山东项目调查报告828.doc

山东荣成项目初步调查报告一、城市概况31、 地理区位32、 城市特点33、 人口44、 交通状况4二、城市规划71、 威海规划72、 荣成规划8三、宏观经济111、 国内生产总值112、 人均内生产总值123、 荣成市社会固定资产投资及增长率124、 财政、金融125、 收入13四、房地产市场情况131、 整体发展状况132、 微观市场特点143、 土地市场简述16五、礼村及绿岛湖酒店项目认知161、 礼村项目162、 绿岛湖度假酒店项目17六、综合建议181、 荣成SWOT简析182、 建议19五、对原有两宗地块的评判建议1、礼村地块目前礼村开发项目面积有所变动1.1 合作条件李村拆迁范围（拆迁组成，面积、人口）1.11 补偿安置方案1.12 资金需求、资金计划1.2 初步评判2、绿岛湖酒店地块据建设局领导介绍，原绿岛湖酒店项目现已出让其它公司做会馆使用。六、对荣城评价及选择地块建议1、成山镇成山头、天鹅湖区域2、港西镇西港旅游度假区域、纹石宝滩区域一带3、荣城市区绿岛湖400亩4、泊于（威海市）沿海区域一、城市概况1、 地理区位荣成市位于山东半岛最东端，三面环海，海岸线长500公里，与韩国、日本隔海相望，是中国距离韩国最近的地区。荣成是中国大陆伸向海洋的最深处，荣成成山头作为中国陆海交接处的最东端，被誉为“太阳开始升起的地方”。荣成全市陆地面积1392平方公里，城市现状建成区总面积27.5平方公里。2、 城市特点u 首届中国魅力城市u 全国综合实力百强市u 底蕴深厚的历史之城u 闻名中外的将军之城u 充满生机的渔业之城u 国家环保模范城市u 风光旖旎的旅游之城荣成是中国优秀旅游城市，荣成是中国优秀旅游城市，千里海岸线分布着10大海湾、72个大小岛屿、10大天然海水浴场，国际公认的阳光、沙滩、海水、空气、绿色五个旅游资源基本要素在荣成充分体现。拥有伟德山、槎山两个国家级森林公园，成山头、法华院两处国家4A级景区，有大天鹅越冬栖息地的大天鹅国家级自然保护区、山海相连的全真教发祥地九顶铁槎山、爱国主义教育基地伟德将军碑廊、五虎圈阳地圣水观、花斑彩石、闻涛度假村等风景名胜。2009年接待中外游客629万人次，旅游总收入50.05亿元，分别增长25%和30%，其中境外游客30万人次，旅游创汇2亿美元u 走向世界的开放之城u 国家园林城市、宜居宜业的生态之城全市森林覆盖率39.1%，城市绿化率47.5%，空气质量优良天数100%，其中优的天数超过300天，适宜居住和养生。是中国空气质量和海水质量最好的地区之一，形成了“城在林中、楼在绿中、人在花中”的生态城市格局。荣成气候宜人，生态环境优美，相继荣获 “国家生态市”、“国家园林城市”、“国家模范环保城市”等荣誉称号。荣成着力建设特色鲜明的滨海生态花园城市。3、 人口 总人口67万人，城区人口21万人。4、 交通状况随着青烟威荣成际铁路的建成通车，立体化交通、一小时生活圈将形成。而青烟威荣成际铁、威海机场对荣成旅游地产产生巨大影响，为荣成开发旅游地产带来重大利好。4.1 公路 四横：302省道（成山卫龙口）；303省道（俚岛李格庄） 305省道（石岛泽头）；309国道（荣成兰州） 两纵：301省道（石岛烟台），青威高速（青岛威海）4.2 港口 荣成拥有石岛、龙眼两个一类开放港口，现已开通至韩国平泽、仁川的客货班轮，至日本大阪、博多、门司、关东、关西、韩国釜山、新加坡、香港等港口的全集装箱班轮航线。 4.3 航空荣成距威海机场21公里，到威海机场约需15分钟。威海机场已开通了到北京、上海、广州等10余条国内航线与飞韩国的国际航线。市区到青岛机场约需2.5小时，到烟台机场约需1小时。威海机场对荣成开发旅游地产影响巨大。航班号机型起飞到达FM9258 737 威海 10:05 上海虹桥 11:30 FM9258 737 威海 10:05 上海虹桥 11:30 FM9258 CRJ 威海 10:30 上海虹桥 12:00 MU2288 319 威海 19:40 上海虹桥 21:15 CZ3788 319 威海 19:10 广州 22:10 CA1828 733 威海 13:50 北京 15:00 CA1588 JET 威海 20:40 北京 21:50 CA1588 738 威海 20:40 北京 21:50 CA1588 733 威海 20:40 北京 21:50 航班号机型起飞到达CA147/8B737威海9:40 首尔11:40 4.4 城际轻轨青烟威荣成际铁路总投资371.3亿元，蜿蜒300公里，设计时速250公里，全线共设15个车站，现已动工，并于2012年建成。这条穿行青岛、烟台、威海、荣成四地的铁路串起了山东最有经济活力的半岛都市圈，将给港城的发展带来一系列冲击。同时也将对荣成发展，荣成房地产带来巨大利好。二、城市规划1、 威海规划“一个主中心，四个副中心、三条发展带、十三个重点镇”。n 一个主中心：威海城区为带动全市发展的主中心。n 四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛为带动全市发展的四个副中心。 n 三条发展轴威海市区文登轴带：依托交通干线，产业沿交通走廊向文登扩散。承接市区扩散的工业企业，构筑威海重要制造业产业发展带，未来向乳山延伸。 威海荣成轴带：大做“海”字文章，发展海洋产业，打造威海市滨海蓝色经济带，未来向石岛延伸。 文登荣成轴带：突出特色，主要促进农业及农产品加工的开发和建设，建成特色农业经济带。港西镇距威海市较近，据说威海市政府未来将迁至泊于，港西拥有优质海景资源，未来发展前景广阔。2、 荣成规划荣成规划确定的城市性质为：面向韩国的门户，以制造业和海洋产业为支柱的生态型滨海旅游城市。整个城市向东向南发展。确定了一心两翼的发展布局。荣成市一心两翼的发展格局，影响着房地产业的开发格局。成山镇及寻山街道俚岛一线、石岛管理区人和镇一带正在形成地产开发的新板块。 一心，即以市区为中心的中部组团，突出团体运动养生特色，打造旅游集散中心和养生休闲高端核心区；（绿岛湖项目位于此区域）商业旅游休闲区居住区文体运动区酒店区（规划中）各功能分区规划红线图 两翼即以成山头景区为核心的北部组团，突出成山头作为中国大陆伸向海洋最东端的地理优势，打造独具特色的极地休闲度假区（礼村所在区域）。在该规划中，“三点”是指打造朝阳港国际高端休闲旅游度假区、西霞口国际滨海旅游度假区、马山岛养生休闲度假区三个节点。“一带”就是打造集滨海旅游、海洋食品、临港工业于一体的百公里环海蓝色经济带。马山岛养生休闲度假区将成为较为理想投资区域 以石岛赤山法华院为核心的南部组团，突出体验养生特色，打造体验休闲度假区。 三、宏观经济 荣成市是经济强市。综合经济实力连续多年位居全国县级市前列，山东省首位；近5年来的全国县域竞争力排名稳定在1013名之间。荣成海洋资源丰富，水产品产量、渔业总收入连续24年名列全国县级第一。荣成工业已形成以轮胎、汽车、造船、电机、建材、食品六大板块为主体的26个门类、70多个自然行业，“成山牌”轮胎、华泰“特拉卡”汽车、黄海造船、“好当家” 食品等驰名海内外。 1、 国内生产总值自2002年以来，荣成市的GDP值一直保持平稳的高速增长趋势，近几年的GDP年均增长幅度在15%以上； 2009年全市实现市内生产总值（GDP）613.5亿元。荣成市国内生产总值及增长率表 荣成市人均国内生产总值及增长率2、 人均内生产总值2009年荣成市人均GDP达到12437美元，且最近5年平均增长率达到16.6%，呈现出快速稳步发展的趋势。3、 荣成市社会固定资产投资及增长率固定资产投资保持高速增长。2009年全市共完成规模以上固定资产投资319.9亿元，同比增长25.8 %。荣成市正在加大对基础设施建设、城中村改造、农村环境综合整治等方面投入。4、 财政、金融财政收支的总体趋势明显好转。2009年完成财政总收入528607万元，地方财政收入达到277288万元。金融业形势稳定，存贷款均比年初有大幅增长。年末各项存款余额320.9亿元，人均储蓄31964元，荣成居民富有，收入喜欢存银行，投资意识淡薄。5、 收入城乡人民生活水平进一步提高。2009年全市在岗职工平均工资28827元，城镇居民人均可支配收入达19810元。收入较高，喜欢攀比，但消费行为保守。四、房地产市场情况1、 整体发展状况 1.1 房地产开发快速发展。 09房地产开发投资17.2亿元，同比增长60.0%。在建商品房总面积为215万平方米，比上年增长5%，其中新开工面积89.5万平方米，竣工面积72.9万平方米。1.2 09年商品房销售面积为60.7万平方米，同比增长29.2%，其中住宅销售面积占到98.5%；（主要以海景为主）1.3 商品房销售额为17.7亿元，其中住宅销售额占到98.8%。1.4 城乡居民住房充裕，远高于威海市人均住房面积。截止2008年底，全市实有住宅使用面积727.86万平方米，2009年城镇居民人均住房面积达34.8平方米，农村居民人均住房面积达39.6平方米。2、 微观市场特点2.1 荣成形成两类型房地产产品 刚性需求及旅游度假投资两类产品。刚性需求主要集中在荣成老城区内，而旅游度假产品主要分布在天鹅湖板块、桑沟湾板块、石岛湾板块、港西西港板块。2.2 市场供给产品品质良莠不齐 市区产品规模小，规划理念、品质较差，缺乏优秀物业管理，同时供应量较少。而旅游度假的多数海景房品质、规模、配套等不理想，仅有个别的楼盘（洲际国际旅游度假区）在选址、规模、品质、配套、销售理念等方面打造的较好，相应也受到市场热捧。2.3 市区产品单一，市场细分迫在眉睫目前市区住宅产品千篇一律，同质化严重，别墅产品成为市区市场细分空隙。2.5 荣成购房者购房需求特点突出 荣成市区本地居民不购买海边商品房，同时不接受小高层、高层产品。（邻近海边空气潮湿，居住成本高，配套不足）而外地人也不购买市区房产（外地人来此购房者目的是休闲旅游度假，是来享受海资源，市区不具备此类资源）2.6 户型需求明显市区刚性需求以两房及三房为主，而旅游度假主要以小户型为主，面积在50平方米以下受市场追捧。2.6 各板块价格较为平均，价差较小因市区尚未出现高端、高品质产品，目前市区一手房产价格集中在4000元/平方米左右。而旅游度假产品尚处起步阶段，旅游房价集中在3000-4000元/平方米左右，预计未来各类型、不同区域产品将出现较大价差。2.7 荣成呈现价格洼地在整个威海市及下设三市中，在临海区域，荣成比乳山、威海价格都低，但海景、旅游资源都优于上述区域，荣成房价上涨空间巨大。2.8 客户来源广泛，南北客层明显荣成是海边旅游城市，风景优美、气候宜人，加之房地产开发属于起步阶段，价格便宜，自然吸引内陆城市的眼光，目前主要客户以北方为主，主要集中在在北京、天津、河北、山西、内蒙以及东北三省，占到60-70%；本地客户占较少比例，山东省内济南、淄博、东营的客户占到5%左右。而越来越多上海、江浙等客户来此投资购房。2.9 品牌、规模开发商尚未进驻荣成 主要以本地开发商为主，以及部分外地中小企业。3、 土地市场简述 因近几年土地供应成交数据尚未获得，因此较难对土地市场进行判断。根据近几天了解，荣成近几年土地价格涨幅较大，绿岛湖附近、小王子地价约在100万/亩以上，楼房按4000元/平方米售价，与其它城市比较，地价尚处合理状态。2010年8月26日土地挂牌成交表宗地编号：2010-60号宗地面积：8515平方米宗地坐落：荣成市港西镇净雅南路北1号出让年限：70年容积率：1.54建筑密度(%)：36.4绿化率(%)：32.5建筑限高(米)：土地用途：中低价位、中小套型普通商品住房用地成交价格：53万元/亩保证金：230万元宗地编号：2010-61号宗地面积：13913平方米宗地坐落：荣成市港西镇净雅南路北2号出让年限：70年容积率：1.54建筑密度(%)：23.6绿化率(%)：37.8建筑限高(米)：土地用途：中低价位、中小套型普通商品住房用地成交价格：53万元/亩保证金：340万元宗地编号：2010-62号宗地面积：10507平方米宗地坐落：荣成市石岛管理区海景东路北出让年限：70年容积率：1.53建筑密度(%)：21.8绿化率(%)：30建筑限高(米)：土地用途：中低价位、中小套型普通商品住房用地成交价格：86万元/亩保证金：450万元宗地编号：2010-63号宗地面积：7593平方米宗地坐落：荣成市区成山大道南出让年限：40年容积率：4.59建筑密度(%)：41.5绿化率(%)：15建筑限高(米)：土地用途：商务金融用地成交价格：200万元/亩保证金：840万元宗地编号：2010-64号宗地面积：5527平方米宗地坐落：荣成市区成山大道南出让年限：70年容积率：1.28建筑密度(%)：20.2绿化率(%)：35.5建筑限高(米)：土地用途：中低价位、中小套型普通商品住房用地成交价格：80万元/亩保证金：200万元五、礼村及绿岛湖酒店项目认知1、 礼村项目优点：靠近知名旅游景区；距离威海市距离较近（约半小时车程）；临海；周边环境怡人；靠近高尔夫球场、及4星酒店（建造中）缺点：周边配套相对匮乏；交通不便捷；周边均为当地民房，居住档次低，影响项目形象诉求；项目不具规模优势。目前合作条件改变，地价成本增加通过与礼村居民委员会袁总就本项目合作条件等沟通，袁总告知，一、地价可按原合同30万/亩执行，但村民5万平方米安置房由我司按礼村要求投资建设。如按建造成本约1000元/平方米标准计算，安置投资约为5000万，增加成本约21万/亩。因此我司拿地成本约为51万/亩。二、原247亩土地中现约100亩可开发，但可到马兰湾旁边开发部分 小面积 土地，地块整体性受到破坏。建议：在原有的合作条件下可开发本项目，如不按原合同执行，在能选到优质地块可考虑在此区域开发。2、 绿岛湖度假酒店项目 初步了解，因荣成的几个重要旅游景点主要集中在成山镇，由于滨海大道开通，成山镇距离威海较近，众多旅游客户来自威海且居住在威海或成山镇，荣成市旅游度假的住宿客被分流。同时荣成旅游市场尚处初步发展阶段，酒店近期需求相对有限，而本项目又仅为单纯五星酒店项目，投入大，短期变现机会小，因此建议如运作酒店项目，可将本五星酒店项目结合其它项目一起获取，以增加拿地筹码、提高整个项目竞争力并能较易获得其它优质地块。六、综合建议1、 荣成SWOT简析Strength 优势n 中国最优质的海滩和海水，拥有中国最长海岸线的