文艺南路项目的经济技术分析.doc

关于“文艺南路项目”的经济技术分析一、 项目概况：该项目位于西安市文艺南路18号，陕西省艺术学校南侧，沿文艺南路街面宽度为53米，进深86米，占地面积4662.4平方米，规划用地性质为综合用地，使用年限为50年，规划容积率为7.8，规划建筑面积密度为29%，绿地率为38%，规划建筑面积为36106平方米。（具体见附图）规划建筑物由三个单体组成，两个为30层，一个为8层，整个建筑物规划一二层为商业用房，建筑面积约8106平方米，二层以上为住宅，建筑面积约28000平方米。该项目地块目前地貌为固定的建筑物所占用，沿街面为两层建筑，一层是商铺，经营花鸟鱼虫产品，二层为住宿及办公用房，院内为一排单层厂房，是两个外租的工厂，分别经营服装加工和印刷业务。地块呈东高西低的地形，与市政道路的高差约11.5米。该宗土地是由西安众和置业有限公司于2005年9月13日取得，2006年1月批准的控制性规划。据该公司法人代表周耘介绍，地块的取得运作周期已五年有余，原先该地块为一乡镇企业拥有，土地性质为集体所有制，后来市农经局将其转化为国有土地，并由该局下属的一个公司将此乡镇企业兼并。兼并以后的企业经营不善，周耘从中运作将该企业改制为股份制，并取得了该厂土地的使用权，期间进行了职工安置等一系列的工作。西安众和置业有限公司是周耘为该地块的地产运作成立的项目公司，据称由于目前公司资金压力较大，无法自我开发，故而进行项目转让。二、项目的市场分析：（一）项目的竞争力分析：我们通过对该地块周遍环境的考察及分析，形成了以下市场竞争力分析：1项目的PEST分析（外部分析）：P（政治）国家对于房地产项目的宏观调控依然没有放松，鼓励房地产开发商开发经济、适用、符合国家建立和谐社会的战略。对开发高端产品持压制和不支持的态度，所以作为开发商应该顺应国家对于行业政策的基本动向，结合该区域，是西安市未来沿街旧城改造的重点地域，区域的发展会受到地方政府局部政策调整的影响；E（经济）国家第十一个五年规划确定了未来五年GDP的年度增长为7.5%，这预示着未来五年我国依然处于经济高速发展阶段，尤其对于处于西部桥头堡的西安来说，整和资源优势，加快城市化进程，加快城市的辐射功能等方面经济政策的调整给了开发商进一步施展的机会；当然，银行金融政策的调整会给企业的融资带来一系列的障碍，但这恰恰是刺激企业走出银行单一融资的绝佳时机。S（社会）人组成了组织，组织形成了社会，所以对于社会的理解，应该是对于人的理解。人们在享受了高速增长的经济所带来的物质丰富的欢愉后，都在目睹着物价上涨、失业率增加、资金紧张、生活成本提高等困惑。这时候人的消费和投资行为就会变得越来越审慎，越来越理智，对于房地产这样一个与老百姓生活息息相关的行业而言，无疑增加了其定位的难度，人们只会购买最适合自己居住和投资的物业，而不是品质最好的、价格最贵的、环境最美的物业。那么，“怎么作到合适？”“对谁最合适？”“什么最合适？”等诸如此类的问题是房地产开发商必须研究的课题。T（技术）当今社会对于技术只是理解为工具与手段，有什么样的需求就有什么样的技术支撑，当然这是指可实现的需求。当今的房地产技术已经演变为风格和流派的时代、环保与可持续的时代、人性和立体化的时代，开发商必须也必然从这些突破技术同质化的束缚中解脱出来。 从以上政治、经济、社会、技术等四个方面的分析可以看出，项目从宏观方面环境方面有着很大的实现性，但对于项目的具体操作提出了一些尖锐的问题。2项目的SWOT分析（项目本身分析）：S（优势）项目的商业优势：传统的窗帘布匹批发经营市场和传统的花鸟鱼虫市场形成了本项目的商业优势，为一至二层商铺的销售形成了环境的支持；项目的交通优势：本项目位于文艺南路，临近建设路，二环以内但紧靠二环，交通极为便利；项目的传统优势：该地段为传统的集居住、办公及商业为一体的成熟区域，对项目的定位无特别的苛求；项目的发展优势：该地段为西安市未来几年重点的旧城改造区域，道路的拓宽、市政设施的完善必将为项目未来的再增值提供有力的佐证。 项目的配套优势：本项目周围云集着众多的学校、医院，如文艺路小学、测绘路小学、友谊路小学、第86中学、第71中学、省艺术学校、长安大学、红十字会医院、323医院，另外临近的建设路有一大型菜市场，生活配套成熟。 W（劣势）地形条件劣势：该地块迎街面宽度仅为53米，进深达86米，这对于一二层的商业布置极为不利，同时也造成了销售和使用上的先天缺陷，同时L形的建筑布局与地块地形之间无太多环境可言；容积率太高的劣势：7.8的容积率使得项目的建设成本加大，同时致使单位占地面积上拥有太多居住人群，增加了购房容易产生拥挤的感觉；开发商资金的劣势：资金瓶颈制约着开发商的投资决策；市场要求的劣势：当前市场的理性和购房者的审慎增加了产品的定位与设计难度与信心。O（机会）为商业配套的机会：该地块位于较为成熟的商业区，且拥有沿街53米完的商业面，无论对于商业的销售还是住宅的销售都是一个绝佳的机会；地块容积率高的机会：容积率高尽管是本项目的一个劣势，但同时又是项目的一个机会，这个机会使得单位面积的运做成本得以降低；公司在短期内赢取现金流的机会：该项目作为一个短线的地产投资项目，具有快速建设、快速销售、快速回现的基本条件，也为集团延续了纯地产开发的业务；准楼花费用较为合理的机会：通过和西安众和置业有限公司法人代表周耘的两次接触，其心理价位大概会在700800元/M2左右，根据我们这一段日子对市场的了解，在二环以内的类似项目拿到这样的价位几乎很难，所以这种价位我们认为较为合理。T（威胁）周围相似项目的威胁：在建设路与文艺南路的东北角上有一个项目正在进行地堪，据称是一个商业项目，该项目距本项目仅百米之遥。另外，文艺路上现在正在建设的商住项目较多，必然会对本项目的开发造成一定的竞争；相临环境的威胁：该项目北临陕西省艺术学校，南临水卫仪器厂，均为陈旧的建筑，环境绿化较差，无法对本项目形成视觉上的支持，坐落在一片老城中的本项目会降低它本身的感召力。根据以上分析，可以看出，本项目的优势与机会大于劣势与威胁，项目自身的劣势可以通过开发商的努力将其进行转化，项目所面临的威胁可以通过运做使其降低到最低。通过以上PEST分析和SWOT分析可以看出，本项目无论从外部宏观上还是项目本身都具有很强的市场竞争力。（二）项目周遍的市场调研：白金广场物业类别： 普通住宅装修状况：毛坯物业地址：城南文艺南路86号环线位置：二环以内交通状况：501、710、716、308等多条公交线路。开 发 商：陕西省移民正大房地产开发公司销 售 证：99014售楼处地址：文艺南路86号售楼电话：02987812215 878255162004-6-3开盘起价：3950元/平方米均价：4420元/平方米项目介绍 户型种类：A户型：两室两厅，面积114.47平方米；B户型：两室两厅，面积112.77平方米；C户型：两室两厅，面积114.47平方米，共60套；D户型：两室两厅，面积112.77平方米。东升商务公寓物业类别： 商住楼装修状况：全装修建筑类别：高层物业地址：城南文艺北路188号环线位置：二环以内交通状况：208路，14路，302路，309路，704路，40路，710路，222路，232路，23路，41路等二十多条线路。开 发 商：西安市房地产管理局第一分局 售楼处地址：文艺北路188号售楼电话：87893555 82166660起价：4138元/平方米开盘时间：2004-10-1入住时间：2005-10-1周边配套:中、小学：西安高级中学，第9中学幼儿园：西安市第一保育院商场：百盛，爱家，海星医院：第四医院，皇城医院，华仁医院，红会医院，323医院，空军医院建材设备:外墙：瓷质面砖内墙：白色乳胶漆电梯：3部电梯。门窗：户门为三防门，窗为中空玻璃供电：双回路供水：24小时供水供气：天然气。采暖：分户式中央空调通讯：宽带，有线，电话。新艺城物业类别： 商住楼装修状况：毛坯建筑类别：高层物业地址：城南文艺路中段环线位置：二环以内交通状况：本项目位于文艺北路中段，北临环城南路，南接友谊路，交通便利。开 发 商：陕西东城房地产开发有限公司 销 售 证：2003261售楼处地址：西安市文艺路59号五楼售楼电话：02987809888付款方式：一次性付款、银行按揭起价：3100元/平方米均价：3300元/平方米“新艺城”是由陕西东城房地产开发有限公司投资开发的综合性房地产项目。本项目位于文艺北路中段，北临环城南路，南接友谊路，交通便利。文艺路是西安著名的商业街区，商业气氛浓郁。周围高校林立，充满了人文气息。“新艺城”地上21层，地下一层。框架剪力墙结构。其中，一、二层裙房为商业用房，北楼三七层是写字间，八层以上是高档住宅。地下一层设有停车场，共有63个车位。三层设有大型屋顶花园以及住宅会所。周边配套:中、小学：西安市第八十六中学商场：恒兴装饰布批发中心、恒兴轻纺服绒城、浙江村超级服装城、西安海兴超级市场建材设备:结构：框架剪力墙结构电梯：6部韩国LG住宅专用电梯，1部韩国LG高级观光电梯供水：燃气壁挂式锅炉，随时提供热水供气：市政天然气管道入户消防：楼宇防火、消防应急系统通讯：100兆光纤接入、有线电视接入入住时间：2003-8-31建筑面积：18000 平方米金地园物业类别：普通住宅装修状况：毛坯建筑类别：高层（期房）物业地址：城南文艺南路136号环线位置：二环以内交通状况：地处黄金地段，与南二环近在咫尺，交通便利。开 发 商：陕西同德房地产开发有限公司 销 售 证：2003078售楼处地址：文艺南路136号售楼电话：02987893939 87892486付款方式：一次性付款、银行按揭起价：2900元/平方米均价：3100元/平方米周边配套:建材设备:结构：框架剪力墙结构。外墙：高级全瓷面砖内墙：混合砂浆抹面压光电梯：中外合资电梯。门窗：塑钢门窗。入户门为三防门厨房：地面：水泥砂浆拉毛，地面防水保护层扫毛处理。顶棚：混合砂浆压光。墙面：水泥砂浆拉毛，上下水管口均接至排水点。卫生间：地面：水泥砂浆拉毛，地面防水保护层扫毛处理。顶棚：混合砂浆压光。墙面：水泥砂浆拉毛，上下水管口均接至排水点。供电：自备发电机组供水：变频调速供水供气：管道天然气消防：每层设有火灾报警联控系统及消火栓和灭火器采暖：每户设壁挂锅炉一台，预留空调安装位置。通讯：预留两个电视接口项目介绍 “金地园”由陕西同德房地产发展有限公司投资开发。项目位于西安市文艺南路136号，地处黄金地段，与南二环近在咫尺，交通便利，项目占地5.6亩，总建筑面积23360平方米，建筑层数十九层（地下一层，地上十八层），框架剪力桥结构，总户数222户，户户通风，间间采光；八度抗震，多道设防。“金地园”采用综合布线，电视、网络、电话三位一体。宽带信息传输系统及卫星电视系统为房间提供充足的数据信息接点、享受e时代网络空间。通过以上市场调研，可以看出该地段住宅均呈现出以下明显特性：1、项目占地面积较小，开发体量较小，多为一栋或几栋单体建筑组成，无法形成系统的社区环境；2、建筑物以高层为主，多为底商住宅；3、项目的建设标准较低，多为外墙面砖，室内毛坯房；4、建筑面积大概在100120M2左右，属经济适用类型的商品房；5、项目的功能配套比较齐全，如天然气、集中采暖、宽带入户、电梯配置等；6、房屋销售价格起伏较大，在3100元/ M24420元/ M2之间游动。三、项目的市场规划：（一） 物业形态的规划：1、按照控制性规划的指标，本项目的商业部分为一二层，结合当地传统的商业氛围，通过我们对周边市场的初步了解，在此部分考虑建设一个较为集中的、成规摸的花鸟鱼虫综合性市场或西安市唯一的大型渔具市场，一来解决了商家无规模效益的烦忧，填补了市场的空白，二来延袭了文艺南路传统的商业业态，满足了人们生态消费的需求，三来根除了政府市容混乱的现状，解决了政府对此类经营户的安置问题。通过招商和出售的形式向社会推出。2、住宅由三部分组成，沿街面和靠后面均为二十八层，中间为六层。根据对本项目周边相似物业的调研发现，本地区具备成熟的居住条件，如学校、医院、超市、菜市场等，无论是自住型客户还是投资型客户，均对本项目提不出什么实质性的质疑。另外，本项目所处位置近临二环路，虽居于文艺路繁华商业区，但隐于二环内城市商圈边缘，且建设路从历史的消费习惯上自然的隔断了布批批发市场的嘈杂与花鸟鱼具市场的情趣，除交通便利之外，此地也具备安静的居住氛围。该项目周边商业的繁华使得从业人群日益壮大，对这群人而言，无论是买房还是租房都会就近选择合适的目标，况且项目地段的本身优势自然而然的锁定了这部分人群。面对这样的市场格局，我们对住宅部分进行了以下规划： 1）沿街面二十八层：5080M2的公寓式住宅，户型设置以一房一厅和两房一厅为主； 2）靠后的二十八层：以80100 M2的两房一厅和100120 M2的三房一厅住宅为主；3）中间的六层：单层单户的商住，既可为一二层提供办公，也可提供住宿。（二）客户群的规划：无疑，本地段是一个成熟的居住商业区域，那么什么人会去对我们的物业发生兴趣乃至于购买呢？根据我们的市场调研，有以下几种客户群：1、本区域的老住户：他们对本区域有浓厚的依恋感和认同感，同时又对本区域的发展有自豪感，他们熟悉本区域的生活环境与消费场所，而亲眼看到的文艺路与周边环境的巨大变化与蓬勃建设发展更增加了他们留居此地的信心，他们会选择自住或投资；2、本地区作生意的私营业主或从业者：文艺路是西北地区最大的布批集散中心，也是西安最知名、历史最悠久的花鸟鱼具市场，稳定的客源与商业交流保证了一批稳定的商户，他们的生意长期在本区域经营，为了工作和生活的便利，他们选择本区域的商业用房为其生意的发展进行延续和提升，选择本区域的住宅用于自住、投资或为员工服务，此部分应为主流客户群；3、社会其他阶层的人群：本区域快速的回现和升值优势吸引着众多的投资者，城市半径二环以内的便利生活环境与便捷的交通条件满足了人们对城市生活的要求，只要做合适的产品，就会有相应的投资者。 （三）价格规划：根据相似项目的市场调研，结合项目的竞争力分析，以及当前西安市房地产的现状及走势，假设该项目的价格按以下标准实施：1、住宅部分：平均售价按3400元/ M2；2、商业部分：平均售价按6000元/ M2。四、项目销售收入： 1、住宅部分：28000 M2*3400元/ M2=95200000元2、商业部分：8106 M2*6000元/ M2=48636000元小计：P=143836000元五、项目的成本测算：（一）第一套方案（按830元/ M2准楼花费计算）：1、准楼花费：830元/ M2；2、建设工程配套费及政府规费：150元/ M2；3、建设工程成本：1）建筑安装工程费：1700元/ M2；2）设计费（含审查费）：50元/ M2；3）监理费：10元/ M2；4）建设单位管理费：30元/ M2；5）研究试验费及联合试运转费：10元/ M2；小计： 1+2+3=2800元/ M2 则V1=36106*2800=101096800元4、建设期贷款利息项目建设周期如果按1.5年考虑（从取得土地之日至竣工验收之日），项目利用外来资金按40000000元考虑，建设期贷款按两年等额偿还，综合资金年利率按10%考虑，则项目建设期贷款利息为：40000000*10%+（40000000*10%*0.5+20000000）*10%=6200000元5、项目基本预备费：V1*5%=101096800*5%=5054840元6、项目的涨价预备费：V1*2%=101096800*2%=2021936元7、营销费用：P*2%=2876720元V2=1+2+3+4+5+6+7=117250296元8、税金：1）营业税、城市建设维护费、教育附加费、土地增值税、防洪基金等：6.68%S1=P*6.68%=9608245元2) 企业所得税：33%S2=（P-V2-S1）*33%=16977459*33%=5602561元8、项目净利润：T=P-V2-S1-S2=11374898元根据以上成本利润计算，得出本项目的投资利润率为：T/（V2+S1+S2）*100%=8.59%（二）第二套方案（按730元/ M2准楼花费计算）：1、准楼花费：730元/ M2；2、建设工程配套费及政府规费：150元/ M2；3、建设工程成本：1）建筑安装工程费：1700元/ M2；2）设计费（含审查费）：50元/ M2；3）监理费：10元/ M2；4）建设单位管理费：30元/ M2；5）研究试验费及联合试运转费：10元/ M2；小计： 1+2+3=2800元/ M2 则V1=36106*2700=97486200元4、建设期贷款利息：项目建设周期如果按1.5年考虑（从取得土地之日至竣工验收之日），项目利用外来资金按40000000元考虑，建设期贷款按两年等额偿还，综合资金年利率按10%考虑，则项目建设期贷款利息为：35000000*10%+（35000000*10%*0.5+17500000）*10%=5425000元5、项目基本预备费：V1*5%=97486200*5%=4874310元6、项目的涨价预备费：V1*2%=97486200*2%=1949724元7、营销费用：P*2%=2876720元V2=1+2+3+4+5+6=112611954元7、税金：1）营业税、城市建设维护费、教育附加费、土地增值税、防洪基金等：6.68%S1=P*6.68%=9608245元2) 企业所得税：33%S2=（P-V2-S1）*33%=2