沂水滨河绿洲小区一期可行性申请报告.doc

山东鲁洲房地产开发有限公司滨河绿洲小区建设项目申请报告LGZ091276-1临沂市工程咨询委员会临沂市工程咨询院二九年十月47目录第一章 申报单位及项目概况11.1项目申报单位概况11.2项目概况1第二章发展规划、产业政策和行业准入分析112.1 发展规划分析112.2 产业政策分析122.3 行业准入分析13第三章建设项目市场及SWOT分析143.1 市场分析143.2 建设项目SWOT分析18第四章 节能方案分析214.1 用能指标和节能规范214.2 能耗指标分析214.3 主要节能措施分析22第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析275.1 项目建设用地选址275.2 项目主要建设条件275.3 土地利用合理性32第六章环境和生态环境影响分析346.1 环境和生态现状346.2 环境保护标准346.3 生态环境影响分析及保护措施35第七章经济影响分析41第八章社会影响分析458.1 社会影响效果分析458.2 社会适应性分析46附件一、企业法人营业执照二、组织机构代码证三、税务登记证四、中华人民共和国房地产开发企业资质证书五、国有土地使用成交确认书六、建设项目用地情况说明七、建设项目规划情况说明八、项目规划示意图第一章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况山东鲁洲房地产开发有限公司由山东省鲁洲食品集团有限公司投资3000万元设立，于2009年3月27日经山东省工商局核准，2009年4月15日由沂水县工商行政管理局注册登记，批准成立，企业性质为有限责任公司。2009年7月1日经临沂市建设局核准，获得开发资质。该公司位于临沂市沂水县鲁洲路18号，现有在职职工13人，其中高级职称的3人，中级以上职称的专业技术人员7人。1.2项目概况一、项目建设背景改善人居环境、提高市民生活质量，提高城市辐射带动能力，是沂水县“十一五”期间的重要发展目标之一。沂水县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出“围绕城市功能定位和重点发展方向，充分发挥房地产在经营城市中的重要作用，最大限度地盘活存量土地，优化资源配置”。随着沂水县经济的快速发展，近几年，沂水县城乡建设发生了巨大变化，县城区面积不断扩大，市政设施日益完善，县城面貌焕然一新，但是随着经济和社会事业不断发展，沂水县城市化水平仍然偏低，城市化水平有待提高，这就需要进一步加大城市建设投入，扩大内需，以致推动沂水县城市化进程的发展。本项目位于沂水县的重要地带，该处基础配套设施、公共配套设施齐全，是理想的居住及生活场所。项目建设地点周边存在着大量的住房消费人群。准确的市场定位和目前房地产的消费水平，保证了本项目的购买市场。同时项目建设中将充分体现以人为本的设计、施工、管理原则，体现人文与自然和谐统一，积极倡导绿色环保人居的理念，能够为城市居民家庭提供一个舒适的居住和生活环境。二、项目建设地点本项目建设用地建设地点位于沂水县沂蒙山路以南、双城路以北、莲汪街以西、沂河大道以东（原鲁洲化工旧区）。三、建设内容及规模本申请报告为沂水县的滨河绿洲小区一期建设项目。项目占地总面积31032平方米，共建设7栋17+1层住宅楼，3栋11+1层住宅楼，建筑占地面积6310平方米，总建筑面积79120平方米，其中住宅建筑面积68420平方米，车库10000平方米，公建700平方米。项目容积率2.50，建筑密度20%，绿地率60%，设计总户数为623户。主要建设内容序号项目单位数量备注1占地面积平方米310322总建筑面积平方米791203建筑占地面积平方米63104建筑单体数栋105建筑层数层11+1、17+16容积率2.507建筑密度%208绿地率%609总户数户623四、工程设计方案（一）设计依据城市居住区规划设计规范（GB50180-1993）民用建筑设计通则（GB50352-2005）建筑设计防火规范（GB50016-2006）住宅建筑规范（GB50368-2005）屋面工程技术规范（GB50207-1994）建筑抗震设计规范(GB50011-2001)(2008年版)临沂市规划管理部门有关批文（二）建筑设计建筑设计使用寿命为70年建筑抗震设防烈度为八度1、规划原则（1）坚持以人为本的原则，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。（2）坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划。以优美、超前的环境建设奠定可持续发展的基础，以完善的配套设施提供可持续开发的条件，规划在满足近期发展的前提下兼顾远期的建设和发展，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。（3）整体性原则，以环境的整体性统筹安排各类用地，塑造富有沂水地域特色的片区整体形象。（4）市场与弹性发展原则，适应市场的弹性发展变化需求，预留管理控制的弹性空间，以市场为导向，优化土地利用，创造土地增值效益。（5）可操作原则，使用动态滚动的分期、分片开发需求，合理布局、严用法规，提高规划管理的可操作性。2、道路交通小区为开放式住宅，以区域内的内环绕式车行主干道为主轴，将宅前道路、车库入口有机串联，从外至内依次渗透，满足消防要求，流线走向层次分明。3、户型设计参照业主的要求统计与现行建筑设计规范标准进行设计，建造多种面积、多种形式的户型。户型设计强调功能齐全和合理布局，平面布置充分利用自然采光和通风，降低能耗。采用大空间结构，减少结构占套内使用面积，增加建筑布置灵活性及使用面积，空间灵活可变，隔断多样化，住户可按照各自的使用要求来布置自己的户型。部分设计采用客厅、起居厅、餐厅分别布置的三厅方案，更好的达到不同功能的私密性，宽敞的起居厅与餐厅为住户带来高质量的生活体验。本项目设计套型建筑面积90平方米以下的住房面积为60922平方米，90以上的住房面积为18198平方米。90平方米以下的住房面积占住宅总面积的77%。4、楼地面底层厨房卫生间地面采用回填土分层夯实后浇筑混凝土，其余为架空板；楼面采用现浇钢筋混凝土楼板，细石混凝土楼面。5、屋顶全部采用坡顶。屋面设防水、保温、隔汽层。6、门窗外门窗与四周墙体连接处严格按有关技术规程施工，做到密闭防渗。本建筑中玻璃的选用符合建筑玻璃应用技术规程的要求。楼梯及阳台栏板、出入口门厅等部位的玻璃均采用安全玻璃。五、配套工程方案（一）电气工程方案居民住宅楼的公共照明等负荷为二级，采用低压双电源供电。1、变配电系统拟建项目供电由沂水县供电公司提供，从10kv支线引入小区变配电室，经变配电室变压为380v/220v，50Hz低压电供项目内各用电单元使用。高压侧采取单母线，变压器低压侧采取单母线供电，变压器高压侧拟采用三相过流、速断、单相接地保护及变压器超温报警。操作方式采用交流操作，操作电源为交流110V，在变压器低压侧设置成套静电电容器自动补偿装置，以集中补偿形式使高压侧功率因数提高至0.93以上。在变电所高压配电室设置量电柜，采用高供高量计量方式，住宅采用每户一表（三相表）计量。2、照明系统起居室及一般活动区50LX，卧室200LX，餐厅、厨房80LX，卫生间40LX，楼梯间30LX。住户配电箱内设总开关，入户导线采用铜质导线穿钢管敷设。3、弱电系统电话通讯拟采用电信部门的虚拟交换系统，另外，与广域网（公网）的数据通路将采用光纤接入方式。住宅楼内每户设有线电视终端盒，沿墙暗敷，主卧室、起居室、书房均设置有限电视终端；每户设家庭信息箱一只，有线电视每户引一路进线进信息箱，然后再分配至各终端；每层设一个电视接线箱，在公共走道嵌墙安装。（二）给排水工程1、给水工程本项目用水主要为生活用水，水源采用城镇管网自来水。供水方式采用自来水直供及设置水泵和水箱的联合给水方式。在小区内形成环网，供本项目用水。2、排水工程本项目排水采用雨、污分流制。污水主要是住户生活产生的生活污水，废水经区内污水管网汇入化粪池处理后排入沂水县污水处理厂。雨水经过雨水斗、室外雨水口、空调冷凝水收集管、室外雨水管汇入城市雨水管网。（三）消防工程本项目室内设消火栓给水系统，室内消火栓用水量15L/S，室外消火栓用水量为20L/S，火灾延续时间2小时，室外消防用水由室外消防管网供给。室内设置消火栓箱，并确保室内任何部位均有2支水枪同时到达，室内消火栓箱采用单栓消火栓软管卷盘组合箱，箱内配置消防栓、直流水枪和衬胶水带，消防软管卷盘一套，箱体下设置灭火器。消防用水通过消防稳压泵、气压罐满足初期火灾用水。消火栓两台，一用一备，室外按规范要求设置消火栓水泵接合器。室外由市政上水管进水，与城市上水管道构成消防给水管网，管径DN200，在基地环网上按规范要求设置室外消火栓，并在水泵接合器40米以内设室外消火栓。（四）暖通及燃气1、空调设计住宅采用分体式空调，具体由住户自己选定。2、采暖本项目取暖采取集中供热的形式，由周边已铺设好的供热管道直接引入热水，经热交换站内的板式换热器换热，提供给住宅用户，采暖供回水温度为60/50。3、通风设计各设备用房设机械送排风系统，通风量根据以下原则确定：变电间：10次/小时泵房：6次/小时热交换器室：10次/小时卫生间设机械排风扇，换气次数10次/小时六、绿化景观植物是景观生态设计的核心，在本项目的绿化设计中，力求从生态、人文、时代为出发点，强调以阔叶乔木为主，结合户外空间设计组合进行高、中、低的乔灌草配置，增加小区的三维绿化量，提高生态效益。小区设置工人休闲、散步的大小广场。七、物业管理物业管理的品质是项目品质的重要组成部分，为提升小区服务档次，应引入全新的物业服务理念，由社区管理者变为社区的服务者，提供全面而人性化的服务，使住户有社区主人的感觉。本项目在预售前，采用招标方式选择优秀的物业管理公司与其签订前期物业管理服务合同委托实施前期物业管理，物业管理公司要提前介入，参与方案的制定，对小区实行统一的物业管理。 物业管理公司的服务内容及负责包括：1、维护社区治安。2、道路、公建、管、线及设备维护、检修。3、水、电、暖气供应、管理。4、环境卫生、绿地及景观的维护、管理。5、向入住居民提供需要的商业服务。6、社区其他管理事宜。项目交付使用后，按物业管理条例等相关法律、法规规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会，由其选聘物业管理公司实行规范物业管理。八、项目实施进度本项目的实施条件完全成熟。本项目拟定建设期为2年本项目总实施计划拟定如下：2009年10 完成项目可研报告编制、批复。2009年11月2010年3月 完成七通一平、围墙、地下基础工程。2010年4月2011年7月 完成建设主体及其他配套设施，主体工程封顶。2011年8月2011年9月 完成所建工程建筑物的装修、室内布置、绿化，完善所有配套设施，综合验收合格。九、投资规模和资金筹措方案经估算，项目总投资15832万元，其中：土地费用3724万元，前期工程费155万元，建安工程费6290万元，基础设施费791万元，开发期间费用2320万元，基本预备费550万元，公共配套设施费39万元，管理费用192万元，销售费用385万元, 财务费用1386万元。资金来源为：申请银行贷款10000万元，其余资金由项目承办单位自筹解决。投资估算表单位：万元序号费用名称计算依据项目备注一开发成本13869（一）土地费用67816平方米3724（二）前期工程费1551图纸审查费5元/平方米39.562地质勘探费（三）0.5%31.453前期咨询费1元/平方米7.914施工图设计费10元/平方米79.12（三）建安工程费168040平方米6290（四） 基础设施费791（五）公共配套设施费39（六）基本预备费（一+二+三+四+五）5%550（七）开发期间费用23201人防设施费25元/平方米197.802招标代理费（三）3.320.763工程施工监理费（三）1.4%88.054工程保险费（三）318.875劳保统筹（三）2.6%163.536配套设施建设费（三）6%377.377城市配套补助费155元/平方米1226.368综合开发管理费2元/平方米15.829墙体节能费10元/平方米79.1210消防设施设备费2元/平方米15.8211招标管理费（三）0.553.4612质检费（三）2.113.2113放线费1元/平方米7.9114防雷1.4元/平方米11.0815备案登记费0.25元/平方米1.9816交易费3元/平方米23.7417房产测绘费1.6元/平方米12.6618散装水泥基金2元/平方米15.8219地震评价费2元/平方米15.8220室内空气质量检测1.4元/平方米11.08二开发费用1+2+31963（一）管理费用销售收入1%192（二）销售费用销售收入2%3851广告宣传及市场推广费销售收入1%192.382销售代理费销售收入0.5%96.193其他销售费用销售收入0.5%96.19(三)财务费用1386合 计一+二15832第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出要大力推进城镇化，以提质扩容和安居乐业为目标，不断完善城市功能，发挥城市特色。临沂等基础条件好、发展潜力大的城市，要进一步壮大规模，提高质量，向具有区域影响力的综合性城市发展。要健全房地产市场运行机制和服务体系，积极推进市场化供应、规范化服务。积极发展经济适用房、廉租房和普通商品房，控制高档商品房。建立公正、透明的一级市场，培育和完善二、三级市场，放开租赁市场。推行房地产开发、销售和物业管理分业经营，大力发展和完善物业管理服务。临沂市建设事业“十一五”规划中指出，随着工业化和城镇化及进程的加快，全市经济社会将进入新的发展阶段，2010年城镇化率达到48%，这为临沂市房地产业的发展提供了广阔的上升空间，消费结构的转换升级为房地产业的发展提供了巨大的潜在动力。“十一五”期间，房地产开发总体要求是：开发投资稳步增长，房地产市场总量基本平衡、住房供应结构更加合理、价格基本稳定，住房二级市场更加活跃，城镇居民居住条件不断改善，行业管理进一步规范，建立起适应房地产业发展的体制和运行机制。本项目的建设，符合国家、山东以及临沂加强和谐社会建设、推进社会福利社会化、增加普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求；在空间区域布置上也符合优化人口布局的要求。本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。2.2 产业政策分析国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。关于加快建筑业改革与发展的若干意见于2005年发布，意见中指出：建筑业是国民经济的支柱产业，就业容量大，产业关联度高，全社会50以上固定资产投资要通过建筑业才能形成新的生产能力或使用价值，建筑业增加值约占国内生产总值的7。建筑业的技术进步和节地节能节水节材水平，在很大程度上影响并决定着我国经济增长方式的转变和未来国民经济整体发展的速度与质量，建筑业接纳了农村近13的富余劳动力就业，在解决“三农”问题上发挥着重要的作用。本项目的建设符合文件精神，在一定程度上有助于解决剩余劳动力，促进该区进一步发展。该项目在产业结构调整指导目录（2007年本）中属于鼓励类项目（十九、城市基础设施及房地产-12.城镇园林绿化及生态小区建设）。综上所述，本项目的建设符合国家的产业政策要求。2.3 行业准入分析依据中华人民共和国建筑法，从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备下列条件：1、有符合国家规定的注册资本；2、有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员；3、有从事相关建筑活动所应有的技术装备；4、法律、行政法规规定的其他条件。山东鲁洲房地产开发有限公司已取得国家房地产开发企业资质证书，项目单位还拥有一批优秀的、高素质的专业人才，完全有能力进行本项目的建设。第三章建设项目市场及SWOT分析3.1 市场分析一、临沂市二、临沭县房地产市场情况2009年上半年，临沂房地产市场逆势而上，呈现产销两旺的趋势。目前，在国际金融危机影响下，全国各地的房地产都受到或多或少的影响，不少地区的房地的市场出现商品房成交量下降和房价的下降。临沂房地产行业对比其他地市来说，所受冲击比较小，临沂房地产行业依然是潜力巨大的市场。1、房屋销售面积133.9万平方米据统计，今年上半年，临沂房地产开发企业完成投资68.1亿元，同比增长97.1%，高于全省73.8个百分点。增幅同比提高33.3个百分点。商品房销售面积133.9万平方米，同比增长36.5%。其中，商品住宅销售131.2万平方米，同比增长41.9%；商业营业用房销售1.7万平方米；其他商品房销售1万平方米。上半年，商品房销售额达到28.7亿元。从全市房地产开发投资结构看，住宅开发仍是房地产开发的主体。上半年住宅投资完成51.4亿元，同比增长88.1%，占全市房地产开发投资的75.5%，所占比重比去年同期下降了3.6个百分点；商业营业用房投资完成11.2亿元，同比增长499.8%；其他商品房投资5.2亿元，增长18%。2、市区房产企业投资增长144%房地产开发集中度高，主要集中在市区。上半年，市区共有房地产开发企业171家，占全市房地产企业的54.3%，完成投资50.9亿元，增长144%，占全市房地产开发投资比重为74.7%，拉动全市房地产开发投资增长86.9个百分点。施工面积1143.3万平方米，增长134.4%，占全市施工面积的81.7%，竣工面积44.6万平方米，增长169.3%，占全市竣工面积的64.5%。市区中的房地产开发主要以金雀山街道办事处、南坊街道办事处和芝麻墩街道办事处为主，共完成房地产开发投资33.8亿元，占全市房地产开发投资的49.6%，占市区房地产开发投资的66.4%。3、90平方米以下住宅受青睐不过，目前临沂房地产开发中，中高档房屋比重过高，低价位房屋和经济适用房屋的开发量不足，造成房屋价格与消费者的购买力之间出现偏离。一方面，房地产开发企业为了追求利润，开发更多高档商品房；另一方面，市场上低价位房屋供不应求。从上半年商品房销售情况来看，90平方米以下的小户型商品住宅特别受市场青睐，上半年90平方米以下住宅销售面积31.7万平方米，增长165.3%。和旺盛的市场需求相比，90平方米以下的商品住宅开发明显偏低，上半年90平方米以下住宅完成投资8.6亿元，增长53.8%，占全市房地产开发投资总量的12.6%，比去年同期回落3.5个百分点。90平方米以下房屋施工面积154.1万平方米，增长31.2%，占全市房屋施工面积总量的11%，比去年同期回落5.6个百分点。经济适用房的开发量也不足，上半年全市经济适用房开发完成投资1亿元，同比下降35.9%，占全市房地产开发总量的1.5%，比去年同期下降了3.2个百分点。施工面积42.1万平方米，下降12.5%，占全市施工面积的3%，比去年同期下降了3.8个百分点。同时，今年以来，商品房空置面积也有较明显的上升，全市商品房空置面积达63.8万平方米。其中，住宅空置面积49.4万平方米，商业用房空置面积14.2万平方米，其他空置面积0.2万平方米。二、临沂市房地产市场预测虽然国际金融危机对房地产行业有着不利的影响，但临沂市居民对房地产的刚性需求以及国家相关的有力政策，临沂房地产行业在2009年依然有着良好的发展前景。同时临沂市政府提出把临沂建设成为鲁南苏北区域特大中心城市的目标，也为房地产业开辟了广阔的发展空间。随着临沂市城市化进程的加快及建设“大临沂、新临沂”战略目标的逐步实现，临沂房地产业将面临新的发展机遇。临沂市房地产价格走势：1、从需求方面看，临沂1000万人口在市区的还不到200万，想到市区购房的仍大有人在，临沂的房屋储量还没有饱和。当前，临沂市城镇人口424万人，到2020年，预计城镇人口增加到703万人，增加人口280万人。特别在市区，由于中心城市带动策略的实施以及商贸城市的建设，中心人口将大大增加。到2020年增加绝对量100多万人。届时按照人均建筑面积32平方米计算，全市城镇需要新增近9000万的房屋建筑面积。分配到每年，需要增加近700-800万平方米的房屋。其中，中心城区需要增加近3200万平方米的房屋，分配到每年，需要增加近270万平方米左右的房屋。由此可见，临沂市房地产市场潜力很大。 2、从供给方面看，近期的市场房产呈现集中放量，但从产品结构上其有效供给却严重不足。随着房产郊区化发展等因素影响，住房市场有效供给将会不断增加。3、从成本上看，土地交易价格与去年同期相比总体持平。从环比看，比上季度价格略涨0.3%。其中：居住用地同比上涨0.7%，环比价格持平；工业用地同比上涨1.6%；商业营业用地同比下降2.8%。建筑成本及各类经营成本变化不大。短期内开发的成本基本不变。从当前形势分析，房屋价格会继续小幅上涨，涨幅继续回落。综合来看，临沂市居民住房的巨大需求与供给结构不合理的矛盾近几年内会持续存在。短期内，临沂房地产市场竞争会白热化。长期看，刚性的需求及临沂城市化进程将促使房地产价格呈现持续小幅升高的态势。三、沂水县房地产市场现状及前景1、沂水县房地产市场现状由于受县城经济条件的限制，沂水县房地产起步较晚，在临沂三区九县中沂水县的房价比较低。近两年随着经济的发展，房地产开发也有了较好的发展，房价节节高升，均价已超过1500元/平方。近两年开发量成直线上升，销售率大多保持在80以上，开发主要集中在老县城中心。2、沂水县房地产市场发展趋势沂水县楼市进入2009年后，品牌企业和大盘正在成为沂水县房地产市场中最活跃的生力军。（1）市场需求量、开发量将继续放量上升随着城市化进程的发展，城市人口的迅速增加，市场需求量将持续上升。从经济规律的角度，需求量的增加，必然会导致市场供应量的增加，房地产的开发量会继续放量上升。（2）市场价格仍有上升空间市场价格仍有上升空间，特别是高档次住宅物业。随着经济的不断发展，高档消费客户群为满足居住、享受、身份等的需求，对产品的质素要求越来越高，市场上会出现一定量的高端物业，由于其品质较高，开发成本增加，相应的高档物业的价格会随之上升。（3）竞争日益激烈，步入品牌竞争市场城市居民生活水平提高，要求房地产产品的整体水平相应提高，迫使开发商成熟化与专业化，市场竞争加剧，步入品牌竞争市场。随着市场开发量的增加，市场的日益成熟，市场竞争必然加剧。现状的竞争仍停留在价格的竞争上，竞争的加剧将会在项目的景观、配套、品牌等多方面展开，并逐步步入品牌竞争时代。3.2 建设项目SWOT分析一、优势1、政策优势本项目的建设符合国家的法规政策，沂水县政府根据现实情况，合理地组织城市资源，协调相关政策，完善有关各种配套设施等等，为房地产建设提供了很大的支持，本项目的建设具备良好的政策优势。2、地理位置优势项目所在地交通便利，环境优美，是绝佳的居住选择地。本项目建成后会成为功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的住宅小区，十分便于生活工作。3、设计方案优势项目户型设计新颖，套型丰富，重点突出自然环境的优美和交通便利，给生活居家带来便捷和舒适，提高了项目的内涵，提升了居住档次，项目建成后，力求能给人一种耳目一新的全新感觉。本项目建成后，能够提升沂水县城区的住宅水平，提升该区城市形象，优化投资环境，为沂水县房地产事业的发展注入新的活力。 二、劣势1、直接竞争对手。目前项目附近的正在规划楼盘是本项目最直接的竞争对手。本项目的建设应突出自己的特色，以便在竞争中占据主动。2、当前经济形势的不利影响，市场供求关系发生了一些变化，房价增幅在持续回落。 三、机会1、本项目建设地点位于沂水县建设的重要区域，随着该区的进一步开发与建设，项目板块升值潜力巨大。2、沂水县城市建设步伐的加快和银行按揭政策进一步扩大了项目的目标客户群，项目市场前景看好。3、城市发展提出了更高的要求。从城市居民消费需求来看，消费者都渴望得到更好的居住环境，对居住小区的功能、环境、提出更高的要求。从国内外居住区发展趋势来看，居住区向环境、商业的综合性多功能方向发展成为最新发展模式四、威胁同业竞争是项目所面临的主要威胁，尽管本项目具有独特的竞争优势，但仍应注意提高项目的建设质量和综合配套水平，加强物业管理，建出自己的特色，形成独特的风格，从而在同类竞争中脱颖而出，独具领先优势。另外，受国际金融危机的影响，近期内房地产市场供求关系将发生一些变化，预计房价将逐渐趋缓，成交量及价格是一个值得注意的问题。通过对本项目住宅产品进行SWOT分析可以看出：虽然市场存在一定的劣势和威胁，但是通过抓住项目的自身优势，深入市场分析，对产品进行差异性定位，本项目的优势大于劣势。第四章 节能方案分析4.1 用能指标和节能规范（一）中华人民共和国能源法（征求意见稿）（2007年12月3日公布）（二）中华人民共和国节约能源法（2008年4月1日起施行）（三）国家建设部1998第1号令城市节约用水管理规定（1998.11）（四）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）（五）外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004（六）采暖居住建筑节能检验标准JGJ132-2001（七）民用建筑节能设计规范JCJ26-19954.2 能耗指标分析该项目位于沂水县，目前该地区的能源供应和市政基础设施条件较好，建设地点电力、供暖、自来水供应充足，本项目所用能源主要为电力和水。本项目能耗主要为项目交付使用后居民的日常生活用电、用水。年用电消耗量按每户日用电量3.5kwh，年365天计算。日用电消耗量=3.5kwh623户=2180.5kwh年用电消耗量=3.5kwh623户365天=795882.5kwh年用水消耗量按每户日用水量420L，年365天计算。日用水消耗量=420L623户=261660L=261.66m3年用水消耗量=420L623户365天=95505.9m3项目运营后设计年用电量为795883kwh；项目运营后设计年用水量为95506立方米。根据电、水消耗量及折算标煤系数，折算成标煤为：电: 795883kwh0.00032415t/kwh=258t水: 95506m30.0002571t/m3 =25t主要能耗指标表序号名称日消耗量年消耗量折算标煤备注1电2180.5kwh795882.5kwh258t2水261.66m395505.9m325t3合计283t4.3 主要节能措施分析一、建筑节能（一）单体设计阶段节能该项目充分考虑室内空间的合理性，尽可能让每个居室都有穿堂风，夏季利用自然通风进行降温。保证主要居室有朝南的充分日照，使住宅在冬季有充足的阳光，基本满足白天的自然取暖要求。立面设计讲究实用原则，减少外墙的凹凸面，使住宅建筑体形系数达标，以减少热量散逸，在满足日照、采光的前提下，根据不同朝向控制窗墙比。在外墙立面选材方面，为了使建筑节能系统更合理并发挥节能投资效益，选择浅色饰面外墙，以反射太阳辐射，降低建筑能耗。（二）外墙外保温该项目采用外墙外保温措施。相对外墙内保温而言，外墙外保温的保温效果更理想，取暖成本大幅下降，并可完全避免热桥。保温层厚度合理的情况下，不易发生保温层内部冷凝或结构内表面冷凝现象。结构墙体的热储存性被充分利用，改善了室内热稳定性，外墙外保温在夏季起到一定得隔热作用，同时室内到室外温度曲线对结构墙体有利，因而采用外墙外保温是在经济条件允许的情况下较好的选择。（三）屋顶保温屋顶保温采用倒置式屋面，从结构层往上分别是防水层、保温层、砌块保护层。保温层采用低热导性高抗压强度高抗水汽浸透性能的挤塑板（XPS）。与传统屋面比较，保温层在防水层之上，可以避免防水层受到阳光的直接辐射，保护防水层免受室外昼夜温差和冬夏季温差影响，防水层温度相对稳定，不易结露。（四）门窗保温1、窗框选材：选用导热系数低的塑钢或者铝合金断热型材。其中，铝合金断热桥有足够的长度。2、成窗做到真正断热。3、中空镀膜玻璃空气层厚度对其热绝缘系数影响较大，在型材断面尺寸允许情况下，空气层厚度尽可能取大。（五）提高气密性根据建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法规定：7层及7层以上的外窗阳台门气密性不应低于级。平开窗关闭时气密性优于推拉窗，开启时开启面积大，有利于自然通风，故该项目采用平开窗。门窗框与墙间的缝隙可用弹性松软型材料（如毛毡）、弹性密闭型材料（如聚乙烯泡沫材料）、密封膏以及边框设灰口等密封方式；框与扇可用橡胶、橡塑或泡沫密封条以及高低缝，回风槽等方式；扇与扇之间可用密封条，高低缝及缝外压条等；扇与玻璃之间可用各种弹性压条密封。在窗格划分时要缩短窗扇的缝隙长度，尽量采用大窗扇，扩大单块玻璃的面积，合理减少开启的窗扇面积，适当增加固定玻璃及固定窗扇的面积。（六）供暖管网节能改造供暖管网的能源损失有压力损失和散漏损失两种，散漏损失占输送热量的5%-10%，该项目采取对管网实施良好、完善的保温，加强维修与管理，因此可以清除散漏损失的大部分。二、设备节能（一）本工程依据国家及山东节能设计规范，所有设备(包括变电配电设备、消防设备等)全部选用符合有关规定的节能型设备，国家已公布淘汰的产品和非节能型设备严禁使用，电器设备选用高效节能型，并采取电容补偿、提高功效因数、减少电能损耗，这样可减少物业管理费支出，并为购房业主节省费用。（二）总用电负荷根据资料计算，控制变压器负载率在70%-80%之间，确保变压器处于经济运行状态，变压器采用低损耗干式变压器。（三）照明光源，根据国家节能要求解除特殊装修要求外，均选用高效、低耗的节能型日光灯和高效金属卤化物灯为主。公共部分照明采用集中管理方式，由配电间配电箱现场控制。（四）卫生洁具选用节水型卫生洁具，以节约用水。采用陶瓷芯的水嘴。除上述措施外，项目管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各种设备、管道、器具等进行检修，保持正常运行，减少非正常损耗，最大限度节省费用。三、新技术应用（一）采用保温外墙与中空玻璃结合的技术。外墙面作保温隔热处理，结合双层中空玻璃的采铝门窗，铝型材采用断桥工艺，提高保温隔热和防噪效果，提高室内舒适度，降低住宅建筑使用能耗。（二）推广太阳能应用项目和绿色环保节能材料。采用太阳能热水系统，并运用将太阳能转化的电能用于草坪灯，符合实际、绿色、环保、健康。（三）变压器由高压开关、变压、低压分配三部分组成，即将变压器、高压测的过电压保护设备、计量设备以及低压受电总开关等部件组合在箱体内而形成的小型化设备。其主要特点在于节地、布置灵活、安装方便、节能环保、噪音小、改善美化环境。四、给排水系统节能分析本项目年用水量为95505.9m3，沂水自来水公司供水系统充足，完全可以满足本项目需求。本项目排水采用雨、污分流制。本项目每年污水量约为76406立方米，废水经污水管网汇入化粪池处理后排入沂水污水处理厂进行处理。雨水经过雨水斗、室外雨水口、空调冷凝水收集管、室外雨水管汇入城市雨水管网。节水措施：1、区内供水系统采取防渗、防漏措施，减少不必要的损失。2、加强设施管理，经常检查设施情况，及时检修有问题的设备。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1 项目建设用地选址本申请报告为沂水县的滨河绿洲小区建设项目，建设位于沂水县沂蒙山路以南、双城路以北、莲汪街以西、沂河大道以东。项目占地总面积31032平方米，总建筑面积79120平方米。本项目用地为原化工厂场地。该区交通便利，适合建设本项目。5.2 项目主要建设条件一、自然气候条件沂水县气候特征属暖温带季风气候区，大陆度62.4%，具有显著的大陆性气候特点：四季变化分明，春季干燥，易发生春旱；夏季高温高湿，雨量集中；秋季秋高气爽，常有秋旱；冬季干冷，雨雪稀少。全年平均气温11.812.8，极端最高气温39.2，最低气温-24.9，年平均降水量790850毫米左右，土壤冻结期为85145天，无霜期为185228天。二、水文沂水县地表水系众多，主要河流有沂河，其自南向北贯穿整个县城，为山东省第一大河，也是县内过境最大河流。发源于沂源县鲁山南麓，在下河村东南入沂水县境；向东南流，经泉庄、新民官庄乡，流程14公里入跋山水库；出库后折向南流，流经柴山、武家洼、龙家圈、沂水、许家湖、袁家庄、姚店子7个乡镇的边沿地区，流程35公里，在邵家宅村南入沂南县境，再经临沂、苍山、郯城等县市入江苏省，在灌云县燕尾港入黄海，全场574公里。在沂水县境内河段长56公里，河床最宽处1200米，平均宽670米，流域面积1437.7平方公里。三、区域地质概况1、区域地质构造沂水县位于沂沭断裂带中段，沂沭断裂带是我国大陆东部郯庐断裂带在山东部分的总称。从空间分布上看，沂沭带位于山东省中部，北北东向延伸，走向为N1025，北起渤海莱州湾，南至与山东交界的江苏省新沂，全长约360公里。沂沭断裂带主要由五条主干断裂组成，由东向西分别为：昌邑-大店断裂、安丘-莒县断裂、白芬子-浮来山断裂、沂水-汤头断裂、鄌郚-葛沟断裂，这五条断裂带构成了沂沭断裂带的基本构架，并由此使断裂带形成了中间为地垒，两侧为地堑的“两堑夹一垒”的构造格局。沂沭断裂带新构造运动活动强烈，是我国东部一条重要的控震断裂，东部两条断裂活动表现较为强烈，尤其是安丘-莒县断裂全新世以来活动最为强烈，1668年郯城8.5级大地震的地震断层就沿这条断裂展布。因此做好抗震防震工作十分重要，针对本工程建设的特点，提前做好工程场地地震安全性评估工作。2、区域地层沂水城区区域地层受沂沭断裂带“两堑夹一垒”的构造格局控制，在汞丹山地垒隆起区内，地层主要为太古界泰山群混合花岗岩老地层；马站台-苏村地垒盆地内，主要沉积白垩系王氏组河湖相紫红色砂砾岩层；城西区的鲁西台背斜主要为寒武系底部黄绿色页岩和厚层状石灰岩地层。各岩层在城区范围内大部分直接出露地表，风化作用强烈，岩体风化破碎。四、场地地质条件1、地形地貌拟建场地位于沂河西岸，距沂河约50米，原为化工厂，现已拆除整平。场地内地形总体上相对较为平坦，地面高程约135.00m左右，局部地段由于认为开挖取土或堆填，造成局部地面高低不平，地貌成因类型为河流冲击而成，地貌形态为沂河古河床。2、地层结构第1层：填土（Q4ml）灰褐色，稍湿，松散-稍密，以建筑垃圾、块石、碎石及砂土为主。厂区普遍分布，厚度：1.003.20m；层底标高132.32134.50m，层底埋深1.003.20m。第2层：中粗砂（Q4al+pl）灰白色，饱和，松散-稍密，矿物成分以长石、石英为主，中含砾石，分选差，级配好，磨圆度中等，稍现层埋。场区普遍分布，厚度2.005.80m，；层底标高127.25131.00m；层底埋深4.408.00m。第2-1层：粉质粘土（Q4al+pl）褐黄色，软塑，稍有光滑，韧性一般，干强度中等，无摇振反应。场区呈透镜体状分布。厚度1.201.20m；层底标高131.40131.40m；层底埋深4.204.20m。第3层：粗砾砂（Q4al+pl）灰白色-黄褐色，饱和，稍密-中密，其中矿物成分以长石、石英为主，以砾石为主，中夹少量的粉质粘土，稍现层埋。场区分布，厚度1.006.20m；层底标高123.60127.50m；层底埋深8.0012.00m。第3-1层：粉质粘土（Q4al+pl）褐黄色，软塑-可塑，稍有光滑，韧性高，干强度高，无摇振反应。场区普遍分布。厚度1.001.00m；层底标高126.25126.25m；层底埋深9.009.00m。第4层：卵砾石（Q4al+pl）褐黄色，饱和，中密-密实，成分以石英砂岩等为主，磨圆性比较好，分选性差，粘性土充填孔隙。场区普遍分布，厚度3.008.20m；层底标高118.60122.59m；层底埋深13.0017.00m。第4-1层：粉质粘土（Q4al+pl）褐黄色，可塑，稍有光滑，韧性高，干强度高，无摇振反应。场区普遍分布。厚度1.201.20m；层底标高124.48124.48m；层底埋深11.0011.00m。第5层：中风化石灰岩（0）中风化，青灰色-灰白色，隐晶质结构，层状构造，矿物成分以方解石为主，岩质较软，中夹有薄层泥质灰岩，岩芯较完整，岩芯呈柱状、短柱状。五、场地水文地质条件1、地下水类型场地内地下水主要以孔隙潜水形式赋存于第四系砂层中，其补给来源主要来自大气降水和沂河侧向径流补给，主要排泄通道向沂河排泄；由于含水砂砾层颗粒粗，质地纯，因此其富水性好，具强透水性，涌水量则较大。2、地下水位地下水稳定水位一般1.402.50m，高程变化134.00135.00m。由于场地距沂河较近，其水力联系密切，河水位变化直接控制地下水位变化，受沂河橡胶坝拦河蓄水影响，水位抬升，正常蓄水期间，地下水基本与河水位相持平，保持近期的高水位状态，其变幅不大，一般2.00m左右；蓄水下泄后，地下水随着河水位变化下降，估计下降幅度23m左右。六、交通条件该项目位于沂水县沂蒙山路以南、双城路以北、莲汪街以西、沂河大道以东（原鲁洲化工旧区），是沂水县城的重要地段，距沂河仅50米。沂水县境内公路交通四通八达，东红、沂博、兖石、泰薛四条省道贯穿全境，可直通济南、青岛、临沂飞机场；东临青岛港、日照港、岚山港三大口岸，北靠胶济铁路、济青高速公路，南依兖石铁路、日东高速公路，西连京沪高速公路，东接同三高速公路。胶（州）新（沂）铁路经过沂水并设立县级站，青莱、天汕高速公路在沂水境内交汇。本项目建设地段交通便利，出行方便。七、市政配套条件1、供水：由沂水县市政给水管网接入DN200给水管，在小区内成环形。2、室外雨污分流。室内生活污水经室外化粪池处理后与生活废水合并接入市政污水管。3、电力：由沂水县供电局供应，完全可满足项目建设需要。4、电信：本小区电信规划在生活区管理室，内设电信交接箱与本地电话网交接。本小区内电话管线规划为HYA型通信电缆穿保护管地下直埋。弱电线路为预留PVC100管。七、物料消耗与供应1、建筑材料该项目建设结构为钢筋混凝土框架结构，其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥和木材。2、设备在建设过程中尽量采用国内先进设备、设施，其所需的主要设备有：消防设备、应急发电机、通讯电话系统、供暖设备等。照明、消防等设备均可以实行系统控制，在节能和安全上要体现出高度的可靠性。3、物料供应工程所需原材料和设备，尽量采用国内材料和设备。建议水泥采用临沂市水泥厂相关标准的水泥；钢材采用相关规定中的相关标准和型号的钢材，木材从沂水县木材批发市场采购；其他一般的建筑装修材料可以从沂水县的建材批发市场采购。5.3 土地利用合理性本项目用地附近交通十分便捷，项目占用的土地为原有建筑拆迁场地，不占用宝贵的耕地，也不覆压矿藏，项目建设内容符合国家产业政策和地方经济社会发展规划，依据国土资源部、发展改革委联合发布实施2006年版限制用地项目目录和禁止用地项目目录，项目用地不属禁止或限制类用地。项目地形状规整、便于规划、地势