丹枫市场产品定位.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除丹枫市场产品定位说明前言：在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商住两用地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不像住宅销售讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责就是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。 好的策划离不开前期调研，只有了解市场才能更好的做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。我们通过对祁县宏观环境以及方地产市场的初步调研，得出了一些我们对商业物业房地产市场的看法和观点以及对本项目的理解和建议，但这只是彼此之间所有工作的初次尝试，我们将在此基础上与贵司密切沟通和交流，希望将我们的合作不断深化下去。丹枫市场的品牌定位 品牌定位 演绎祁县现代居住理念的精品生活家园 品牌核心价值 高品质的现代生活 品牌个性 时尚、自然、现代又不失传统 案名建议修改：丹枫可做保留，市场给人感觉杂、吵、乱、脏。总体策略：商铺和住宅两手抓、两手都要硬。但在项目不同节点政策偏向性上要有差别。例如在蓄水期我们主要解决部分住宅，先卖住宅回款，现金流是最要紧的；以保证现金流的问题，确保整个项目的高效有序的运转。一、 住宅：大小结合。突出大社区的优势，渲染小街文化。大社区、大配套、大地产商、大可信任。 小街道、小范围，小住家户、小康之家。最时尚的生活橱窗，由43栋楼、8条小街、300个店铺组成。丹枫市场没有围墙，8条小街在17公顷的建筑群中穿梭串连，制造出充满人情味的小街文化；预计每天将会有2万人在这里居住、工作、玩乐。 目的：抓住客户的情感诉求，拉近与客户的情感距离，“小”“大”结合，“小”大于“大”。 方式：渲染户型优势、五分钟金牌生活区、街道命名、开街仪式。促销方案一 你家的幸运数字是多少？ 凡是购买丹枫市场消费者均可参加 将你家人的生日（月、日）相加，直到加出1到9数字中其中一个，即为你家的幸运数字，如你的生日为1月8日，你妻子的生日为7月22日，你儿子的生日为12月19日，那么把它们相加：1+8+7+22+12+19=69然后6+9=15然后1+5=6，你全家的幸运数字为6，那么可以领取对应6这个号码的礼品 每个号码对应的礼品都是不同的，每个礼品价值在5000左右，如1为空调，2为家具，3为手机，4为首饰、5为手表、6为电脑、7为冰箱、8为装修礼券、9为管理费等 凭户口簿参与计算幸运数字 所有礼品可以于楼价内折减促销方案二 一二三四五，超值住一年 凡是下定金购买的消费者均可以获得这个12345超值礼品 可以通过抽奖产生，每张抽奖券上面写不同的数字组合，如：123、145、235、1245、2345、12345等，最少三项，根据剩余单位价格合理分配 1代表交1块钱，丹枫市场替你交一年的有线电视费；2代表交2块钱，丹枫市场替你交1年的水费；3代表交3块钱，丹枫市场替你交1年的煤气费，4代表交4块钱，丹枫市场替你交一年的电费，5代表交5块钱，丹枫市场替你交一年的管理费 虽然感觉好象价值很高，但是丹枫市场实际付出的不会很多，新鲜的促销主题有利于吸引买家关注。二、商业在卖住宅的同时。适时启动二期临街商铺销售。商铺的消费群体一投资二自营！如果开发商压力不大可以把商铺免费租给买住宅的客户经营一年二年的（也算是个促销手段），等住宅卖的差不多了，商铺也经营火爆了，可以收回商铺再卖给他或者其他客户。第一可以促进住宅销售，第二可以解决商铺销售问题！因为商铺是第一二层肯定要先建，但商铺客户群是投资客户他们首先要看回报，所以一开始卖商铺一定不好卖，还不如用商铺带动住宅销售，等住宅销售快完了在用住宅带动商铺销售！我们根据市场了解，为满足客户需求，商铺的解析如下：单纯从祁县来说要消化如此体量大盘是远远不够的。就像潇河湾将40%以上的房屋销售给太原人一样。我们必须给项目找到符合他体量的众多准客户。所以我们要将他辐射祁、太、平；甚至是晋中乃至更大范围。查阅祁县、太谷、平遥资料发现，这三个县支柱产业基本都为旅游+农产品。准备将商业定位于：“三晋农副产品交易市场”。为吸引投资，我们适时推出十大保障。保障1：大税收优惠，大政策扶持 祁县振兴新城的重大战略举措，政府的强大推动力和产业政策导向是项目成功的坚强保障。大税收优惠：，凡进驻丹枫市场商户，均可享受营业税和所得税地方提留部分“第一年全免,第二年减半,第三年减免三分之一”的扶持政策。保障2：大资金保障，大团队运营 开发商实力雄厚，运营团队经验丰富，全国十多个逾200万平米市场成功运营实力。保障3：大规模效应，大商圈辐射 地处“祁太平”金三角，交通条件优越。地理辐射范围大！保障4：大师级规划，大物流配套 建筑名师精心规划，超宽道路祁县之最，仓储、物流、生活、商务配套一应俱全，“展示、仓储、办公”三位一体，公司化经营超前50年不落伍。保障5：2年免租，放水养鱼 史无前例“最长2年免租”（待议）放水养鱼政策，降低经营成本和风险，与商共荣，快速兴旺。保障6：六大统一，快速旺场 独有市场繁荣委员会“商户共管”机制，“统一规划、统一招商、统一开业、统一管理、统一推广、统一服务”，现代化营销手段迅速抢占市场、扩张版图。保障7：巨资推广，塑造品牌 开业后每年数万元市场推广，聚集海量采购商机，确保市场永久兴旺。保障8：专业物流，安全廉价 通过“竞争机制”和“保证金机制”引进第三方物流，降低运输成本，确保物流安全。保障9：电子商务，平台无界 与著名行业网站合作打造专业电子商务平台，提供更快捷、安全、诚信的交易模式。保障10：以贸促工，贸工互动强大的货物流、资金流、信息流、人才流集聚效应，吸引相关工业品和消费品生产厂商就近设厂，贸工互动，长久兴旺。但即便如此操作，要想消化如此体量商业，仍有难度，建议修改整体规划，减少二