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第五章城市土地利用空间结构 第一节城市土地概述 一 土地租金 价值与价格市场经济中的地租 1andrant 是土地所有者出让一定时期的土地使用权所收取的土地价值 或者是土地使用者向土地所有者交纳的使用土地的价值 其实质是土地所有权在经济上的实现 绝对地租 是单纯由土地所有权引起的 级差地租 由土地经营的垄断特点产生 包括级差地租 土地肥力 位置差异而引起的超额利润 级差地租 由于进行投资使土地增值而形成 两种形式 二 城市土地租金的内涵与特点宏观级差地租 区位 功能 投资 规模集聚力 是从城市在全国分布中的比较而论的 包括以位置差异为基础形成的城市区位级差地租 由产业投资与公共设施投资因素综合形成的城市功能级差地租和依赖城市规模经济集聚的 自然力 形成的城市规模级差地租微观级差地租 区位 产业 公共投入 与经济高位区 市中心 副中心 商业繁华街等 的距离是城市内部综合级差地租形成的重要因素 城市级差地租的存在会使各类选址形成自由竞争 从而导致效益最高的单位占据市中心位置 效益比较高的单位占据市中心以外的位置 而效益较差的产业和居民区则处于接近市郊的地带 城市土地投资的地租扩散效应强 积累性大 向某一土地投资的土地或附属物建设 都会增加该土地的级差地租 并且会由于该土地建设所产生的外部效益扩散到相邻土地而提高其级差地租水平 三 城市土地市场 城市土地市场的经济实质是城市地产市场 在我国它是城市政府征用农地变为城市用地 并出让城市土地使用权和城市土地使用权再转让的交易场所和经济关系 内涵 一级市场 土地使用权期限出让市场 二级市场 土地使用权期限转让市场 土地征用和储备 土地出让 批租 土地转让 土地出租 土地转让 土地使用权到期收回和特殊收回 l 农地征购市场 土地征用 是指国家为公共目的而强制取得原土地权利人的土地权利并给予合理补偿的行为 土地征用制度已构成我国土地制度的重要组成部分 1997 2000年的4年问 各项非农建设占用耕地达到1050万亩左右 平均每年占用260万亩左右 其中大部分必须通过征购市场转为城市用地 因而 农地征购市场是城市增量土地的源头 是城市土地出让市场的上游 2 城市土地一级市场 城市土地使用权出让市场 我国 宪法 和 土地管理法 都明文规定 城市土地属于全民所有即国家所有 国有土地使用权可以依法转让 就是说 城市土地进人流通的只是城市土地使用权 从而奠定了城市土地使用权市场的法律基础 按照我国现行的城市土地使用权交易方式 可将城市土地使用权市场划分为两个层次 城市土地使用权出让市场和转让市场 城市土地使用权出让市场 是城市土地使用权流通的一级市场 在这里 国家通过城市政府把城市土地使用权有偿 有期限地出让给土地经营者或使用者 是城市土地使用权进入流通的第一个环节 故称为城市土地使用权一级市场 简称为城市土地一级市场 在一级市场上 国家通过城市政府的土地管理部门在服从城市规划 用途管理的前提下 采取协议 招标 拍卖等方式 将一定期限的土地使用权有偿出让给土地需求者 这里体现的是城市土地使用权的纵向流转关系 3 城市土地二级市场 城市土地使用权转让市场 是获得城市土地使用权的经济主体 把城市土地使用权又让渡出去所形成的市场关系 由于这里是城市土地使用权的再次流通 故称为二级市场 在二级市场上 不同的城市土地使用者就城市土地使用权进行交易活动包括对土地使用权的转让 转租 交换 抵押等 这里交易者众多 交易频率高 交易形式多种多样 城市土地二级市场以土地使用权交易为基本内容 但随着土地产权的分解和细化 还可以派生出其他形式的地权交易 第二节城市土地利用 一 城市土地边际生产力 级差地租与土地利用由于土地区位的差异 土地的肥沃程度 交通条件 市场影响等方面会有很大的差距 从而导致单位土地上提供等量产品或服务的成本不同 因此 由于土地区位不同 从等量土地获得的收益也会不同 在市场竞争条件下 追求利润最大化的行为最终会使所有厂商获得正常利润 从而土地使用权价格 地租的支付就会因土地区位不同而不同 如果最劣土地的平均成本等于市场价格 就不会产生级差地租 这种不会产生级差地租的土地在经济学上一般被称为 边际土地 处于边际土地以上的土地的产品平均成本较低 故可以得到平均成本以外的剩余报酬 这种市场价格与边际土地以上土地产品平均成本之间的差额 就是级差地租 城市土地投标租金模型 每单位产品单位距离的运输成本为一常数t 均衡产量为B 产品价格为Pb 生产成本为C 地租为R 土地使用量为T制造业土地投标租金函数的一般表达式企业利润 Pb B C t B u R T地租函数 R Pb B C t B u T竞租模型 R u t B T 0 假定单位距离的通行时间为t 每次业务的机会成本为W 业务量为A次交通成本 TC t W A u企业利润 Pa A C R T t W A u地租函数 R Pa A C t W A u T 服务业土地投标租金函数的一般表达式 居民住房投标租金模型 假定一公里的上下班通行成本为t 房屋单位面积租金为r 房屋消费面积为H向CBD迁移一公里 t r H迁移距离为u u t r u H u 地租函数斜率为 r u u t H u 城市土地利用的一般均衡 1 企业选址均衡 在充分竞争的市场机制下 企业选址要在地租水平和运输 出行 费用之间进行权衡 地租高的地方 运输费用会少 反之 地租低的地方 运输费用会高 优越的区位可能节省了生产成本 但租金上升又起到了平衡作用 从而各个区位上各企业的总成本支付均是无差异的 当所有区位上的企业均达到零经济利润状态 企业都没有改变区位的动机时 企业选址就实现了均衡 2 家庭选址均衡 居民竞争优越的居住区位就要支付较高的租金 经过不间断地选择调整 最终各个家庭在各个区位上的住房总支出是无差异的 当所有的家庭 无差异的典型家庭 在市内各区位上都获得了同水平的效用 任何家庭都没有再改变居住区位的动机时 就实现了家庭选址均衡 这一状态的实现是由城市地租来调节的 3 区位竞价的均衡 在充分竞争条件下 土地总是被出价最高的使用者获得 在同一区位上 不同的企业或家庭的竞租水平不同 只有出价最高者才能获得该区位上的土地 企业的最高租金出价取决于其土地要素的边际生产力 交通费用和产品价格 否则企业将难以达到生产均衡 而家庭的最高地租出价则是由其效用最大化下的消费均衡所决定的 4 劳动力市场均衡 开放的城市模型还必须满足这一条件 就是说 市内工商业的劳动力需求必须与居住区的劳动力供给相适应 否则就会有城市人口的迁入或迁出 从而影响地租乃至土地利用的变动 5 土地利用边界的均衡 在两类土地利用的边界 两类土地的地租必须一致 否则边界将会移动 在城市土地利用边界上 城市地租等于农业地租 若前者大于后者 则城市用地必然侵占农用土地而向外扩张 反之 则不能形成城市用地 单中心城市的投标租金函数与土地利用 第三节市郊化与土地利用 一 市郊化及其原因市郊化 城市人口和就业机会有中心城区逐步向外移动和扩散 从而使中心城区人口增长变缓以致减少的过程 表现为制造业 人口 零售业的市郊化 是城市的外延增长 原因 1 交通工具的革新 2 郊区地价优势明显 3 信息和网络技术的发展 4 旧城的更新改造 5 产业结构和生产布局的调整 6 居住地选择的偏好 7 规划和政策因素 二 城市扩张与农地保护 一 城市扩张与农地保护的冲突可及性最佳导致优先扩张预期价值较高 导致土地变更 p196图5 5 原因 1 城市化带来的用地压力2 土地集约利用的竞争3 城市产业结构的调整4 城市规划的扩大和变更 二 城市扩展用地的合理性评价 城市扩展用地的合理性系数 城市用地增长率 城市人口增长率对我国进行研究后认为1 12是比较合理的数值不合理的原因1 城市规划缺乏科学性2 行政上的短期行为3 农村土地制度的缺陷4 城市总体规划和土地利用规划的主从关系不明确 第四节城市内部空间结构演进与城市规划 一 城市土地利用的分区制 工业分区制优点 限制工业污染的外部性缺点 缺乏降低污染的激励机制性能分区制对企业污染设定上限立体排污费制收费等于污染的边际外部成本难于操作 费用 劳动力成本 污染成本 总成本 企业选址点 距离 o 住宅区 基于土地利用率的分区制 损害分区制同类土地利用存在相同外部性 采取区域集中功能分区 征收污染排放费 设定绩效标准财政分区制通过经济手段 对政府带来财政负担的家庭和企业进行限制或补助排斥分区法 包容分区法 征收开发税 限制工商用地开发设计分区制通过规划使土地利用与经济活动 基础设施承载力形成合理的比例关系 二 城市空间结构的基本模式 空间的含义 事物存在的一种形式和一种重要的资源城市空间结构的类型实体结构结构系统结构过程 城市内部空间结构演进理论的基本类型 一 同心圆布局形态伯吉斯 EwBurgess 于1952年总结芝加哥城市土地利用结构后提出这一理论 他是基于社会生态学的入侵和承继概念来解释土地利用在空间上的排列形态和扩展过程 高收人家庭会居住在离城市中心较远的最新住房中 原来的住房由收入较低的家庭居住 最贫困的家庭就住在靠近市中心最老的旧房中 直至市中心的旧房被拆除成为中央商业区 此即所谓 过滤 机制 由此形成城市各功能用地以中心区为核心 自内向外作环状扩展的同心圆用地结构 其中 第l圈层为中心商业区 第2圈层为中心商业区与住宅区的过渡地带 轻工业 批发商业 老式住宅和货舱 第3圈层为工人住宅区 低收入 第4圈层为中产阶级住宅区 第5圈层为高级及通勤人士住宅区 二 扇形布局形态 霍伊特 HomerHoyt 于1939年对美国64个中小城市及纽约 芝加哥 底特律等城市的住宅区分析后得出这一理论 该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向 由市中心向市郊呈扇形发展 他认为 由于特定运输线路可达性和定性惯性的影响 各功能用地往往在道路两侧形成 第1圈层为中心商业区 第2层为轻工业和批发商业 对运输线路最为敏感 沿交通干线扩展 第3层工人住宅区 低收人 环绕工商业布置 第4 第5层为中高收入住宅区 沿交通主干道或湖泊 公园向外发展 当城市人口增加用地扩大时 高收人富人从原住区搬到新的声望更高的地方 原高收入住宅区则供贫民使用 由此出现土地利用的演替和滤变 三 多核心布局形态 多核心理论是由麦肯其 R D Makenzie 于1933年提出 然后被哈里斯 C D Harris 和乌尔曼 E L Ullman 于1954年发展而成 该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心 除此之外还会有多个次中心 城市中心数目的多少及其功能与城市规模大小有关 中心商业区为最主要的核心 其次还有工业中心 批发中心 外围地区的零售中心 大学聚集中心及近郊社区中心等等 多核心理论没有假设土地均质 土地功能分区没有一定顺序 规模大小也不同 空间布局具有较大的弹性 很多大城市都属于这一类型 中国的城市空间结构 我国城市的空间结构 基本上是在原有城市模式的基础上 经过新中国大规摸的工业建设和城市改造而形成和发展起来的 基本上形成了工业区 居住区 商业区 行政区 文化区和旅游区等多功能分区组合配置的空间结构布局 形成了一定的圈层分异特征 在一个市中心的圈层 其他功能分区环绕分布 这种仍