个沪上楼市。上海房：海外流行新词汇从港台人到“海归”族海外人士来沪购房的新一轮热潮，是从去年8月1日上海消除境外人士购房“门槛”后开始萌动的。去年8月到12月的5个月中，境外人士购买本市商品房面积达到28.8万平方米，是2000年同期的8倍。“911”事件后，香港人“北上”置业成为新趋势，其投资目光已从过去的深圳地区逐渐转向上海；目前台湾同胞在上海及周边地区工作或居住已达30万人，其中约有20%购买了住房，预测未来几年购房面积将达100万平方米左右。据上海市房地产交易中心统计，在去年全市商品房销售登记中，有3639套被境外人士买走，同比增加34.3%；在商品房预售登记中，境外人士购买达2973套，比前年增长204%。尽管几千套的总量算不得惊人，但巨大的增幅已预示着不可限量的前景。从台湾、香港等东南亚地区居民，到美国、澳大利亚等“海归”人士，今年以来，境外购房者结构正暗暗发生着变化。随着上海对“海归”人士的吸引力与日俱增，境外购买者的成分变化在本市其他高档楼盘中也不断显现。这些港澳台以外的购房者主要来自新加坡、日本、美国、加拿大和澳洲等地，其中有外企主管、外资公司总经理、金融业人士，也有美国退休教师、澳洲华人、海外留学生等。这些“海归”人士中不少属于“创业型”，从租房到买房，希望定居上海。还有一种是想“叶落归根”回到故土上海，有的要把房子买得大一些，好让在外国工作的儿女常回来住住。“淘金术”日趋成熟与本地投资购房者相比，境外购房者的需求具有明显差异性。据对首批港澳台投资购房团的调查，其“淘金”标准大致有以下几条：一， 购房心理价位在6000-13000元/平方米，总价承受能力比例为：70-100万元的占30.21%；100-150万元的在占28.37%；50-70万元的占14.46%。购买大单元比例较高。出租房除投资小房型外，一般都以两房、120平方米为主，并要求是全装修房。二， 青睐地段首选徐汇，次选浦东，三选静安。一方面看好传统意义上的上海涉外居住区如延安路、华山路、瑞金路、新华路、番禺路、陕西路，另一方面也对今年来新崛起的高尚居住区，如浦东小陆家嘴、金桥，乃至郊区颇具兴趣。三， 他们不“喜新厌旧”，而是更多地关注房屋的品质、环境等因素。来自香港的人士，几乎没有一手房与二手房的概念，与本乡本土的上海人形成鲜明的差异。四， 注重发展商品牌实力。比较喜欢港澳台地区知名房地产品牌。五， 对小区配套设施和物业管理要求比较高。此外，境外人士还看中一些软件服务，诸如代订水、代叫外卖、洗衣、代缴水煤电费、专车接送上下班、子女上学放学等。开启观点：不过尽管境外人士对上海青睐有加，但其“淘金”的途径依然十分有限。他们了解上海房的途径主要还是通过朋友介绍，一些经济管理类、航空类期刊及报纸也起到了一定作用。今年以来上海民间开展了一系列境外房展和海外来沪购房团活动。看来，在境外人士日益将上海房挂在嘴上、放在心头的机遇面前，本地的有关房地产部门有必要拓展与海外的信息沟通渠道，进一步发展、引进与国际接轨的房地产中介服务专业机构，为上海房的海外流行推波助澜。第四篇 高档聚集区逐步形成气候古北新区进入第二次腾飞背景介绍： 虹桥经济技术开发区、古北新区西邻虹桥国际机场，得地理位置优势，先后为国务院和上海市人民政府决定择址辟建和批准建设。虹桥开发区是以涉外经贸为特征，集展览展示、洽谈交易、办公居住、餐饮娱乐为一体的上海对外活动的一个中心和窗口。虹桥开发区是中国国家级经济技术开发区之一。是上海市新兴的中央商务区。区内交通发达，高楼林立，绿地片片，喷泉处处。吸引了海内大型企业、跨国公司、金融财团在区内安家落户。区内国际展览展销终年不断，四星、五星级酒店宾客爆满，写字楼、公寓供不应求。美、日等多国也纷纷在区内置地建领事馆。 虹桥开发区敞开上海的西大门，给世界提供了一个发展的机会。 古北新区是为了适应虹桥开发区建设而配套联合开发的，是上海规模最大的涉外高标准住宅综合区，人称豪宅区。1995年，虹桥经济技术开发区和古北新区均被评为九十年代上海十大新景观。一、 古北新区一期（古北三区）状况 已经开发的新区一期即古北三区，为古北路（东）、延安路高架（北）、虹许路（西）、古羊路（南）包围区域，规划为领馆别墅、商品住宅综合楼区，总占地52.3公顷。以水城南路为界，共分二期开发，水城南路以西为一期范围，主要包括明珠大厦、钻石公寓、翡翠公寓、宝石公寓、金马公寓、金鹿公寓、金象公寓、金狮公寓、万科广场、碧玉公寓、西郊花园别墅等，95年以前竣工建成的外销商品住宅或侨汇房，建筑形态以多层和别墅为主。水城南路以东为二期范围，主要包括维多利亚大厦、维也纳广场、巴黎花园、马赛花园、鹿特丹花园、里昂花园、罗马花园、雅典花园等，9597年间建成完工的外销商品住宅，建筑形态以小高层为主。目前，古北三区原外销商品住宅小区的总开发量以达60万平方米。 95年起古北三区二期项目入市，物业供应过量，使古北区域租金降低，投资回报急剧下落，随后爆发的东南亚金融危机，更造成客源人数和居住预算的缩减。经历多年市场盘整，目前古北租售行情已趋稳定，主力租价维持在850-1100$，而售价约850-1300$/平方米左右。 古北新区一期从启动到成型不过十年有余，凭借当时上海最早也是唯一的一块涉外贸易区虹桥经济技术开发区，成为港、台、日、韩等外籍人士云集的高级涉外居住区。古北新区一期的形成不仅是一个涉外居住区的形成，更是一种新的人文居住环境的形成。这种新的人文居住环境的形成是古北新区特殊的住客成分、社区规划、商业模式所决定的：住客成分： 作为虹桥经济开发区相应的住宅配套，以开发外销高档商品房为目的的古北新区一开始就以入沪外资企业的外籍管理人员为其目标客户，时至今日，大量的欧美、港、台、日、韩人士仍然是古北最主要的一部分住客，这些外籍人士不仅带来了他们的资金和管理经验，同时，也带来了他们各自的异国文化。社区规划： 古北新区是由法国设计师整体规划的，无论是建筑立面或是社区环境都体现了欧洲建筑韵味，并引进了城市规划的理念，这样一来整体性的社区规划与本市其他社区的整体规划是截然不同的。商业模式： 由于古北新区的整体规划，其所有的商业配套都是开放的、独立的，在住宅小区之外或沿街设置商铺，或集中在社区中央，与西方社区较为相似；另一方面，商业配套的种类极为丰富，且风格多样，针对各国人士的生活需求，具体多元化、特色化的风格。管理模式： 古北新区的社区管理采用以组团为单位、由古北物业管理公司统筹安排的管理模式，这种管理模式既保证了各组团物业管理的质量，又维护了古北新区对外形象及统一性。二、 古北新区二期（古北一、二区）状况 古北新区二期占地面积82公顷，规划建筑面积约173万平方米。进入新的世纪，古北新区二期的规划在一期业已取得成功的基础上，立足于更高的要求，着眼于未来的发展，以更科学的态度规划设计新世纪的蓝图，展现出现代的建筑文化和强烈的时代特征。古北新区二期既有规划建成具有浓郁文化和现代都市气息的商业、办公、娱乐的商务区，又有规划建成适应新世纪高层次海内外人士生活和休息的高档住宅区，使古北新区成为上海乃至中国具有国际化特征的社区。 古北新区二期中生活配套设施齐全，规划九年一贯制小学、幼儿园、托儿所，保留区内现有的医院，商业设施集中和分散相结合，综合规划智能化设施、环保设施、市政设施。 现期进入住宅开发阶段的以上城UP TOWN 、四季晶园和古北中央公园为代表。卫平：开创人居工程新思路 新世纪初，在上海，在浦东这块充满了奇迹和梦想的土地上，一个大型“文化社区”联洋新社区正以朝阳喷薄而出之势，灿烂地跃出水面，他对住宅文化的深刻诠释、环境规划的独到营造，高尚生活方式的全新演绎，让每一个走进他的人感到了无比的冲动和喜悦。为此，我们走访了这一社区的设计和实施者，联洋土地发展公司总经理卫平先生。 21世纪现代住宅建设的样板 新的建筑，未必是成功的建筑；巨大的建筑，未必是不朽的建筑，富丽奢华的建筑，也未必是美丽的建筑。人和历史的目光会无情地对一切进行筛选。为了打造一座3050年，甚至是百年之后依然能释放出无数附加值的充满活力的住宅，卫平和“联洋”深知冲出开发“围城”、摒弃传统“模式”、创新楼盘品质的深刻道理。 联洋“生态文化区”首先定位于对浦东大环境的依托：前有上海最大的生态中心浦东世纪公园，西为浦东国际型的文化行政中心，为了从空间上对应小陆家嘴的中央商务区CBD概念，联洋凭借设计独特的具有现代化标准的居住中心，率先提出并完整地实现了CLD（中央生活区）的概念。该概念一经推出，便被社会广为推崇。它完全打破了传统规划的陈旧模式，将居住区域和日常生活所需的购物区和聚会区隔离开来，走出家门，即入公园的10万平方米的纯住宅设计和30余个零星社区服务项目集中的10万平方米的“邻里中心”的设计，让人们彻底远离喧嚣的城市，在静谧的居住生活中，获得回归自然，亲抚自然的至高享受，为现代人的生活构筑了温馨的情感空间。 正如卫平所说：“创新绝不是喊一句口号那么简单，对创新的理解我们有自己的认识，真正的创新是对市场流行的反叛，也是我们自身观念的一次捏磐。” 讲究激情，让生态充满人文的张力 重视人们居住生活的社会内容，关注居住者的心理体验和状态，给住宅注入生命、文化和精神，这就是联洋社区的又一魅力。从纯生态概念到人文生态概念，联洋新社区实现了又一大飞跃。 “纯生态是缺乏生命力的。”卫总说，“联洋新社区的生态定义是全方位的新生态概念：她有一流的绿化和环保配套；有高素质的居民；社区人们有着强烈、自觉的环保意识；社区人文资源和能源的合理、高效利用；可持续发展的社区生态平衡以及合理、科学、前瞻的社区规划和管理。”于是有了“社区邻里中心”的设置，有了“社区人文植树节”的开辟，有了“联洋艺术节”的构想，有了进才中学国际部的引入，有了陈逸飞、孔祥东的艺术资本加盟，有了以传世作品“思想者”雕塑为主题的罗丹广场特别是三块开放式足球场的建造，更是体现了联洋新社区对人们追求的健康理念的最大回馈。卫总谈起它便津津乐道，“休闲时，与家人在草地上奔跑、踢球、放风筝，与自然亲和，与健康亲和，这才是一座有激情有生命力的生态文化城区。今后，联洋还将组建以自己社区名冠名的球队，相信每一个联洋人都会为之自豪。” 整合：巨大的质变新发展的思考 联洋新社区的开发模式相当于3个古北新区，因此，它的开发者特别强调开发上的整体大格局运作概念，因为只有这样才能在规划上为文化的营造和实施提供保障。在联洋，对文化的规划甚至“抢”在土地规划之前。这是卫平的过人之处。他说过一段很精辟的话：“我不是建筑商，因为房子不是我盖的；我也不是设计师，房子也不是我设计的；房子盖好了有代理商去卖，业主入住了有物业管理商去管。我干什么呢？我的作用就是将这些优秀资源作有效整合，为市场推出最精良的住宅。”因此，在常规的“控制性详规”和“实施性详规”之后，联洋多了一项“引导性详规”。联洋力求在这个“新”社区的规划上做到精益求精，以量变求质变。社区专门成立了由各开发商加入的开发区联合会议，轮流坐庄，对社区规划中产生的一系列问题，共同讨论，作出协议。社区将建造规划展示中心，建立社区局域网，实现售楼处楼盘资料共享，出版联洋新社区刊物，发挥开发商各自优势，在社区总体规划的统领下，谋求最佳的利益点。 卫总说：“不久的将来，将会出现一次房地产企业的重新整合，企业如果对市场缺乏理性认识，没有好的人才，没有良好的管理机制，将会彻底丧失对市场的主导权。” 联洋新社区此次在建设部“21世纪人居经典设计方案竞赛”中，从全国300多家入围楼盘中脱颖而出，获得建筑部颁布的“人居经典”综合大奖，为新世纪的上海人居工程开创了一个新的思路，而它所创造的开发方式对上海住宅市场的影响将更为深远！摘自房地产时报 七成新建豪宅在浦东 沪高档住宅东风劲 上海高档住宅的份额如今正慢慢东移，到2001年底，全市新建高档住宅中，浦东将占到七成。事实证明，自浦东高质量的住宅项目纷纷落成，外籍学校、购物商场推出后，越来越多的人争先恐后选择在浦东购房。由于外商在浦东投资项目大幅增长，使得高档住宅需求量也相应增大。其中陆家嘴部分住宅紧临黄浦江，拥有极佳的景致，其每平方米租金从每月11美元至36美元不等；而张江和金桥地区，已从一个通用汽车、可口可乐、西门子这些跨国大公司的工业地带，变成了成熟的工业、生活园区，金桥为内外籍人士提供了占地面积37万平方公里的生活园区，教堂、球场、学校、超市都近在咫尺。另据上海市公安局统计，至2000年年底在沪工作的境外职员已有6万人，其中绝大多数来自台湾、日本、美国、澳大利亚和香港。外商对投资浦东也充满信心，到2001年年底，浦东的投资项目将达到450个，投资额约合美元20亿。在香港举行的为期三天的“投资上海、投资未来”展销会上，许多港商纷纷对投资上海物业表现出了极大兴趣，大家普遍认为，上海已经成为一座世界级国际城市，投资上海物业将带来极大的回报率。开启观点：在高档楼盘的购买中，海外人士（包括海外华人）是一支巨大的力量，古北社区、联洋社区、碧云国际社区不仅有其依附的经济基础，同时又以高起点、国际化的配套设施，吸引了一批海外人士，包括各大跨国公司高层主管。第五篇 其它相关报道高档住宅开发理念救了自己从去年和今年的销售情况和市场反映来看，高档公寓、高档别墅已经走出市场低靡态势。业内人士和专家称：这说明近年来开发商开发理念的转变已经产生了相应的市场效果。概念更新、理性定位、客户细分，形成了目前高档别墅发展的主流，市场开发“设计、配套、服务”三大层面并重，针对业主需求，在保安、保洁、智能服务，以及私家公园、停车库和泳池、喷泉等环境设计更重细节的刻画。定位于低密度、低高度、开放性的浦东某国际社区，规划有商贸、办公、酒店、住宅以及高标准教育医疗设施，已表现出国际高档生活区域发展的新趋向。与高档别墅相比，高档公寓发展注重于提高服务功能与物业的品质上，公寓市场精致全装修以及融入酒店式服务功能，相对普通式公寓而言，物业附加值明显提升，投资的吸引度也在加大。据了解，高档公寓月租金高达40美金平方米，售价也在每平方米万元以上。浦东金桥一较具代表性的高档别墅目前开发至第六期，售价达到1500022000元平方米。高档公寓与高档别墅单价走高趋近，已成上海高档住宅的一大走势。开启观点：高档市场的竞争除了相同物业形态之间的竞争，随着生活观念的更新与改变，不同物业形态之间的竞争也会愈演愈烈。高档公寓与高档别墅的除物业形态外，产品实质和软性设施，正走向同质化。市民收入跑不过房价就会拖后腿一万元：房价临界点 上海房价持续性增长使房价与上海市民收入的差距越来越大，争是这种差距日渐明显，使住宅销售在近几个月里出现了隐约的抗力。因此，客观地看待房价，实事求是地制定房价已成为楼市必需正视的问题。房价攀升不能失控，市民收入难以适应一年多来，房价上涨是人们关心的一个问题，房价到底涨到什么时候是个头？有一种观点认为上海房价虽然涨了一年多，但北京的房价比上海还高，而内地的房价与港台地区相比只及其十分之一二，因此上海的房价实际上并不高。这种观点表面看有一定道理，但是房价存在的基础是地区人均收入以及地区收入的增长率。上海地区的房价在一两年中增幅在15-20%之间，而上海市民的收入则低于这个数字，因此房价于市民收入的差距成了制约房价的重要因素。上海房价于市民收入落差加大的结果造成在本市、售楼处里销售阻力的明显。不少房地产业内人士时下已经感觉到房子难卖，尤其是价格在7000元/M2以上而品质特色不甚明显的楼盘，销售阻力更为明显。从广义上看，上海二手房热销说明市民买房群体的缩小。新建住宅购买力的支撑力减弱，房价的下滑势头是早晚的事。如何正视市区房价，一万元当是临界点今年以来，市区住宅销售见旺，市区住宅的房价涨幅也最高。在中山环线内，每平方米4500元以下的住宅已成凤毛麟角，而每平方米突破万元的住宅却屡见不鲜。一些均价在每平方米8000-9000元的楼盘其中较好楼层的单元也已超过万元。超过万元的概念就是二室二厅总价在100万元到120万元左右，三室二厅则在130万元到160万元之间。而有100多万元能力的买房者，很少会选择100平方米左右的住宅，而有150万元以上购房能力的人则必然有车，这样的人可能更倾向于选择离市中心较近的居住型别墅。另外，房价每平方米突破万元大关，对买房人心理上的冲击力将成倍扩大，这是不可不考虑的问题。因此，市中心公寓的房价，如果要找一个临界点的话，那就是“万元大关”。如果某一个楼盘达到这一均价，利润可观的同时会产生负效应。更有钱的人会去买别墅，或者去买每平方米2万元的顶尖住宅；购买力有限的则会在每平方米8000元左右的住宅中寻找品质相对较优的楼盘。因此，房价攀升不应失控，超过万元，如果没有人买，涨价也是空。最终到底房价升降还是逃不过供求关系这个如来佛的手掌心。摘自文汇报开启观点：说多少也无用，随后考量的唯一标准是市场，对于高档楼盘，预警将会在今年秋冬出现。楼市预言：变数在秋冬房价稳中有升，销售基本兴旺，是今年上海房地产市场的主旋律。但是，这种市场的惯性，已经引起业内人士的警觉。很多开发商以及市场专家开始私下讨论一个问题：楼市强势还能坚持多久？有的权威人士说还有三五年，有的说只有一两年，不管这种论断正确与否，都说明楼市风浪说来就会来。上海楼市相对而言还是很健康的，但上海楼市的缺陷越来越显山露水，这种缺陷注定着楼市的变数上海楼市不会永久地保持当前的状况。近几年来上海楼市的确产生了一些问题，而且问题越来越轮廓鲜明：首先，从产品上看，由于上海有关法规对住宅品质要求越来越高，所以产品质量也越来越好。但住宅质量的提升是以提高成本作为代价的，上海这几年房价连续提升，既有建筑成本上升的原因，也有容积率偏低的因素，当然也有开发商有意无意地拔高品位以及通过炒作制造“泡沫”的原因。现在上海市区每平方米4000元以下的住宅难觅踪迹，每平方米6000-8000元以上的楼盘多不胜数。不合理产品结构，大大缩小了市中心住宅的购买群体。楼市的支柱十去五六，隐患就出现了。其二，高档住宅泛滥，暴露出市场对上海人居住观念发展诡计理解的失误。这种失误表现在别墅产品以及豪华公寓的大量集中上市。据统计，2001年上海别墅销量十分可观，占了总量的三分之一，但并不等于别墅可以无限止地红火下去。豪华公寓去年销售红火，但占消费者不足10%的高收入者必须消费掉战楼市20%的豪华住宅本身就值得怀疑。上海各区借助黄浦江水景开发住宅，这些楼盘房价都不会低于万元。有人说，上海楼市无泡沫，此言恐怕并不准确，上海楼市的泡沫在于高档楼盘大有膨胀的势头。其三，上海人居住观念尚跟不上市场的发展速度，买房群体大大超过租房群体，住宅消费手段以买为主，促使住宅产品销量剧增。与之同时，饮食、医疗、娱乐、教育、旅游、保险等支出的提高不断地撞击上海人的居住观念，这就为房产市场购买力的变化埋下了“定时炸弹”。一旦上海人不愿买房了，或以租代买，那时大厦将倾，专家们的担心并非一点道理也没有。 摘自文汇报开启观点：楼市的问题总会通过一些迹象表现出来。上海楼市存在的问题虽不至于引起市场的地震，但总要为问题付出代价。可能是一种支撑不住的爆炸，也可能是通过振荡进行修补，从而达到最终的平衡。上海楼市正在寻找新的突破口，转型的楼市需要过渡期，今年秋冬的楼市，定将给人更多值得思考的东西。沪市购房基数庞大，高档楼盘的消费有限戴德梁行研究及开发顾问公司一项3年40000万余份需求调研问卷的跟踪研究发现：2001年，购房者愿意购买65万元以上中高档物业的比例达到16.51，较2000年上升了8.7，这部分购房消费群体比例上升非常明显；但是在这部分群体中，绝大多数仍集中在6677万元之间，占到了购房承受能力在65万元以上人群的42.28；其次为7685万元，占到25.15；而承付能力大于100万元以上的则仅为6.44。表明这部分位于消费金字塔顶端的客户仍比较有限。从19992001年当年新推出的高档物业均价来看：1999年均价为8705元平方米；2000年均价为8691元平方米；而2001年均价则上升为9259元平方米，较2000年上涨了6.5。开启观点：高档楼盘必须面对三大矛盾点：一是高档位楼盘，尤其是市中心楼盘开发量的迅速增长；二是金字塔顶端的消费群数量有限，相对不足；三是整体楼市，也包括高档位楼盘价格的持续走高。商铺持续升温，投资又成热点首届商业房产交易会红红火火用“始料未及”四个字来形容刚刚结束的上海首届商业房产交易会，是展会主办方一句最简单扼要的总结语。这次在光大会展中心举办的为期四天的展会，集中展示各类商铺，展示面积共7千平方米，参展房产商及相关服务机构达90余家，可供商铺资源逾80万平方米，签到的参展观众大1.1万人，展区内自始至终人潮涌动，交投活跃。分析本次商铺展，有以下几个特点：其一，随着投资意识的增强，商铺已经成为一个新的投资热点。在展会上，上海粤华房产、上海城建集团和上海翱格房产等9家单位在现场达成的合同意向达3.4亿元，其中50%的意向客户属商业投资行为；其二是投资者普遍看好商铺的预期价值，他们对本市及周边地区的商业发展信心十足。展会的调查表明社区商铺和商业街小商铺最受青睐，80%的购买者希望购买20-100平方米、投资额在100万元以下的商铺；其三是展会引起江浙一带及国内外人士的关注。江浙两省有10多家企业参展，而参观者则遍及华东及更广阔的区域，温州地区和台湾的观众尤多；其四是商铺展突出宣传了本市“十五”商业规划，其中，由上海市商业展览办公室和商业网点办公室会同本报共同举办的“商铺投资实务研讨会”，发出请柬60份，实际到会人数超过180人，整个下午会场爆满。据了解，商铺展主办方已表示，马上开始筹划下届商铺展，力求在规模和质量等方面再上一个层次。摘自房地产时报评述：越来越红火的商铺投资热潮，吸引了投资客的很大一部分资金，而写字楼也渐成楼市投资的新热点。这些消息对于住宅楼的开发商来说，并不是一个好消息。从高端住宅供求关系探求未来市场的机遇和竞争 自去年8月申城开始实施内外销商品房并轨以来，市场高档住宅楼盘的供应量大幅度增加，市场成交也十分活跃，申城高端住宅市场又迎来了新的一轮机遇和挑战。高端住宅的地理分布呈多极格局 上海早期的高档物业大多集中在徐汇、长宁和静安。随着城市发展，目前从分布来看，市中心以黄浦江苏州河沿岸区域的价格最高，达到17000元/平方米景观豪宅正成为支持其价格的主要因素。其次是虹桥、古北地区和建国路、镇宁路沿线区域以及徐家汇和人民广场辐射区域板块，价格也在850012000元/平方米左右；绿地附近的新开楼盘升势明显，郊区别墅也以高价现世。最近，上海高档住宅在地理上以形成多极格局；地理位置离散化，物业形态多样化，大量郊区外围的别墅和市区传统商业办公中心、副中心的旧城改造项目形成了两大价格高地。高端住宅的供应量快速增加 据房地部门统计，到2001年上海商品住宅中（公寓产品）均价在7000元/平方米以上的楼盘，总建筑面积有445.1万平方米。而今年一季度，全市上市的高档楼盘达10个。总建筑面积42万平方米，第二季度正在露面的比一季度更呈上升之势，总量在160万方左右，近20个的高档住宅集中上市，而且体量较大，如静安区就有上海壹街区10万方、国际丽都城27万方、静安枫景苑44万方。浦东有仁恒滨江花园25万方等0.8-1万元高价位楼盘出现。预计今年下半年到2003上半年高档住宅上市总量面积将在400-500万平方米左右，接近前几年的总和。并且均价在每平方米1万到1.5万元以上的高档住宅供应出现非常明显的增长。品质竞争看高档住宅的投资潜力 从2000年下半年开始，高价位楼盘的成交幅度上升。徐家汇、古北、陆家嘴等CBD国际化生活社区重新开出高档楼盘。由于租客是支撑高档物业市场的重要因素，因此入世以后，又促使高价位楼盘销量提升。而新开楼盘的品质普遍上升，也是使其重新回升的又一因素。高端楼盘大都有精心规划的小区环境和设置完备的配套设施。如东方曼哈顿设有大型水景和两个独立的会员制会所，使楼盘有很大的升值空间。其会所除具备网球场、游泳池（包括儿童嬉水池）、羽毛球场、壁球运动场馆外，还独树一帜地安排了攀岩壁，作为一种户外的天然环境中活动的延伸。位于会所顶层的阳光咖啡吧，构成视野高点，形成一道独特的风景线。种种设计，吸引众多高收入人士的目光。使这一均价在每平方米11000元以上的高价盘，在二期上市