房地产管理案例简析.ppt

房地产管理案例简析 于磊 目录 案例一 离婚协议中约定给子女的房产能否撤销 案例二 二手房网签的法律效力 案例三 买家故意拖延过户 案例四 做二手房东有风险 转租需谨慎 案例五 卖房未及时通知租户构成违约赔偿17万元 案例六 房产证没下来 业主可以拒交物业费吗 案例七 因质量问题无法入住商品房 维修期间是否需要交物业费 案例八 业主违规停车 物业有权锁车吗 案例九 一房两卖可以双倍赔偿案例十 购买房屋时常见的陷阱 案例一 离婚协议中约定给子女的房产能否撤销 案例二 离婚协议中约定给子女的房产能否撤销 最高人民法院的公报案例 于XX与高XX原系夫妻关系 两人因感情不和 于2009年9月2日在法院调解离婚 离婚时对于双方共同共有的位于北京市某小区59号房屋未予以分割 双方签订离婚协议约定 该房屋所有权在高XX付清贷款后归双方之子高X所有 至今59号房屋贷款尚未还清 房屋产权亦未变更至高X名下 即还未实际赠与给高X 目前还处于于XX 高XX共有财产状态 后来 于XX以不计划再将该房屋属于自己的部分赠给高X为由 起诉至北京市东城区人民法院 主张撤销之前的赠与行为 由法院依法分割59号房屋 高XX则认为 离婚时双方已经将房屋协议赠与高X 正是因为于XX同意将房屋赠与高X 自己才同意离婚协议中其他加重其义务的条款 例如在离婚后单独偿还夫妻共同债务4 5万元 高XX认为离婚已经对孩子造成巨大伤害 出于对未成年人的考虑 不应该支持于XX的诉讼请求 合同法 第一百八十六条规定 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与 具有救灾 扶贫等社会公益 道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同 不适用前款规定 有关身份关系的协议 应适用婚姻法的有关规定 夫妻在签订离婚协议离婚后一年内可以向人民法院提出变更或撤销离婚协议的请求 只有在签订时存在欺诈 胁迫等情况下 才允许变更或撤销 商品房买卖合同上仅有一个人名字的 是否可以在申请时登记为夫妻共同财产 婚姻法 第19条规定 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有 共同所有或部分各自所有 部分共同所有 合同法 第77条的规定 当事人协商一致 可以变更合同 案例二 二手房网签的法律效力 案例二 二手房网签的法律效力 邸先生夫妇2009年12月6日购买符女士大兴区一处尚未取得房屋产权证的房屋 并约定双方于房屋所有权证出证后三个工作日内办理产权过户 随即支付定金及购房款共计69 8万元 2011年市住建委向符女士颁发了 房屋所有权证 2013年邸先生夫妇与符女士在市住建委办理了网上签约手续 但符女士一直拒绝配合办理过户手续 后获知 2014年符女士与中国农业银行北京大兴支行签订 房屋抵押贷款合同 获得88万元贷款 农行大兴支行向市住建委提交材料申请抵押登记 市住建委经审核后 将申请事项载于登记簿 并向农行大兴支行颁发房屋他项权证 邸先生夫妇认为 市住建委不顾房屋已办理网签的事实 违反相关规定 为涉案房屋办理抵押登记 损害了他们的利益 邸先生夫妇遂将北京市住房和城乡建设委员会告上法庭 要求撤销其作出的涉案房屋抵押登记 2015年4月30日 大兴法院作出一审判决 撤销北京市住建委在涉案房屋上设立额抵押权登记并向农行大兴支行颁发 房屋他项权证 的行政行为 市住建委 符女士及农行大兴支行不服 均向二中院上诉 二审法院终审维持原判 物权法 第一百八十四条规定 下列财产不得抵押 四 所有权 使用权不明或者有争议的财产 不动产登记暂行条例 第二十二条规定 登记申请有下列情形之一的 不动产登记机构应当不予登记 并书面告知申请人 二 存在尚未解决的权属争议的 城市房地产抵押管理规定 第八条规定 下列房地产不得设定抵押 1 权属有争议的房地产 小产权房和大产权房到底有啥区别 小产权房指的是在农村集体土地上建设的房屋 没有缴纳土地出让金等费用 其产权证不是由国家房管部门颁发 而是由乡或村颁发 所以也称之为乡产权房 大产权即完全产权 包括房产使用权证与国有土地使用权 大产权的房屋在进入二级市场时 无需缴纳土地出让金和收益收成 买小产权房的风险 1 缺少 五证 如果没有 五证 是不能办理房产证的 2 拆迁难补偿 3 房屋质量和房屋售后保修难以保证 4 小产权房不能抵押或者上市转卖 5 小产权房不能抵押贷款 如何签订二手房购房合同 二手房签合同的注意事项主要有 一 确认基本信息的真实性和有效性 1 房产证 身份证和签署合同人 这三者的信息要统一 2 所购房屋的地址要按照房产证中的地址正确填写 3 房屋的面积一定填写清楚 4 房屋权属要明确注明 二 约定总房款和税费的付款时间和方式 三 确定交房细节 1 交房的具体时间要清楚 2 结清水电 煤气 物业 电话等生活费用四 明确违约责任 1 出卖方逾期交房的责任 2 买受人逾期付款的责任 3 非因不可抗力的原因 不能办理或者不能按时办理过户手续的责任 4 买房或者卖方单方解除合同的责任 5 房屋质量不符合约定的责任 五 必须学会使用补充协议 案例三 买家故意拖延过户 案例三 买家故意拖延过户 王先生想把房尽快卖出去 于是通过房屋中介找到了一个名叫刘海 化名 的买家 刘承诺一次付清57万元 在中介的见证下 刘海支付了全款 两人也签订了合同 正当王先生准备找刘海过户时 刘却称为了贷款方便需要把房屋办到其女儿名下 但女儿在外地一时回不来 希望王先生能和他去公证处办理委托公证 把房产证原件以及该房屋买卖的授权委托给自己 等到女儿回来后 再办理过户 王先生觉得合同签了 钱也全部收了 自己工作又忙 有了房产证委托公证书后 以后过户就不用再麻烦自己了 于是 他同意刘海的提议 办理了房产证委托公证书 上月 王先生突然接到渝中区法院的传票 一个陌生人张三 化名 告他一房两卖 原来 刘海拿到房产证委托公证书后 两个月内又把房子卖给两个卖家 而状告王先生的就是其中一个买家张三 刘海与张三签订了合同后 收取了1万元定金 随后刘又把房子卖给了第二个买家 张三发现房屋被卖后 多次向刘海索要1万元定金 刘迟迟不退 无奈之下 他将刘海告上法院 法院发现房子的户主是王先生 于是王先生成为了被告 最终 在法院的调解下 中介承认自己有过失 刘海也退还了张三的定金 在调解的1个多月里 王先生付出了大量时间和精力 还耽误了很多工作 购房不过户存在什么法律风险 物权法 明确规定 不动产物权的设立 变更 转让和消灭 经依法登记发生效力 未经登记 不发生效力 但法律另有规定的除外 父亲卖房为母亲治病 两个女儿却称不知情 为给妻子治病 丈夫蔡先生将一家四口所有的动迁房出售给周先生夫妇 为了符合政策的规定 双方约定五年后再将房产过户给周先生夫妇 可是 五年期满后 蔡先生的两个女儿却拒绝将房屋过户周先生夫妇的名下 声称父亲瞒着她们将房子卖掉 房屋买卖合同是无效的 为此 周先生夫妇将父女三人告上了法庭 要求三被告将房屋过户至他们的名下 审理房地产案件 应尊重合同双方当事人的意思表示 只要双方当事人的约定不违反法律政策 不损害国家利益 公共利益和他人利益 就应维护合同的效力 当事人以商品房预售合同未按照法律 行政法规规定办理登记备案手续为由 请求确认合同无效的 不予支持 购房未过户 遭法院查封该怎么办 李先生接房装修 并一直使用至今 他多次沟通开发商要求办理产权转移登记 但一直没有达成 房产证的问题还解决 2013年10月15日 法院查封开发商名下的6套房屋 其中包含李先生购置的门面房 李先生认为 门面房是自己出钱购置 由自己占有并实际使用 因而向法院提出执行异议 要求法院撤销对其该套房屋的查封 执行异议被法院裁定予以驳回 后李先生将接受债权的公司起诉至有管辖权的某法院 要求法院确认其与开发商购房合同有效 并停止对该标的房屋的强制执行 案例四 做二手房东有风险 转租需谨慎 案例四 做二手房东有风险 转租需谨慎 2013年3月 宋女士从房东赵大爷处租赁了一间门市房 约定租期3年 可转租 后宋女士因生意不好便将房屋转租给钱先生 钱先生承租后在装修时改动了房屋的主体结构 房主赵大爷发现此情况后 找到宋女士 以主体结构变动可能危害房屋安全为由 要求宋女士赔偿 宋女士认为 既然赵大爷已同意转租 就应该直接找钱先生 自己不应承担赔偿责任 2016年5月20日 赵大爷申请仲裁 请求宋女士给付房屋损失赔偿金5万元 仲裁庭裁决宋女士给付赵先生赔偿金5万元 合同法 第224条规定 承租人经出租人同意 可以将租赁物转租给第三人 承租人转租的 承租人与出租人之间的租赁合同继续有效 第三人对租赁物造成损失的 承租人应当赔偿损失 出租房必须了解的法律常识 案例五 卖房未及时通知租户构成违约赔偿17万元 案例五 卖房未及时通知租户构成违约赔偿17万元 2005年起李女士租赁海保公司所有的商铺经营婚纱摄影 约定年租金4万元 租期八年 自2006年2月1日起至2014年1月31日止 同时约定租赁期间承租人转让房产应提前一个月书面通知李女士 2013年2月 李女士在缴纳房租时得知该租赁房屋已于2006年3月18日售于吴某 并已办理了房屋产权登记手续 2014年1月26日 李女士将海保公司 吴某以及受被告海保公司委托 与原告签订涉案房屋租赁合同的滨州物业公司作为被告起诉至法院 请求判令被告海保公司与被告吴某间签订的房屋买卖协议无效 三被告连带赔偿原告人民币45万元 被告滨州物业公司辩称 其受被告海保公司委托 与原告签订涉案房屋的租赁合同 相关责任应由海保公司承担 被告吴某辩称 其对讼争房屋的取得属善意取得 且办理了产权登记手续 原告主张协议无效于法无据 案例六 房产证没下来 业主可以拒交物业费吗 案例七 房产证没下来 业主可以拒交物业费吗 2004年起 甲物业公司开始对某小区实行物业管理 因为小区业委会当时还没成立 故没有与业主签订正式的物业服务合同 刚入住小区之初 老王还及时缴纳 持续了两年 老王便开始拖欠 一拖就是好几年 最后 甲物业公司只好起诉到法院 要求老王支付物业费共4500余元 老王倒是理直气壮 表示不缴纳物业费自然有他的道理 一方面 他2004年就购买了该小区的房子 可开发商却始终没有办出房产证 一直到2014年老王提起诉讼 开发商才将房产证办出 另一方面 他并没有与甲物业公司签订有效的物业合同 一直认为是开发商在对小区进行物业管理 2004年 2005年的物业费也是交给开发商 但开发商具体管理到何时他并不清楚 所以甲物业公司必须出具对小区进行物业管理的书面依据 商品房销售管理办法 规定 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内 将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门 房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续 案例八 因质量问题无法入住商品房 维修期间是否需要交物业费 案例八 因质量问题无法入住商品房 维修期间是否需要交物业费 武汉的邓先生 2014年花费110万元购置了一套商品房 合同约定是2015年12月30号交房 后来因为地产商的原因没有按时交房 拖到1月份交房 后来1月份去收房的时候 就发现房子有很多问题 根本没法住 开发商答应维修 而且承诺修到业主满意为止 2016年的12月初 开发商才打电话告诉返修完了 就12月底去收房 终于可以收房 邓先生当然很高兴 可是当他到达小区 准备收房拿钥匙的时候 却被小区物业叫住了 让他先缴纳过去一年的物业费 才可以收房 邓先生说我跟你连房子都没有收 这个买卖合同都没有成立 这个物业合同怎么成立的 我还没有追究你们违约交房的责任 你还要收我的物业费 最后这个物业公司就推 说这个房子的问题是开发商的问题 你去找开发商 因质量问题无法入住商品房 维修期间是否需要交物业费 物业费到底应该从什么时间点开始收 房屋的交付标准 1 房屋交付必须验收合格 2 商品房交付必须取得工程竣工验收备案证明文件 不是开发商有瑕疵就可以退房 案例八 业主违规停车 物业有权锁车吗 案例八 业主违规停车 物业有权锁车吗 今年3月21日 赵某 将车停在停车场 取智能停车卡并交纳停车费10元 安保人员巡查停车场时 发现赵某并未按照规定的位置停放车辆 于是对赵某的车辆左前轮进行了锁车处理 赵某取车时没留意车辆被锁 发动了车辆 导致车辆受损 一头雾水的赵某找来安保人员一顿质问 安保人员告知其违规停车 造成的损失是其自行发动汽车导致的 应由赵某自行承担 赵某将车辆送至4S店维修 共花费2014元 随后 赵某要求物业公司赔偿 双方就赔偿金额协商未果 赵某遂将物业公司告至法院 案例九 一房两卖可以双倍赔偿 李某看中了某置业公司开发的房子 打算购买两套 2014年3月26日 李某与置业公司签订两份 商品房买卖合同 购买两套房屋 并支付首付款共计143 5万元 剩余房款以银行按揭方式支付 购房合同签订后 置业公司未向当地房屋登记机构办理合同备案 也没有为李某办理房屋所有权证 为了使自己所购房屋拥有合法身份 李某向当地法院提起诉讼 请求法院责令置业公司为其所购房屋办理房产证 李某在诉讼过程中发现 2013年9月29日 置业公司早已将这两套房子卖给了李某萼并办理了相关登记 自己购买的两套房子 其实早已经被房产开发商卖给了他人 李某这是遭遇到了不诚信房产开发商典型的 一房二卖 在知道自己购房合同无法实现后 李某变更了诉讼请求 他请求法院解除其与置业公司签订的 商品房买卖协议 返还购房款143 5万元 同时 要求置业公司赔偿其损失143 5万元和负担诉讼费用 案例九 一房两卖可以双倍赔偿 当地法院判决结果 法院在判决房产开发商向购房户退回143 5万元房款 同时判决房产商赔偿购房户143 5万元的赔偿款并负担诉讼费用 这家失信的房产商最终将要为自己的失信行为 承担143 5万元的赔偿责任 不是开发商可以不可以设立售楼处对外卖房 房地产管理法 第六十五条 违反本法第三十条的规定 未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的 由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动 没收违法所得 可以并处罚款 房地产开发经营管理条例 第三十四条 违反本条例规定 未取得营业执照 擅自从事房地产开发经营的 由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动 没收违法所得 可以并处违法所得5倍以下的罚款 也对未取得预售许可擅自对外销售进行了规定 并且明确了处罚的数额 房地产管理法 第三十八条 下列房地产 不得转让 六 未依法登记领取权属证书的 吊销营业执照的企业还可以签订商品房买卖合同吗 2000年1月29日 最高人民法院发布法经 2000 24号函 即 关于企业法人营业执照被吊销后 其民事诉讼地位如何确定的复函 规定 吊销企业法人营业执照 是工商行政管理机关依照国家工商行政法规对违法的企业法人做出的一种行政处罚 企业法人被吊销营业执照后 应当依法进行清算 清算程序结束并办理工商注销登记后 该企业法人才归于消灭 公司法 第184条的规定 清算组在清算期间行使下列职权 清理公司财产 分别编制资产负债表和财产清单 清理债权 债务 处理公司清偿债务后的剩余财产 吊销和注销不一样 一个被动的 一个是主动的 案例十 购买房屋时常见的陷阱 案例十 购买房屋时常见的陷阱 一 诱人的 价格陷阱 房价是购房者最关心的核心要素之一 商品房广告中常会有一个诱人的起价 如最低价 元 平方米起 实际上该价位的房子根本不存在 这不过是开发商为博购房者眼球而采取的一种促销手段 二 动人的 零首付 买房 有楼盘为吸引购房者眼球 推出 首付3万起得精装房 甚至还有楼盘打起了 零首付 零月供 零利息 的广告 零首付 低首付 重出江湖 在低迷的房地产市场兴起了一阵 低首付 零首付 风潮 不少购房者被吸引积极入市 三 赏心悦目的 样板房 样板房的作用在于让购房者身临其境地感受房屋的布置 摆设 空间 氛围等 样板房是决定购房者是否购买的重要因素之一 因此 开放商房往往不惜投入巨资装修样板房 有的甚至将样板房的面积做得更大一些 但购房者接收房屋后却常发现实际上并不是那么一回事 四 严重缩水的 精装房 由于精装房市场前景巨大 省时省力的精装修房 成了不少购房者的首选 许多房企纷纷转战精装市场 然而 事实上 精装房却频现问题 有的开发商以各种原因为借口 在实际交付后 对装修建材的品牌或型号进行调整 使精装变劣装 精装变 惊装 五 环境绿化陷阱