第四专题-商品房预售问题PPT课件.ppt

第四专题商品房预售问题 商品房预售制度概述商品房预售合同问题目前我国商品房预售立法现状及存在的问题关于商品房预售制度 去留 问题的争论 1 商品房预售 对于卖方而言 加速资金周转 降低资金成本 对于买方来说 大幅减轻其支付压力 从商品房预售的交易过程来看 长期性决定了风险性 从交易主体来看 交易信息 经济实力悬殊易使预购人权益受侵害 从外部环境来看 相关立法的滞后和预售主管机关的监管不力助长了不法行为 2 商品房预售制度概述 一 商品房预售的特征 一 含义 商品房预售 期房买卖 是指预售方 房地产开发经营企业 将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给预购方 预购方交付定金或购房款 并在合同约定的日期将预售房屋交付给预购方的一种法律行为 1954年首创于中国香港地区 立信置业公司 分层售卖 分期付款 卖楼花 3 预售标的具有特殊性 合同订立之时 标的物尚未现实存在 预售商品房从动产到不动产的形成过程中使用了双方的资金 在预售条件下 预购人只获得预售商品房的期待权 什么是期待权 生成过程中的权利 一 预售许可制度开发企业自行销售 开发企业委托中介机构销售 4 商品房预售的开发企业必须满足 城市房地产管理法 的严格限定 1 必须经土地部门核准 已全部交付出让金 取得了土地使用权 2 开发项目已经当地计划部门立项 并已申领了固定资产投资许可证 3 持有建设工程规划许可证和施工许可证 4 开发资金达总投资的25 以上 并已确定了施工进度和竣工交付日期 5 已向县级以上房地产管理部门办理预售登记 取得了 商品房预售许可证 5 开发商在没有取得预售许可证的情况下预售商品房 该销售行为是否有效 特许经营 因违法而无效 但是 商品房买卖合同纠纷解释 第2条 但是在起诉前取得商品房预售许可证明的 可以认定有效 开发企业在未取得 商品房预售许可证 的情况下 采取 放号 等方式让消费者订购商品房 与购房者签订 认购卡 订购卡 确认卡 派筹卡 或是发放 VIP卡 认筹消费卡 等形式的订购协议 向消费者收取包括 定金 订金 预订金 诚意金 等各种名目的具有预付款性质的费用是否合法 6 二 实行商品房预售合同登记制度 监督 城市商品房预售管理办法 第10条 签约之日起30日内登记备案不是合同的生效要件 商品房买卖合同纠纷解释 第6条 合同法解释 一 第9条 三 实行商品房预售交易价格申报登记制度 城市房地产开发管理暂行办法 第22条 预售商品房的 应当在结算之日起十五日内将成交价格如实向主管部门申报 四 实行预售商品房权属登记制度结算之日起三十日内 预告登记 五 商品房预售款专用制度 7 二 预售的功能融资功能 开发商 2004年房地产金融报告 自有资金 应达35 银行贷款 2004年只占18 4 预售回款 43 1 获得优惠的售房价格和升值收益 买受人三 预售的形式全款预售 项目动工前就已将房款全部预收 优惠5 左右 在建设过程中分阶段付款 首期 中期 末期 预收部分房款 目前我国应采用此方式 8 四 预售制度的产生和发展1953年产生 中国人的第五大发明 20世纪80年代开始 内地沿海地区率先引进 一些地方性法规中以暂行办法或试行办法的形式出现 可以预售 未明确规定条件 80年代末90年代初 国务院有关部委的批示和部分地方法规中 开始规定预售的实质条件和程序条件 但区别很大 1994年 城市房地产管理法 才以法律的形式统一规定了预售的条件和要求 同年 建设部 城市商品房预售管理办法 对预售条件 程序作出进一步规定 9 1998年国务院 城市房地产开发经营管理条例 2001年建设部 预售商品房销售管理办法 各地方的地方性规定 对预售条件进一步提高和完善 以期尽量杜绝 烂尾楼 总结 弥补房地产业投资多 风险大 周期长 回收慢的缺陷 但监管失控 出现了开发商囤积土地 压盘的现象 预售商品房交易领域成为消费者投诉的主要对象 10 商品房预售合同问题一 广告与预售合同商品房预售合同 是指商品房预售方和预购方双方约定 预售方在约定时间内将建成的预售商品房所有权转移于预购方 预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受预售商品房的书面协议 买卖合同 实物期权合同广告首先被视为要约邀请 而非要约本身 但是 广告中所表述的交易条件一旦具体明确 不仅成为人们交易的直接动因 而且事实上也与合同条款起同样的作用 这种足以形成合同实质性条款的明确具体的广告内容 许多国家和地区的法律都将其确定为要约 一旦相对人承诺 即赋予该广告以要约的效力 我国也不例外 合同法 14 15条 11 什么是要约 要约邀请 承诺 依据司法解释 从多方位考虑 若房地产开发商在预售广告中作出根本无法实现的承诺 如许诺根本无法批准的配套设施 属于缔约过程中的民事欺诈行为 隐瞒重要事实 提供虚假情况 其他违背诚实信用原则的行为 给对方造成损失的 须赔偿 什么是缔约过失 商品房买卖合同纠纷解释 第3条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 应当视为要约 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同 亦应当视为合同内容 当事人违反的 应当承担违约责任 12 二 预售合同与认购协议认购协议是预售商品房买卖双方当事人在签署商品房预售合同或预售商品房现房买卖合同前所签订的协议 是对双方买卖预售商品房有关事宜的初步确认 理论上与实践中都对预售商品房买卖认购协议的性质存在巨大的分歧和争议 一 认购协议的法律性质担保说从合同说意向说 不具有法律效力附条件的民事法律行为说 13 预约说 我国现行立法未规定预约制度 但民法理论上有本约与预约之分 符合合同的定义 独立合同 主要目的 不等同于正式的买卖合同 担保说不成立之理由 何为担保 有哪几种担保形式 二 司法解释的认定 买卖合同纠纷解释 第5条 认购协议直接认定为本约 内容 具备 商品房销售管理办法 第16条的主要内容出卖人已按约收受购房款 三 认购协议的效力必须磋商说必须缔约说 14 个人主张 对于认购书的效力应根据情况的不同作出不同认定 尚不包括预售买卖合同主要内容 采用 必须磋商说 较为合理 已包括买卖合同的主要内容 采用 必须缔约说 较为合理 情势变更原则具备 商品房销售管理办法 第16条规定的买卖合同主要内容 且预售人已按约收受购房款 此认购书应直接认定为买卖合同 尚未取得预售许可证前就开始进行认购 并与客户签订认购书 内部认购 应认定为无效合同 15 四 违反认购书的责任认定三 关于商品房预售合同登记备案的效力实践中已具有预告登记制度的效力 应视为预告登记制度 一些地方性法规已对预告登记制度作出了规定 四 预售合同中的欺诈行为及其认定 一 预售合同中的欺诈行为常见的欺诈行为有 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或提供虚假商品房预售许可证 故意处置购房者权利的行为 16 故意隐瞒房屋的实测面积 虚假广告 二 双倍赔偿规则的适用 消法 第49条反对适用的理由有三 适用范围 瑕疵担保责任 金额巨大 适用会显失平衡 赞成适用的理由有两方面 产品质量法 与 消法 的调整范围不同 合同法 113条 现代民法的公平原则 三 惩罚性赔偿责任的适用该制度源自英美法系国家的一项民事制度 最早适用于侵权责任领域 后逐渐广泛适用于合同纠纷 17 合同法 113条 114条已突破了传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的理念 司法解释实质性避开 消法 49条的 双倍赔偿 规则的僵化适用 赋予法官根据案情确定赔偿金额的自由裁量权 司法解释适用惩罚性赔偿的五类情况 1 又将该房屋抵押给第三人 2 又将该房屋出卖给第三人 3 订立合同时 故意隐瞒未取得预售许可证的事实或提供虚假的预售许可证 4 订立合同时 故意隐瞒所售房屋已抵押的事实 5 订立合同时 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实 另外 面积过度缩水时亦可有限制适用惩罚性赔偿 3 18 目前我国商品房预售立法现状及存在的问题一 预购人风险问题1 商品房预售人的欺诈行为 虚假广告 无开发资格 未取得预售许可证等 2 预售人的违约行为 一房多卖 逾期交楼 逾期无法交楼 履行不能 擅自变更建筑设计 商品房质量问题 二 质量达不到合同要求 一 质量达不到要求的原因1 施工企业资质和技术问题 一级5 二级15 三 四级80 75 90 2 运行体系不佳 19 3 压低造价 压缩建设周期以致合理工期无法保证等 对质量产生不利影响 4 法律意识和法律制度的原因5 法律执行力 惩罚力度不够 不能够有效解决商品房质量问题 二 商品房质量问题的处理1 主体结构质量不合格的 购房人有权拒收 解除合同和要求赔偿损失 房屋交付前未经验收或验收不合格 房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格2 在保修范围内的一般质量问题 购房人有权要求出卖人承担修复责任 20 建设工程质量管理条例 第40条规定了正常使用条件下 建设工程的最低保修期限 1 基础设施工程 房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程 合理使用年限 2 屋面防水工程 有防水要求的卫生间 房间和外墙面的防渗漏 5年 3 供热 供冷系统 2个采暖期 供冷期 4 电气管线 给排水管道 设备安装和装修工程 2年 保修期从交付之日起计算 3 因房屋质量问题严重影响正常居住使用的 购房人可以请求解除合同和赔偿损失 21 三 面积误差问题 一 测绘行为性质的误解 二 名称不统一引起的商品房面积误差 如 分摊的共有建筑面积 分摊的公用建筑面积 公共部位与公用房屋分摊建筑面积 三 多种计价方式引起的商品房面积差异 按套 单元 计价 按套内建筑面积计价 按建筑面积计价 四 测量规则标准不同引起的面积误差 五 商品房开发项目设计变更造成的房屋面积误差的认定与处理 合同有约定的 按照约定处理 22 合同没有约定或者约定不明确的 按照以下原则处理 1 3 以内 按合同约定价格据实结算 2 超出3 买受人请求解除合同 返还已付购房款及利息的 应予支持 买受人同意继续履行合同 3 以内的房价款按约定的价格补足 超出3 部分由出卖人承担 所有权归买受人 房屋实际面积小于合同约定面积的 3 以内的房价款及利息由出卖人返还买受人 超过3 部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人 六 露台 楼顶平台面积计入房屋买卖合同造成误差的处理 23 四 预购订金与定金问题何为订金 定金 定金发挥作用有两种情形 合同正常履行时 充作价款或由交付方收回 合同不履行时 适用定金罚则 买卖合同纠纷解释 第4条 因不可归责于当事人双方的事由 导致商品房买卖合同未能订立的 出卖人应当将定金返还买受人 如果均有过错的 双方均丧失请求对方承担定金责任的权利 定金应当返还 24 关于商品房预售制度 去留 问题的争论一 去留 问题的提出 2004年中国房地产金融报告 建议取消预售制度二 两种主流观点的分歧一种主张取消 1 规范市场行为 维护购房者权益 虚假广告 一房几卖 预售房重复抵押 不能过户 烂尾楼 开发商携款潜逃等 2 对政府和银行的监管能力要求较高 管理成本较高 3 削弱了房地产宏观政策的调控效果 4 助长了消费者的非理性消费 并造成了商业银行的不正当竞争 5 转嫁风险 6 无法形成优胜劣汰的良性机制 25 不宜取消 1 政策时机不合适 2 必定加速房地产开发企业重新洗牌 3 市场需求与交易方式的多元化是市场繁荣的重要条件 4 会引起房价变化 5 外资将乘虚而入 6 引起现有的发展商资金断裂 三 预售制度未来发展趋势预测1994年 城市房地产管理法 主张 预售是销售模式中的一种 销售模式多元化是商品经济发展的一个趋势 国际上 大部分国家都没有禁止预售 现在应是保留和完善问题 法律的不完善 监管的不到位 市场秩序的混乱才是万恶之源 26 解决问题的具体措施 进一步完善登记制度 规定严格的市场准入和退出机制 控制预售许可证的发放 加强商品房预售资金监管 专项管理 专项信托 专门账号等 引入担保公司加强对预售款的监管 信息公开化 透明化 加强对商品房预售活动事前 事中和事后监管 建立房屋预售制度的风险担保基金 27 案例1 案情简介 原告 乙方 付某 被告 甲方 北京金建房地产开发有限公司 简称金建公司 2000年9月13日 双方签订商品房预售契约 1 乙方自愿购买百郎园1810号房屋 建筑面积182 05平方米 售价为每建筑平方米人民币6700元 价款合计1219735元 2 甲方交付房屋的日期为2001年12月28日 交付地点为本契约的标的物所在地 3 若甲方未按期交房 乙方有权向甲方追索违约金 违约金支付的时间自本契约约定房屋交付之日第2日起至实际交付之日止 每延期1日 按乙方已付房款金额的万分之一支付违约金 28 4 本契约签订后 因甲方变更其建筑设计而影响乙方购买房屋的套内面积 平面布局和使用空间的 应于15日内书面通知乙方 甲方不告知的 乙方有权解除本契约 甲方除应退还乙方已付房款及利息并向乙方双倍返还定金外 还应承担补充协议中双方约定的违约责任 补充协议内容 1 甲方应于2001年12月28日或之前将房屋交付乙方 甲方应向乙方发出书面 交付使用通知书 2 甲方发出书面通知之日即视为交付房屋日 无论乙方是否办理完毕入住手续或实际入住 3 双方签字认可的附件一 房屋状况 房产平面图 中 没有注明该房屋所处楼层是管道设备层 上述合同签订后 付某支付了全部购房款 29 2003年10月10日 付某起诉至北京市海淀区法院 金建公司未按期交付房屋 经催促后 金建公司带付某验收房屋时才知道购买的房屋处在管道比较集中的设备层 房屋内多处分布有管道 付某多次找金建公司协商 要求进行吊顶装饰 均遭拒绝 付某认为交付的房屋与样板间严重不一致 严重侵犯了其知情权 诉讼请求 1 判令金建公司将百郎园1810号房屋交付使用 并为其所购房屋安装吊顶 如果金建公司不同意吊顶 则要求金建公司给付吊顶费用2万元 2 判令金建公司承担逾期交房的损失 参照合同约定的违约金数额 要求赔偿78342 3 因金建公司交付的房屋有瑕疵 要求金建公司退还房款126000元 4 金建公司承担本案诉讼费 30 案例2 争议焦点 开发商交付的商品房与其广告宣传内容不一致 开发商的行为是否构成欺诈以及购房者能否获得双倍赔偿 案情简介 2006年9月15日 上海市渔阳房地产开发有限责任公司 以下简称 渔阳地产公司 通过印发宣传材料等方式销售其所兴建的紫金公寓 该宣传材料声称 紫金公寓第24至26层的房屋附设空中花园及泳池 并印有三面临窗封闭式空中花园的图片 10月12日 张兴龙根据该宣传资料及售楼部工作人员介绍 与渔阳地产公司签订了购买紫金公寓第2座第25层B单元期房的认购书 并于当日及10月30日分两次付清购房款1746536元 12月9日 双方签订了正式的 房屋买卖合同 该合同标明 该房产建筑面积189 89平方米 另附设花园及泳池面积约92平方米 合同书附有该房屋平面结构图 与宣传资料所载内容一致 但对空中花园立体结构没有作出具体 31 说明 也未对房屋建筑结构问题约定违约责任 2007年5月15日 双方补签购房合同 约定 本合同构成双方关于买卖该房产的全部协议内容 并取代之前的一切资料提供 2007年6月28日 渔阳地产公司按约向购房者张兴龙交付房屋 张兴龙在收房时经查验发现该房屋所附花园结构为四周仅有铁栏围护的全开放式露台 与宣传资料中图片所显示的三面临窗全封闭式空中花园严重不符 且房屋质量存有严重问题 鉴于此 张兴龙找开发商交涉 但未被理睬 2007年7月12日 购房者张兴龙无奈之下向上海市浦东区人民法院提起诉讼 请求法院判决与渔阳地产公司解除购房合同 并判决渔阳地产公司双倍返还购房款 32 案例3 争议焦点 预售方故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实 商品房预售合同的效力怎样 案情简介 原告 胡某 被告 西亚公司 张某胡某欲改善住房条件想购买一套商品房 当他得知西亚公司要在新乡市建设路南盖楼房 考虑到这个地段离单位近且价格也合适的因素 胡某于2002年1月27日和西亚公司的代表张某经协商签订了一份售房协议 协议约定如下 胡某购买的楼房为2号楼2单元1层1套 面积为110 67平方米 总价值为11万元 付款方式为一次性付清 该楼房交付使用期为2002年11月30日 协议签订后 胡某于2002年1月27日当日及2002年2月2日分别交房款7万元和4万元 西亚公司收款后给胡某出具了收据 但西亚公司却未就该楼房办理 商品房预售许可证 而且 33 在起了地基后因资金不到位导致该楼无法完工和交付使用 在胡某多次要求解决问题的情况下 2003年5月1日 6月13日 西亚公司的经办人张某给胡某出具承诺书和欠条 承诺双倍偿还胡某购房款22万元 后西亚公司一直未履行给付义务 胡某在讨要无果的情况下 以西亚公司和张某为被告向法院起诉 诉讼请求如下 1 判令确认售房合同无效 2 判令两被告双倍返还购房款及利息 3 判令两被告赔偿因拖欠房款所造成的经济损失一审法院经审理查明 张某不属于西亚公司的工作人员 胡某与张某签订的售房协议加盖了西亚公司的公章 已经经过西亚公司的认可 西亚公司收取房款后所出具的收据上加盖的印章为西亚公司的财务章 民法通则 第63条 公民 法人可以通过代理人实施民事法律 34 行为 代理人在代理权限内 以被代理人的名义实施民事法律行为 被代理人对代理人的代理行为 承担民事责任 依照法律规定或者按照双方当事人约定 应当由本人实施的民事法律行为 不得代理 合同法 第52条 有下列情形之一的 合同无效 一 一方以欺诈 胁迫的手段订立合同 损害国家利益 二 恶意串通 损害国家 集体或者第三人利益 三 以合法形式掩盖非法目的 四 损害社会公共利益 五 违反法律 行政法规的强制性规定 第54条 下列合同 当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销 一 因重大误解订立的 35 二 在订立合同时显失公平的 一方以欺诈 胁迫的手段或者乘人之危 使对方在违背真实意思的情况下订立的合同 受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销 当事人请求变更的 人民法院或者仲裁机构不得撤销 城市商品房预售管理办法 第5条 商品房预售应当符合下列条件 一 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 二 持有建设工程规划许可证和施工许可证 三 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 第6条 商品房预售实行许可制度 开发企业进行商品房预售 应当向房地产管理部门申请预售许可 取得 商品房预售许可证 36 第9条 开发企业进行商品房预售 应当向承购人出示 商品房预售许可证 售楼广告和说明书应当载明 商品房预售许可证 的批准文号 未取得 商品房预售许可证 的 不得进行商品房预售 商品房买卖合同纠纷解释 第1条 本解释所称的商品房买卖合同 是指房地产开发企业 以下统称为出卖人 将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人 买受人支付价款的合同 第2条 出卖人未取得商品房预售许可证明 与买受人订立的商品房预售合同 应当认定无效 但是在起诉前取得商品房预售许可证明的 可以认定有效 第9条 出卖人订立商品房买卖合同时 具有下列情形之一 导致合同无效或者被撤销 解除的 买受人可以请求返还已付购房款及利息 赔偿损失 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 一 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明 37 二 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实 三 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实 民法通则意见 第68条 一方当事人故意告知对方虚假情况 或者故意隐瞒真实情况 诱使对方当事人作出错误意思表示的 可以认定为欺诈行为 消费者权益保护法 第49条 经营者提供商品或者服务有欺诈行为的 应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失 增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍 民事诉讼证据规则 第2条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的 由负有举证责任的当事人承担不利后果第5条 在合同纠纷案件中 主张合同关系成立并生效的一方 38 当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任 主张合同关系变更 解除 终止 撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任 对合同是否履行发生争议的 由负有履行义务的当事人承担举证责任 对代理权发生争议的 由主张有代理权一方当事人承担举证责任 第8条 诉讼过程中 一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的 另一方当事人无需举证 但涉及身份关系的案件除外 对一方当事人陈述的事实 另一方当事人既未表示承认也未否认 经审判人员充分说明并询问后 其仍不明确表示肯定或者否定的 视为对该项事实的承认 当事人委托代理人参加诉讼的 代理人的承认视为当事人的承认 但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方 39 诉讼请求的除外 当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的 视为当事人的承认 当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意 或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的 不能免除对方当事人的举证责任 40 案例4 争议焦点 预售方擅自改变房屋面积的 应如何处理 案情简介 2000年12月 上海市民张某与宝强房地产公司签订一份预售合同 购买一套预售建筑面积为125平方米 暂测面积 的住宅 2001年10月 宝强公司向张某发出房屋交付使用通知书 其附表中写道 房屋实测面积为131 59平方米 与预售面积相差6 59平方米 在面积误差中 占预售面积2 的部分 即2 5平方米需要补款13400元 其余多出部分不用补缴 张某当日将钱款补上 2002年9月 张某向上海市虹口区法院提起诉讼 要求宝强公司返还多收的房款 一审支持张某的诉讼请求 宝强公司向上海市第二中级人民法院提起上诉 要求驳回张某的诉讼请求 二审审理中发现 双方签订的预售合同第5条有两条约定 41 一 按房屋每平方米建筑面积单价多退少补 二 宝强公司同意当暂测面积与实测面积的误差超过 2 时 不向张某收取超过2 部分的房价款 当暂测面积与实测面积的误差超过 2 时 张某有权单方面解除合同 42 案例5 争议焦点 如何认定开发商与购房者在 商品房认购书 中约定的定金性质以及如何适用定金罚则 案情简介 2005年9月21日 原告王晓惠与被告北京市盛达房地产开发有限责任更是 简称 北京盛达地产公司 签订了一份关于购买 鹏傲公寓 商品房认购书 该 认购书 中约定 1 原告王晓惠向被告北京盛达地产公司认购 鹏傲公寓 B座联体花园住宅A区18号 建筑面积为187平方米 每平方米单价为5870元 原告应向被告支付定金8万元 其中3万元应当在签订 认购书 时交付 其余5万元于签订 认购书 后7日内补足 如果原告不按照上述期限支付定金 认购书 归于无效 并且原告已支付的3万元定金不予返还 2 该 认购书 第10条约定 对于原告王晓惠支付的8万元定金 在被告北京盛达地产公司办出 预售许可证 并与原 43 告签订 商品房预售合同 前 无论由于何种原因 原告都可以要求被告北京盛达地产公司随时退还 被告应在收到原告的书面通知后7日内将原告支付的定金返还 但在此情况下 原告必须赔偿被告经济损失1万元 3 该 认购书 第12条约定 原告王晓惠在2006年2月底与被告签订 商品房预售合同 时 对于除本 认购书 已有条款外的补充条款有不同意见 双方又无法协商一致的 只要原告提出书面申请要求被告退还购房全部定金的 被告同意在收到原告书面申请后的7日内退还原告全部购房定金 在此情况下 原告王晓惠无须向被告赔偿损失费1万元 被告也不需向原告赔偿任何损失 4 第13条约定 被告北京盛达地产公司应于2006年2月底取得 商品房销售许可证 被告取得许可证后15日内以书面形式通知原告王晓惠前往被告售楼处签订 商品房预售合同 44 5 第15条约定被告要求原告支付首期购房款的书面通知30天后 如无不可抗拒的原因 原告没有前往付款并签订 商品房预售合同 的 被告有权没收原告已支付的定金 并不通知原告而将该联体住宅转售于他人 签订 认购书 同日 原告向被告支付了3万元定金 并于同年10月12日再向被告支付5万元定金 之后 由于被告迟迟未与原告