地产基金案例.doc

宝盈X号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）No. 028受托人百瑞信托信托目的信托资金主要以股权方式入股重庆隆鑫地产（集团）有限公司（以下简称：隆鑫地产）的下属项目公司（信托计划所占项目公司股权比例原则上不高于50%），资金运用于项目公司开发和经营，并通过项目公司清算、股权转让等方式退出。1、信托计划主要以股权方式运用，具体运用形式为：以增资、新设或股权转让方式入股隆鑫地产的下属项目公司（信托计划所占项目公司股权比例原则上不高于50%），资金运用于项目公司拍地以及前期开发；如无合适的新设项目公司，信托资金可以用于投资隆鑫地产下属的存量项目。同时，为保障信托基金投资利益，隆鑫地产（或下属公司）需将持有的项目公司股权质押至信托计划名下。2、信托计划设立6个月的投资过渡期，即信托计划成立后的6个月，以便于基金投委会选定投资项目和投资比例，在该投资过渡期内，信托资金可以暂时以债权方式运用（隆鑫地产下属的四证齐全的项目），该种情况下，债权利率为优先受益人基础收益率2.5%/年，实际收取利息债权规模优先受益人本金占比债权年利率债权存续期限；如超过投资过渡期的，依然有信托资金以债权方式运用，则该部分信托资金的债权利率在上述上浮基础上再次上浮，具体上浮比例由基金投委会决定。3、信托计划资金在信托计划约定期限达到前可作循环投资（即投资于新项目公司），循环投资事项由基金投委会决定。产品规模/期限6.8-8亿元。优先受益人信托资金规模不高于75%，一般受益人信托资金规模占比不低于25%。2+1年，其中前2年为持有期，第3年为回收期。当信托存续期届满2年时，由隆鑫地产决定是否延长一年。收益、佣金、分配方式基础预期收益率为12.5%/年当12.5%信托计划年净收益率时，优先受益人所享有的年浮动收益以优先受益人信托资金为基数，按照信托基金年净收益率超过12.5%以上部分的35%的标准计算。待定第一次基础收益分配：信托计划成立后，该自然年度的12月15日（第一个分配基准日）后10个工作日内，分配该自然年度内实际存续期间的基础预期收益。第二次基础收益分配：信托计划存续期内的第二个自然年度的12月15日（第二个分配基准日）后10个工作日内，分配上个自然年度的12月16日至第二个分配基准日期间的基础预期收益。依次类推，直至信托计划终止时，分配最后一期的基础收益。项目介绍备选项目：（一）重庆-两江新区-蔡家项目1项目简介及现状目标地块位于重庆市两江新区未来的发展重心悦来蔡家片区，按照两江新区的规划，蔡家属于都市综合功能板块内，定位的主要功能是高新技术产业功能区、高端地产、商务商贸、高端娱乐等特色产业，幅员面积66平方公里，规划建设用地48平方公里。虽目前地块周边配套较差，但悦来会展中心、轻轨6号线和紧邻地块南侧的轻轨6号线延伸段已经开工，预计2015年通车，地块的未来前景较好。北侧为蔡家公租房，建筑总面积为104万平方米，由45栋高层组成，配套了幼儿园、中小学、社区医院、商业网点等公共服务设施，可以满足约4.2万人居住需求。该项目目前已成功拍得土地，正处待办土地证的阶段。（二）重庆-九龙坡区-劲隆地块1项目地理位置及形状地块属九龙坡规划的“退二进三”蟠龙片区，经多年发展周边已高度城市化，地处重庆西部核心区。西接杨家坪商圈，南临大渡口商圈，北与石桥铺相邻，周边商业、商务、居住等城市功能发达，市政配套设施完善。周边已建成金科绿韵康城、云湖天都、西城大院等成熟居住区，并以重庆最大的彩云湖城市湿地公园、金科机电城、绿云石材市场、恒冠钢材市场等为主导形成了独具特色的商业定位，带动了整个片区商业繁荣，人流、物流、资金流均较密集。项目建设用地面积75.75亩（约50,503平方米），居住兼容商业，容积率3.5，居住2.5，商业公建1.0，新增居住/商业建筑总量17.675万平方米，其中居住12.63万平方米，增量配套公园绿地面积0.5公顷，配套6班幼儿园和社区卫生站。该项目目前已交一亿保证金，待后续招拍挂流程等取得土地证 。（三）成都-新津花源镇新城区-杨柳河项目1项目地理位置及形状按照成都市总体城市规划，成都市城市圈发展大致由中心城加上东西南北新城组成，即一个“中心”、四个“新城”，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡一体化转变。以地铁、城铁、高速铁路为代表的快速铁路交通体系的大力发展，将形成城市与新城之间更为便捷快速的交通。其中，成绵乐城际铁路已于2008年底正式开工，预计最早2012年通车。该项目所在的花源站，位于新津县花源镇，本案西侧，紧靠大件路和川藏路，距离成都市区约28公里。是成都市总体规划六走廊之一，未来沿城市走廊发展将进行重点规划建设，包括基础设施配置、轨道交通、高速路建设、产业聚集以及城市管理等。该项目目前一期已参与竞拍并获得土地，面积为242亩，剩余约250亩为二期，已缴保证金一亿。还款来源所投项目收入为主要还款来源。风控措施1、信托计划部分投资标的基本确定已经基本确定了部分可投资项目，一定程度上降低了项目收益的不确定，减少全体受益人投资收益风险。2、多重指标筛选目标项目对于非确定的目标项，设定了严格的组合选择标准，对开发期限、股东回报率等做出了明确规定，保障了投资人获取稳定未来收益的基础条件，尽量减少信托计划投资的不确定性因素。3、信托计划结构化设计信托计划设置优先受益人和一般受益人，优先受益人信托规模不高于信托计划的75%，且在信托计划存续期间，其本金和基础收益由隆鑫地产提供保障，因此，优先受益人的投资风险相对较小，符合优先保护优先受益人信托利益的要求。4、受托人主动管理参与投资本信托计划成立后，设立基金投资委员会，且过半数委员由受托人派出，承担信托计划投资的项目筛选、投资决策、利益分配等重要职责。同时，受托人将按照信托计划投资于项目公司的股权比例向项目公司委派董事会成员、监事（长）和财务主管，参与项目公司的重大事项决策和财务监控，能够有效降低信托计划投资风险和项目公司的信用风险。5、隆鑫承诺在信托计划存续期间，隆鑫地产、隆鑫控股、隆鑫控股实际控制人涂建华承诺保障优先受益人获得基础收益，且隆鑫地产承诺在非正常清算条件下溢价受让信托所持财产，且两年时提出提前终止的，由受托人根据评估值或最低值确定股权价格，能够降低整个信托计划的投资风险。6、基金合作方具备实力和经验截至2012年6月底，隆鑫地产总资产规模128.80亿元，净资产37.50亿元，有很强的规模实力和区域市场占有率、知名度，具备为优先受益人信托利益提供保障的能力和项目开发运作的实力。融资方及项目重要事项（含网络搜索）隆鑫控股简介隆鑫控股有限公司系重庆市重点民营企业。公司产业包括工业制造、房地产开发、金融担保、钢结构、镁合金五个主要板块，拥有隆鑫通用动力股份公司、隆鑫地产集团公司、瀚华信用担保集团公司、宝汇钢结构公司、镁业科技股份公司等20余家全资、控股子公司，是重庆市农村商业银行主要股东之一。截至2012年8月15日，公司资产总额约120亿元人民币、净资产总额约40亿元人民币、资产负债率约50%，员工近1万名，年产销规模超过70亿元人民币。公司连续十年荣膺“中国企业500强”；2006年被授予“中国优秀民营企业”称号；2007年入选CCTV中国企业年度调查全国最佳雇主企业榜单及重庆市最佳雇主企业年度大奖”；2009年被国务院授予建国60年“全国民族团结进步先进集体”；2009年荣获“中华慈善突出贡献企业奖”；2010年被确定为“国家商标战略实施示范企业”；2011年公司党委被授予建党90周年“重庆市先进基层党组织”、全国“双强百佳”先进企业党组织称号。【隆鑫通用动力股份公司】 为中国摩托车行业核心骨干企业。拥有国内最大的摩托车及热动力产品制造基地和“国家级企业技术中心”、“国家认可测试中心”等国内一流的技术创新平台，2006年成为德国宝马摩托车发动机全球供应商，企业综合运行能力在行业处于领先。LONCIN（隆鑫）牌摩托车、LONCIN（隆鑫）牌摩托车发动机、劲隆牌摩托车等三大主要产品商标均获得国家工商总局“中国驰名商标”认定。截至2010年，隆鑫通用股份公司连续五年国内销售排名全行业前列、产品出口量连续五年稳居全行业前茅、摩托车发动机及通用汽油机产销量排名全行业第一。2012年8月10日，隆鑫通用（代码：603766）正式挂牌上证A股，发行后总股本为8亿股。【隆鑫地产集团公司】 为“中国地产企业100强”、“重庆地产企业四强”、“全国物业服务满意度10强”企业，具有国家一级房地产开发企业资质和国家一级物业管理企业资质。累计完成开发总面积近400万平方米，产品线覆盖花园洋房、高层住宅、别墅、酒店等多种物业类型，“景观地产”、“旅游地产”成为公众瞩目的特色亮点。【瀚华信用担保集团公司】瀚华担保股份有限公司是在中华全国工商业联合会支持和指导下，经重庆市人民政府金融工作办公室批准，由全国25家民营企业法人和自然人股东以货币资金出资设立的全国性大型商业担保机构，注册资金19.05亿元，持有中华人民共和国融资性担保机构经营许可证 ，机构编码为渝 062002L,获评信贷市场AA+、资本市场AA信用评级，是全国十大最具影响力担保机构之一，中国万亿担保规模上榜机构30强。该公司目前处于拟上市备案阶段，国开行已正式启动入股谈判之中。【宝汇钢结构公司】 重庆宝汇钢结构工程有限公司隶属于重庆隆鑫集团，是继隆鑫集团的工业、地产、金融等三大板块之后的又一重要产业，是一家集设计、加工制作、现场安装为一体的钢结构专业承包壹级资质企业。公司主营业务为轻、重钢结构厂房、多高层钢结构建筑、空间管桁架钢结构建筑、仓库、体育馆、会展厅、办公楼、高速公路附属设施等建筑的设计、制作和安装。随着企业不断深入持久的改革和发展，公司先后成为中国钢结构协会团体会员单位、重庆建筑理事会副会长单位、重庆建筑协会理事单位，并具有“A”级银行资信和“B”级安全信誉，每年度均被评为“重合同守信用”企业及建筑业先进企业。2010年度被评为全国工程建设优秀施工企业，2011年度被评为建筑施工安全生产先进单位，其中承建的永航三期工程被评选为全国优质工程。【镁业科技股份公司】重庆镁业科技股份有限公司是隆鑫控股有限公司下属全资子公司，属隆鑫控股五大产业板块之一，专业从事汽车、摩托车、手（电）动工具、笔记本电脑外壳等镁合金铸造产品以及牺牲阳极、专用型材等镁合金挤压产品的设计、应用开发、铸造、机加及表面处理。是中国国家科技部镁合金应用及产业化科技攻关基地，国家发改委镁合金精密成型及连续加工工艺高新技术产业化示范工程基地，承担国家“十五”、“十一五”、“十二五”镁合金科技攻关和国家“863”计划、国家火炬计划近10项，承担重庆市科委、经委镁合金汽车、摩托车、手（电）动工具、挤压型材产业化应用科技攻关项目26项，制定镁合金行业标准4项，申请专利30余项（其中发明专利10项），有4类产品（镁合金汽车方向盘、手持工具、摩托车件及管型材）获高新技术产品认定。隆鑫地产成立于1996年，注册资本为人民币十亿元，股东变为隆鑫控股有限公司、重庆市新城开发建设股份有限公司（以下简称“新城开发”），其中新城开发持股51%、隆鑫控股持股49%。2011年7月，隆鑫地产变更为独资公司，唯一股东为新城开发，注册资本为十亿元。隆鑫地产现拥有国家一级房地产开发企业资质和国家一级物业管理企业资质，在重庆开发企业50强中名列4强。 隆鑫业务领域已涉及地产开发、酒店经营及物业管理三大板块，全国开发的各类项目近30个，开发面积总计逾300万平方米，形成了精品高层系列、风情洋房系列、城市别墅系列、旅游地产系列、城市综合体系列五大专业产品线，具备了花园洋房、高层、别墅、酒店、写字楼等多种物业类型的丰富开发经验。 作为中国最具成长潜力的房地产企业之一，隆鑫长期