城中村改造状况.doc

昆明5年改造主城区336个城中村的浩大工程将于今天启动今天，昆明市城中村改造启动仪式拟在盘龙、五华、官渡、西山4城区同步启动，大规模的城中村改造序幕由此拉开。据悉，今年内拟启动改造至少40个点，争取启动50-60个。全市计划用5年时间，到2012年全面完成主城区范围内336个城中村的改造。这项工作将直接惠及居住在城中村内的110多万群众，因此被称为昆明“最大的民生工程”。 昨天，昆明市城中村改造领导小组办公室一片忙碌，工作人员已集中办公。市民和社会关注的一些政策，如昆明市城中村改造指导意见及安置补偿等，正在拟定论证中，将很快出台。据悉，领导小组办公室初步拟订了今年首批启动的40个改造点名单，4城区及呈贡县根据实际情况，提出各自的计划，改造数量会有所增加。最新统计调查结果表明，昆明市主城区249平方公里范围内，有城中村336个，面积近20平方公里，建筑面积达3800多万平方米，仅常住人口就达76万余人。按照昆明主城区每年新建500万平方米的商品房面积计算，城中村的建筑面积相当于7-8年的商品房建筑面积。大量城中村的存在，严重影响城市形象，“城不城”“乡不乡”成为春城的尴尬。城中村对城市的影响，不仅仅表现在城市形象和卫生、环境上，城中村缺乏统一规划，建筑没有章法，“握手楼”、“接吻楼”普遍存在。昆明市有关方面的一份公开材料中这样表述：城中村存在市政设施不配套、社会治安混乱、建筑安全和火险隐患突出等问题，部分城中村已成为滋生犯罪活动的温床。有的城中村内黑作坊、黑工厂泛滥，制假造假等扰乱市场秩序、危害人民群众食品安全的问题突出，造成诸多社会隐患和城市问题，对城市现代化发展形成严重障碍。据悉，城中村改造的工作原则是：政府主导，市场运作；市区联动，以区为主；统一设计，突出特色；统筹布局，优化空间；营造景观，完善功能；全面推进，改善民生。市委、市政府要求，要结合城中村实际情况，一村一策地科学确定改造思路，设计突出特色，原则上以社区（村委会）为单位，对同处一个区域的城中村改造鼓励实行土地连片整合，实施统一设计，努力提高设计水平。综合运用法律、政策、经济、技术等各种资源和手段开展综合整治，推进城中村经济再造，实现城中村与城市的全面融合，让城中村居民共享改革开放和城市发展的成果。要建立城中村改造项目审批“绿色通道”工作机制。对改造行政审批涉及的环节进行精简整合，制订统一的审批流程和申报规程，召集相关部门采取现场集中办公、并联审批等形式，提高行政审批效率。官渡区年内分3批改造31个城中村 项目手续全部零收费昨天获悉，今年官渡区计划分3批启动改造31个城中村，占地面积近6000亩。该区向参加改造的企业作出承诺：项目手续办理实行区级零收费制度，并实行3天办结。项目实施中涉及的由区级收取的税收，年底全部返还企业，区级土地收益全部返补项目。据介绍，官渡建成区范围内现有城中村102个，占地面积约3万亩，涉及人口22万余人。今年起，官渡区将利用5年时间，完成这些城中村的改造。区拆迁工作局局长杨春荣介绍，将采取大项目带动改造，吸引民间资本、社会资本参与改造，村民自主改造，综合整治等模式，实行一村一策，一片一策。当前，关坡、木器厂片区、佴家湾片区的启动条件已成熟，将全面进入改造阶段。“我们将最大限度让利给企业，实行专人负责、跟踪服务，为城中村改造创造良好的投资环境。”官渡区委书记保建彬透露，今年启动改造的31个城中村，将全部采取市场化运作。改造工程也吸引了很多企业的目光，云南省浙江商会会长吴建国表示，商会将整合资源，鼓励企业积极参与改造，目前他们对南窑、五里多片区很感兴趣。（记者 傅碧东）佴家湾商户：改造好了还要回来走进官渡区佴家湾村，佴家湾路路边映入眼帘的是硕大的红色“拆”字。大多数商铺大门紧闭，村中狭窄的巷子里，随处可见纸张碎屑和生活垃圾。“房子要拆了，先搬出来整理一下物品，放回家里去。”之前在佴家湾路租商铺卖日用杂货的一位女士说：“平时每天净收入也就20元-30元，拆除商铺对我没有太大影响。等政府把房子改造好了，有机会还会回来租铺面，那时的购物环境应该会很好。”太和街道办事处党工委郑副书记介绍，街道办的首批城中村改造将在佴家湾片区展开，涉及佴家湾村常住居民2000多人，流动居民3000多人，改造面积70多亩。改造完成后，将组织居民回迁。改造中，将把住房的标准化和环境的绿化、美化通盘考虑，兴建文化活动场所、便民服务点和商务区，引导村民和务工、经商人员生产生活方式的转变。（记者 肖永林）西山区14个城中村年内变样改造与草海片区开发相结合昨天从西山区城中村改造工作领导小组办公室获悉，今年西山区将启动14个城中村的改造，并力争在条件成熟的情况下再启动一批改造项目。据介绍，西山建成区内有城中村115个，为4城区中城中村数量最多。今年拟启动改造14个村（点），面积最大的是韩家湾村，占地316亩，有117户350人；面积最小的是庄房老村，占地35亩，有82户218人。目前，鲤鱼村、郑家河村、庄房村等改造条件比较成熟。此外，西山区还将把福海街道办事处的6个城中村的改造，与草海片区的整体开发一起考虑。据介绍，西山区的改造工作将突出城中村综合整治与改造相结合、已建区与城中村改造相结合、改造过程中责权利相结合、城中村村民眼前利益与长远利益相结合、改造与基础设施建设相结合、改造与解决外来务工人员居住相结合。在改造的同时，积极采取措施，避免新的城中村产生，使城市面貌发生显著变化，逐步实现农村城市化、村民居民化、就业社会化、管理社区化。庄房老村：村民住进新别墅“谁这么富有？住这样的别墅！”从广福路上经过，你一定会惊叹眼前成排的别墅。先别忙惊叹，因为还有更让你惊叹的这些别墅的主人是庄房老村的村民。位于广福路边的庄房老村，是福海街道办事处周家社区首批进行城中村改造的村子，已建成的“新村A区”已有38户居民入住。“改造好！新盖的房子齐整，个个都愿意住。”村民张大妈赞叹不已，她的大儿子在改造中得到了实惠。“房子比我住的好多了，我都喜欢去大儿子家串门了。”她说，拆除老房子后，大儿子家得到了土地和建筑补偿，并免费得到固定面积的现“新村A区”的建房土地，然后自建房屋。福海街道办事处周家社区杨书记介绍，这次城中村改造只对庄房老村的房屋进行拆除重建，涉及居民86户共220人，建筑面积达1.2万平方米。他说，新村舍的建设工作酝酿于2002年初。当时几户村民准备拆除老房子后，在老地基上翻修建筑。街道办事处和社区本着为村民长远利益出发的原则，及时制止了翻修行为。经多次开会讨论，并广泛征求村民意见，逐步制定出了庄房小组旧村改造、新村建设实施方案，并确定分三步实施。改造完成后，水电煤气、路网、通信、消防通道、绿化、文化活动等设施将一应俱全，成为别墅式的居住小区。目前“新村A区”已建成38幢建筑面积达每幢380平方米的联排单体别墅，每幢投资金额达42万元。盘龙区今年改造凤凰新村和张官营村 俊发担纲村变城盘龙区今年将改造重建2个城中村凤凰新村和张官营村。凤凰新村西邻北京路，南临联盟路，东、北面与“世纪俊园”建设项目毗邻，是盘龙区67个城中村之一。现有户籍人口385人，占地24.61亩，地上建（构）筑物面积约为6.5万平方米。凤凰新村的改造将按“拆一还一、原地赔还、先建安置房后搬迁”的原则，对村民进行拆迁安置。张官营村东至万华路、西至盘龙江、北至白云路、南至小厂新村，有村民1100多人，流动人口2万人左右，占地368亩，地上建（构）筑物面积约为36万余平方米。张官营村的改造按照“先建安置房后搬迁再开发，原地回迁，拆一赔一”的拆迁补偿原则，进行改造重建。上述2个城中村的改造将由俊发地产具体负责实施。盘龙区相关负责人介绍，将以促进土地科学合理运用、优化城市空间布局和增强城市功能、改善城中村区域居民人居环境、推进城乡一体化和谐发展为目的，实行成熟一个、启动一个、改造一个、成功一个的动态改造机制。改造项目的规划设计将做到高起点、高标准、高品位，建设施工严格按照标准化、规范化、工艺化，全面提高项目建设的水平和品位。凤凰新村静候“重生”尽管应是一天中最为热闹的时刻，然而昨天中午12点的凤凰新村，却显示出与以往不同的冷清。这个即将拆除的城中村在告别了往日的喧嚣后，第一次显得如此寂静。凤凰新村将作为盘龙区第一批改造重建的示范点。昨天的凤凰新村内，一些居民搬迁遗留下的残缺不全的木椅、木凳，歪歪斜斜地靠在已没有了门窗的屋旁。还有几家商铺尚在经营，一位在此租住的店主介绍：“这里的治安状况相对较好。多年在此经商，我发现这里有良好的环境。相信经过改造后，环境会更好。到时候若条件允许，我仍愿意重新回来，继续在此经营。”沿着村中小路一直走到尽头，是一堵红砖砌成的墙。在墙的另一侧，传来阵阵机器的轰鸣，建筑工人正在热火朝天地忙碌着。目前在村中暂存的楼房，整体上虽还完整，但很多楼层的门窗和墙都已打通。村口的停车场内，几位工作人员正在布置今天下午城中村改造重建现场会的会场。记者从鼓楼办事处相关工作人员处了解到，凤凰新村总体面积有24.61亩，总共有96户人家，目前已签协议搬迁了53户，关于搬迁人员的安置问题正在研究中。（记者 黄凯）五华区计划今年启动10个点的改造 前所村改造方案通过初审昨日，五华区黑林铺前所村的改造方案已通过初审。据五华区城中村改造工作指挥部办公室负责人介绍，五华区内共有67个城中村，涉及8个街道办事处。根据市委、市政府的统一部署，将利用5年时间，分批、分步骤地完成主城区内51个城中村的改造，总建筑面积10634293.16平方米，占地面积9793.99亩，总人口45398人，外来人口108067人。计划今年启动10个点的改造，黑林铺前所村就是其中之一。“10个城中村的改造都要与全市的总体发展规划相适应，达到经济发展、景观和居住三统一的原则。像黑林铺前所村，审批通过的改造方案就统筹考虑了居民安置、城市景观和环境保护和经济发展等因素，在满足土地集约化要求、不影响景观和环境保护的前提下，尽可能地提高改造容积率、空地率，搞好环境建设和配套设施，营造良好的居住环境。为了保障居民未来的基本生活保障，在回迁用地临街面建有商网，将返还给村委会，用于出租或自营，以增加村民收入。改造后将统一建成面积从50平方米到150平方米多种户型住宅，大户型主要由村民居住，小户型则统一出租。”该负责人说。150亩用地待重建黑林铺前所村东至昌源中路、西至大团山、南至后所居民小组、北至昆瑞路，房屋总建筑面积133050平方米，用地面积150亩，属集体用地性质；纳入综合改造面积150亩，当地户籍数495户，当地人数1378人，外来人口数40人，拆迁安置方式为回迁和货币补偿。300多个城中村改造商机无限两种模式最能吸引地产商“336个城中村，近20平方公里的土地，常住人口70多万”，昆明市今后5年要大规模实施改造与重建城中村，将对城市形象、房地产市场、城市流动人口居住和商业发展带来什么样的变化，其中又将蕴藏着怎样的商机？记者昨日采访了房地产政策研究专家、部分开发商和有关部门的研究人士。尽管能够列出的好处可能有一大箩筐，但跃跃欲试的开发商们更关心改造政策何时出台，改造一个城中村需要投入多少资金，要承担多高的风险，最终又能带来多大的收益？早在市委、市政府释放城中村改造的消息时，开发商们就已坐不住了。上周，官渡区城中村改造领导小组与33家企业签订城中村改造意向性协议。几乎就在同一天，五华区也与云南黔商投资有限公司签订了“城中村改造投资意向框架协议”，公司将参与五华区3个城中村的改造投资。云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研分析认为，城中村大多位于二环路内，地段优良，土地升值空间很大。“对他们的改造、提质和重建，将会极大地满足市中心区商品房的供应量，而且多是高品质的商品住房和商业用房，对房价的平抑还是助推短时期尚难预料，但对提升城市形象不可或缺，对现有房地产市场格局也会产生比较大的影响。”周大研说。昆明高屋地产（顾问）董事长胡先钧提出，让民间资本介入城中村改造，最好的方式就是提供行之有效的改造模式：市场运作改造模式主要包括村民自建、村组与企业合作建设，及由区（县）政府打包项目引入改造业主等几种具体方法，适用于体量较小、改造区域内土地性质单一、商业性开发较少的城中村类型。公益项目带动型改造模式则是由各级政府财政性基本设施项目带动项目所处区域内城中村的改造，主要由政府主导实施，也可在土地一级整理中引进社会资金参与。迁村并点模式主要指由区（县）政府或企业投资，在建成区边缘统一搬迁多个城中村，统一建设一个新村，并点进行安置；旧村搬迁后，腾出的土地进行开发建设，适用于连片整合后的城中村。整治型改造模式对于建设品质较好、布局基本合理的城中村，主要按照打通消防通道、疏通巷道、建立居民社区公用设施和绿化美化进行改造，完善基础设施。胡先钧说，吸引房产商介入的最好模式就是“住宅+商业”或者“住宅+土地”。前者是通过商业开发，给集体所有制土地上的农民提供长期稳定的收益来源，改造的成本则由开发商从商业回报当中限时分享，比如配套商场前20年的租金归开发商所有，其余租期租金归村民；后者则是给土地上的农民按一定比例提供回迁房和保证