“楼市热了”只有喊声 北京五月仅二十个新盘.docx

虽然有多个利好政策刺激，楼市也不断传出涨价声音，但实际上，三四月份的楼市仍处于缓慢复苏当中，被寄予厚望的“红五月”至少在新增供应这个衡量指标上，已经难称满意。亚豪机构的数据显示，5月份即将入市的新盘项目仅有20个，不少开发商选择了推迟开盘或调整营销策略。数据显示，20个开盘的项目多以老项目后期为主，在价格上并未出现太大波动。业内人士也认为，低价和平价项目仍是销售主力，即便一些热点项目出现了涨价的苗头，也大多是口头吆喝大于实际，价格浮动也多是小幅度的微调。5月仅20个新盘 楼市供应 “量少”、“价高”对于习惯了等待更多新盘入市，增加选择空间的购房人来说，今年的“红五月”恐怕会令他们失望了。往年到了5月份，楼市通常已经进入了销售旺季，少则三四十个，多则五六十个新盘项目急于亮相，而今年从三四月份开始，新盘开盘爽约或是低调入市的情况就比比皆是，根据亚豪机构的统计，5月预计仅有20个新盘项目入市，单从新增供应这一个指标上来说，“红五月”已经显得成色不足了。统计数据显示，5月份预计入市的20个新盘项目，包括了像富力运河十号、紫御长安在内的5个纯新盘，以及龙脉公馆、亦庄金茂悦、尚峯壹號等15个老项目后期。这20个新盘虽然与往年相比数量锐减，但在今年的楼市供应中，却已经称得上丰富了。根据北京市房地产交易管理网的数据统计，自2015年开始，北京商品住宅市场供应一直处于低迷，截至4月上半月，3个半月的时间内仅有34个项目入市销售，即便在市场低迷，观望情绪浓厚的2014年，同期入市项目仍能保持在66个。为什么利好政策不断，楼市供应却上不来呢？亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，今年北京楼市始终未出现集中爆发的情况，最直接的原因就是由库存量过高所致。连续数年严厉的宏观调控使得北京商品住宅存量达到历史最高值，在巨大的库存面前，开发商在酝酿开盘时不得不“掂量掂量”。虽有政策暖风加温，但在购房需求尚未全面升温时，一味加推反而会加剧当前库存房源的消化压力，因此，现阶段房企的主要目标是去化已推出的货量，而非急于推新。另外，从根本原因来看，任启鑫认为，由于土地的不可再生性，在经历了多年的大规模开发之后，未来北京商品住宅的项目入市绝对量必然会逐渐减少，像2009、2010年月度开盘量高达40-50个项目的盛况已经难以重现了。而受到土地成本的推升，新盘项目定价也呈现上升趋势，“项目少、价格高”将成为未来较长时期内楼市供应的“新常态”。精装+现房大行其道 新盘极力讨好买房人虽然库存压力山大，高地价在制约着新拿地的项目不敢轻易入市，但为了调动买房人的积极性，开发商们仍是八仙过海、各显神通。能给低价的都在低价出货，不愿做出价格调整的，则纷纷在装修或是房子户型以及现房入市等方面做文章。在5月份将要入市的20个项目中，有13个项目要么是打出了送精装修的招牌，要么是推出了压箱底的现房产品，来提高项目本身的附加值，吸引买房人。这个比例在20个预计入市的项目当中，占比高达65%。位于亦庄的改善型住宅项目金茂悦就是迎合购房人需求的典型。本身该项目定位于亦庄区域的高端改善型楼盘，前几期推出的主力户型也为130-160平方米以上的大户型。但在4月份该项目却突然加推了70多平方米的小两居，并且全是赠送精装修。有业内人士就透露，一方面是由于目前新房市场支撑回暖的多是刚性需求，金茂悦户型的变化是为了迎合当前的主流需求。另一方面，该项目周边大户型供应量充足，销售竞争的压力也比较大，因此在同质化竞争的同时，也需要打差异化的奇招来取胜。归根到底，开发商的主动求变，还是为了投其所好，讨好当前的买房人。任启鑫也认为，与2013年靠精装修+现房“曲线涨价”不同，现在的精装修已经恢复了其本质的意义，就是为了提高项目本身的性价比。尤其是经历了近十年的楼市起起伏伏之后，购房者变得更加理性，对于项目本身的居住功能更为关注。而对于项目来说，在地理位置已定，又不想轻言“降价”的前提之下，对于房子本身做“加法”就成为提升性价比的最佳选择，而精装修也成为展现优势、拉开差距的优选之一。平时高喊涨价口号 开盘时却慎之又慎令不少买房人警惕的是，政策不断吹暖风的同时，楼市中关于涨价的声音一浪高过一浪。一些楼盘甚至高调对赌楼市，宣称即将进入涨价通道。诚然，从历史上看，降息、降准之后，楼市总是伴随着一波上涨行情，但这次是否还能灵验，尚不可知。不过，能够看到的是，当前高喊涨价的项目仅仅是为了赢得关注度，加剧紧张恐慌情绪的口号，真正到了开盘的时候，再乐观的开发商也是慎之又慎。现实的成交也证明着，目前助推楼市出现回暖行情的也都是低价或者平价开盘的项目。像昌平区的领秀慧谷3月入市时的报价为28500元/平方米，其周边在售项目均价基本已在30000元/平方米以上；首创伊林郡报价17500元/平方米，相比上期报价下滑14%；首开常青藤报价36000元/平方米，相比去年42000元/平方米的报价下滑了14%。这些项目都是近期楼市成交的主力，也都是老项目后期。而在5月即将入市的新盘中，老项目后期占比近八成，同样表现强势。对此，业内人士认为，一方面，这些项目土地成本的压力相对较小，定价不会太高；另一方面则受制于时间成本的限制，因此在市场回暖初期即踊跃入市，换取销量。当然，楼市中也出现了一些涨价楼盘，尤其是在通州和昌平区的项目不少都出现了调整，但需要看到的是，这样的调整多是微调，并未爆发性地涨价。例如，通州部分项目涨价，是实实在在的微调。例如，通州销售多年的“神盘”华业东方玫瑰，虽然高调喊出涨价口号，但实际上，只是将在售的C区期房均价从23500元/平方米调到24500元/平方米，而D区的大户型楼王产品，价格则基本保持不变，15万抵40万外送15万家私礼包的优惠也并未取消。整体来看，即便“330”新政力度惊人，开发商仍普遍保持着审慎的态度，或喊涨不涨，或小步微涨，并没有出现爆发式增长。链家地产市场研究部的李巧玲也认为，相关调查显示，新政发布以来，大部分在售项目以“平价走量”为主，价格走势较为平稳，大量涨价的现象并未在北京出现。虽然在需求升温带动下，卖方欲调高价格的