深圳市非住宅物业市场分析.doc

20032004年深圳非住宅物业市场分析戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司【摘要】深圳2003年所表现的一系列经济及政策因素，非典爆发、CEPA的签署及实施、会展经济、民营经济的活跃等都对深圳办公楼市场的总体走向带来一定的影响。通过对2003年深圳办公楼市场的供给、需求及深、京、沪、穗四大城市甲级办公楼的市场状况等方面分析，2003年深圳办公楼市场呈现出以下特征：1.供应量放大，主要集中在中心区；2.需求依然旺盛，但增长速度放缓；3.销售热点在福田，租赁热点在罗湖以及南山高新科技园区；4.区域功能分工逐渐显露。预计2004年办公楼供应量短期内保持较高水平，长期将大大放缓，高新技术业、物流业、金融业企业在深圳办公楼客户中继续占据主导地位，办公楼的整体素质也将继续提升。2003年商业用房市场供给呈现较快增长，但销售面积自1999年以来首次出现负增长，销售价格基本保持平稳。人民南国贸商圈、东门商圈、华强北商圈、福田中心区商圈、南油南新商圈、华侨城商业区及宝安、龙岗两区都出现新的市场热点。预测2004年深圳商业用房将呈现出以下发展前景：1.短期内供给量继续维持在较高水平，南山、龙岗是主要供给区域；2.销售市场供需缺口显著，龙岗区出现较大面积的空置；3.商铺产权购买转向租赁或长期租赁；4.地铁线路开通将为沿线商用物业带来新鲜血液。近年，在全国良好的经济发展态势下，深圳各项经济指标快速发展，并于2003年制定了建设为现代化中心城市和国际化城市的新定位，深圳站在了新的起跑线上。作为与城市建设及城市经济状况相辅相成的非住宅物业，除了具有为各种经济活动提供场所的功能以外，同时还具有反映城市经济建设水平的作用，其产生的效益会反作用于城市经济建设的发展。本专题在20022003年深圳房地产发展报告的基础上，将主要分析2003年非住宅物业市场（指办公楼和商业用房市场）的动态，以及对2004年市场发展的趋势进行展望。一、办公楼市场回顾深圳2003年所表现的一系列经济及政策因素，对办公楼市场的总体走向都带来或多或少的影响，以下将从办公楼市场的供给、需求等方面对深圳办公楼市场2003年的发展作一分析。其中通过分析深圳高档（甲级）办公楼市场状况，以及对比分析深、京、沪、穗四大城市甲级办公楼的市场状况，对定位为现代化中心城市和国际化城市背景下的深圳办公楼市场的特征分析及走向进行总结。（一） 2003年深圳办公楼市场总体状况分析1.2003年深圳办公楼市场供需状况分析（1）供应状况2003年深圳对国有土地使用权出让的规模进行调控，整体出让计划控制在11.5平方千米左右，较2002年同比减少48%。在此背景下，深圳2003年前三季度办公楼用地仅出让7.79万平方米，同比大幅下降，并且其中主要为非商品办公楼用地。从深圳历年办公楼开发投资额情况看出，2002年深圳的办公楼投资出现继2000年以来较大幅度的上涨，办公楼市场逐渐走向复苏，2003年开发商对办公楼投资保持一定的热度，其增长幅度相比2002年有所回落，市场发展显得更为理性。同时，结合办公楼历年新开工面积及竣工面积的增长率速度，可看出近年来深圳办公楼的新开工面积增长率的波谷波峰出现有明显的规律，表明其开发增长速度保持着一定的节奏，2002年的绝对量的增长则表现较为突出。由于2002年新开工面积的激增，使得2003年办公楼竣工面积出现较高的水平，对后市消化有一定的压力。2004年上半年办公楼竣工面积为4.53万平方米，比上年同期减少73.24%，回落幅度较大。单位：亿元图1 深圳市历年办公楼开发投资额情况根据2003年深圳办公楼竣工面积分布情况，福田区占50%，为办公楼主要竣工的区域，其次为罗湖区，占36%。表现出2003年的办公楼的供应主要集中在该两个区域，其主要原因是位于福田区的深圳中心区正加快建设步伐，该区域内的商务、办公、会展氛围逐渐成形，使得办公楼项目有所增加。另外，由于2003年CEPA的签订，使得作为深圳门户之一的罗湖区在其原有的成熟商务圈的基础上，定出了“打造金色罗湖的”目标，向市场投入了较为大量的办公楼供应。单位：万平方米图2 深圳市历年办公楼新开工及竣工情况图3 2003年深圳市办公楼竣工各区分布情况（2）需求状况 图4 深圳市历年办公楼销售面积情况（单位：万平方米）图5 2003年深圳市办公楼销售面积分区情况由于深圳2003年办公楼市场新开工面积及竣工面积都保持上升的水平，同时销售速度的平缓增长，可批准预售的办公楼面积与实际销售的面积之间缺口较大。在2003年销售的办公楼中，福田区依然保持占有七成的比例，罗湖区新竣工的办公楼中有部分项目采取只租不售的方式推向市场，其销售面积同比减少36%，在全市所占的比例同比下降8个百分点；特区外龙岗、宝安两区所占的比例增长幅度较大，特区外城市化步伐的加快，市场上对商务办公需求有所增加。2004年上半年深圳办公楼销售面积15.34万平方米，同比增加115.95%。写字楼需求持续保持旺盛趋势。由于市民中心的启用，加大了中心区的集聚和辐射作用，有力地带动了福田区写字楼的销售，2004年上半年，办公楼销售主要集中在福田区。上半年福田区办公楼销售面积13.61万平方米，同比增长140.61%，占全市的比例2003年上半年的73%上升到88%，使全市办公楼交易价格有加大幅度的上升。上半年全市办公楼交易均价为9700元/平方米。单位：万平方米 图6 深圳市历年办公楼租赁管理面积情况由于办公楼物业的特性，其占用情况除了可从销售面积中作为自用那一部分了解以外，办公楼租赁面积的变化可作为了解办公楼占用情况的另一个重要角度。办公楼物业的租赁面积包含了二级市场上的直接租赁以及三级市场上的租赁成交，其活跃程度及发展状态往往反映了一个城市经济趋势及办公楼物业作为一种投资物业的价值。数据显示，2003年的租赁面积同比增长12.98%，增长幅度较为温和。除了盐田区以外，各区的租赁面积都有所增长。福田区不仅作为2003年新增办公楼物业销售面积的第一，同时也是办公楼租赁的首要区域，罗湖区位居第二。两区所占的比例之间差距越来越大，由上年的5%增为10%，表明深圳新的商贸中心正逐渐实现向西移动，而罗湖区作为成熟的商贸中心也仍然保持平稳的增长，各自发挥其不同的优势。图7 2003年深圳市办公楼租赁面积分布情况从深圳历年办公楼空置情况来看，2002年的空置率为近年最低水平，由于2003年供应的增长速度较快，市场上消化的增长速度放缓，使空置率有抬头的迹象。其中罗湖区的空置面积占全市45%，其次为南山区，该两个区域的办公楼物业的消化面临较大的压力。单位：万平方米图8 深圳市历年办公楼空置面积情况图9 2003年深圳市各区办公楼空置情况（3）价格状况由于目前中高档办公楼物业主要分布在罗湖区、福田区以及南山区，以下主要分析比较这三个区域办公楼物业2003年的价格走势。2003年深圳办公楼房价指数基本保持2002年稳中有升的态势，其中第四季度的升幅较大，表明经历了2003年上半年非典洗礼下的深圳办公楼物业，在经过第三季度的调整之后，投资者对深圳办公楼物业的发展仍然较为看好。罗湖区与福田区的价格水平高于全市平均水平，其中罗湖区的价格指数自2002年第一季度以来，开始低于福田区，保持基本平稳的状态。南山区办公楼物业的价格指数与罗湖福田两区的差距较大，主要由于该区域高档办公物业相对不多，但随着目前南山区的整体规划及发展趋势，其办公楼的价格走势会有一定上升的空间。图10 深圳市办公楼销售价格指数图11 深圳市办公楼房租价格指数2.2003年深圳办公楼市场结构分析（1）办公楼市场区域结构分析根据2003年深圳整体经济运行特点，以及在现代化中心城市和国际化城市新定位的基础上，罗湖、福田、南山三区相应地结合各自的特点分别更加明确各自的定位，积极抓住各种经济因素发展，从而对这三个区域的办公楼物业的发展也产生了一定的影响。以下分别阐述各个区域的经济发展在2003年所面临的机遇与挑战以及其办公楼物业的影响。a.罗湖区作为深圳开发最早、与香港联系最紧密的一个区域，目前面临着各种新的机遇及挑战。深圳已投放市场的办公楼物业仍然聚集在罗湖区，并且大多为高档办公楼物业，是深圳目前最成熟、商业氛围最浓的商务区。随着我国加入世贸以及2003年中内地与香港签订关于建立更紧密经贸关系的安排（CEPA）等经济环境下，罗湖区制定出“发展七大经济，打造金色罗湖”的目标，表明政府在宏观的角度意识到罗湖区需要在新的经济环境下提升其原有优势及创造新的活力。发展七大经济指的是：总部经济、口岸经济、文化娱乐经济、物业经济、环境经济、民营经济以及科技经济。相应地，发展该七大经济，也直接指明了罗湖区办公楼物业的发展方向；另外，深圳地铁的建设也为罗湖区的办公楼物业带来了更多的机会。在抓住机遇的同时，罗湖区由于早期开发中城区规划不够完善，其办公楼的发展面临着来自福田区的挑战，因此罗湖区对旧城区的改造也极为重视，从打造整体商贸环境着手，以吸引更多的投资者以及租赁者的青睐，为此罗湖区政府以建设服务型政府为目标，主动服务企业，全力开展罗湖区办公楼物业的招商工作。罗湖区20032004年新增的办公楼主要集中在深南东路沿线，尤其是蔡屋围片区，其中最为瞩目的是华润新城的甲级办公楼华润大厦的建设，结合“蔡屋围金融中心区改造计划”，蔡屋围片区的金融商务地位将有新的诠释。表1 罗湖区20032004年新增办公楼列表深南东路沿线中文名称位置规模办公楼面积（平方米）世界金融中心深南东路交和平路1栋54层70,000罗湖商务中心大厦深南东路与湖贝路之间1栋45层85,000新世纪广场深南东路交文锦路2座39层180,000鸿昌广场深南东路交文锦南路1栋67层135,000京广中心深南东路交沿河路1栋34层92,764华润大厦深南东路与宝安路交汇处1栋29层42,000注：数据来源：戴德梁行总计604,764b.福田区如果说罗湖区反映了深圳早期快速成长发展的面貌，那么位于福田区的深圳新中心区建设便是能确切阐述目前深圳进入新起跑线的一幅美丽图画。围绕中心区的建设要求，福田区政府工作重点体现在大力发展与中心城区配套的第三产业，做好中心城区建设的各项配套和服务工作，进一步优化投资软环境等方面，表明政府对中心区建设的重视。自2002年中心区与中心西区开始大幅度增加办公楼物业的供应量，2003年中心区的供应仍然保持一定的增速。随着深圳会展中心的加快建设，并于10月份落成启用迎接第六届高交会的召开，会展中心周边的办公楼物业成为20032004年另一个较为引人瞩目的焦点，如档次较高的国际商会中心，小开间设计的会展时代中心等办公楼物业已陆续面市。相比之下，中心西区办公楼物业供应的增速稍有放缓；受中心区的辐射影响，车公庙片区的商务氛围也逐渐成型。表2 福田区20032004年新增主要办公楼列表中 心 区中 文 名 称位 置规 模办公楼面积（平方米）时代金融中心中心区南区1栋28层75,430福建兴业银行大厦中心区南区1栋28层44,508卓越大厦中心区南区1栋22层56,162国际商会中心中心区南区1栋55层98,445大中华国际交易广场中心区南区100,000九州创展大厦中心区南区1栋26层58,118安联大厦 中心区北区1栋35层93,696中 心 西 区财富广场车公庙路段深南大道旁1栋28层64,417英龙展业中心深南大道车公庙1栋26层38,152银座国际深南大道车公庙1栋28层26,999本元大厦车公庙路段深南大道旁1栋27层32,400其他区域城市大厦深南路田面村1栋26层35,500会展时代中心滨河大道交益田路1栋43层42,166总 计765,993 c.南山区深圳产业结构发展方针中制定了三大支柱产业，分别为：高新技术、现代物流、现代金融，同时南山区的定位为深圳的高新技术产业、高等教育、旅游基地和西部物流中心，可见南山区的产业基础较为强大，属于近两年发展较快的区域之一。南山区办公楼物业也随着其产业结构的特点而发展。高新技术科技园仍然为南山区办公楼物业的热点区域，凭借政府支持、良好配套、优良的环境吸引了众多高新企业的目光，如2003年新增供应8万多平方米只租不售的办公楼项目TCL大厦在未正式入伙之前，可供出租面积已基本租罄，出租势头迅猛。整个园区内的办公楼主要是由高科技企业所消化。另外，南山商业文化中心区由于地处西部通道的必经之处以及具备良好的配套吸引了相当一部分物流企业进驻该区域现有的办公楼。此区域的核心区是后海路以东的片区，这里规划有近36万平方米的办公面积，部分办公地块已通过市场成功出让，估计未来一两年内，南山商业文化中心区将成为南山区办公楼市场的另一集中区域。（2）客户群体结构热点分析深圳在确立了以“高新技术业、现代金融业、现代物流业”为三大支柱产业以来，经过大力推动，三大产业得到迅速发展。在2003年深圳办公楼市场上，这些行业企业中录得多宗大面积的物业成交记录，显示了这几大行业的蓬勃发展给市场直接带来旺盛的办公物业需求。其中物流业、高新技术企业表现最为抢眼，金融业企业、采购业次之。归因于CEPA签署和政府推动等利好因素，2003年物流业持续发展迅速，成为深圳办公楼需求的主力行业。由于物流行业类企业在办公楼需求上注重周边区域同行集聚，因而租赁和购买仍然主要集中在罗湖区。2003年度金融行业中的香港银行对办公楼物业的需求显得较为活跃，除了已经进入深圳的香港银行纷纷扩大营业办公面积外，获得批准进入内地市场的其他几大港资银行亦正积极准备进驻深圳，表明深圳在中国加入WTO以来仍然保持其重要的“窗口”地位。高科技行业的需求表现喜人，该行业办公楼需求仍然主要集中在南山区科技园附近，使得南山高新区的办公楼入住率大多达到90%以上。值得一提的是，外资企业不仅在租赁方面非常活跃，而且开始逐步产生购买物业的意向。这类企业一般需求面积较大，而且资金充裕。但他们不会一掷千金单纯追求物业档次，而会更加注重物业的质素、价格、交通、周边环境以及配套。如果能将这一部分租客转化为买家，将是一大丰富的、尚未被市场开发的客户资源。表3 2003深圳部分高档、大面积办公楼成交记录（二） 2003年深圳甲级办公楼市场状况分析公 司 名 称行 业方 式区 位面积（平方米）铁行渣华（P&O）物流租赁罗湖约4000地中海航运（MSC）物流购买罗湖约3800裕骏达（Unitex）物流租赁罗湖约1400塔吉特（Target）采购租赁罗湖约7000唯冠科技科技租赁罗湖约3500东亚科技科技租赁罗湖约3000东芝科技租赁罗湖约1500IBM科技租赁南山约3300西门子科技租赁南山约1800香港东亚银行金融购买福田约40001.甲级办公楼的界定和深圳甲级办公楼的分布状况鉴于近年深圳办公楼物业数量的激增以及物业质素的不断提高，戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司更详细地界定了深圳甲级办公楼的标准，以及重新确定深圳目前满足标准的甲级办公楼及分布状况。深圳甲级办公楼的定义：地段：坐落于CBD或周边地区；基底建筑面积1200平方米，建筑总面积3万平方米，标准层1200平方米以上；层数25层，标准层净高2.53.0米；智能化：具备5A智能化设施；车行人行交通：位于市政主干道或快速干道附近与轨道交通（地铁、轻轨）或公交线路站点步行不超过10分钟；建筑外观：具现代高档的外部装饰，外墙玻璃幕墙、金属、石材等；公共部位装修：高5米以上宽敞华丽的大堂和流通区，走道、电梯厅等公共部分精装修；停车位：正常情况下充足停车位，应满足个/250300平方米（建筑面积）；物业管理：专业化物业管理服务；客户组合：拥有国内外著名公司或办事处；有效的中央空调系统，充足的电力供应和室内温度、湿度控制等特殊要求，优质的电梯服务，人货梯相对独立。按照以上标准，目前深圳共有10幢甲级办公楼，其分布状况如下：表4 深圳甲级办公楼情况区 域甲级办公楼名称具 体 位 置概 况面积(平方米)罗湖区信兴广场地王商业中心深南东路1栋69层138,075嘉里中心人民南路1栋32层78,800发展银行大厦深南东路1栋33层76,668世界金融中心深南东路1栋54层约70,000福田区中信大厦深南东路1栋23层35,000招银大厦车公庙1栋53层119,563江苏大厦深圳中心区北区1栋48层88,294时代金融大厦深圳中心区南区1栋28层75,430南山区新时代广场蛇口工业区太子路1栋38层87,000汉唐大厦华侨城沃尔玛附近1栋26层37,000总 计805,8302.甲级写字楼供给情况图12 2003年深圳甲级办公楼供应面积分区比例回顾2003年深圳新落成的办公楼物业，整体素质较高，其中满足本报告以上所定义的甲级标准的办公楼分别是位于罗湖区的世界金融中心以及位于福田区的时代金融中心，为深圳甲级办公楼市场新增13.8万平方米供应，其中世界金融中心为只租不售项目，使得市场供应总量达到62.69万平方米。从图12可以看出，罗湖区仍然是甲级办公楼供应最集中的区域，占全市51%，同比基本持平。由于时代金融中心提供了约7万平方米供应，福田区的甲级办公楼供应占到了全市的36%，上升6个百分点。南山区在2003年无新增供应，使得供应比例占全市13%，下降5个百分点。3.甲级写字楼需求情况图13 2003年深圳市分区甲级办公楼净吸纳量情况从市场对甲级办公楼的净吸纳量来看，不考虑入伙不到半年的世界金融中心和时代金融中心，2003年全市净吸纳量为1.4万平方米，反映出市场上对甲级办公楼的需求总体趋旺，但同时市场上素质较高、租金价格水平较低的办公楼物业的大幅增加，也对甲级办公楼物业产生一定程度的竞争压力。分区来看，福田区的净吸纳量最较大，约为3万平方米，表明深圳甲级办公楼需求西移的趋势较为明显；罗湖区净吸纳量为1.4万平方米，主要是由于嘉里中心的部分客户被非甲级办公楼罗湖商务中心所分流，以及发展银行空置率出现较大幅度的上升。 图14 2003年各季度分区甲级办公楼空置率情况 与净吸纳量为正相应的是市场平均空置率的下降，2003年我市甲级办公楼平均空置率为10.6%，同比下降了1.9个百分点，全年全市四个季度的空置率水平较为平稳，表明市场总体波动不大。上图表现了本市各区域甲级办公楼在2003年各季度的空置状况：南山区仍然是空置率最高的地区，年度平均为28.42%。尤其在第二季度，由于华为集团从汉唐大厦迁出，导致南山区平均空置率陡升至35.55%。尽管在随后两个季度空置率有所降低，但要回复到过去的平均水平仍需要一段时间的累积。罗湖区的平均空置率为8%，较上年略有下降。福田区的平均空置率最低，为5.01%，同比减少18个百分点，且2003年全年呈逐渐下降趋势。4.租金及售价2003年深圳甲级办公楼平均租金为95.77元/ 平方米，比上年降低12%。租金水平下降幅度较大，表明在保持较低的空置率水平的基础上，甲级办公楼在价格水平上受到新增办公楼较低的租金价格水平的压力。分区来看，罗湖区平均租金为105.51元/平方米，同比降低3.6%；福田区平均租金为101.15元/平方米，同比降低2.13%；南山区平均租金为78.57元/平方米，同比降低8.62%。2003年三个区的甲级办公楼平均租金均有所下降，尤以南山区下降最多。罗湖和福田的平均租金仍然相当，并且与南山区差距较大，表明甲级办公楼市场以该两个区域为主。图15 2003年甲级办公楼各区月租金情况（元/ m2）元/ m2图16 20022003年深圳甲级办公楼平均叫价走势从平均叫价来看，2003年我市甲级办公楼平均叫价为14025元/平方米，同比降低了8.1%。根据戴德梁行的统计数据，2003年深圳办公楼市场的售价是平稳上升的，前三季的售价指数同比上升了0.5%。甲级办公楼叫价的下降与整体办公楼市场售价的上升形成对比，主要原因是：目前市场上较高素质的办公楼供应增多，企业的可选择性加大，使得深圳甲级办公楼的市场竞争更加激烈，销售价格受到一定影响，同时也有物业本身折旧的因素在内。5.客户比例图17 2003年第四季度深圳市甲级办公楼租户情况统计2003年，深圳甲级办公楼的租赁需求主要来自金融保险业、实业、电子科技通讯业、交通运输仓储业以及顾问咨询服务业。从上图可以看出，按照甲级办公楼入驻企业的数量来看，排在前三位的行业分别是：实业、电子科技通讯业以及顾问咨询服务业，分别占入驻企业总数的20.46%，18.30%和14.27%。与2002年同期相比，各行业所占比例变化不大。其中，电子科技通讯业、顾问咨询服务业、交通运输仓储业有小幅上升；实业、投资业所占比例有较明显的下降；金融保险业、贸易业与上年同期基本持平。按各行业占有甲级办公楼面积的排名来看，金融保险业、电子科技通讯业、实业居前三位，它们总共占深圳甲级办公楼总面积的56.58%。从以上排名可以看出，金融保险业依然是深圳甲级办公楼最主要的行业需求力量。与上年同期相比，各个行业所占比例基本保持稳定。下表举例2003年第四季度深圳甲级办公楼租户构成的情况，以说明目前各行业对办公成本承受能力的水平比较：表5 2003年第四季度深圳甲级办公楼各行业占用办公楼面积状况金融、保险贸易电子、科技、通讯顾问、咨询服务 交通、运输、仓储投资实业其他2.620.551.021.010.751.120.850.56注： A.以上行业数值小于1，说明办公空间紧凑，办公成本承受能力较低；数值介于1和2之间，说明办公空间适度，有一定的办公成本承受能力；数值大于2以上，说明办公空间充足，有较强的办公成本承受能力。B.此数据指标对考察不同行业对甲级办公楼的需求特征有一定的借鉴意义。计算方法：该数据指标=某行业对甲级办公楼租赁需求面积占总租赁需求面积的比例/某行业租赁甲级办公楼的企业数量占租赁甲级办公楼总企业数量的比例。从上表可以看出，金融保险业仍是各行业中办公成本承受能力最强的行业，其单位企业对办公面积的需求量最大；电子科技通讯业、投资业、顾问咨询服务业基本上处于适度水平；而贸易类以及其他未界定类企业的甲级办公楼办公承受能力最低，需求状态不是很稳定。6.投资回报率 图18 深圳市全市办公楼与甲级办公楼投资回报率对比图根据本行的统计数据显示，2003年我市甲级办公楼市场的投资回报率依然保持在8%以上的水平，并且高于中低档办公楼物业，全年趋势平稳中略有上升。可见，尽管甲级办公楼的售价水平和租金水平都略有下调，但受益于整体空置率的下降，甲级办公楼的投资回报率仍然保持稳定。主要原因是由于本市办公楼市场的供求关系仍属平衡，在经济高速发展、需求的持续增旺以及对外经济政策的利好消息（CEPA、西部通道等）刺激等几方面的合力作用下，直接促进了投资回报率的提升。（三）2003年深、京、沪、穗四城市甲级办公楼市场对比分析2003年，中国国内生产总值增长9.1%，在较为动荡不稳的世界经济中表现出稳步上涨的趋势。一方面国内企业随着中国经济的发展不断壮大其自身实力，另一方面巨大的市场前景也吸引了越来越多的外资公司，京、沪、深、穗自然成为他们进入和扩大中国市场的首选目标。在此背景下，四大主要城市的甲级办公楼需求继续保持强势。根据戴德梁行的数据统计分析，下表显示了2003年深、京、沪、穗四城市甲级办公楼市场的基本情况：表6 2003年京、沪、深、穗四城市甲级办公楼市场基本情况城市名称供应总量 （万平方米）新增供应面积 (万平方米)净吸纳量 （万平方米）平均租金（元）平均空置率（%）北京3142314.815215.5上海34717191199.7深圳62.413.51.49610.6广州135828710.3注： 平均租金为建筑面积纯租金成交价格，不包括物业管理费等其他费用；此处深圳数据除供应面积外，其他指标不包括入伙未超过半年的时代金融中心、世界金融中心。从表6可以看出，在甲级办公楼的供应总量上，上海仍然位居第一；北京供应总量略小于上海。但北京在2003年新增的甲级办公楼供应量上却超过了上海35%，以23万平方米位居第一位。新增供应主要集中在朝阳CBD区、西城金融街，以及中关村地区。预计2004年中关村将有约40万平方米甲级办公楼进入市场，金融街也将有至少20万平方米供应。大量的供应一方面源自当地电信和IT业的快速发展；另一方面由于北京市为保证奥运会的正常进行，2006年底以后可能对地面施工加以限制，致使开发商将项目提前。上海新增17万平方米供应，小于同期净吸纳量19万平方米，对存量市场的消化有利。广州的供应量一方面来自于新建成的财富大厦，另一方面也来自于部分酒店用途物业向办公用途的转变。深圳的供应量最小，一方面与城市容量有关，另一方面由于深圳企业的办公需求趋于经济、务实，市场对甲级办公楼的推出显得较为谨慎。从净吸纳量的定义可以看出，其数值为正说明当期市场消化力较强，空置面积有所减少。四大城市净吸纳量均为正值表明市场正处在一个良好的上升状态。其中上海延续了2002年甲级办公楼强劲需求的态势，以19万平方米位居第一，较之上年的31万平方米减少了12万平方米。其中一个重要的原因是2003年度市场上位于传统商务中心区域的大体量甲级办公楼供给相对稀缺，造成一些相应的需求未能释放出来，企业纷纷转而提前预定2004年即将入市的高端写字楼。北京的净吸纳主要出现在朝阳区和中关村区域，租户主要为本地的大型电信及IT企业。平均月租金方面，北京以152元/ 平方米高居第一位，比上年略有下滑。上海是2003年度唯一一个办公楼平均租金略有上涨的城市。得益于市场上强劲的需求和局部市场供给的不足，上海市月平均租金达到119元/ 平方米。广州、深圳的月平均租金分别为87元/ 平方米和96元/ 平方米，稳定中略有下调。从平均空置率来看，上海市甲级办公楼在2003年平均空置率为9.7%，第一次低于两位数。北京的平均空置率较上年略有下降，但仍然以14.8%高居四城市之首，由于预期2004年将新增大量供给，预计该数字还会有所上涨。深圳的平均空置率小幅下降1.9个百分点；广州与上年基本持平。图19 亚太各主要城市甲级办公楼总租赁成本比 从亚太各主要城市甲级办公楼租赁总成本可以看出，四大城市中北京的甲级办公楼总租赁成本最高，上海紧随其后。深圳处于中等水平，略高于广州。相比之下，与深圳相邻的香港成本较为高昂。随着CEPA的实施和深港两地经贸联系的愈发紧密，相信深圳甲级办公楼租赁成本的优势将对香港企业形成一定的吸引力。（四）2003年深圳办公楼市场热点区域对比分析从前文的表1和表2中可以看出，位于罗湖的深南东路沿线和位于福田的中心区（CBD区）是2003年深圳办公楼市场的两大热点区域，在这两个区域均有大量办公楼项目推出，并且租赁和销售表现都不俗。两个区域新推项目的共同点是档次都比较高，质素较好，但同时两个区域各自的定位又有其自身的特点。表7 2003年深圳办公楼热点区域物业特点对比罗湖区深南东路沿线新增办公楼特点租售特点大部分以租赁为主体量特点容积率较高，多为30层以上，平均体量达10万平方米物业素质总体素质较高，部分为早期规划设计，近期重新包装的高档办公楼物业类别物业类别丰富，除办公楼物业，基本上都具有酒店式商务公寓、商场等配套设施，个别含酒店配套，充分满足外资及港资企业的需要租金水平除甲级档次的办公楼租金水平达100元/ 平方米月以上，其余的租金水平在5080元/平方米月之间。福田区深圳新中心区新增办公楼特点租售特点大部分以销售为主体量特点除了国际商会中心达55层外，其余处于225层之间，办公面积体量相比罗湖区新增的办公面积少。物业素质总体素质较高，基本上为新规划建设的物业物业类别 商业配套较少，基本上为纯办公楼售价水平10000 16000元/ 平方米深南东路沿线被称为深圳的“华尔街”，已经成为代表罗湖区金融商业中心龙头地位的典型区域。20032004年约有6个新办公楼投放市场，提供约60万平方米的办公楼面积。新推出的项目中世界金融中心定位为甲级办公楼；罗湖商务中心虽未被列入甲级，楼宇质素仍然较高，且价格相对较低，获得市场的热烈反响；2004年将入伙的华润大厦位于蔡屋围，相信将被加入甲级之列。另外，值得注意的是，罗湖区由于历史发展的原因，新投放到市场的办公楼物业中有不少是重新包装的问题楼盘，这也是得益于罗湖区政府通过用“盘、收、拆、卖”四种方式逐步解决了深南东路沿线较为瞩目的问题办公楼物业，如鸿昌广场被誉为深圳第三高楼，经过十年的官司，终于作为深圳最大的烂尾楼被盘活了。总的来看，深南东路沿线办公楼项目质素相当高，成交方式以租赁为主，提供的出租面积较大，成为众多外资企业（尤其是港资企业）、金融商业巨头的办公场所首选地。相信随着CEPA的实施，罗湖深南东路沿线将吸引越来越多的港资企业入驻。深圳中心区作为政府规划中的CBD区，20032004年约有7个新办公楼进入市场，提供52.6万平方米面积。由于之前中心区所开售的楼盘均取得不俗的成绩，同时，随着配套设施的不断完善，中心区已初具规模，因此，这也促使了其他发展商加快了开发的步伐。现在中心区的办公楼项目工程正紧锣密鼓地进行着，13栋姊妹办公楼陆续推出，预示着未来的市场热点仍然继续在中心区呈现。总的来看，这一区域新开发的办公楼项目质素也很高，成交方式以销售为主，客户来源主要是国内的金融商贸企业。会展主题是这一区域的又一特征，例如新增的国际商会中心，靠近中心区的会展时代中心。可以看出，由于高交会馆的领头作用，随着会展概念办公楼的推出，这一区域的会展设施将进一步完善，成为深圳会展和商务活动的中心。（五）2003年深圳办公楼市场发展的影响因素分析1.2003年爆发的非典对深圳办公楼市场的影响总的来看，由于深圳对非典疫情的控制得当，2003年第一季度爆发的非典对当年深圳办公楼市场产生的影响较小，属短期性的，并且主要影响局限于外资企业。反映在市场上，第二季度深圳办公楼的租赁与销售受到一定影响，部分外资企业因非典疫情推迟了来深圳选择办公物业的计划。下半年非典过后，外资企业率先反映，在办公楼租务市场上有大量释放。但“后遗症”使得甲级办公楼纷纷下调租金以吸引大中型外资企业进驻。非典对办公楼市场的又一影响是推动了绿色生态概念办公楼的推出。例如2003年投入市场的安联大厦，明确定位为“活体建筑”，以绿色办公、环保节能为设计理念，成为当年办公楼市场的一大亮点。无独有偶，另一新推办公楼城市大厦也提出办公楼开发应重视户型、环境、节能、人性化服务的概念。可以看出，相对于非典对于办公楼市场的短期冲击，对办公楼绿色生态概念的推动更具有长远的意义。2.CEPA的签署及2004年正式实施对深圳办公楼市场的发展影响CEPA即内地与香港更紧密经贸关系安排的签署和2004年的正式实施对深圳办公楼市场无疑是一大利好因素。CEPA的最终目标是将香港和内地建设成共同市场，并实现生产要素的自由流通。深圳毗邻香港的地域优势，必将使之从CEPA中获益良多。生产要素的自由流通将促进深港两地产业结构上的互补，建设共同市场则会加快两地的商贸联系和货物流通。从行业来看，服务业进入深圳是CEPA实施的“重头戏”。服务业在香港的GDP中占87%，其中物流、金融、法律、管理咨询等为香港的强项，预计港资企业将利用CEPA之机率先在深圳展开各种业务，进而进军整个大陆市场。在零售业方面，CEPA的影响主要在于港资高档店可能进入深圳开设专卖店、连锁店等。主要原因是深圳大型百货、超市的消费已趋饱和，而深圳人均GDP为全国最高，市民具有较强的消费能力，高档产品的零关税条件也是另一个积极因素。此外，内地向香港开放会展业，为香港会展类企业进军深圳扫清了政策障碍。深圳为全国商务往来的热点区域，会展经济潜力巨大，而香港在国际关系、会展理念和布展设计方面具有优势。需求和供给的结合不仅能够促进深圳会展业的繁荣，亦能连带广告、餐饮、交通、旅游等方面收入增长。在金融行业方面，由于CEPA将香港银行进入内地市场的“门槛”从资产200亿美元降低到60亿美元，使香港银行到深圳设分行的积极性进一步高涨。香港永隆银行、大新银行及香港商业银行迅速提出了在深圳设立分行的申请。另外，中信嘉华、工银亚洲也在积极准备进驻深圳。可以预见物流、零售、会展、法律咨询等行业港资企业的进驻，将大大增加深圳写字楼市场，尤其是高档写字楼市场的需求。3.会展经济的发展对深圳办公楼市场发展的影响深圳展览业的发展，经过了原始初期、中期的发展，从老国展中心的兴起与倒闭再到深圳高交会出现前夕，深圳展览业起起落落。一直到1999年以高交会为核心龙头的展会，才将深圳会展业推向一个发展的高潮，深圳会展业跻身全国前四位。随着高交会的成功举办，深圳展览业迎来了发展的春天，展览公司和各种展会如雨后春笋般地冒出。从2000年到2003年四年间，深圳各种商业展会共举办了330多场，尤其是2003年经历了非典洗礼的深圳也仍然保持有61场的展会。由于高交会展览中心的展览空间已经难以满足日益增长的会展需求，目前正在建设的会展中心正是在此背景下的产物。会展中心是目前深圳单项投资最大的工程，工程项目总投资超过25亿元，集展览、会议、展示、表演、商贸等活动为一体的现代化会展场所，占地面积22万平方米，建筑面积25万平方米，展览面积为12万平方米，能举办6000个标准展位的超大型展览。为了让高交会成为深圳的代名词，第六届高交会即将于2004年10月在会展中心召开。会展业作为一个人流、物流、信息流和资金流交汇的舞台，对于一个城市的经济发展以及办公物业的消化都具有推动作用。在深圳产业导向目录（20032004年）的规定当中，会展行业第一次被列入到深圳产业计划中的“鼓励发展”行业行列。会展中所展示的行业范围广泛，这有利于吸引各行业众多企业选择驻守深圳作为其展示产品的舞台，因此位于会展周边的办公楼物业得到一定的青睐。4.民营企业的活跃增长对办公楼消化的作用及影响2003年1月至9月，新增民营企业1.7万家，同比增长32.5%。与此同时，大型的民营企业也相继产生，其中尤以民营科技企业最为显著，如华为、中兴、比亚迪等。从民营企业高速发展的趋势可以看出，它将成为办公楼市场越来越重要的消化力量。在办公楼的选择上，与外资企业侧重档次和形象不同，民营企业比较重视办公楼的性价比，倾向于选择价格适中，但质素较高的办公楼。处于创业期的民营企业为控制成本，则倾向于选择价格相对较低的办公楼。然而，近年来随着民营经济的发展和民营企业的壮大，越来越多的民营企业感受到企业形象的重要性，因而逐渐重视办公楼的档次和形象。例如甲级办公楼江苏大厦在2003年占有率从88.41%大幅提高到95.82%，按数量计，有90%以上归功于民营企业的进驻。（六）2003年深圳办公楼市场总体特征分析总结1.供应量放大，主要集中在中心区2003年度深圳办公楼批准预售面积大幅增长，为44.69万平方米，同比增长88.17%，创下自1997年以来的新高。新增面积主要集中在福田区，其中位于CBD的深圳国际商会中心、时代金融中心以及卓越大厦三个楼盘贡献了近20万平方米的办公楼面积，占新增面积的近一半。随着中心区13栋办公楼陆续建成入市，市场供应量在一段时间内将持续放大。2.需求依然旺盛，但增长速度放缓从占用率来看，甲级办公楼如地王、中信大厦等占用率均保持在92%以上。罗湖区的京广中心在搁置多年后重新进入市场，以其较高的物业质素和优惠的价格受到市场追捧，只用了四个月时间，占用率就迅速达到50%，成为租赁热点。只租不售的项目罗湖商务中心推出市场后租金一路上扬。在高新科技园区，办公楼整体平均占用率达85%，尤其深南路沿线物业，占用率高达90%以上。这在一定程度上表明了目前市场需求的旺盛。销售方面，根据国土局的资料显示，2003年共销售办公楼19.54万平方米，同比增长8.9%。但较之上年62.9%的增长率，增长速度大幅减少54个百分点，证明办公楼物业购买需求的增长速度有所放缓。3.销售热点在福田，租赁热点在罗湖以及南山高新科技园区福田区是2003年度办公楼物业买卖的主要热点区域，根据深圳国土资源局的资料显示，全市2003年入选办公楼销售排行列前五位的楼盘共十个，全部位于福田区。其中五个是CBD物业，三个是车公庙物业，一个是华强北物业，一个是竹子林物业。而租赁最为活跃的则是罗湖区以及南山高新科技园区。从新供应看，2003年度罗湖区全新推出的京广中心、世界金融中心以及2002年底新推楼盘罗湖商务中心，于2003年的租赁表现相当不俗。南山高新科技园区的写字楼除了企业自用以外，供应市场租赁的面积也受到热捧，位于科技园的TCL大厦尚未正式入伙，可供出租面积已基本租罄，出租势头迅猛。4.区域功能分工逐渐显露随着深圳中心“西移”，城市区域功能的分工进一步明确，以国贸大厦、地王大厦为代表的罗湖办公楼片区仍将以深圳的商业、金融、物流中心继续吸引国际客户进驻。如英特尔、友邦保险、马士基、普华永道等知名的世界500强企业大多落户在地王大厦。以喜年中心、财富广场为代表的中心西区或者说车公庙片区主要集中了从事国内、国际贸易物流等行业的公司。以已经建成和正在建设的13座姐妹办公楼为代表的深圳CBD片区，区内客户资源将重新整合。政治、文化、商业中心的区域定位，使金融保险、顾问咨询、文化传媒、投资贸易等客户特征明显。此外，南山科技园一带有长城大厦、创维大厦、中科院孵化大厦等，主要面向高科技产业类的公司。办公楼区域功能分工的产生主要是由于企业在选择办公楼时注重行业氛围。此外，开发商的特色推广也是重要原因。目前，在办公楼市场集中入市的压力下，深圳办公楼开发商在楼盘的差异化定位、差异化营销上做足功夫，直接促使深圳办公楼市场出现越来越多的主题办公楼，如国际商会中心、位于软件园的京广中心等。专业化主题办公楼的出现，有利于开发商更具针对性地提供客户必需的硬件和软件，从而适合特定行业对办公楼的需求。（七）深圳办公楼市场2004年前景分析及预测1.供应量短期内保持较高水平，长期将大大放缓政府从2002年开始已着手控制土地的供应计划。据悉，政府在未来三年将坚持“控制增量、盘活存量、集约用地、确保重点”的原则，意味着深圳土地供应已进入三年紧缩期。同时，深圳发展计划局2003年6月发布的深圳产业导向目录（20032004年）中，新建高档办公楼被列入限制发展类。按规定，凡属限制发展的产业和项目，原则上不准新建项目；情况特殊的，需经市、区政府行业主管部门审核并按规定程序审批。从2003年公布的土地供应计划及产业导向中所透出的信息可以预见，在未来几年，市场上办公楼项目的开发将大大放缓。事实上，从2003年新开工面积已经可以看出市场供应紧缩的端倪。2003年全市办公楼新开工面积为25.96万平方米，同比减少41.17%。但是，由于近年经济蓬勃发展，内资公司不断发展壮大，外资公司不断涌入，大大增加了办公楼市场的需求。而且，部分项目抢占了开发先机并获利丰厚，因而许多早期取得土地开发权但未开工建设的发展商纷纷投入到办公楼的建设上。加上一些规划功能改变的土地所形成隐形市场的加入，使本市的办公楼在较短时期内形成供应压力。2.客户类型发展趋势根据市委、市政府确定的“以高新技术产业、现代物流业、现代金融业为支柱，以先进工业为基础”的产业发展方针，深圳将三大支柱产业在空间上进行合理组织和引导，形成高新技术产业带、现代物流产业带、金融贸易轴“两带一轴”为基本骨架的产业布局，促进产业的协调发展和全面升级。毫无疑问，高新技术业、物流业、金融业企业在深圳办公楼市场上已占据主导地位，而且在较长的一段时间内，此格局不会改变。预计未来表现活跃的主要行业企业大致归纳如下：表8 预计未来表现活跃的主要行业企业分类行 业行业企业分类说 明高新技术业电子信息业、生物医药、新材料、新能源、光机电一体化装备电子信息业企业需求依然强劲，而生物医药、新材料、新能源、光电一体化装备等新兴产业极有可能在政策的支持下获得快速发展的机会物流业跨国物流公司深圳相对完善的物流基础设施和平台，不仅使国际物流巨头们降低运营成本成为可能，而且还能充分利用通达国内外的物流网络金融业保险公司WTO限制的逐步放宽，保险业蓬勃发展港资银行及其他外资银行CEPA的实施，降低了港资银行获得人民币经营权的门槛；外资银行在深业绩态势良好，对市场信心逐步上升专业服务业会计、律师、信息咨询金融业的发展将带动专业服务业的发展。CEPA的实施，将使专业服务业受惠3.办公楼市场整体质素将继续提升尽管2003年度新增办公楼被定位为甲级的只有两栋，但市场上新入市和在建的办公楼大部分质素都较高，并逐步向甲级办公楼标准靠拢。罗湖区历来是高质素办公楼聚集的区域，2003年度新入市的办公楼延续了这一特点