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济南市物业管理招标投标管理办法已经市政府同意，现印发给你们，望认真组织实施。济南市人民政府办公厅二oo七年三月十九日济南市物业管理招标投标管理办法第一章总则第一条为规范我市物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据有关法律、法规和政策规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法所称物业管理招标投标是指物业建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织，依照本办法通过招标选聘物业管理企业为其提供物业管理服务的活动。第三条物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。第四条本市行政区域内，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。第五条总建筑面积在3万平方米(含3万平方米)以上的住宅物业(含住宅小区内的非住宅物业)，其开发建设单位须通过招投标方式选聘物业管理企业实施前期物业管理，投标人少于3个以及总建筑面积在3万平方米以下的住宅物业，经物业所在县(市)区房管部门批准，可以采取协议方式选聘物业管理企业实施前期物业管理。住宅小区业主大会成立之后，由业主大会确定选聘物业管理企业的方式。政府提倡和鼓励各类物业的建设单位和业主大会通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。第六条济南市房产管理局负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。各县(市)区房管部门负责本辖区内招标投标活动的指导和监督。第二章招标第七条物业管理招标由招标人依法组织实施。本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织。第八条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应在公共媒介上发布招标公告，并同时在市房管局门户网站上发布公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。招标人采取邀请招标方式的，应符合中华人民共和国招投标法规 定的条件，并应向3个以上具备相应资质的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。第九条招标人可以自行组织实施招标活动，也可委托经市房管局备案的招标代理机构办理招标事宜。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。第十条招标人自行组织实施招标活动的，应符合下列规定：(一)招标人是物业建设单位或相关物业产权人的，其法人代表(负责人)或其代理人应参加招标工作小组；招标人是业主委员会的，应有业主大会授权。(二)招标工作小组成员中与招标物业相适应的经济、技术或管理类专业人员应占成员总数的50%以上。(三)具备自行编制招标文件、对投标人进行资格评定和组织评标的能力。第十一条招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：(一)招标人和委托代理机构情况，包括名称、地址、资格、联系方式等；(二)招标项目具体情况，包括物业名称、坐落位置、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、物业类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套、设施设备、投标报价测算所需的各类技术参数和指标、物业档案(含施工或竣工图纸)、小区平面图及物业管理服务用房配置等；(三)物业管理服务内容及标准；(四)投标人及投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容及份数等；(五)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间、地点、方法与程序等；(六)评标标准和评标方法；(七)投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；(八)悔标的责任；(九)物业管理服务合同的签订说明；(十)其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。第十二条招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书前10日，持以下材料到市房产管理局备案：(一)招标公告或者投标邀请书；(二)招标文件；(三)新建项目需提供建设工程规划许可证和经规划部门批准的规划详图；(四)重新选聘物业管理企业的物业管理项目需提供原物业管理服务合同；(五)法律、法规和规章规定的其他材料；上述招标材料 有违反法律、法规、规章及本办法规定的，主管部门应要求招标人改正后方可备案。第十三条招标人可以根据需要对投标申请人进行资格预审。实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括：预审申请书格式和申请人须知，申请投标物业管理企业的资质等级证书、营业执照、主要管理业绩的证明材料、技术装备、财务状况以及拟派出项目负责人和主要管理人员的简历、资格、业绩等证明材料。第十四条经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人超过10家时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。第十五条公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。第十六条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间前15日，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。第十七条招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。第十八条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。招标人设有标底的，标底必须保密。第十九条招标人应当按照以下规定时限，完成物业管理招标投标工作：(一)预售商品房项目应当在取得商品房销售许可证之前完成；(二)新建现售商品房项目应在现售前30日完成；(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；(四)重新选聘物业管理企业的物业管理项目应当在物业管理服务合同届满或解除合同前完成。第二十条建设单位实施前期物业管理招标，投标文件截止之日投标人少于3人的，建设单位可持 招标文件，招标、投标过程的情况书面说明及相应证明向物业所在县(市)区房管部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。住宅物业项目总建筑面积小于3万平方米的，住宅建设单位可持建设工程规划许可证等材料向物业所在县(市)区房管部门提出采用协议方式选聘前期物业管理企业的申请。县(市)区房管部门应在受理申请后的7个工作日内，对符合规定条件的予以核准。第三章投标第二十一条本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。第二十二条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。第二十三条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。第二十四条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。第二十五条投标文件有下列情况之一的，视为无效：(一)送达时未密封；(二)逾期送达；(三)未加盖企业公章；(四)未按招标文件要求编制。第二十六条投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。第四章开标、评标和中标第二十七条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。第二十八条开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应 当按照下列规定进行：由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。开标过程应当记录，并由招标人存档备查。第二十九条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员，应当由招标人从市房管局建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。第三十条招标人应当在开标前3日，到市房管局申请抽取评标委员会专家成员，确定成员人数和后备成员人数。市房管局应当在招标文件确定的开标时间前2日，通知抽取的评标委员会专家成员。评标委员会专家成员因故不能参加评标活动的，依序从抽取的后备成员中予以补充。招标人未按前款规定，从依法组建的物业管理评标专家名册中抽取评标专家的，评标无效。第三十一条评标方法一般应采用综合评估法。评标委员会应当根据招标文件确定的评标方法、评标标准，拟定综合评分表。评分标准应当按照综合评分表规定的内容，采取百分制的方法，合理确定各项内容的比重和分值。第三十二条评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人及其他利害关系人的好处。评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐等情况，并接受行政管理部门的监督、检查。第三十三条评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。第三十四条在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。第三十五条评标中除 了现场答辩部分外，应当在保密的情况下进行并遵守下列规定：(一)评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见，承担个人责任；(二)评审投标文件工作必须在封闭环境下进行。评委不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系；(三)评委独立评审投标书，不准互相串联、议论有关标书的内容；(四)评委必须严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审、比较和评分；(五)评委将评审结果签字确认密封后，交工作人员。第三十六条评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目，因评标委员会依法否决投标或者界定为废标后致使有效投标少于3个的，招标人应当重新招标。第三十七条评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标委员会应当按照评标结果，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。第三十八条招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立物业管理服务合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标人是业主委员会的，应将招标结果及时告知全体业主。第三十九条招标人应当对投标书的内容进行保密，不得复印、抄录。在确定中标候选人当日将未中标的投标书全部返还；将排序二、三名的中标候选人的投标书立即封存，在与中标人签订物业管理服务合同之日将中标候选人的投标书全部返还。招标人收取投标人投标保证金的，在确定中标候选人后5日内应当向未中标的投标人退还投标保证金；在与中标人签订相应的物业管理服务合同后5日内应当向中标人和中标候选人退还投标保证金。第四十条招标人与中标人应当自签订物业管理服务合同之日起15日内，到市房管局备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定 中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、物业管理服务合同等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。第五章招投标服务和评标专家管理第四十一条市房管局应及时向社会公布物业管理项目招标信息，制定有关招标文件和评标综合评分表示范文本，同时提供评标专家名册，对评标专家、招标代理机构进行管理和培训。第四十二条市房管局或其指定的机构应建立为物业管理招标投标服务的有形市场，全市物业管理招标投标的开标、评标活动须在该市场内实施。第四十三条市房产管理局应建立由物业管理方面的专家、学者组成的物业管理评标专家名册。专家入选评标专家名册，采取个人申请和单位推荐两种方式。第四十四条市房产管理局对申请人或被推荐人进行评审，对符合条件的颁发评标专家证书。评标专家聘期为3年，期满后按照本办法第四十三条规定的条件重新评审，对符合条件的重新颁发评标专家证书。第四十五条市房管局负责专家名册的日常管理工作。建立评标专家档案，详细记载其评标的具体情况，对评标能力、廉洁公正情况实行年度考评；对评标专家进行有关法律和业务培训。有下列情形之一的，取消其评标专家资格。(一)私下接触投标人的；(二)收受利害关系人的财物或者其他好处的；(三)向他人透露与评标有关的情况的；(四)不能客观公正履行职责的；(五)因业务能力及信誉等原因不能胜任评标工作的；(六)无正当理由，拒不参加评标活动的。第六章附则第四十六条住宅物业建设单位未按本办法规定的招投标方式选聘物业管理企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业，依据国务院物业管理条例第五十七条予以处罚。关联法规：国务院行政法规库(1)条 第四十七条物业管理招标过程中发生的广告代理、信息发布、文件编制、劳务、交通等相关费用由招标人支付。招标文件中约定由中标人或投标人承担的除外。第四十八条投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。第四十九条招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文字的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的金额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。第五十条本办法由市房管部门负责解释。第五十一条本办法自2007年5月1日起施行。济南市房产管理局关于调整商品住宅维修基金缴存方式的通知济房政字200713号济南市房产管理局关于调整商品住宅维修基金缴存方式的通知各区房管局、市房屋产权登记中心、各房地产开发企业、物业管理企业：为进一步完善我市商品住宅维修基金缴存使用管理制度，维护广大业主的合法权益，根据山东省商品房销售条例和济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法的规定，将由开发企业或物业管理企业代收代缴购房人缴存维修基金的方式，调整为购房人持维修基金缴存通知单直接到维修基金金融业务承办银行缴存。现就有关问题通知如下：一、调整后的缴存方式（一）新建小区开发建设单位或其委托的物业管理企业在房屋办理初始登记前，持有关资料到市房管局办理商品住宅维修基金开户备案手续，并依据小区已竣工楼房的测绘报告和购房合同，登入济南市商品住宅维修基金管理系统维护购房人及其所购房屋的信息，打印“济南市商品住宅维修基金缴存通知单”（以下简称“通知单”）。（二）购房人持“通知单”到“通知单”载明的承办银行业务网点缴存维修基金，领取“济南市商品住宅维修基（资）金缴存凭证”。购房人领取的“缴存凭证”为两联，一联为业主留存联，一联为房屋所有权转移登记凭证。（三）已办理房屋初始登记但未建立维修基金制度的住宅小区（含独立住宅项目），开发建设单位或其委托的物业管理企业应按前二款的规定办理维修基金开户备案手续，通知购房人在申请办理房屋所有权证前及时缴存维修基金。二、实行时间调整后的维修基金缴存方式自2007年3月1日起实行。三、房屋产权登记向房地产开发建设单位购买商品住宅（含与住宅结构一体的非住宅用房）的单位或个人，自2007年3月1日起，申请办理所购房屋所有权证时，应提交维修基（资）金缴存凭证，对未缴存维修基金的，房管部门不予受理房屋所有权转移登记的申请。调整缴存方式前已将维修基金缴存至房地产开发建设单位或物业管理企业，但尚未取得“缴存凭证”的，可持维修基金主管部门开具的证明材料办理房屋所有权转移登记手续。拆迁安置单位购买商品住房用于拆迁安置的，应按规定缴存商品住宅维修基金。办理房屋所有权转移登记时，应提交维修基（资）金缴存凭证。四、其他事项（一）2007年3月1日前，维修基金代收单位仍按照维修基金原有工作流程代收、代缴维修基金。3月1日后，代收单位将代收的商品住宅维修基金及领用的代收收据整理完毕，于3月15日前全部移交至市房管局。（二）维修基金代收单位必须于2007年3月31日前，将代收的维修基金全部缴存至市房管局专户，逾期仍未足额缴存的，按照物业管理条例第六十三条规定处理。（三）市房管局将在各小区公示小区已缴存维修基金的帐目明细，接受业主的监督。附件：1、济南市商品住宅维修基金缴存通知单2、济南市商品住宅维修基（资）金缴存凭证二00七年一月三十一日济南棚户区改造安置房物业管理暂行规定通知济政办发200943号各区人民政府,市政府各部门:济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定已经市政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。二OO九年十一月四日 济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定第一章 总则第一条 为规范我市棚户区改造安置房(以下简称安置房)物业管理活动,保障安置房维护管理需要,提高安置房住户居住质量,根据国家有关法律、法规和政策规定,结合我市棚户区改造实际,制定本暂行规定。第二条 第二条 本规定所称安置房是指棚户区改造项目拆迁安置过程中向被拆迁居民提供的回迁和异地安置住房。第三条 安置房物业管理工作坚持“政策扶持、属地管理、专业服务”的原则。第四条 各区政府对辖区安置房及配套经营性用房的使用管理和物业管理活动负总责,负责协调处理安置房在使用管理和物业管理活动中出现的重大问题。建设、房管、物价、民政、劳动和社会保障、财政、公安、城管执法和旧城改造投融资管理等部门依据各自职责做好与安置房使用管理和物业管理有关工作。街道办事处(含乡镇政府,下同)负责指导、监督安置房物业管理工作,调解处理物业管理纠纷。第二章 物业管理区域划分与物业交付第五条 安置房物业管理区域划分应遵循相对集中、便于管理的原则。以回迁安置房为主的区域在地界四至明确的情况下,一般划分为一个独立的物业管理区域,视为安置房小区。棚户区改造项目开发建设的商品房区域内的少量回迁安置房,应与商品房划分为同一个物业管理区域,视为商品房小区。异地安置房应以安置房所在小区建设用地规划许可证确定红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素,划分物业管理区域。区域内房屋主要用于安置的,视为安置房小区;区域内房屋只有少量安置房的,视为商品房小区。第五条 建设单位在安置房交付使用或商品房销售前,应持有关资料向项目所在区房管部门申请划分物业管理区域。各区房管部门应当自受理申请之日起20个工作日内,会同街道办事处在征求市旧城改造投融资管理中心、区旧城改造指挥部意见后进行物业管理区域划分,并告知建设单位。建设单位应当将确定的物业管理区域向被拆迁人、商品房买受人明示。第六条 物业管理区域确定后,确需调整的,由区房管部门会同街道办事处按上条相关规定重新划分,划分意见应征得该物业管理区域内已入住面积及入住户数均占50%以上业主的同意。第七条 建设单位按房屋总建筑面积3-5的比例无偿提供安置房小区物业服务用房,但最少不低于100平方米,产权属全体业主所有;按不低于50平方米的标准提供小区内城管执法、治安管理等政务管理用房;按相关规定和规划要求配套建设社区居委会用房。第八条 棚户区改造项目竣工后,建设单位要在市旧城改造投融资管理中心和区旧城改造指挥部监督下,按不低于房屋总建筑面积4的比例,向棚户区改造项目所在区政府无偿提供项目配套沿街经营性商业用房。该房屋产权属区政府所有,经营管理工作由区政府确定,但不得抵押、转让。第九条 经营性用房出租收入扣除出租经营成本及税费后的收益作为安置房管理服务专项资金,由各区政府综合平衡使用,定向用于补贴减免的安置房物业服务费及安置房使用管理工作。经营性用房收益不足的,由各区负责研究解决办法。第十条 建设单位要在安置房达到交付条件后与街道办事处、物业服务单位办理相关用房及资料移交手续,向街道办事处移交小区政务管理及社区居委会用房,向物业服务单位移交按规定配置的物业服务用房及相关资料。移交工作由区旧城改造指挥部、区房产管理局及街道办事处监督、协调。第十一条 建设单位交付安置房时,须向住户提供住宅质量保证书、住宅使用说明书和住户手册等资料。拆迁安置单位负责按相关规定做好居民安置工作。第三章 安置房小区物业服务第十三条 安置房小区在召开业主大会、选举产生首届业主委员会前,由街道办事处负责牵头组织居民委员会和业主代表成立小区管理委员会。小区管理委员会履行下列职责:(一)代表安置房小区业主选聘前期物业管理阶段的物业服务单位,签订物业服务合同;(二)及时了解业主、物业使用人关于物业服务的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督物业服务单位履行物业服务合同; (三)对违反安置房临时管理规约的业主、物业使用人进行告诫,并在小区内公示告诫内容;(四)协助所在地街道办事处做好物业服务费减免有关工作;(五)协助做好小区内人口管理和户籍迁移、登记工作。第十四条 建立安置房小区物业管理联席会议制度,联席会议由安置房小区所在街道办事处负责召集,区房管局、城管执法局、公安派出所、安置房小区管理委员会、物业服务企业等单位参加。联席会议主要协调解决下列事项:(一)安置房小区管理委员会和有关部门不依法履行职责的情况;(二)物业服务单位在履行退出程序以及交接工作中出现的问题; (三)物业管理区域内发生的突发事件;(四)物业管理与社区管理的衔接和配;(五)需要协调的其他物业管理事项。第十五条 安置房小区前期物业服务由小区管理委员会在区房管部门、街道办事处的监督指导下选聘专业物业企业实施;选聘专业物业企业有困难的,由所在地街道办事处组建物业服务中心负责。安置房物业服务单位应向物业管理区域内全体业主提供以下服务:(一)房屋共用部位的维护与管理;(二)房屋共用设施设备及其运行的维护与管理;(三)共用部位、场所的环境卫生、绿化管理服务;(四)安置房小区内公共秩序、消防、交通等协助管理事项服务;(五)房屋装饰装修管理服务;(六)专项维修资金账务代管服务;(七)房屋档案资料管理。第十六条 物业服务中心所需管理服务人员,在同等条件下优先从安置房住户无固定职业人员中招聘。专业岗位人员须按有关规定持证上岗。物业服务中心聘用人员数量及岗位配置,由街道办事处会同区房管部门根据安置房的实际情况核定并报区政府批准。第十七条 安置房小区管理委员会负责拟定安置房临时管理规约,依法约定业主的共同利益和应当履行的义务及违反规约应当承担的责任等事项。负责组织业主签订临时管理规约和前期物业服务合同。第十八条 安置房小区内地面车位等共有部分的经营净收入属全体业主所有,该收入不分配,存入专户管理,主要用于物业共有部分的维修支出。物业服务单位要每年公示1次经营收入,接受街道办事处、小区管理委员会和全体业主监督。安置房小区内的地面车位场地使用费,由小区管理委员会综合考虑小区地下车库车位租赁的价格等因素,在临时管理规约中约定。业主对车辆有看管要求的,另行签订看管协议。第十九条 安置房小区内的地下车库车位租赁价格按照市价格主管部门公布的标准执行。第四章 商品房小区内安置房物业服务第二十条 商品房小区内安置房的物业服务与商品房小区统一实施。业主自治管理等活动依据物业管理条例、山东省物业管理条例及相关规定实施。第二十一条 安置房业主与同一物业管理区域内的商品房业主,享有同等权利,并承担相应义务。第二十二条 安置房业主办理安置入住手续时,拆迁安置单位、街道办事处负责协助物业服务企业与安置房业主按照商品房物业服务合同的内容签订前期物业服务合同及临时管理规约。第二十三条 安置房所在地街道办事处、居民委员会负责安置房在使用管理和物业服务过程中的监督管理工作,监督安置房业主、物业使用人遵守临时管理规约,履行物业服务协议约定的义务;会同有关部门及时协调处理居民在房屋使用管理和物业服务过程中出现的问题。第五章 物业服务费第二十四条 安置房小区物业服务收费实行政府指导价,具体收费标准由市价格主管部门会同市物业主管部门根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等因素制定。安置房小区内经营、办公等非住宅房屋物业服务费实行市场调节价,前期物业服务阶段由物业服务单位按有关规定标准协商确定。第二十五条 物业服务费自房屋交付之日起实行按月收取,经双方约定亦可预收,但预收期限最长不得超过6个月。已竣工尚未出售或者尚未交付的物业,其物业服务费由建设单位或拆迁安置单位承担。已经交付的房屋,物业服务费由业主或物业使用人承担,建设单位或拆迁安置单位另有约定的除外。已办理入住手续但长期空置的,业主应当告知物业服务单位,经双方确认后,其物业服务费按收费标准的70%缴纳。前款所称入住是指安置房业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。安置房业主收到书面入住通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的,视为入住。第二十六条 安置房住户(包括居住安置房小区和商品房小区的安置户)物业服务费实行以下政策:(一)享受最低生活保障的家庭,物业服务费全额免交。(二)家庭人均月收入高于最低生活保障标准并低于(含)最低生活保障标准1.5倍的住户,按物业服务合同约定标准的50%交纳物业服务费。(三)家庭人均月收入高于最低生活保障标准1.5倍的住户,按物业服务合同约定的标准交纳物业服务费。安置房转让、出租的,不享受上述相关减免政策。第二十七条 符合享受减免政策的家庭,须向安置房所在地居民委员会提出申请,居民委员会初审后上报街道办事处,由街道办事处会同区民政部门按规定程序对申请人家庭人均收入情况进行核定,每年核定1次,核定结果在物业管理区域内公示。第二十八条 减免的安置房物业服务费,小区管理委员会与物业服务单位每半年核对1次,并经街道办事处确认后,报区财政从安置房管理服务专项资金中列支。财政、审计部门负责安置房管理服务专项资金使用的监督审计工作。第二十九条 欠缴物业服务费的业主,应当补缴所欠费用,并依照物业服务合同约定承担违约责任。小区管理委员会可在物业管理区域内进行公示,物业服务单位向其追缴。第三十条 物业服务单位在物业服务中应当遵守国家法律法规,严格履行物业服务合同,按规定实行明码标价,为业主或物业使用人提供质价相符的服务,自觉接受政府价格及物业主管部门的监督和检查。第六章 物业使用与维修管理第三十一条 安置房业主在办理房屋权属登记前,应按下列标准交存住房专项维修资金:(一)多层住宅按建筑面积每平方米60元;(二)小高层、高层住宅按建筑面积每平方米120元。业主交存的住房专项维修资金属业主所有,定向用于房屋共用部位设施设备的维修、更新。安置房专项维修资金的交存、使用管理按市政府相关规定执行。安置房业主未交存住房专项维修资金的,开发建设单位或拆迁安置单位不得协助其办理产权登记手续。享受最低生活保障的安置户可缓交住房专项维修资金,待其经确认不属于低保家庭或转让、出租房屋时一次性补齐。第三十二条 安置房业主、物业使用人使用房屋应当遵守有关法律、法规和临时管理规约的规定,不得有下列行为:(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;(二)违章搭建建筑物、构筑物、私开门窗及擅自改变房屋规划使用性质等违反规划规定的行为; (三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;(四)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;(五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;(六)占用消防通道等违反消防管理规定的行为; (七)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;(八)法律、法规、临时管理规约禁止的其他行为。小区管理委员会、物业服务单位及业主发现上述行为时均应予以劝阻、制止,并报告有关部门。第三十三条房屋交付后,业主应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的,应向小区管理委员会提出书面申请,并经有利害关系的住户同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备,不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的,应当遵守法律、法规以及管理规约的规定,经小区管理委员会及有利害关系的业主同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。第七章 附则第三十四条 安置房小区具备成立业主大会条件的,可在街道办事处组织指导下成立业主大会并选举产生业主委员会。选举业主委员会后,安置房管理及物业服务按物业管理条例、山东省物业管理条例及相关规定执行,安置房小区管理委员会职责自行终止。第三十五条 本暂行规定由市房管局、市物价局负责解释。第三十六条 本暂行规定自2009年12月1日起施行。山东省供热管理办法第一章总则第一条为了规范供热管理，节约能源和资源，减少污染物排放，维护供用热双方的合法权益，促进供热事业健康发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。第二条本办法所称供热，是指利用热电联产、区域锅炉等所产生的蒸汽、热水和工业余热、地热等热源，通过管网为用户有偿提供生产和生活用热的行为。第三条在本省行政区域内从事供热规划、建设、经营、使用、设施保护及相关管理活动，应当遵守本办法。第四条发展供热事业应当遵循统一规划、配套建设、市场运作、政府监管的原则。县级以上人民政府应当贯彻节约资源的基本国策，将供热事业纳入国民经济和社会发展规划，并采取措施发展集中供热。第五条鼓励开发和应用节能、高效、环保、安全的供热新技术、新工艺、新设备，支持热、电、冷联供，逐步淘汰分散燃煤锅炉和供热煤耗超标的小火电机组。鼓励利用风能、太阳能、地热能、海洋能、生物质能等清洁能源及工业余热、煤矸石、垃圾等发展供热。电网企业应当优先保障符合有关规定的热电联产和综合利用工业余热、煤矸石、垃圾等发电的机组与电网并网运行，上网电价执行国家有关规定。第六条省、设区的市、县（市）人民政府建设行政主管部门或者县级以上人民政府确定的部门（以下统称供热主管部门），负责本行政区域内的供热管理工作。县级以上人民政府发展改革、经济贸易、价格等有关部门按照各自职责，做好供热管理的有关工作。第七条供热主管部门应当建立投诉制度，公开投诉电话、信箱，受理有关供热质量、收费标准和服务质量的投诉，并及时予以处理。第二章规划与建设第八条设区的市、县（市）人民政府应当组织供热主管部门和其他有关部门，编制本行政区域的供热规划，按照规定程序批准后实施。经批准的供热规划不得擅自变更；确需变更的，应当报原批准机关批准。第九条新建、改建、扩建供热工程的，应当符合供热规划的要求，并按照规定程序办理工程项目审批或者核准手续。第十条从事供热工程勘察、设计、施工、监理等活动，应当依法取得相应等级的资质证书，并遵守国家和省有关技术标准和规范。第十一条城市新区建设和旧区改建，应当按照城市总体规划和供热规划的要求，配套建设供热设施，或者预留供热设施配套建设用地。预留的供热设施配套建设用地，任何单位和个人不得擅自占用。第十二条新建居住建筑和公共建筑供热系统，应当安装温度调控装置和热计量装置；既有居住建筑和公共建筑供热系统，应当逐步进行改造，并安装温度调控装置和热计量装置。居住建筑和公共建筑具备分户热计量条件的，应当安装分户热计量装置；不具备分户热计量条件的，可以采取单元计量、楼宇计量等方式安装热计量装置。既有居住建筑和公共建筑在围护结构节能改造中，应当同步进行供热系统节能改造。县级以上人民政府应当采取措施，鼓励对既有公共建筑供热系统先行改造，促进供热系统节能。第十三条在集中供热管网覆盖的区域，不得新建分散燃煤锅炉；集中供热管网覆盖前已建成使用的分散燃煤锅炉，应当按照规定限期停止使用，并将供热系统接入集中供热管网。第十四条供热工程竣工后，建设单位应当依法组织竣工验收；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。建设单位应当自供热工程竣工验收合格之日起15日内，按照国家有关规定向供热主管部门备案。供热工程竣工验收合格后，建设单位应当及时向城建档案管理机构和其他有关部门移交供热工程项目档案。第十五条居住建筑和公共建筑的建设单位，应当依法承担供热系统保修期内的维修、调试等保修责任。供热系统的保修期不得低于两个采暖期；保修责任未履行或者拖延履行的，供热系统的保修期不受两个采暖期的限制。供热系统的保修期，自居住建筑或者公共建筑竣工验收合格之日起计算。第三章供热管理第十六条从事供热经营活动，应当依法取得供热经营许可证。未取得供热经营许可证的，不得从事供热经营活动。取得供热经营许可证应当符合下列条件：（一）有可靠、稳定的热源；（二）有符合国家标准且与供热规模相适应的供热设施；（三）有与供热规模相适应的资金；（四）有固定的、符合安全条件的经营场所；（五）有与供热规模相适应并经培训合格的专业技术人员；（六）有完善的管理制度和服务规范；（七）有与供热规模相适应的抢险抢修队伍和设备；（八）法律、法规规定的其他条件。第十七条申请从事供热经营活动，应当根据供热规模向设区的市或者省供热主管部门提出申请，并提交本办法第十六条第二款规定的证明材料。供热主管部门应当自受理申请之日起20日内，作出行政许可决定。准予行政许可的，应当核发供热经营许可证；不予行政许可的，应当书面说明理由。第十八条县级以上人民政府可以根据国家和省有关规定，采取招标投标方式，确定符合条件的供热企业，并与其签订供热特许经营协议，授予其在一定期限和范围内的供热特许经营权。第十九条供热企业不得擅自停业、歇业，确需停业或者歇业的，应当在采暖期开始6个月前向县（市）或者设区的市供热主管部门提出申请，并对供热范围内的用户用热作出妥善安排。供热主管部门应当自收到申请之日起20日内作出是否批准的决定。供热企业在采暖期内不得停业、歇业。第二十条供用热双方应当签订供用热合同。供用热合同的主要内容应当包括供热时间、供热参数、收费标准、缴费时间、结算方式、供热设施维护管理界限、违约责任以及当事人约定的其他事项。第二十一条供热企业应当按照供用热合同约定，连续、保质、保量供热。供热企业进行年度供热设施检修，应当避开采暖期，并提前15日通知相关用户。在采暖期内，因特殊原因需要连续停止供热超过24小时的，供热企业应当提前两日通知用户；因突发事故不能正常供热的，供热企业应当及时组织抢修，并通知受影响区域的用户。第二十二条居民采暖期起止时间由县（市）或者设区的市人民政府根据本地实际确定。采暖期内用户室内供热温度，在正常条件下不得低于16；低于16的，供热企业应当减收或者免收热费；因用户原因导致室内供热温度低于16的，由用户承担责任。供用热合同另有约定的，从其约定。用户室内供热温度的具体检测办法，由设区的市人民政府制定。第二十三条居民采暖热价实行政府定价；其他热价实行政府指导价，由供用热双方按照政府指导价协商确定。逐步实行基本热价和计量热价相结合的制度，实现按照用热量计量收费。具体办法由省价格主管部门会同省供热主管部门制定。价格主管部门应当会同有关部门根据供热主要原材料的市场价格等因素，按照法定程序适时调整热价。第二十四条热价的制定和调整应当遵循合理补偿成本、促进节约用热和公平负担的原则。制定和调整热价，价格主管部门应当举行听证会，听取用户和供热企业等有关方面的意见，并采取措施减少对低收入用户用热的影响。第四章用热管理第二十五条需要用热的单位和居民，应当向供热企业办理用热手续。单位用户变更用热面积、用热量以及其他用热登记事项的，应当向供热企业办理变更手续；居民用户终止用热或者恢复用热的，应当向供热企业提出并办理相关手续。第二十六条用户应当按照价格主管部门核定的热价或者供用热合同约定的热价，按时向供热企业缴纳热费。用户有权就供热收费、供热服务等事项向供热企业查询，供热企业应当在3日内予以答复。第二十七条供热企业工作人员在入户抄表和对用户室内供热设施进行检查、维修时，应当出示有效证件，用户应当予以配合。第二十八条任何用热单位和个人不得实施下列行为：（一）在室内供热设施上安装放水阀、排气阀、换热装置等；（二）未经供热企业同意，擅自改动供热管道、增设散热器或者改变用热性质；（三）在供热管道上安装管道泵等改变供热运行方式；（四）其他妨碍供热设施正常运行的行为。第五章设施管理第二十九条供热设施的更新、改造、维修和养护，由产权人负责。用户可以委托供热企业对其所有的供热设施进行更新、改造、维修和养护。第三十条供热企业应当按照规定对其维护管理的重要供热设施，设置明显的安全警示标志。第三十一条任何单位和个人不得擅自改装、拆除、迁移供热管网、标志、井盖、阀门和仪表等供热设施。第三十二条从事工程建设，不得影响供热设施安全。建设单位在开工前，建设单位或者施工单位应当向城建档案管理机构或者供热企业查明有关地下供热管线的情况。城建档案管理机构和供热企业应当及时提供相关资料。建设工程施工可能影响供热设施安全的，建设单位或者施工单位应当与供热企业协商采取相应的安全保护措施。第三十三条在供热管道及其附属设施安全保护距离范围内，任何单位和个人不得实施下列行为：（一）修建建筑物、构筑物或者敷设管线；（二）挖坑、掘土或者打桩；（三）爆破作业；（四）堆放垃圾、杂物或者危险废物；（五）排放污水、腐蚀性液体或者气体；（六）其他影响供热设施安全的行为。第三十四条供热企业应当建立健全安全生产责任制，并对其维护管理的供热设施进行定期检查、维护，确保供热设施正常运行。第三十五条供热企业应当制定供热事故抢险抢修应急预案，公布维修、抢险和供热服务电话，并实行24小时值班制度。供热企业发现供热事故或者接到供热事故报告后，应当在规定时间内到达现场组织抢险抢修，并按照规定及时报告有关部门。第六章法律责任第三十六条违反本办法规定，新建居住建筑和公共建筑供热系统未安装温度调控装置、热计量装置或者在集中供热管网覆盖的区域新建分散燃煤锅炉的，由供热主管部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，可处以3000元以上2万元以下的罚款。第三十七条违反本办法规定，供热企业有下列行为之一的，由供热主管部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，可处以5000元以上3万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未取得供热经营许可证从事供热经营活动的；（二）未经批准擅自停业歇业的；（三）未按照规定要求连续、保质、保量供热的。第三十八条违反本办法规定，供热企业擅自提高热价或者变相提高热价的，由价格主管部门依法予以处罚。第三十九条违反本办法规定，用户有下列行为之一的，由供热主管部门责令限期改正；逾期未改正的，对个人可处以200元以下的罚款，对单位可处以5000元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）在室内供热设施上安装放水阀、排气阀或者换热装置的；（二）未经供热企业同意，擅自改动供热管道、增设散热器或者改变用热性质的；（三）在供热管道上安装管道泵等改变用热运行方式的。第四十条违反本办法规定，擅自改装、拆除、迁移供热管道、标志、井盖、阀门、仪表等供热设施或者建设工程施工可能影响供热设施