54-第六章-其他税收法律三

第六章 其他税收法律（三）第六章 其他税收法律制度系第二讲与房、地等不动产相关的税种一、 房产税法律制度（一）房产税的概念房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种税。（二）房产税的纳税人在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括：产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。1.产权属于国家所有的，其经营管理的单位为纳税人。2.产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。3.产权出典的，“承典人”为纳税人。【释疑：房屋出典，不考、不讲】房屋出典是“房不计租、钱不计息”的互利、有偿法律关系。在房屋出典中，承典人占有使用出典的房屋而不交纳租金；出典人取得、使用承典人的金钱，而不支付利息。房屋出典受典期限制，典期届满前出典人并不丧失房屋所有权，承典人只能取得房屋典权（用益物权）。房屋出典后，在典期以内，出典人仍然享有房屋所有权，但已不能直接占有、使用房屋；承租人虽取得对房屋的占有、使用权，但并不能任意进行处分。典期届满的一般法律后果是，出典人如不返还典价款即丧失房屋所有权，承典人则因此而取得房屋所有权。基于出典的特点，房屋出典的，应该由承典人交房产税。 例如甲向乙借一笔钱，甲将自己的房屋给乙进行使用，乙不向甲收取借款利息，甲不向乙收取房屋租金，甲是出典人，乙是承典人。4.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。5.产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。6.纳税单位和个人“无租使用”房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。房屋出租原则上“出租人”为纳税人，但在无租使用的情况下，承租人实际收益，因此由承租人代为缴纳。其本质是受益人纳税。（三）房产税的征税范围1.房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，“不包括农村”。2.独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税范围。3.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。（四）房产税的应纳税额计算【注意1】扣除比例为10%30%由省级人民政府确定。（无需记忆）【注意2】计税租金为不含增值税的租金收入，既包括货币收入也包括实物收入。1.关于房产原值（1）房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价（不减除折旧）。（2）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。2.关于投资联营（1）对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据计缴房产税。（真投资，被投资方计税）（2）对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，实际上是以联营名义取得房屋租金，应以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。（假投资，出租方计税）3.关于融资租赁对于融资租赁的房屋，由“承租人”以“房产余值”计征房产税。【注意】应纳税额计算与税收优惠经常结合考核，此外还需注意同一所房屋前半年自用，后半年出租的情况。举例：一项房产，2017年7月1日之前为自用，7月1日出租，计算2017年房产税。情况一：个人拥有该项房产，前半年为自用不计算房产税，后半年出租，不区分承租对象，以租金收入为计税依据，按照4%计算房产税，因为是半年的房产税，注意要再乘以50%。情况二：企业拥有该项房产，前半年自用，以房产原值为计税依据，按照1.2%计算房产税，因为是半年房产税，要再乘以50%；后半年出租，如果出租给个人，按照4%计算房产税；如果出租给企业，按照12%计算房产税。同时注意乘以50%。（五）房产税的税收优惠（六）房产税的征收管理1.纳税义务发生时间（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营“之月”起，缴纳房产税。（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。（5）纳税人购置存量房（二手房），自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借本企业房产之次月起，缴纳房产税。（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。（8）融资租赁房屋由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起缴纳房产税；合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起缴纳房产税。（9）纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税