第三章 房地产评估.ppt

资产评估 姓名 刘玮 经济贸易系会计学教研室 手机号 mail sytugood QQ 269111437推荐阅读的书籍资料 1 秦中甫等主编 资产评估 第一版 清华大学出版社2009年21世纪财经类规划教材 2 姜楠主编 资产评估 第二版 东北财经大学出版社2008年 3 乔志敏主编 资产评估学教程 第二版 中国人民大学出版社2006年 4 全国注册资产评估师教材编写组 资产评估学 中国财政经济出版社2008年 教学内容 第一章资产评估基本理论第二章资产评估的基本方法与程序第三章房地产评估第四章机器设备评估第五章长期投资性资产评估第六章流动资产评估第七章无形资产评估第八章企业价值评估第九章资产评估报告第十章资产评估管理 第三章房地产评估 第一节房地产评估概述第二节市场法在房地产评估中的应用第三节成本法在房地产评估中的应用第四节收益法在房地产评估中的应用第五节房地产评估的其他方法 第一节房地产评估概述 一 房地产的概念土地 建筑物和其他地上定着物及其权属的总称 房地产实体 土地 建筑物和房地 第一节房地产评估概述 一 房地产的概念土地 建筑物和其他地上定着物及其权属的总称 一 土地1 土地概念 地球表层的陆地部分对于房地产估价来说 土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间 地球表面 地上空间和地下空间一宗土地拥有的空间范围要受到土地权利的设立和行使 房地产相邻关系 土地使用管制等的限制 第一节房地产评估概述 一 房地产的概念 一 土地2 土地的特征 自然特征 土地位置的固定性土地资源的不可再生性土地效用的持久性土地效用的差异性 第一节房地产评估概述 一 房地产的概念 一 土地2 土地的特征 经济特征 土地供给的稀缺性土地产权的可垄断性土地用途的多样性 工业用地 商业用地 住宅用地 交通用地 农业用地等保值增值性 第一节房地产评估概述 一 房地产的概念 一 土地3 土地的权利1 土地权利包括所有权 使用权 租赁权 抵押权 典权 地役权等 2 我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度 国有土地所有权不能进入房地产市场流转 国有土地使用权可以转让 地价一般是指土地使用权的价格 第一节房地产评估概述 一 房地产的概念 一 土地3 土地的权利土地使用权的出让指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 土地使用权的最高年限居住用地 70年 工业用地 50年 教育 科技 文化 卫生 体育用地 50年 商业 旅游 娱乐用地 40年 综合或者其他用地 50年 第一节房地产评估概述 一 房地产的概念 一 土地3 土地的权利土地使用权的转让指土地使用者将土地使用权再转移的行为 包括出售 交换和赠与 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权 其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限 土地使用权出租指土地使用者作为出租人 将土地使用权随同地上建筑物 其他附着物租赁给承租人使用 并向承租人收取租金的行为和权力 第一节房地产评估概述 一 房地产的概念 一 土地3 土地的权利土地抵押权指债权人对债务人或者第三方不转移占有而供担保的地产 在债务人不履行债务时 就该地产的变价款优先受偿的权利 典权指支付典价占有他人地产而获得土地使用和收益的权利 地役权又称邻地利用权 指土地使用人为使用其土地的方便与利益而利用他人土地的权利 如在他人的土地上行走通行 第一节房地产评估概述 一 房地产的概念 一 土地3 土地的权利注 土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满 土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的 由原土地登记机关注销土地登记 土地使用权由国家无偿收回 二 建筑物1 概念 附着于地上或地下由人工建造的定着物 包括房屋和构筑物两大类 第一节房地产评估概述 一 房地产的概念 二 建筑物1 概念 附着于地上或地下由人工建造的定着物 包括房屋和构筑物两大类 1 房屋 供人居住 工作 进行其他社会活动以及储藏物品等的工程建筑 一般由基础 墙 门 窗 柱和房顶等主要构件组成 2 构筑物 房屋以外的工程建筑 如道路 水坝 隧道 水塔 桥梁 烟囱等 第一节房地产评估概述 一 房地产的概念 二 建筑物1 概念 附着于地上或地下由人工建造的定着物 包括房屋和构筑物两大类 2 分类 1 经济用途 商业建筑 民用建筑 工业建筑 公用设施等2 结构件材质 钢结构 钢筋混凝土结构 砖混结构 砖木结构 其他结构等 第一节房地产评估概述 一 房地产的概念 三 房地 土地与建筑物合为一体二 房地产的种类 一 经济用途居住房地产 商业房地产 办公房地产 旅馆房地产 餐饮房地产 娱乐房地产 工业房地产 农业房地产 特殊用途房地产 综合用房地产 二 是否产生收益收益性房地产 非收益性房地产 第一节房地产评估概述 三 房地产特征1 位置固定性及区域性2 长期使用性3 大量投资性4 保值增值性5 政策限制性6 投资风险性 第一节房地产评估概述 四 房地产评估的程序1 明确评估基本事项评估对象 评估目的 评估基准日 签订评估合同等2 制定评估工作计划3 实地勘察与收集资料4 选用评估方法 评定估算 确定评估结果5 撰写评估报告 第一节房地产评估概述 五 房地产价格的主要种类 一 土地价格 建筑物价格和房地价格1 土地价格 土地使用权的价格1 基准地价 按照土地级别或均质分别评估的住宅 工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均单价 由政府以公告形式发布 2 标定地价 修订评估出的具体地块某一时期的价格 3 出让底价 由政府将土地使用权出让给土地使用者的成交价格 是由政府出让土地确定的最低价格 4 转让价格 土地使用者在使用期内将已取得的土地使用权再转让给他人时的价格 包括市场价格 租赁价格和土地征用价格 注 基准地价 标定地价 出让底价基本属于一级地产市场价格 由政府垄断 定价权最终由政府控制 转让价格属于二级地产市场价格 二级地产市场接近于竞争性的市场 第一节房地产评估概述 五 房地产价格的主要种类 一 土地价格 建筑物价格和房地价格2 建筑物价格 纯建筑物部分的价格3 房地价格 建筑物连同其占用的土地的价格 即房价 二 总价格 单位价格和楼面地价1 总价格 一宗房地产的整体价格 2 单位价格 房地产单位面积的价格 房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低 第一节房地产评估概述 五 房地产价格的主要种类 二 总价格 单位价格和楼面地价3 楼面地价 单位建筑面积地价 平均到每单位建筑面积的土地价格 基本公式 第一节房地产评估概述 六 房地产价格的影响因素 一 一般因素 影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的 普遍的 共同的因素 1 经济因素 经济发展状况 财政金融状况 物价因素 居民收入 储蓄和投资水平2 社会因素 政治安定状况 社会治安状况 人口因素 人口数量 人口密度 人口素质 家庭规模 房地产投机 城市化进程3 行政因素 土地制度和住房制度 城市规划 行政隶属变更 交通管制4 心理因素 购买者或出售者心态 个人偏好等 第一节房地产评估概述 六 房地产价格的影响因素 二 区域因素 某一特定区域内的自然条件与社会 经济 行政 技术等因素相结合所产生的区域特性 对该区域的各块土地的价格产生影响的因素 1 居住房地产 商服繁华因素生活设施完善程度交通便利程度公共设施的配套情况环境条件区域的行政因素 第一节房地产评估概述 六 房地产价格的影响因素 二 区域因素 某一特定区域内的自然条件与社会 经济 行政 技术等因素相结合所产生的区域特性 对该区域的各块土地的价格产生影响的因素 2 商业房地产 商服繁华因素交通情况商业综合环境因素区域行政因素 第一节房地产评估概述 六 房地产价格的影响因素 二 区域因素 某一特定区域内的自然条件与社会 经济 行政 技术等因素相结合所产生的区域特性 对该区域的各块土地的价格产生影响的因素 3 工业房地产 交通状况基础设施状况区域环境工业区成熟度区域行政因素 第一节房地产评估概述 六 房地产价格的影响因素 三 个别因素 房地产个别价格的影响因素 决定相同区域房地产出现差异价格的因素 1 土地的个别因素 面积与形状区位地势 地质和地形临街深度 土地价值随着临街深度的增加而递减 规划用途 容积率和使用年限商业用地 住宅用地 工业用地的地价是递减的 第一节房地产评估概述 六 房地产价格的影响因素 三 个别因素 房地产个别价格的影响因素 决定相同区域房地产出现差异价格的因素 2 建筑物的个别因素 物理因素设备完善情况施工质量楼层和朝向房屋折旧与完损程度 第二节市场法在房地产评估中的应用 一 市场法评估房地产的基本思路及计算公式1 基本思路 将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产比较对照 对已发生了交易的类似房地产的价格进行调整修正 得出待估房地产合理价格的一种方法 类似房地产 在用途 所处区域 结构 交易日期等方面与被估房地产相同或相似的房地产 在市场法中通常被称为交易实例 参照物房地产 合理价格 在一定评估目的下 待估房地产最有可能实现的市场价格 第二节市场法在房地产评估中的应用 一 市场法评估房地产的基本思路及计算公式2 计算公式 二 市场法评估房地产的适用对象及条件1 适用对象 具有交易实例的房地产 如房地产开发用地 普通商品住宅 高档公寓 别墅 标准工厂 写字楼 商铺等 对于很少发生交易的房地产如特殊工业厂房 学校 古建筑 教堂 寺庙 纪念馆 博物馆等则难以采用市场法评估 第二节市场法在房地产评估中的应用 二 市场法评估房地产的适用对象及条件2 适用条件 在评估基准日前后存在较多的类似房地产交易实例 1 房地产交易实例不能少于3个 2 房地产交易实例与待估房地产具有可比性 两者相同或相似 如果存在不同 能够找出差异 对差异进行量化 三 市场法评估房地产的基本步骤 一 收集交易资料1 交易实例的基本情况 名称 面积 用途 产权状况 地形 使用期限 建筑结构 周围环境等 第二节市场法在房地产评估中的应用 三 市场法评估房地产的基本步骤 一 收集交易资料2 成交日期3 成交价格4 付款方式5 交易情况 交易目的 交易方式 交易税费负担方式 特殊交易动机等 二 确定可比交易实例1 可比交易实例 房地产交易实例中与待估房地产相同或相近 交易日期与评估基准日接近 交易类型与评估目的吻合 成交价格为正常市场价格或能修正为正常交易价格的交易实例 第二节市场法在房地产评估中的应用 二 确定可比交易实例2 可比交易实例应具备的条件 1 数量在3个或3个以上 2 与待估房地产处于同一供求圈内 3 与待估房地产用途相同 商业 工业 住宅等 4 与待估房地产在建筑结构 用途 规模 档次 权利性质等方面相同或相似 5 交易日期与评估基准日接近 6 成交价格为正常交易价格或能修正为正常交易价格 7 与待估房地产的交易类型相同 买卖 租赁 出让 抵押等形式 第二节市场法在房地产评估中的应用 三 建立价格可比基础1 统一付款方式 折算为成交日一次付清 2 统一采用单价 单位建筑面积价格 楼面地价 单位面积土地价格 3 统一币种和货币单位 人民币 成交日的汇率 4 统一面积单位 平方米 5 统一面积内含 建筑面积 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正交易情况修正1 原因 剔除交易中个别因素产生的价格偏差 使其成为正常价格 2 应该考虑的因素 1 有特殊利害关系的经济主体间的交易 2 交易时有特殊的动机 急于脱手或购买最为典型 3 买方或卖方不了解市场行情 盲目购买和盲目出售 4 特殊的交易方式 拍卖 招标 哄抬或抛售 5 相邻房地产的合并交易 6 其他特殊交易情形 特别的爱好和感情等 7 交易税费非正常负担的交易 如土地增值税本应由卖方负担 却转嫁给了买方 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正3 基本公式说明 以正常情况对价格的影响程度为100 非正常情况对价格的影响程度可能大于100 也可能小于100 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正3 基本公式例3 1 参照物房地产的交易价格为2000元 平方米 经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5 则修正后的正常交易价格为 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正区域因素修正1 内容 交通通达程度 繁华程度 基础设施 公共设施 环境污染 噪声 景观 城市规划等影响房地产价格的因素 2 商业区注重繁华程度 工业区重视交通运输 住宅区注重安全舒适 农业区重视土地肥沃程度等 3 方法 直接比较修正法1 以评估对象房地产区域状况为基准 定位100分 将参照物各区域因素与其逐项比较打分 状况好高于100 状况差低于100 2 确定各具体区域因素的权重 3 采用加权算术平均法计算各参照物区域因素综合分数 4 计算区域因素修正系数进而调整各参照物交易价格 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正区域因素修正计算公式 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正区域因素修正 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正个别因素修正1 内容 土地的面积 形状 临街状态 位置 土地使用年限 土地容积率 地形 地势 地质条件 基础设施完备程度 建筑结构 建筑规模 建筑式样 朝向 楼层 设备 平面布置 装饰装修 空间布局 工程质量 新旧程度等 2 基本公式 直接比较和打分法 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正土地使用年限修正1 原因 我国实行有限年期的土地使用权有偿使用制度 使用年限长短直接影响土地总收益的多少 影响土地的利用效益 通过土地使用年限的修正可以消除由于使用年限不同而对房地产价格造成的影响 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正土地使用年限修正2 基本公式 说明 r为折现率 n为评估对象土地使用权剩余年限 N为参照物土地使用权剩余年限 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正土地使用年限修正例3 2 评估对象土地使用权剩余年限为30年 参照物土地使用权剩余年限为20年 假设折现率为8 则土地使用权年限修正系数为 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正容积率修正1 原因 容积率大小直接决定单位土地面积上能够开发的建筑面积的大小 因而对房地产价格会产生直接影响 2 基本公式 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正容积率修正例3 3 评估对象土地的容积率为2 参照物土地的容积率为4 根据容积率地价指数表 表5 2 土地容积率的修正系数为 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正容积率修正 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正交易日期修正1 原因 交易实例交易时间与待估房地产评估基准日之间存在一定的时间间隔 房地产市场价格不断变化 一般需要通过价格指数将参照实例的交易价格调整为评估基准日的价格水平 价格指数是指某地区 某类房地产的价格指数 根据价格指数资料的不同 可以分为定基价格指数和环比价格指数 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正交易日期修正2 运用定基价格指数修正 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正交易日期修正2 运用定基价格指数修正例3 4 某地区某类房地产2005年4月至10月的价格指数分别为103 5 105 4 105 8 107 6 109 3 110 5 114 7 以2005年1月为基准 其中某宗房地产在2005年5月的价格为3500元 平方米 对其进行交易日期修正 修正到2005年10月的价格为 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正交易日期修正2 运用定基价格指数修正例3 5 某地区某类房地产2005年上半年各月的价格同2004年底相比 分别上涨了2 5 5 7 6 8 7 3 9 6 10 5 其中某宗房地产在2005年3月的价格为3800元 平方米 对其进行交易日期修正 修正到2005年6月的价格为 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正交易日期修正3 运用环比价格指数修正 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正交易日期修正3 运用环比价格指数修正例3 6 某宗房地产在2005年6月的价格为3000元 平方米 该地区同类房地产2005年7月至10月的环比价格指数分别为103 6 98 3 103 5 104 7 对其进行交易日期修正 修正到2005年10月的价格为 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正交易日期修正3 运用环比价格指数修正例3 7 某宗房地产在2005年5月的价格为3600元 平方米 该地区同类房地产2005年6月至10月的价格与上月相比的变动率分别为1 6 2 3 1 5 1 7 2 1 对其进行交易日期修正 修正到2005年10月的价格为 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 进行因素修正交易日期修正4 运用价格变动分析法修正当缺乏本地区同类房地产的定基价格指数和环比价格指数资料时 评估人员可以通过调查本地区过去不同时间的数宗类似房地产的价格 掌握这类房地产价格随时间变化的情况 通常以参照物交易日的价格水平为基准 100 根据本地区同类房地产价格随时间变化的情况 测算出评估基准日的该类房地产的价格水平 高于 低于或等于100 第二节市场法在房地产评估中的应用 五 确定评估对象房地产评估价值简单算术平均法将多个参照物交易实例修正后的初步评估结果简单地算术平均后 作为评估对象房地产的最终评估价值 第二节市场法在房地产评估中的应用 五 确定评估对象房地产评估价值简单算术平均法例3 8 对4个参照物房地产交易价格修正后得出的4个比准价值分别为4500元 平方米 4800元 平方米 4200元 平方米 4300元 平方米 则用简单算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为 第二节市场法在房地产评估中的应用 五 确定评估对象房地产评估价值加权平均法判定各个初步评估结果及比准价值与评估对象房地产的接近程度 并跟据接近程度赋予每个初步评估结果以相应的权重 然后将加权平均后的比准价值作为评估对象房地产的评估价值 第二节市场法在房地产评估中的应用 五 确定评估对象房地产评估价值加权平均法例3 9 在例5 8中 如果赋予4个比准价值的权重分别为0 4 0 1 0 2 0 3 用加权平均法计算的评估对象房地产的评估值为 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 市场法的评估案例评估对象房地产 滨海市黄海路80号阳光小区第8号楼一层公建 建筑面积1400平方米 位置与环境占用土地的基本情况评估对象房屋的基本情况评估要求 评估该房地产2005年4月1日的市场价值评估方法 因为有较多的交易实例 所以采用市场法进行评估 确定可比性较强的A B C3个交易实例作为参照物 对参照物房地产进行交易情况 时间因素 区域因素和个别因素修正 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 市场法的评估案例1 进行交易情况修正 参照物A是期房 与正常交易相比 交易价格偏低10 交易情况修正系数为 100 90 参照物B是清盘房 与正常交易相比 交易价格偏低5 交易情况修正系数为 100 95 参照物C为正常交易 交易情况修正系数为 100 100 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 市场法的评估案例2 进行交易日期修正 经分析 滨海市2005年4月该类房地产的市场价格与2002年4月 2004年9月和2004年11月相比分别上涨了15 5 和3 参照物A B C的交易日期修正系数分别为 115 100 105 100 103 100 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 市场法的评估案例3 进行区域因素修正 参照物A B C区域因素修正系数分别为 100 100 100 101 5 100 101 6 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 市场法的评估案例4 进行个别因素修正 参照物A B C个别因素修正系数分别为 100 99 6 100 100 2 100 101 4 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 市场法的评估案例5 计算3个参照物的比准价值通过可比性分析 对参照物A B C分别给出不同的权重0 5 0 2 0 3 采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为 第二节市场法在房地产评估中的应用 四 市场法的评估案例6 确定评估结果 第三节成本法在房地产评估中的应用 一 基本思路1 含义 求取被评估房地产在评估基准日的重新购建价格 然后扣除损耗 以此估算房地产价值的方法 2 基本公式 房地产评估价值 重新购建价格 损耗3 具体应用 新开发土地估价新建房地产估值旧房地产估值 第三节成本法在房地产评估中的应用 二 适用对象和条件1 只要是新近开发建设 可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产都可以采用成本法估价 2 具体适用对象 既无收益又很少发生交易的房地产估价 如学校 图书馆 体育场馆 医院 政府办公楼 公园 军队营房等公用 公益性房地产 有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产估价 如化工厂 钢铁厂 发电厂 油田 码头 机场等 单纯建筑物的估价 市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产 第三节成本法在房地产评估中的应用 三 新开发土地评估的成本法新开发土地 征用农地并进行 三通一平 等基础设施建设的土地 城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地 填海造地 开山造地等 三通一平 通水 通路 通电和平整地面七通一平 通上水 通下水 通电 通信 通气 通热 通路和平整地面评估公式 土地使用权的价值 土地取得成本 土地开发成本 投资利息 各项销售税费 开发利润 第三节成本法在房地产评估中的应用 三 新开发土地评估的成本法 一 土地取得成本 土地使用者为取得土地使用权而支付的各项客观费用 1 征用农村集体用地 征地费用土地补偿费安置补助费青苗补偿费树木补偿费房屋及地上附着物补偿费 第三节成本法在房地产评估中的应用 三 新开发土地评估的成本法 一 土地取得成本 土地使用者为取得土地使用权而支付的各项客观费用 2 取得城镇国有土地出让方式 土地出让金和拆迁安置费拆迁安置费包括拆迁房屋及构筑物的补偿费用及拆迁安置补助费 应该根据当地政府规定的标准或应当支付的客观费用来确定 3 通过市场购买的土地购买土地的价款和应由买方缴纳的税费等 第三节成本法在房地产评估中的应用 三 新开发土地评估的成本法 二 土地开发成本1 基础设施配套费 对土地进行 三通一平 或 七通一平 的费用 2 公共事业建设配套费用 学校 图书馆 公园 邮电 绿地 幼儿园等设施的费用 3 小区基础设施配套费 小区内绿化 环卫 照明等小区开发配套费用 第三节成本法在房地产评估中的应用 三 新开发土地评估的成本法 三 投资利息1 含义 投资者购买开发土地和进行土地开发所投入资金的时间价值 资金包括投资者的自有资金和借入资金 投资利息并不是开发过程中由于借入资金而发生的实际利息 而是一项机会成本 只要是购买开发土地所占用的资金包括借入资金和自有资金都应该计算资金的时间价值 第三节成本法在房地产评估中的应用 三 新开发土地评估的成本法 三 投资利息2 计息基础 土地取得成本和土地开发成本 有管理费用的话还要包括管理费用 3 计息期 土地取得成本 整个开发建设期土地开发成本和管理费用在开发动工前投入 整个开发期建设期在开发期均匀投入 一般为开发建设期的一半 四 各项销售税费 销售费用 营业税 城建税 土地使用税 土地增值税 教育费附加以及应由卖方负担的交易手续费 印花税等费用 第三节成本法在房地产评估中的应用 三 新开发土地评估的成本法 五 开发利润 正常情况下 房地产开发商所能获得的平均利润 开发商通常以土地取得成本 开发成本和管理费用之和为基数按房地产行业开发同类房地产平均利润率水平进行计算 第三节成本法在房地产评估中的应用 三 新开发土地评估的成本法例3 10 评估对象土地基本数据资料如下 评估对象土地为征用农地 面积为500平方米 土地取得成本为230元 平方米 土地开发成本 包括管理费用 为246元 平方米 土地开发期为2年 第1年投入的开发费占总开发费的3 4 第2年投入的开发费占总开发费的1 4 银行基本建设贷款年利率为8 复利计息 土地开发的平均利润为10 营业税税率为5 城市维护建设税税率为7 教育费附加为营业税的3 销售费用为开发后土地售价的3 评估要求 计算评估对象土地开发后的市场价值 土地使用权的价值 土地取得成本 土地开发成本 投资利息 各项销售税费 开发利润 第三节成本法在房地产评估中的应用 三 新开发土地评估的成本法 1 计算土地取得成本土地取得成本 500 230 115000 元 2 计算土地开发成本土地开发成本 500 246 123000 元 3 计算投资利息土地取得费的计息期为2年 土地开发费为分段均匀投入 则 第三节成本法在房地产评估中的应用 三 新开发土地评估的成本法 3 计算投资利息 4 计算开发利润开发利润 115000 123000 10 23800 元 第三节成本法在房地产评估中的应用 三 新开发土地评估的成本法 5 计算营业税及附加 第三节成本法在房地产评估中的应用 三 新开发土地评估的成本法 6 计算销售费用 7 计算土地价值 8 评估结论 经分析确定评估对象土地的市场价值为319732元 土地单价为每平方米639元 第三节成本法在房地产评估中的应用 四 新建房地产评估的成本法新建房地产项目 如果评估基准日为房地产开发建成日 无须考虑损耗 新建房地产评估价值就等于其重置成本 基本公式 新建房地产价值 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 第三节成本法在房地产评估中的应用 四 新建房地产评估的成本法 一 土地取得成本 征地和房屋拆迁安置补偿费 土地使用权出让金或地价款以及有关土地取得的手续费及税金等 二 开发成本 进行土地开发和房屋建设所需的直接费用 税金等 1 勘察设计和前期工程费 房地产开发规划和可行性研究的费用 场地临时用水 电 路和场地平整费 测量 勘察 设计等专业费用 2 基础设施建设费 由开发商承担的供水 电 气 排水 排污 道路 通信 绿化 环卫 照明等建设费用 第三节成本法在房地产评估中的应用 四 新建房地产评估的成本法 二 开发成本 进行土地开发和房屋建设所需的直接费用 税金等 3 房屋建筑安装工程费 完成建筑物的建筑 安装 装饰及建筑物不可分离的设备等工程 按相应定额计算出的合理工程造价 4 公共配套设施建设费 自行车棚 信报箱等非经营性用房建设费用锅炉房 变电室 煤气调压站等附属工程费用文化站 门诊部 中小学等文教卫系统用房的建设费用粮店 菜店 超市等经营性用房的建设费用由经营者负担 不计入房地产价格 第三节成本法在房地产评估中的应用 四 新建房地产评估的成本法 二 开发成本 进行土地开发和房屋建设所需的直接费用 税金等 5 开发过程中的税费及其他间接费用 开发过程中需缴纳的各种税费及其他间接费用 如营业税 土地使用税等 三 管理费用1 内容 房地产开发商在开发过程中支付的管理人员工资 办公费 差旅费 固定资产使用费等 2 计算方法 按土地取得成本和开发成本的一定百分比来计算 第三节成本法在房地产评估中的应用 四 新建房地产评估的成本法 四 投资利息 投资者购买开发土地和进行土地开发所投入资金的时间价值 1 资金包括土地取得成本 开发成本和管理费用各项支出 2 投资者的自有资金和借入资金都应计算投资利息 3 投资利息按照额定的工期 平均投入资金及适当的利息率估算 五 销售税费1 按照售价乘以一定比率来测算 第三节成本法在房地产评估中的应用 四 新建房地产评估的成本法 五 销售税费2 内容 销售费用 广告宣传费 销售代理费等销售税金及附加 营业税 城建税 教育费附加等其他销售税费 由卖方承担的印花税 交易手续费 产权转移登记费等 六 开发利润 房地产投资应获得的正常利润 第三节成本法在房地产评估中的应用 四 新建房地产评估的成本法 六 开发利润 房地产投资应获得的正常利润 1 计算基数 土地取得成本 开发成本直接成本利润率 开发利润 土地取得成本 开发成本 2 计算基数 土地取得成本 开发成本 管理费用投资利润率 开发利润 土地取得成本 开发成本 管理费用 第三节成本法在房地产评估中的应用 四 新建房地产评估的成本法 六 开发利润 房地产投资应获得的正常利润 3 计算基数 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用成本利润率 开发利润 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 4 计算基数 开发完成后的房地产售价销售利润率 开发利润 开发完成后的房地产售价 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法对于旧房地产现实价值的评估应以评估基准日的重新建造成本为基础 考虑评估对象的使用和磨损 扣除建筑物的贬值额 基本公式 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法 一 估计重新购建价格重新购建价格 假设在评估基准日重新取得或重新开发建造全新状态的房地产所需的一切必要合理的费用 税金和应得的利润之和 1 土地重新购建价格的计算市场法 收益法 成本法基准地价修正法 假设开发法2 建筑物重新购建价格的计算 1 单位比较法 以建筑物为整体 选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位 通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本 并对其做适当的调整修正来估算建筑物重新购建价格的方法 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法2 建筑物重新购建价格的计算 1 单位比较法单位面积法 单位体积法比较单位举例 停车场的每个车位 旅馆的每个房间或床位 保龄球馆的每个球道等 例3 11 待估的某幢房屋的建筑面积200平方米 类似的另一房屋的单位建筑面积重建成本为2000元 平方米 待估房屋与类似房屋的差异如下 待估房屋门 窗尚未装修 而类似房屋为木门 铝合金门窗 该项差异为 40元 平方米 待估房屋层高3 3米 而类似房屋层高3 0米 该项差异为 5 确定待估房屋的重新购建价格 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法2 建筑物重新购建价格的计算 1 单位比较法待估房屋单位建筑面积的重新购建价格 2000 40 1 5 2058 元 平方米 待估房屋的重新购建价格 2058 200 411600 元 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法2 建筑物重新购建价格的计算 1 单位比较法例3 12 某建筑物的体积为300立方米 该类建筑物结构和用途的建筑物的单位体积造价为200元 立方米 则该建筑物的重新购建价格可估计为300 200 60000 元 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法2 建筑物重新购建价格的计算 2 分部分项法 以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物的重新购建价格 应结合各构件或工程的特点使用计量单位 不要漏项或重复计算 以免造成估算不准 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法2 建筑物重新购建价格的计算 3 工料测算法 先估算建筑物所需各种材料 设备的数量和人工时数 然后逐一乘以估价时点的单价和人工费标准 再将其相加来估算建筑物的重新购建价格 主要用于具有历史价值的建筑物估价 优点 翔实 缺点 费时费力 需有其他专家如工程建筑师的参与 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法2 建筑物重新购建价格的计算 4 指数调整法 运用物价指数 建筑成本 造价 指数或变动率 将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的现行价值来求取建筑物的重新购建价格 主要用于检验其他方法的测算结果 基本公式 重新购建价格 账面原值 价格指数 定基价格指数或环比价格指数 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法2 建筑物重新购建价格的计算 4 指数调整法 例3 13 待估建筑物的账面建造成本为2000元 平方米 建筑物建成时的价格指数为1 0 评估基准日的价格指数为1 5 则待估建筑物的重新购建价格为2000 1 5 1 0 3000 元 平方米 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法 二 估计贬值建筑物的贬值是指建筑物的价值减损 原因 物理化学因素 使用 自然老化 自然灾害等 有形损耗 实体性贬值社会经济因素 技术革新 建筑工艺改进或观念的变化等 使得建筑物陈旧落后 设计风格落后 无形损耗 功能性或经济性贬值建筑物的贬值是指估价上的贬值而非会计上的折旧 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法 二 估计贬值1 建筑物实体性贬值的计算原因 自然经过的老朽 正常使用的磨损 意外的破坏损毁 延迟维修的损坏 1 直线折旧法 假设建筑物的价值损耗是均匀的 每年的贬值额相等 建筑物贬值 年贬值额 实际已使用年限年贬值额 重新购建价格 净残值 耐用年限或年贬值额 重新购建价格 1 残值率 耐用年限 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法 二 估计贬值1 建筑物实体性贬值的计算 1 直线折旧法 耐用年限 实际已使用年限 剩余使用年限建筑物实体性贬值率 实际已使用年限 实际已使用年限 剩余使用年限 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法 二 估计贬值1 建筑物实体性贬值的计算 1 直线折旧法 注 a 区分建筑物的自然寿命和经济寿命 经济寿命短于其自然寿命 具体根据建筑物的结构 用途和维修养护情况 结合市场状况 周围环境 经营收益状况等综合判断 b 求取建筑物贬值应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法 二 估计贬值1 建筑物实体性贬值的计算 1 直线折旧法 注 b 求取建筑物贬值应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的 应按建筑物的经济寿命计算建筑物贬值 建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的 应按建筑物的实际已使用年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物贬值 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法 二 估计贬值1 建筑物实体性贬值的计算 2 观察法 打分法 评估人员借助建筑物实体性成新率的评分标准 进行对照打分 得出建筑物的实体性成新率 再通过实体性成新率来计算实体性贬值率的评估方法 实体性贬值率 1 实体性成新率 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法 二 估计贬值1 建筑物实体性贬值的计算 2 观察法 打分法 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法 二 估计贬值1 建筑物实体性贬值的计算 2 观察法 例3 14 某钢筋混泥土结构的建筑物 经评估人员现场打分 结构部分得分为90分 装修部分得分为80分 设备部分得分为70分 修正系数G 0 75 S 0 12 B 0 13 确定该建筑物的实体性成新率 建筑物的实体性成新率 0 75 90 0 12 80 0 13 70 100 100 86 2 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法 二 估计贬值2 建筑物功能性贬值的计算1 建筑物功能性贬值指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失 它包括由于消费观念变更 设计更新以及技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对缺乏 落后或过剩所造成的价值损失 2 举例 建筑式样过时 内部布局过时 设备陈旧落后 缺乏现在人们认为的必要设施 设备等 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法 二 估计贬值2 建筑物功能性贬值的计算3 房地产功能性贬值常见情形 建筑物用途与使用强度不合理 对于建筑物用途和使用强度与土地最佳用途和使用强度的差异所造成的贬值一般作为建筑物的功能性贬值 建筑物的设计及结构上的缺陷 建筑物的装修及其设备与其总体功能不协调 造成建筑物的无效投入或浪费 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法 二 估计贬值3 建筑物经济性贬值的计算1 建筑物经济性贬值指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失 包括供给过量 需求不足 自然环境恶化 环境污染 交通拥挤 城市规划改变 政府政策变化等 2 具体表现 建筑物利用率下降 如商业用房空置率增加 工业用房大量闲置等 导致建筑物的收益下降 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法 二 估计贬值3 建筑物经济性贬值的计算3 基本公式 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法例3 15 估价对象为某工业厂房 位于某市建成区内 土地总面积2000平方米 建筑面积5000平方米 土地使用权性质为出让 建筑物于2000年6月底建成 钢筋混泥土结构 试评估该房地产2008年6月30日的价值 1 选择估价方法 估价对象为工业厂房 很少出现买卖情况 也无直接稳定的经济收益 故选用成本法进行估价 2 计算土地使用权的重置价格 采用基准地价修正系数法估算土地使用权的价格 待估厂房所占土地基准地价为600元 平方米 经容积率 土地使用年限等修正 待估厂房所占土地使用权单价为650元 平方米 则土地使用权的重置价格 650 2000 1300000 元 第三节成本法在房地产评估中的应用 五 旧房地产评估的成本法例3 15 估价对象为某工业厂房 位于某市建成区内 土地总面积2000平方米 建筑面积5000平方米 土地使用权性质为出让 建筑物于2000年6月底建成 钢筋混泥土结构 试评估该房地产2008年6月30日的价值 3 计算建筑物的重新购建价格 采用工料测量法确定该厂房的重新购建价格为6000000元 4 确定工业厂房的成新率 借助于建筑物成新率的评分标准对待估厂房进行对照打分 汇总得出建筑物的成新率为70 5 确定工业厂房的评估值 工业厂房的评估值 1300000 6000000 70 5110000 元 第四节收益法在房地产评估中的应用 一 收益法评估房地产的基本思路1 含义 预测估价对象的未来收益 然后转换为价值求取估价对象的客观合理价值 2 本质 以房地产的预期收益能力为导向 3 理论基础 预期收益原则4 收益性房地产的价值就是未来预期净收益的现值之和 未来净收益的大小 净收益未来获得净收益的可靠性即风险大小 折现率获得净收益期限的长短 收益期限 第四节收益法在房地产评估中的应用 二 收益法评估房地产的适用对象及条件1 适用对象 有收益或有潜在收益的房地产 如写字楼 住宅 公寓 商店 旅馆 餐馆 游乐场 用于出租的标准厂房和仓库 农地等 2 适用条件 房地产的收益和风险都能够较准确地量化 三 基本步骤1 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料 2 预测估价对象的未来收益 如净收益 第四节收益法在房地产评估中的应用 三 基本步骤3 求取报酬率或资本化率 4 选用适宜的收益法公式计算出收益价格 四 基本参数的估算 一 净收益的估算1 净收益 归属于房地产的除去各种费用后的收益 要采用客观净收益 不能用实际的净收益 2 净收益的主要形式 潜在毛收入 假定房地产在充分利用 无空置情况下的收入 有效毛收入 由潜在毛收入扣除空置 拖欠租金等造成的收入损失后的收入 第四节收益法在房地产评估中的应用 四 基本参数的估算 一 净收益的估算2 净收益的主要形式 净运营收益 简称净收益 由有效毛收入扣除维持房地产正常使用或营业所必须支出的运营费用后得到的归属于房地产的收入 税前现金流量 从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额 第四节收益法在房地产评估中的应用 四 基本参数的估算 一 净收益的估算3 基于租赁收入测算净收益基本公式 重点掌握 净收益 租赁收入 维修费 管理费 保险费 房地产税 租赁代理费适用于估价出租的住宅 写字楼 商铺 停车场 标准厂房 仓库 土地等 第四节收益法在房地产评估中的应用 四 基本参数的估算 一 净收益的估算4 基于营业收入测算净收益基本公式 净收益 销售收入 销售成本 销售费用 销售税金及附加 管理费用 财务费用 经营利润 二 折现率的估算 投资报酬率的估算 1 三种折现率之间的数量关系 第四节收益法在房地产评估中的应用 四 基本参数的估算 二 折现率的估算 投资报酬率的估算 2 估算方法 1 净收益与售价比率法收集市场上若干近期交易的与被估房地产相同或相似的房地产的正常净收益 交易价格等资料 再用交易实例实际净收益与市场价格的比率求出一组折现率 采用加权平均或简单算术平均法最终确定折现率 第四节收益法在房地产评估中的应用 四 基本参数的估算 二 折现率的估算 投资报酬率的估算 2 估算方法 2 安全利率加风险调整值法选择市场上无风险的投资收益率如1年期国债利率作为安全利率