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建筑工程法律制度 建筑工程施工许可制度 1 建筑工程施工许可制度 1 建筑工程施工许可的规范建设单位必须在建设工程立项批准后 工程发包前 向建设行政主管部门或其授权的部门办理工程报建登记手续 未办理报建等级手续的工程 不得发包 不得签订工程合同 申办程序 到建设行政主管部门领取报建申请表 根据投资计划填写清楚并加盖单位公章 持投资计划及申请表报建设行政主管部门 取得 工程建设项目报建证 申报资料 计委批准的当年投资计划 规划局建设工程设计规划要求通知书 定点红线图 建设工程设计方案规划审查意见书 工程建设项目报建申请表 在建委办理报建证后 开发商可办理施工 监理招投标 质量监督 安全监督 造价 劳保统筹等手续后 向建设管理部门提出开工申请 经审查批准 核发施工许可证 2 注 建设单位 建设单位也称为业主单位或项目业主 指建设工程项目的投资主体或投资者 它也是建设项目管理的主体 主要履行 提出建设规划 提供建设用地和建设资金的责任 例如 房地产开发公司是专门从事房 地 产开发的企业 通过投标获得土地使用权 然后建设楼盘出售 这就是房地产开发公司的经营项目 楼盘未出售之前 公司是业主 出售以后 住户是业主 一般说业主是指房产的拥有者 他们是房产开发公司的服务对象或上帝 房地产公司对楼盘的设计由设计院承担 设计院是专门从事各种设计的企业 包括桥梁 住宅 厂房 机器设备以及房地产开发公司楼盘等 房地产开发公司的设计一般都由建筑设计院承担 楼盘的建筑由施工单位承担 一般采取总承包办法 与房地产开发公司发生合同关系 施工单位再把工程分解 分别承包给分包方 双方也是合同关系 总之 这是一个彼此由分工联系和利益关系结成的共同体 3 注 工程发包 建设单位通过采用公告或邀请书等方式提出项目内容及其条件和要求 约请有兴趣参与竞争的单位提出价格 方案和计划 再择优选定承包单位 以合同方式委托其完成指定工作 4 1 2 1 1建筑工程施工许可的规范 建筑工程施工许可证是指建筑工程开始施工前 建设单位向建筑行政管理部门申请的可以施工的证明 建筑工程施工许可管理办法 中规定 第二条 在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造 装修装饰和与其配套的线路 管道 设备的安装 以及城镇市政基础设施工程的施工 建设单位在开工前应当依照本办法的规定 向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门 以下简称发证机关 申请领取施工许可证 工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程 可以不申请办理施工许可证 省 自治区 直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况 对限额进行调整 并报国务院建设行政主管部门备案 按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程 不再领取施工许可证 第三条 本办法规定必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的 一律不得开工 任何单位和个人不得将应该申请领取施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目 规避申请领取施工许可证 5 注 不需要申请施工许可证的工程类型 一 国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程 二 作为文物保护的建筑工程 建筑法 第83条 依法核定作为文物保护的纪念建筑物和古建筑等的修缮 依照文物保护的有关法律规定执行 由于此类工程的特殊性 故不需要申请施工许可证 三 临时性建筑 工程建设中经常会出现临时性建筑 例如工人的宿舍 食堂等 这些临时性建筑由于其生命周期短 不需要申请施工许可证 四 军用房屋建筑 建筑法 第84条 军用房屋建筑工程建筑活动的具体管理办法 由国务院 中央军事委员会依据本法制定 由于此类工程涉及军事秘密 不宜过多公开信息 五 按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程 此类工程开工的前提是已经有经批准的开工报告 而不是施工许可证 因此 此类工程自然是不需要申请施工许可证的 如 指经国务院及其下属办公组签署的批注开工工程 例如 三峡大坝 鸟巢 水立方 6 1 2 1 1建筑工程施工许可的规范 建筑工程施工许可证由国务院建设行政主管部门统一印刷 施工许可证可分为正本和副本 正本和副本具有同等法律效力 复印的施工许可证无效 7 问题 某大学需要重建一个独立的实验室 建筑面积280平方米 投资额100万元 根据住房和城乡建设部 建筑工程施工许可管理办法 规定 在开工前需要办理施工许可证吗 答 不需要办理 工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程 可以不申请办理施工许可证 8 1 2建筑许可法律制度练习题 甲房地产开发公司将一住宅小区工程以施工总承包方式发包给乙建筑公司 建筑公司又将其中场地平整及土方工程分包给丙土方公司 在工程开工前 应当由 按照有关规定申请领取施工许可证 2009 A 乙建筑公司B 丙土方公司C 甲房地产开发公司和乙建筑公司共同D 甲房地产开发公司 答案 D 解析 本题考点是施工许可证的申领 建筑法 第7条规定 建筑工程开工前 建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证 9 1 2建筑许可法律制度练习题 根据 建筑工程施工许可管理办法 下列工程项目无需申请施工许可证的是 2009 A 北京故宫修缮工程B 长江汛期抢险工程C 工地上的工人宿舍D 某私人投资工程E 部队导弹发射塔 答案 ABCE 解析 根据相关法律规定 下列工程不需要办理施工许可证 1 限额以下的小型工程 工程投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下的工程 2 作为文物保护的建筑工程 3 抢险救灾工程 4 临时性建筑 5 军用房屋建筑 10 1 2 1 2申请建筑工程施工许可证的条件和程序 1 申请建筑工程施工许可证的条件 建筑工程施工许可管理办法 第四条 建设单位申请领取施工许可证 应当具备下列条件 并提交相应的证明文件 1 已经办理该建筑工程用地批准手续 办理用地批准手续是建筑工程依法取得的土地使用权的必经程序 只有依法取得土地使用权 建筑工程才能开工 按照我国 土地管理法 的有关规定 建筑工程用地的批准手续包括以下内容 1 建设单位持经批准的设计任务书或者初步设计 年度基本建设计划等有关文件 向被征用土地所在的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地 2 县级以上地方人民政府土地管理部门对建设用地申请进行审核 划定用地范围 并组织建设单位与被征地单位以及有关单位依法商定征用土地的补偿 安置方案 报县级以上人民政府批准 3 建设用地的申请 依照法定批准权限报经县级以上人民政府批准后 由被征用土地所在的县级以上人民政府发给建设用地批准书 土地管理部门根据建设进度一次或者分期划拨建设用地 4 建设项目竣工后 建设项目主管部门组织有关部门验收时 由县级以上人民政府土地管理部门核查实际用地 城市规划区内的建设项目竣工后 由城市规划行政主管部门会同土地管理部门核查实际用地 经认可后办理土地登记手续 核发国有土地使用证 11 12 2 在城市规划区的建筑工程 已经取得建设工程规划许可证 这是在城市规划区内的建筑工程开工建设的前提条件 我国 城市规划法 规定 在城市规划区内的建筑工程 建设单位在依法办理用地批准手续之前 还必须先取得该工程的建设用地规划许可证 所谓规划许可证是指建设单位在向土地管理部门申请征用或划拨土地前 持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请 由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求确认该建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证 城市规划区内的建筑工程在开工时必须取得规划许可证 不仅可以确保该项工程的土地利用符合城市规划 而且还可以使建设单位按照规划使用土地的合法权益不被侵犯 1 2 1 2申请建筑工程施工许可证的条件和程序 13 14 3 施工场地已经基本具备施工条件 需要拆迁的 其拆迁进度符合施工要求 拆迁是指为了新建工程的需要 将该建筑工程区域内的原有建筑物 构筑物及其他附着物拆除和迁移 拆迁分为成片大面积拆迁 整栋房屋拆迁和一栋房屋的局部拆迁 需要先期进行拆迁的建筑工程 其拆迁工作状况直接影响到整个建筑工程能否顺利进行 在建筑工程开始施工时 拆迁的进度必须符合工程开工的要求 这是保证该建筑工程正常施工的基本条件 1 2 1 2申请建筑工程施工许可证的条件和程序 15 4 已经确定建筑施工企业 按照规定应该招标的工程没有公开招标 或者肢解发包工程 以及将工程发包给不具备相应资质条件的企业 所确定的施工企业无效 建筑施工企业是具体负责实施建筑施工作业的单位 其人员素质 管理水平 资金数量 技术装备和施工业绩等都直接影响到其施工工程的进度 质量和安全 目前全国有近十万家建筑施工企业 按照有关行政主管部门的规定 施工总承包企业的资质等级分为一级和二级 施工承包企业的资质等级分为一 二 三 四级 1 2 1 2申请建筑工程施工许可证的条件和程序 16 17 5 有满足施工需要的施工图纸及技术资料 施工图设计文件已经按规定进行了审查 6 有保证工程质量和安全的具体措施 施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量 安全技术措施 专业性较强的工程项目编制了专项质量 安全施工组织设计 并按照规定办理了工程质量 安全监督手续 7 按照规定应该委托监理的工程已委托监理 8 建设资金已经落实 建设工期不足一年的 到位资金原则上不得少于工程合同价的50 建设工期超过一年的 到位资金原则上不得少于工程合同价的30 建设单位应当提供银行出具的到位资金证明 有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保 9 法律 行政法规规定的其他条件 这条属于兜底条款 属于立法技巧 便于以后出现新情况时出台新规定 1 2 1 2申请建筑工程施工许可证的条件和程序 18 注 付款保函 付款保函是指担保银行应买方的申请而向卖方出具的 保证买方履行因购买商品 技术 专利或劳务合同项下的付款义务而出具的书面文件 付款保函应买方 业主等申请 向卖方 施工方保证 在卖方 施工方按合同提供货物 技术服务及资料或完成约定工程量后 如买方 业主不按约定支付合同款项 则银行接到卖方 施工方索偿后代为支付相应款项 工程项目中 作为工程承包项目下业主向承包方按期足额支付工程进度款的付款保证 19 练习 某建设工程施工合同约定 合同工期为18个月 合同价款为2000万元 建议单位在申请领取施工许可证时 应当到位的建设资金原则上不得少于 万元 2011 A 100B 200C 1000D 600 答案 D 解析 本题考点是建设资金到位要求 建设工期不足1年的 到位资金原则上不得少于工程合同价的50 建设工期超过1年的 到位资金原则上不得少于工程合同价的30 20 练习 根据 建筑法 申请领取施工许可证应当具备的条件包括 2011 A 建筑工程按照规定的权限和程序已批准开工报告B 已办理该建筑工程用地批准手续C 城市规划区的建筑工程已经取得规划许可证D 已经确定建筑施工企业E 建设资金已经落实 答案 BCDE 21 练习 根据 建筑工程施工许可管理办法 下列不属于建设单位申请领取施工许可证的前提条件是 2010 A 已经取得安全生产许可证B 办理了工程质量监督手续C 有满足施工需要的施工图纸D 已经取得规划许可证 答案 A 解析 本题考点是施工许可证的申领条件 建筑法 第8条规定 申请领取施工许可证 应当具备下列条件 已经办理该建筑工程用地批准手续 在城市规划区的建筑工程 已经取得规划许可证 需要拆迁的 其拆迁进度符合施工要求 已经确定建筑施工企业 有满足施工需要的施工图纸及技术资料 有保证工程质量和安全的具体措施 建设资金已经落实 法律 行政法规规定的其他条件 22 1 2 1 2 2申请建筑工程施工许可证的程序 建筑工程施工许可管理办法 第五条申请办理施工许可证 应当按照下列程序进行 1 建设单位向发证机关领取 建筑工程施工许可证申请表 2 建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的 建筑工程施工许可证申请表 并附本办法第四条规定的证明文件 向发证机关提出申请 3 发证机关在收到建设单位报送的 建筑工程施工许可证申请表 和所附证明文件后 对于符合条件的 应当自收到申请之日起十五日内颁布发施工许可证 对于证明文件不齐全或者失效的 应当限期要求建设单位补正 审批时间可以自证明文件补正齐全后作顺延 对于不符合条件的 应当自收到申请之日起十五日内书面通知建设单位 并说明理由 建筑工程在施工过程中 建设单位或者施工单位发生变更的 应当重新申请领取施工许可证 23 疑难点 某商住楼工程 施工招标文件规定的工期为18个月 建设单位2007年3月5日向办证机关申请施工许可证 同年6月10日办证机关电话通知前去领证 6月17日建设单位领到施工许可证 施工许可证记载的时间是同年5月7日 该施工许可证有效期的开始日期是哪个 答 施工许可证有效期是3个月 施工许可证的有效期从施工许可证上标注的时间开始 24 1 2 1 3申请建筑工程施工许可证的法律后果 建筑工程施工许可管理办法 第八条建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工 因故不能按期开工的 应当在期满前向发证机关申请延期 并说明理由 延期以两次为限 每次不超过三个月 既不开工又不申请延期或者超过延期次数 时限的 施工许可证自行废止 许可证的时效 第九条在建的建筑工程因故中止施工的 建设单位应当自中止施工之日起一个月内向发证机关报告 报告内容包括中止施工的时间 原因 在施部位 维护管理措施等 并按照规定做好建筑工程的维护管理工作 建筑工程恢复施工时 应当向发证机关报告 中止施工满一年的工程恢复施工前 建设单位应当报发证机关核验施工许可证 建筑法 第十一条按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程 因故不能按期开工或者中止施工的 应当及时向批准机关报告情况 因故不能按期开工超过六个月的 应当重新办理开工报告的批准手续 25 注 法律责任与法律后果 法律后果一般是指法律对具有法律意义的行为赋予某种结果 也可以理解为公民 法人或者其他组织的行为 依照法律规定 会产生的结果 包括是否要承担法律责任 承担什么样的法律责任 法律责任指行为人做某种事或不做某种事所应承担的后果 即行为人由于违法行为 违约行为或者由于法律规定而应承受的某种不利法律后果 法律责任是国家强制责任人做出一定行为或不做出一定行为 救济受到侵害或损害的合法利益和法定权利的手段 是保障权利与义务实现的手段 法律责任分为民事责任 刑事责任 行政责任与违宪责任和国家赔偿责任 法律责任是前提 如果不能履行法定的法律责任 就要承担相应的法律后果 26 疑难点 建筑法 第10条规定 在建的建筑工程因故中止施工的 建设单位应当自中止施工之日起一个月内 向发证机关报告 并按照规定做好建筑工程的维护管理工作 春节放假1个月 是否属于 因故中止施工 答 春节放假属于正常的停工休假 不属于因故停工 27 练习 根据 建筑法 领取施工许可证后因故不能按期开工的 应当向发证机关申请延期 关于申请延期的说法 正确的是 2011 A 延期每次不超过3个月B 应当由施工企业提出申请C 延期没有次数限制D 超过延期时限但在宽展期内的 施工许可证仍有效 答案 A 解析 建筑法 规定 建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工 因故不能按期开工的 应当向发证机关申请延期 延期以2次为限 每次不超过3个月 既不开工又不申请延期或者超过延期时限的 施工许可证自行废止 28 练习 根据施工许可证制度要求 建设项目因故停工 应当自中止施工之日起1个月内向发证机关报告 2006 A 项目部B 施工企业C 监理单位D 建设单位 答案 D 解析 本题考点是施工许可证的重新核验 建筑法 第10条规定 在建的建筑工程因故中止施工的 建设单位应当自中止施工之日起两个月内 向发证机关报告 建筑工程恢复施工时 应当向发证机关报告 中止施工满一年的工程恢复施工前 建设单位应当报发证机关核验施工许可证 29 1 2 1 4违反施工许可证管理规定的法律责任 建筑工程施工许可管理办法 第十条对于未取得施工许可证或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的 由有管辖权的发证机关责令改正 对于不符合开工条件的 责令停止施工 并对建设单位和施工单位分别处以