[工程科技]威尼斯水城土地一级开发可行性分析.ppt

XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 威尼斯水城项目 XXXX 海南 旅游开发有限公司 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 项目区域控规情况 项目区域内规划有11个地块 30 40 统计结果表明 项目地块内 广场用地23883平方米 防护绿地835970平方米 河港用地212873平方米 幼儿园用地10895平方米 小学24623平方米 公共绿地342746平方米 商业用地38234平方米 宾馆酒店用地152121平方米 一类居住用地1222204平方米 总面积2687458平方米 即约4031 17亩 可经营性建设用地为商业用地 宾馆酒店用地 一类居住用地共计1412559平方米 即2118 83亩 所占的比例为52 56 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 项目区域控规情况 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 类似案例调研 基本情况 2007年12月 北京首创股份有限公司与海口市土地储备整理中心 就西海岸新区土地一级开发达成协议 双方约定 项目地块总面积约为5209亩 扣除行政中心划拨用地 会展中心用地 公共道路绿化用地等非出让用地后 可出让经营性用地面积不低于3300亩 可以计算得出 项目开发可出让土地所占比例为不小于63 35 在合作方式中 双方明确 土地储备中心负责办理项目地块一级开发前的各项审批手续并负责投入资金完成项目地块一期约4050亩土地的征地 拆迁 国有土地收回置换工作 北京首创股份有限公司投入资金累计不低于7亿元人民币 其中3亿元用于第一期行政中心建设 4亿元用于项目地块一期和二期的土地一级开发 北京首创股份有限公司具体负责完成项目地块用地红线内土地一级开发中的通路 通电 排水 土地平整 也就是说 北京首创主要负责工程工作并承担费用 土地储备中心主要负责土地征收工作并承担费用 根据了解 海南省人民政府规定应上缴的费用 双方按照项目土地出让价款的10 即只缴纳土地出让金 进行的计提 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 类似案例调研 分成及破解 关于土地出让收益分配 双方明确 项目地块一级开发完成后 依照法律 法规规定的程序和方式出让可出让地块 所取得每一笔土地出让收入 按照下列顺序和比例进行分配 1 扣缴海南省人民政府规定应上缴的费用 2 扣除所有出让地块应分摊的土地一级开发成本 3 剩余土地出让收入按照以下比例分配 1 在人民币壹拾柒亿 元 含 以下部分 甲 乙双方分别按照65 35 的比例进行分配 2 在人民币壹拾柒亿 1 700 000 000 元至贰拾亿元 2 000 000 000 含 之前的部分 甲 乙双方分别按照60 40 的比例进行分配 3 在人民币贰拾亿元 2 000 000 000 元至叁拾亿元 3 000 000 000 含 之前的部分 甲 乙双方分别按照95 5 的比例进行分配 4 超过人民币叁拾亿元 3 000 000 000 的部分 全部归甲方所有 在实际运作中 双方按照保底加封顶的模式共同开发上述项目的 出让土地保底单价为125万元 亩 结合上述分配比例可以看出 北京首创股份有限公司的封顶收益为7 65亿元 而在封顶值以前 政府方的收益为22 35亿元 在封顶前双方收入比例为74 5 25 5 据了解 西海岸新区一级开发的分成基本思路是 投7回7 的模式 即投入约7亿元人民币 回报7亿元人民币 北京首创股份有限公司在海口市西海岸新区一级开发中 基本只负责项目区域内的 三通一平 工程总成本也就是7亿元人民币左右 由于项目资金采取滚动回流的方式 项目资金完全可以兼顾行政中心建设的投资使用 而其封顶回报却是7 65亿元 可见有0 65亿元 属于项目增值收益的奖励部分 进而可知在保底的基础上 北京首创股份有限公司的分成按投资收益率计算 梯次分别为85 102 109 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 项目土地调研 地类 总占地面积5248 55亩耕地1696 34亩 占32 32 林地119 32亩 占2 27 养殖水面2019 21亩 占38 47 除养殖水面的 其他农用地 186 92亩 占3 56 居民点557 44亩 占10 62 除居民点的其他 建设用地 72 86亩 占1 39 未利用地596 44亩 占11 36 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 项目土地调研 村庄与人口 根据从演丰镇国土所调查的数据了解到 罗烈村有人口约703人 约235户 罗王村约696人 约232户 陶朗村约687人 约229户 双坡村654人 约218户 良古村约169人 约56户 南调村 包括上中下 约750人 约250户 项目范围内共有人口约3659人 约1220户 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 征地 新增建设用地有偿使用费 根据财综 2006 48号文件 新增建设用地有偿使用费收费标准为4 26万元 亩 本项目新增建设用地有偿使用费总额为22358 82万元 5248 55 4 26 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 征地 征地补偿费 根据 海南省征地统一年产值标准 灵山镇年产值为2805元 综合补偿倍数为26倍 补偿标准为72930元 亩 项目征地补偿费为38277 68万元 72930 5248 55 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 征地 青苗补偿费 根据 海南省青苗及地上附着物补偿标准 平均青苗补偿标准约2000元 亩 项目范围内耕地面积1696 34亩 项目青苗补偿费339 27万元 2000 1696 34 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 征地 林木补偿费 根据 海南省青苗及地上附着物补偿标准 林木补偿标准约5845元 亩 项目范围内林地面积119 32亩 林木补偿费69 74万元 5845 119 32 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 征地 养殖水面补偿费 参照 海南东环铁路项目征地拆迁补偿方案 鱼塘包干补偿标准为3500元 亩 低位虾塘包干补偿标准为5500元 亩 高位虾塘包干补偿标准为16000元 亩 项目内养殖水面2019 21亩 虾塘为主 养殖水面补偿费为2170 65万元 5500 16000 2 2019 21 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 征地 耕地占用税 根据 海南省实施办法 耕地占用税征收标准为23333元 亩 项目范围面积5248 55亩 耕地占用税12246 44万元 23333 5248 55 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 征地 耕地占用复垦费 根据 海南省耕地开垦费收缴使用管理办法 耕地开垦费标准为12000元 亩 项目范围面积5248 55亩 耕地占用复垦费为6298 26万元 12000 5248 55 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 征地 被征地农民社会保障费 根据 国务院关于加强土地调控有关问题的通知 的规定 被征地农民社会保障费用按照政府 被征地农民各分担一部分的原则 其中政府负担部分按每亩5000元计收 本项目社会保障费为2624 28万元 5000 5248 55 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 拆迁 现金补偿 项目区域内共有人口约3659人 按平均每户3人计算 则为1220户 按每户25 39万元现金补偿 补偿费用为30975 8万元 1220 25 39 每户补偿项为 按每平方米2700元回购70平方米拆迁房需要189000元 2700 70 农转居生活补助费54000元 3人 12月 1500 超转病残医疗补助费1800元 500 12月 30 搬家费600元 200 3间 拆房及渣土清理1500元 奖励费7000元 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 拆迁 非现金补偿 项目区域内共有人口约3659人 按平均每户3人计算 则为1220户 拆迁补偿方案非现金部分考虑按每户160平方米安置房考虑 共需建设安置房面积19 52万平方米 按每平方米2700元建设投资 全部投资为52704万元 19 52 2700 其中每户拆迁安置补偿80平方米住房和10平方米商铺 拆迁户另需按每平方米2700元价格回购70平方米住房 安置房的最终成本为29646万元 1220 90 2700 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 拆迁 安置支付土地费 按容积率2 0计算 安置房需占用土地9 76万平方米 19 52 2 即146 40亩 按灵山镇土地基准地价每亩23万元 需缴纳占用土地费用3367 18万元 146 4 23 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 拆迁 安置其他费用 安置房立项及设计费约3000万元 拆迁及安置房建设资金成本及管理费约为5000万元 共计约为8000万元 3000 5000 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 项目土地征收总成本 新增建设用地有偿使用费22358 82万元征地补偿费 包括征地 青苗 林木 虾塘 耕地税 复垦费及社保费 62026 31万元 拆迁现金补偿30975 80万元 安置房最终成本 非现金补偿 29646 00万元 安置房支付基准地价3367 20万元 安置房立项 设计费及财务费用8000万元 以上项总计为156374 12万元 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 项目工程成本 五通一平工程费用大约为每亩25万元 本项目工程费用约为131213 75万元 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 项目前期后期费用 前期控规调整及后期土地招商费用约3000万元 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 项目开发总成本 项目总投资包括了土地征收费用 工程建设成本及项目前期后期费用三个部分 即项目总投入 土地征收费用 工程建设成本 前期后期费用 290441 47万元 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 项目工期及资金安排 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 项目上缴部分计算 根据 关于印发的通知 琼财字 2005 288号 在土地成交价款中须计提农业开发资金 计提金额 开发面积 亩 0 7067 根据 关于印发的通知 财综 2006 68号 在土地成交价款中须计提国有土地收益基金 计提金额 土地成交价款 3 上缴计提农业开发资金与国有土地收益基金后的土地成交价款 命名为 土地成交总价款 根据 海南人民政府关于进一步加强土地使用权出让金征收与使用管理工作的通知 琼府 2006 26号 须上缴省土地出让金 计提金额 土地成交总价款 10 根据 海南省政府办公厅的通知 琼府办 2007 20号 须上缴被征地农民保障资金 计提金额 土地成交总价款 15 上缴省土地出让金 被征地农民保障资金 并支付土地开发成本及土地出让业务费之后 余下的土地成交总价款被命名为土地出让净收益 在土地净收益中 须上缴国家廉租房建设基金 计提金额 土地出让净收益 10 最后 剩余的土地净收益 为政府于企业分成的部分收益 全部上缴计提项目大约为成交价款的26 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 静态分析 当前市场情况 2010年4月10日 海口市国有建设用地使用权挂牌出让公告001号 整体挂牌位于海口市西海岸新区地块130 288亩 容积率2 5 起始挂牌价为3538 05元 平方米 被内蒙古伊泰置业有限责任公司以8150元 平方米价格竞得 竞得单价折合543 34万元 亩 折合楼面地价为3260元 平方米 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 静态分析 项目净收益 比照2010年001号西海岸新区土地挂牌情况 即本项目地块假定也能够实现楼面地价3260元 平方米 本项目平均容积率为0 8 则本项目可以实现地价为2608元 平方米 即173 87万元 亩 本项目土地成交价款约为368400 97万元 扣除上缴省级以上财政的26 则本项目土地出让净收益为272616 72万元 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 静态分析 可分配收益及结论 在上述土地出让净收益的基础上 扣除项目投入的开发成本 即290441 47万元 本项目的可分配收益为 17824 75万元 根据以上计算与分析可知 在当前市场条件下 在现行规划指标不变的情况下 本项目的收益为负值 也就是说 项目收益无法抵偿项目投入 在当前静态的情况下是经济不可行的 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 动态分析 成交价款之双因素 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 动态分析 土地净收益之双因素 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 动态分析 投资收益率之双因素 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 合作模式选择 静态不合作 在当前市场和当前项目土地容积率水平和可出让面积的情况下 土地出让净收益无法抵偿项目开发投入 项目的待分配收益为负值 从经济分析的角度项目不可行 在控规不调整的静态情况下 无法合作 建议不合作 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 控规调整目标 综合规划调整的难度 并兼顾项目收益 包括政府与企业双方收益 建议规划可出让比例调整至65 理性的楼面地价水平应该在2500元 亩左右 所以 确保实现项目收益预期的容积率水平应该在2 1到2 7之间 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 不同楼面价预期下的容积率指标 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 保底土地出让价格 在企业分成收入中 须缴纳的税种至少包括 营业税及其附加 营业税 营业收入 5 城市维护建设税 营业税 5 教育附加费 营业税 3 堤围费 营业收入 0 1 印花税 营业收入 0 03 代征所得税 约 营业收入 3 75 综上所列 企业须缴纳税费约占其收入的9 3 按照上述规划指标调整后 可出让土地面积调整为3411 56亩 单位出让面积项目成本为85 13万元 亩 按照8 一般行业利润率 企业税后单位收益应不小于91 94万元 亩 税前收益不小于101 37万元 亩 则土地出让保底价格为136 99万元 亩 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 合作模式一 分别投入 价格保底 按投入分成 政府一方投入费用约15 6亿元 负责土地征收的全部工作以及土地挂牌销售工作 企业投入费用约13 4亿元 负责项目规划设计以及 五通一平 等工程工作 土地成交价款 在上缴省级以上约26 的各项费用后 双方按照投资比例对收益进行分配 分配比例大约为54 46 该方法的最大特点是风险共担 利益共享 该方案缺点是土地出让由政府主导 由于政府要承担其他的社会责任 往往通过土地补偿进行兑现 从而致使该方案不能确保土地出让按最理想价格实现 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 合作模式二 整体投入 价格保底 按比例分成 企业负责投入全部约29 0亿元的费用 负责项目规划以及 五通一平 等工程开发 政府不投资 负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作 土地成交价款 在上缴省级以上约26 的各项费用后 双方分成比例按37 63 政府分配37 企业分配63 该方案因为企业投资增加 投资回收也增加 为了化解变数 须在300万元 亩价格情况下回收预期收益 上述分成比例就是据此计算得来的 该方案也有土地出让价格不保证的问题 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 合作模式三 整体投入 价不保底 土地分成 企业负责投入全部约29 0亿元的费用 负责项目规划以及 五通一平 等工程开发 政府不投资 负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作 土地一级开发完成后 将土地的40 以零地价转到企业名下 不再发生其他费用 政府将其余的60土地挂牌出让 该方案的最大特点是操作难度大 因为上市土地必须进入公开交易市场即挂牌交易程序 另外 企业获得土地的价格折合212 82万元 亩 升值空间也非常有限 然而 该方案的最大优点是 一旦可以实现企业获得土地 就可以避免政府挂牌土地中的随意性问题 可以确保土地变现中的价格水平 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 合作模式四 上缴10 整体投入 保底分成 企业负责投入全部约29 0亿元的费用 负责项目规划以及 五通一平 等工程开发 政府不投资 负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作 土地成交价款 在上缴省级以上约10 的各项费用后 双方分成比例按54 46 政府分配54 企业分配46 该方案的优点是上缴比例小 待分配收益有增加 上述分配比例是按照企业须在300万元 亩价格情况下回收预期收益计算得出的 方案的缺点仍然是政府在土地出让过程中 因为各种原因 不能保证土地按照最理想价格实现 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 上缴10 情况下的待分配收益情况 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 对策与措施 或谈判建议 坚持推进控规调整 四个合作模型各有特点 方案一 风险最小 回收较快 方案三难度较大 利益较有保障 方案二与方案四都是锁定在300万元 亩价格的情况下实现100 的投资收益率 建议首选方案一 其次选择方案三 再次选择方案四 最后选择方案二 准备应对对方提出收益封顶 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 封顶作法一 分别投入 上缴10 在可出让面积调整至65 容积率调整至1 6至2 0的情况下 上缴10 并扣减开发成本后的待分配收益 1 在0 32亿元之间时 政府与企业双方分配比例为64 36 注 土地售价在200万元 亩以内 企业分得约11 52亿元 投资收益率约85 83 2 在32 42亿元之间时 政府与企业双方分配比例为75 25 注 土地售价在250万元 亩以内 企业分得2 50亿元 投资收益率累计达到104 46 3 在42 47亿元之间是 政府与企业双方分配比例为85 15 注 土地售价接近250万元 亩 企业分得0 75亿元 企业投资收益率累计约为110 4 在47亿元以上时 收益全部归政府方 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 封顶作法一之收益分配情况 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 封顶作法二 分别投入 上缴26 在可出让面积调整至65 容积率调整至1 6到2 0的情况下 上缴26 并扣减开发成本后的待分配收益 1 在0 20亿元之间时 双方分配比例为42 58 注 土地售价在200万元 亩以内 企业分得约11 60亿元 投资收投资收益率约86 43 2 在20 30亿元之间时 政府与企业双方分配比例为75 25 注 土地售价在250万元 亩以内 企业分得2 50亿元 投资收益率累计达到105 6 3 在30 35亿元之间是 政府与企业双方分配比例为87 13 注 土地售价接近或稍稍超过250万元 亩 企业分得0 65亿元 企业投资收益率累计接近110 4 在35亿元以上时 收益全部归政府方 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 封顶作法二之收益分配情况 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 封顶作法三 整体投入 上缴10 在可出让面积调整至65 容积率调整至1 6到2 0的情况下 上缴10 并扣减开发成本后的待分配收益 1 在0 32亿元之间时 双方分配比例为23 77 注 土地售价在200万元 亩以内 企业分得约24 64亿元 投资收益率约84 84 2 在32 42亿元之间时 政府与企业双方分配比例为50 50 注 土地售价在250万元 亩以内 企业分得5 00亿元 投资收益率累计达到102 05 3 在42 47亿元之间是 政府与企业双方分配比例为60 40 注 土地售价接近250万元 亩 企业分得2 00亿元 投资收益率累计接近110 4 在47亿元以上时 收益全部归政府方 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 封顶收益三之收益分配情况 XXXX 海南 旅游开发有限公司TILEY HAINAN TOURISMDEVELOPMENTCO LTD 封顶作法四 整体投入 上缴26 在可出让面积调整至65 容积率调