房屋抵押贷款专题课件

房屋抵押贷款专题 2 专题体系 一 房屋抵押贷款概述二 房屋抵押贷款条件三 房屋抵押贷款的风险防范 一 共有房屋问题 二 唯一住房问题 三 租赁房问题 四 二次抵押房屋问题 五 按揭房再贷款问题 六 预售商品房和在建工程问题四 总结 2020 2 21 一 房屋抵押贷款概述 人保 保证担保抵押动产物保质押不动产土地留置建筑物 房屋定金 2020 2 21 一 房屋抵押贷款概述 1 关键词释义抵押 债务人或第三人不转移对财产的占有 将财产作为债权的担保 抵押权 债务人不履行债务时 债权人依法从该财产折价或者以拍卖 变卖该财产的价款优先受偿 担保法 第三十三条 2 抵押的范围 担保法 第46条规定 抵押担保的范围包括主债权及利息 违约金 损害赔偿金和实现抵押权的费用 抵押合同另有约定的 按照约定 3 房屋抵押贷款的流程磋商 签订借款合同 担保合同 其他 公证 登记 放款 贷后 2020 2 21 一 房屋抵押贷款概述 为什么要公证从公司的角度出发 登记主要有以下两个作用 1 抵押登记要求抵押人和抵押权人双方亲自到登记机关办理抵押登记 很多情况下抵押人无法亲自到场 需要以书面委托的方式委托他人办理 而登记机关明确要求对该委托书要办理公证才会被认可 2 合同经公证后 一旦债务人无法清偿借款 则可以依据公证书直接要求法院拍卖房产 免于漫长的诉讼程序 2020 2 21 抵押物变现周期 律师函催款 1个月法院诉讼 2个月判决生效 0 5个月宽限期 6个月拍卖公示 1周拍卖进款 20天其他准备时间 10天总计 11个月 2020 2 21 一 房屋抵押贷款概述 为什么需要出具夫妻关系声明 公证 法律依据 婚姻法 第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有 共同所有或部分各自所有 部分共同所有 约定应当采用书面形式 没有约定或约定不明确的 适用本法第十七条 第十八条的规定 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定 对双方具有约束力 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的 夫或妻一方对外所负的债务 第三人知道该约定的 以夫或妻一方所有的财产清偿 2020 2 21 一 房屋抵押贷款概述 为什么需要出具夫妻关系声明 公证 实务中 在借款人或者担保人为自然人时 为防止夫妻中的任何一方根据 婚姻法 等相关法律法规向债权人提出抗辩 我们建议要求合同当事人一方的配偶出具配偶同意书或声明 表明其知晓相关合同内容及其项下的债权债务 并同意该等合同项下的所有衣物和责任均构成夫妻共同债务 2020 2 21 一 房屋抵押贷款概述 4 房屋抵押贷款的法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国担保法 城市房屋权属登记管理办法 城市房地产抵押管理办法 各省市的地方性规定 如 北京城市房地产抵押管理办法 2020 2 21 二 房屋抵押贷款的条件 在具体房贷项目中 应当如何去审查和把控该项目 一 看抵押人的行为能力人 完全民事行为能力 18周岁 二 看房屋所有权 看抵押房屋的所有权是否归属于抵押权人 房产证上的登记信息为准比如某人虽然在名义上一直使用该房产 对外宣称其拥有该房产的所有权 但实际其只是一个管理者 或者仅仅是该房产的共有权人之一 所以首先要让抵押人出示房屋所有权以证明其权利 2020 2 21 三 看房产性质 1 可以抵押法律依据 物权法 第一百八十条下列财产可以抵押 一 建筑物和其他土地附着物 二 建设用地使用权 三 以招标 拍卖 公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 四 生产设备 原材料 半成品 产品 五 正在建造的建筑物 船舶 航空器 六 交通运输工具 七 法律 行政法规未禁止抵押的其他财产 2020 2 21 2 抵押禁止或受限法律依据 根据 担保法 和 城市房地产抵押管理办法 的规定 下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制 1 土地所有权不得抵押 地上没有建筑物 构筑物或在建工程的 纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押 乡 镇 村企业的土地使用权不得单独抵押 以乡镇 村企业的厂房等建筑物抵押的 其占用范围内的建设用地使用权一并抵押 2 耕地 宅基地 自留地 自留山等集体所有的土地使用权 不得抵押 但是已经依法承包并经发包方同意的荒山 荒沟 荒丘 荒滩等荒地土地使用权除外 2020 2 21 2 禁止抵押或受限 3 权属有争议的房地产和被依法查封 扣押 监管或者以其他形式限制的房地产 不得抵押 4 用于教育 医疗 市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押 5 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押 6 已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押 7 以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押 其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限 8 违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押 9 依法不得抵押的其他房地产 2020 2 21 房屋抵押贷款条件总结 在贷前审查时 一看抵押人是否适格 二对债务人或第三人提供的房产进行审查 查阅相关权利证明文件 如房屋所有权证 判断该抵押物是否属于法律 行政法规禁止抵押的财产 三对法律 行政法规未明确禁止抵押的财产 在无法判断其是否属于可以抵押的财产时 有必要向有关抵押登记部门事先咨询 如可以办理 则可以接受 2020 2 21 三 房屋抵押贷款的风险防范 在抵押的房屋满足上述条件时 该项目即符合房屋抵押的第一道门槛 只有在符合上述三条刚性条件下 该房屋才可以进行抵押贷款 但其中可能会隐含最终阻碍房屋变现的障碍 因此需要从以下几个方面进行全面把握考量 一 共有房屋问题 二 唯一住房问题 三 租赁房问题 四 二次抵押房屋问题 五 按揭房再贷款问题 六 预售商品房和在建工程问题 2020 2 21 一 共有房屋问题 法律释义 担保法司法解释 第54条 按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的 抵押有效 共同共有人以其共有财产设定抵押 未经其他共有人同意 抵押无效 但是其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意 抵押有效 2020 2 21 一 共有房屋问题 1 按份共有按份共有是指数个共有人对一个物共同享有一个所有权 各按份共有人有权依其应有份额 对共有物行使权利 如房屋是按份共有财产 按份共有人以其份额享有所有权 其中一个共有人在在即的份额上设定抵押权 不导致房屋所有权的变动 也不产生债权人 在执行抵押后 对房屋要求分割的权利 物权法 第97条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的 应当经占份额三分之二以上的按分共有人或者全体共同共有人同意 但共有人之间另有约定的除外 因此 如果按份共有人对共有物整体设定抵押权 必须经占份额三分之二以上的按份共有人同意 否则无效 2020 2 21 一 共有房屋问题 2 共同共有 1 设立 共同共有关系的成立基于以下两种形式 一是法律规定 如夫妻关系 继承关系 二是基于合同约定 如合伙 共同共有的 共有人对共有物不享有份额 共有财产是不可分的 其中一个人设定抵押权 性质上属于整体处分共有物 对其他共有人都产生影响 因此需经全体共同共有人同意 否则抵押无效 2 默示推定 担保法司法解释 第五十四条规定其他共同共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意 抵押有效 2020 2 21 默示推定对于夫妻共有房屋问题的处理 默示推定在夫妻共有 家庭共有关系的场合对善意债权人可以提供有力保护 如 夫妻一方以家庭财产设定抵押的 另一方如果知道而不向抵押权人表示异议的 以后因家庭原因否认抵押行为的效力 人民法院可以对另一方的意思表示加以推定 再如在房屋抵押贷款中 如果夫妻共有的房屋登记在丈夫一人名下 共有人一栏无记载 丈夫未经妻子同意在房屋行设定抵押权 如果债权人善意 级不知道房屋属于共有物 则依抵押权的善意取得制度 债权人可以取得抵押权 在实务操作中 为避免将来不必要的纠纷和诉累 我们建议要谨慎审查抵押人的婚姻状况 如果是已婚 则需由配偶签署同意书或声明 如果是离婚 则需要审查离婚协议或判决 来判断房产的权属 2020 2 21 二 唯一住房问题 1 法律依据 民事诉讼法 第224条规定 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务 人民法院有权查封 扣押 冻结 拍卖 变卖被执行人应当履行义务部分的财产 但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品 最高人民法院关于人民法院民事执行中查封 扣押 冻结财产的规定 第6条 对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋 人民法院可以查封 但不得拍卖 变卖或者抵债 2020 2 21 二 唯一住房问题 2 风险与防范实践中 人民法院对于被执行人只有一套住房且为其所扶养家属必须居住的房屋 一般不会强制被执行人迁出房屋 处分债权人可以为其在同等地段提供临时住房 此外司法解释虽然规定是提供临时住房 但是未对 临时 过一定最长期限 往往是要等到被执行人有能力再购房时为止 在贷前审查时 如果借款人有多套住房的 可以考虑多拿一套房屋作为抵押物 防止借款人在贷款期间将其与住房全部抛售后仅剩唯一一套住房 还可以降低抵押率 将债权适当拆分 2020 2 21 三 租赁房屋问题 1 法律依据 物权法 第一百九十条 订立抵押合同前 抵押财产已出租的 原租赁关系不受该抵押权影响 抵押权设立后抵押财产出租的 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权 也就是说 房屋租赁在前而抵押在后 则租赁合同有效 租赁房屋因抵押而被处分后 承租人承租权利不受影响 如果房屋抵押在前而租赁在后 租赁合同有效 租赁房屋因抵押而被处分后 承租人权利将受严重影响 房屋可以变现 受让人有权要求承租人搬离出租房屋 如出租人出租时曾书面告知承租人抵押事项 则承租人损失自负 如未书面告知 则可向出租人索赔 2020 2 21 三 租赁房屋问题 2 风险与防范虽然抵押房产存在租赁关系 但从法律角度上来说 抵押权依然存在并可以实现 但会面临变现困难的情况 如在租赁期内 债务人无法清偿而需要变卖该房屋 因为租赁未到期 所以受让人无法立刻占有该房屋 租赁期满后才能够要求承租人腾房 因此在贷前应查明抵押物的租赁状况 首先要看租赁合同中是否写明租赁期 北京市房地产抵押管理办法 第六条 下列房地产不得设定抵押 二 未设定租赁期限的出租住宅房屋 因此无租赁期限则不予考虑 其次 要看租赁期限 最好保证债权债务合同到期之前租赁期结束 2020 2 21 四 二次抵押房屋问题 1 法律依据 城市房地产抵押管理办法 第九条规定 同一房地产设定两个以上抵押权的 抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人 抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值 房地产抵押后 该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分 可以再次抵押 但不得超出余额部分 2020 2 21 四 二次抵押房屋问题 2 清偿顺序 物权法 第一百九十九条 同一财产向两个以上债权人抵押的 拍卖 变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿 一 抵押权已登记的 按照登记的先后顺序清偿 顺序相同的 按照债权比例清偿 二 抵押权已登记的先于未登记的受偿 三 抵押权未登记的 按照债权比例清偿 2020 2 21 四 二次抵押房屋问题 担保法司法解释 第七十七条 同一财产向两个以上债权人抵押的 顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时 该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权 第七十八条 同一财产向两个以上债权人抵押的 顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的 抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿 顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的 抵押权实现后的剩余价款应予提存 留待清偿顺序在后的抵押担保债权 2020 2 21 四 二次抵押房屋问题 3 风险及防范 作为第二顺位的抵押权人 所面临的风险主要来自于抵押物的总价值与第一顺位抵押权人享有的债权之间的差额能否覆盖第二顺位抵押权人的债权 因此在贷前应注意审查 1 对抵押物进行调查 是否尊重第一顺位抵押权人及相应的抵押担保的债权金额 2 根据抵押物的市场价值 判断在第一顺位抵押权人优先受偿后 包括主债权 利息 罚金 律师费等 可以要求抵押人提供其与第一顺位抵押权人的相关合同来判断 第二顺位抵押权人可以受偿的剩余价值 3 如果抵押人已经还清欠付第一顺位抵押权人的贷款本金及利息 可以在解除抵押后再抵押 2020 2 21 四 二次抵押房屋问题 4 如果第一顺位抵押权人优先受偿后的剩余价值不足以覆盖第二顺位抵押权人的债权 可以要求债务人提供其他担保品或要求第三人提供保证 5 另外 在实践中有些不动产抵押登记部门尚不接受办理第二顺位抵押登记 或者在土地使用权已抵押给银行的同时 土地上新增的建筑物不允许抵押给其他银行或单位 这些需查清 2020 2 21 五 按揭房再贷款问题 我国法律对此问题没有明确规定 但也没有禁止性规定 个别地方性法规对此设定了一系列标准 如郑州市对按揭房再贷款规定 允许个人 中介机构办理按揭房再贷款 具体分两种情况 一是预购商品房没有拿到房本前不能进行二次抵押 二是拿到房本后针对余额进行抵押 贷款不能超过第一次评估的额度 不计升值 按揭房再贷款属于二次抵押 因此应当满足二次抵押的条件 再充分考虑二次抵押的风险后 并结合以下情况 1须有房屋所有有权证书 没有所有权证书不予考虑2 额度以还款余额为限 2020 2 21 六 预售商品房和在建工程问题 城市房地产抵押管理办法 第二十七条以预购商品房贷款抵押的 须提交生效的预购房屋合同 第二十八条以在建工程抵押的 抵押合同还应当载明以下