福建晋江综合地产项目总体定位与发展规划咨询报告_74页.doc

BERNARDI GROUP晋江综合地产项目总体定位与发展规划咨询报告盛大金石集团（香港）有限公司目 录项目概述6第1章 泉州市及晋江整体经济环境及发展前景研究91.1 泉州市及晋江经济规模与经济结构91.1.1 泉州市91.1.2 晋江市101.2 泉州市及晋江人口规模与消费结构101.2.1 泉州市101.2.2 晋江市111.3 泉州市及晋江城市定位与城市规划111.3.1 泉州市111.3.2 晋江市131.4 泉州市及晋江经济发展前景预测181.4.1 泉州市181.4.2 晋江市181.5 泉州市及晋江整体经济环境及发展前景研究结论19第2章 泉州市及晋江项目相关行业规划、现状及发展前景研究202.1 泉州市及晋江项目相关行业规划与政策研究202.1.1 泉州市及晋江旅游行业规划与政策202.1.2 泉州市及晋江餐饮与娱乐行业规划与政策212.1.3 泉州市及晋江中高档住宅市场规划与政策212.1.4 泉州市与晋江酒店与会展行业规划与政策232.1.5 泉州市及晋江商业与高档商务楼市场规划与政策242.2 泉州市及晋江项目相关行业现状及发展前景研究252.2.1 泉州市及晋江旅游行业现状及发展前景252.2.2 泉州市及晋江餐饮与娱乐行业现状及发展前景262.2.3 泉州市及晋江中高档住宅市场现状及发展前景272.2.4 泉州市与晋江酒店与会展行业现状及发展前景302.2.5 泉州市及晋江商业与高档商务楼市场现状及发展前景322.3 泉州市及晋江项目相关行业规划、现状及发展前景研究结论34第3章 晋江综合地产项目区位环境和区域规划研究363.1 晋江综合地产项目区位环境和区域规划研究363.1.1 地理位置363.1.2 自然环境373.1.3 交通条件373.1.4 旅游环境373.1.5 商业环境373.1.6 商务环境373.1.7 住宅环境383.1.8 人口环境383.1.9 车流与人流383.2 晋江综合地产项目区域规划研究383.2.1 区域规划综述383.2.2 重要规划项目393.3 晋江综合地产项目区位环境和区域规划研究结论403.3.1 优势403.3.2 劣势403.3.3 机遇403.3.4 挑战40第4章 BERNARDI GROUP资源状况研究414.1 企业背景414.2 相关资源414.3 专业经验414.4 资金实力414.5 管理团队414.6 BERNARDI GROUP资源状况研究结论42第5章 可以借鉴的典型综合地产项目案例研究435.1 地理位置与区位环境435.1.1 地理位置435.1.2 区位环境435.2 目标市场与经营定位435.2.1 目标市场435.2.2 经营定位445.3 项目规模与功能设置445.3.1 项目规模445.3.2 功能设置455.4 内部环境与配套项目455.4.1 大型超市455.4.2 餐饮娱乐455.4.3 酒店455.4.4 艺术中心455.5 管理模式与营销策略465.5.1 管理模式465.5.2 营销策略465.6 投资、收益和发展前景465.6.1 投资465.6.2 收益465.6.3 发展前景465.7 大拇指广场优劣势分析465.7.1 优势465.7.2 劣势475.8 可以借鉴的大拇指广场案例研究结论47第6 章 晋江综合地产项目总体定位与功能规划486.1 晋江综合地产项目总体定位与功能规划原则486.2 晋江综合地产项目总体定位486.3 晋江综合地产项目目标市场486.4 晋江综合地产项目战略发展目标496.5 晋江综合地产项目功能定位与布局规划496.5.1 商业综合项目506.5.2 五星酒店项目516.5.3 中高档住宅项目526.6 晋江综合地产项目相关配套项目526.6.1 市政配套设施526.6.2 绿化布置536.7 晋江综合地产项目核心竞争能力53第7章 晋江综合地产项目开发模式547.1 晋江综合地产项目开发模式比较547.1.1 自主开发547.1.2 合作开发547.1.3 开发模式比较547.2 晋江综合地产项目开发模式选择54第8章 晋江综合地产项目经营策略558.1 组织架构与运营机制558.1.1 组织架构558.1.2 运营机制558.2 营销策略与品牌策略568.2.1 商业项目营销策略与品牌策略568.2.2 酒店项目营销策略与品牌策略578.2.2 住宅项目营销策略与品牌策略57第9章 晋江综合地产项目发展前景预测599.1 晋江综合地产项目开发计划599.2 晋江综合地产项目招商预测599.2.1 商业项目招商预测599.2.2 酒店项目招商预测599.2.3 住宅项目招商预测599.3 晋江综合地产项目收入预测609.3.1 商业项目收入预测609.3.2 酒店项目收入预测609.3.3 住宅项目收入预测61第10章 晋江综合地产项目投资估算与经济效益测评6310.1 投资估算与资金筹措6310.1.1 投资估算范围6310.1.2 项目投资估算6310.2 财务评价的参数选取说明6410.3 收入预测6410.4 成本费用及税金预测6510.4.1 运营成本估算6510.4.2 成本费用预测表6610.4.3 税费6710.5 财务效益分析6710.5.1 现金流6710.5.2 投资回收期6910.5.3 净现值和内部收益率6910.6 财务分析6910.6.1 盈亏平衡分析6910.6.2 敏感性分析69第11章 晋江综合地产项目风险分析与防范措施7011.1 政策风险分析与防范措施7011.1.1 风险分析7011.1.2 防范措施7011.2 市场风险分析与防范措施7011.2.1 风险分析7011.2.2 防范措施7011.3 管理风险分析与防范措施7111.3.1 风险分析7111.3.2 防范措施7111.4 财务风险分析与防范措施7111.4.1 风险分析7111.4.2 防范措施7111.5 晋江综合地产项目投资风险防范能力评估71第12章 晋江综合地产项目总体定位与发展规划结论7212.1 投资机遇分析7212.2 进出壁垒分析7212.3 财务因素分析7212.4 风险因素分析7212.5 成功核心要素73项目概述1. 项目背景意大利BERNARDI GROUP在福建晋江拥有占地面积260左右亩的综合地产项目可供投资；其中，规划中的项目有商业中心、高档公寓、高星级酒店等。该项目目前正处于投资前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，以及进行财务测算和风险分析等。受BERNARDI GROUP委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行晋江综合地产项目投资规划咨询，作为晋江综合地产项目在项目立项、建设开发、项目融资等方面的依据和参考。 2. 晋江综合地产项目总体定位与功能规划晋江综合地产项目位于规划中的陈埭镇滨江中央商务区的西侧，由商业项目、酒店项目和住宅项目三部分组成。1) 商业项目总占地面积达5.31万平方米，总建筑面积达6.69万平方米。规划的业态类型有大卖场、专业店、休闲娱乐、健身中心、餐饮服务和其他商业配套等。各业态之间功能互补、体量协调，将全方位地满足本商务区的各种消费需求，带动本商务区乃至晋江和泉州市的消费升级，提升消费品位。2) 酒店项目定位于五星级商务型酒店，总占地面积1.45万平方米，建筑面积5万平方米。规划地上十层，地下一层。一至四层为酒店裙楼，地上一层设置大堂、接待与休憩区；二层设置各类餐厅、酒吧、咖啡厅等；三层为休闲娱乐区，四层设置宴会厅和会议厅等。五层以上为主楼，共设置客房380间。五星级酒店项目将与商业综合项目紧密搭界，联动发展。3) 住宅项目定位中高档住宅，主要服务于滨江中央商务区的商务人士。住宅总占地面积约10万平方米，容积率为1.8，规划建设20幢多层住宅和3幢小高层住宅，共1,530户。项目位于商业中心项目一旁，能够最大限度地为商业中心提供充足的消费人流，带动整个项目的人气的提升。同时,商业中心的强大吸引力也将对住宅项目产生极好的正效应，推动住宅市场的发展。3. 晋江综合地产项目开发与经营模式晋江综合地产项目采取合作开发模式，以中方和外方各占50%的股权的形式成立项目公司负责该地块的开发，可以分散投资风险。商业项目采用“租售”结合的经营模式，把整个物业被拆成两部分：一部分以较低价格出租给商业巨头，主力商户的进入，可带来极大的人流；另一部分则拆零，高价销售、各自经营。酒店项目采取管理经营模式，这种经营模式能够保证国际酒店品牌的质量，容易在客户群中建立并维护一致的品牌形象，对开发商来说，在市场投资方面的风险也比较小。住宅项目委托高端物业代理公司。一方面，他们具备丰富的销售知识和经验的专业人员，对所擅长的市场领域有充分的认识，对市场当前和未来的供求关系非常熟悉；另一方面，选择高端物业代理公司有助于项目品牌的建立。4. 晋江综合地产项目投资估算与经济效益测评财务价格：采用的财务价格为固定价格，即在项目整个运营期内都采用同一价格，不考虑价格变动。项目计算期：共11年（包括建设期，假设持续经营到2019年）。财务基准收益率：按照建设项目经济评价的有关要求确定的财务评价参数，综合性房地产项目的财务基准收益率按10%考虑。收入预测表 （单位：万元）年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年商业项目收入9,86114,2577,6633,2673,2673,2673,2673,2673,267酒店经营收入7,8669,121.159,121.159,121.159,121.159,121.159,121.159,121.159,121.15住宅项目收入44,051.0268,573.525,871.52275.52275.52275.52275.52275.52275.52275.52收入合计44,051.0286,300.5229,249.6717,059.6712,663.6712,663.6712,663.6712,663.6712,663.6712,663.67投资回收期（静态）：2.90年。投资回收期(动态)：以2009年为基准年，贴现率为10%，回收期为3.38年。内部报酬率：16.0%(假设持续经营到2019年)。4. 晋江综合地产项目风险防范措施1) 政策风险房地产行业的政策波动主要是在民用住宅地产方面，对商业地产的影响相对比较小。目前，外商投资产业指导目录还没有相关操作细则，因此并未对外资的投资决策有大的影响。2) 市场风险托着世贸中心的强大带动力，本项目商务、商业环境将有较大提升，有一定的发展空间。进行专业化和系统化管理，加强综合地产项目的品牌推广，加强综合地产项目内各业务板块的营销能力，提高综合地产项目的整体经营效率，增加收入，提高盈利能力。实现晋江综合地产资源统一配置，功能互补、资源共享，充分发挥集群效应和协同效应，提高晋江综合地产整体运营能力。实施差异化发展战略，打造核心竞争能力，与项目附近在建和待建的商业项目地产实现多赢。项目处于滨江中央商务区，将会有大量公司高管、企业商务人士来此办公。这部分群体购买力较强，对于居住品质要求也比较高，将为本项目的楼盘带来可观的高端消费群。3) 管理风险晋江综合地产项目需要与具有实力和经验的专业酒店管理机构、高档物业管理机构和专业管理人才，进行深度交流与合作。 加强自身专业人才队伍的建设，进行专业培训和交流，不断提高项目公司自身专业管理团队的经营能力和管理水平。4) 财务风险分期投入、滚动开发，制定合理的工程款支付计划，合理控制投资成本和经营费用，有效调配投资和运营资金，确保工程良性运作。5) 投资风险防范能力评估政策风险和财务风险不大，相对可控；市场风险适中，风险防范能力取决于项目的实际经营水平；管理风险相对比较大，风险防范能力取决于与专业酒店管理机构、高档物业管理机构和专业管理人才的合作质量。第1章 泉州市及晋江整体经济环境及发展前景研究1.1 泉州市及晋江经济规模与经济结构1.1.1 泉州市GDP、工业总产值、固定资产投资是衡量城市经济总体发展水平最为直观的经济指标。2007年，泉州市实现地区生产总值2,288.60亿元，按可比价格计算，比上年增长16.0%，经济总量继续保持全省第一。同年实现工业总产值4,225.48亿元，比上年增长21.1%。全年全社会固定资产投资695.11亿元，比上年增长40.6%。数据来源：泉州市2007年国民经济和社会发展统计公报整体来看，泉州市的经济发展水平，一直实现的是在高平台上的持续高增长，其综合经济实力始终位列全省第一。泉州市的GDP总量占到福建全省的24.98%，增长速度也高于全省九个城市的平均值15.1%。泉州市的工业总产值远高于福州和厦门等市，但其全社会固定资产投资落后于福州市和厦门市，位列第三。从国外发达国家城市的发展轨迹可以看出，城市发展的过程即是产业结构不断优化的过程，三次产业结构的比重一般要经过“一二三”到“二一三”，再到“二三一”，最终达到“三二一”的过程。泉州市的经济快速发展的同时，产业结构也在不断优化。与2006年相比，泉州市的第一产业有所调减，第二产业增势强劲，第三产业稳定增长，三次产业的比例由2006年的5.1:58.7:36.2调整为4.9:58.9:36.2。2007年，泉州市第一产业增加值112.51亿元，增长1.6%；第二产业增加值1,348.77亿元，增长17.9%；第三产业增加值827.32亿元，增长14.8%。第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为0.5%、65.9%和33.6%。近些年来，泉州市一直致力于以产业结构转型升级提升经济运行层次，大力优化产业、产品和企业组织结构，经济发展活力和后劲显著增强。其工业经济保持多年的强劲增长，2007年泉州市工业总产值一举突破4,000亿元大关，尤其是其规模工业增势迅猛。2002年以来，规模以上工业总产值年均递增26.9%，比全省平均水平高2.4个百分点。规模以上工业企业从2,210家增至4,188家，实现产值占全部工业总产值的比重从37.6%提高到80.2%，5年提升了42.6个百分点。亿元企业从2002年的127家增加到2007年的600余家。传统支柱产业通过提升层次、做大规模、优势互补、完善配套等，在生产成本持续上涨和要素资源约束加剧的逆境中竞争力进一步增强，而新兴产业也取得重大进展，汽车制造、修船造船和生物制药业从无到有，石油化工业和电子信息业都有新突破。另一方面，传统服务业持续升级，现代服务业加快发展，服务业总量和结构双提升。在其社会服务业、教育、文艺广播电影电视业和科学研究服务业等均有不同程度提升的同时，金融、港口运输物流和房地产业已成为泉州市第三产业加快发展的突破口。同时，旅游业持续快速增长，2002年至2007年，泉州市旅游业总收入年均递增18.8%。1.1.2 晋江市晋江市在泉州市的经济发展中占有重要的地位，经济增势迅猛。晋江市经济社会综合发展指数位居全国百强县(市、区)第13位，县域经济基本竞争力位居全国第5位。2007年，晋江市实现地区生产总值为588.34亿元，同比增长15.5%，占整个泉州市GDP的比重为25.7%。实现工业总产值1,322.95亿元，同比增长20.7%，占泉州市的31.3%。固定资产投资额156.93亿元，同比增长31.3%，占泉州市的22.58%。数据来源：晋江市统计局晋江是中国的品牌之都，拥有的中国驰名商标和名牌产品、福建省著名商标和名牌产品数量名列全国县级市前列、福建省县(市)首位。从晋江自身发展趋势看，民营经济、产业集群优势明显，传统产业如纺织鞋服、建筑建材、工艺制品、食品饮料、机械制造等十分发达。2007年，晋江市的第一二三产业比例为2.0:65.7:32.3，参照晋江市2002年到2006年的国民经济和社会发展公报可知，晋江市的第二产业发展速度较快且比重较大，而第一三产业的比重却稳中走低。因此，晋江市政府也在新一轮国民经济和社会发展“十一五”规划中明确强调：要把发展第三产业作为推进产业结构调整、增加就业容量、改善人民生活的重要途径，以市区和集镇为重点，努力扩大第三产业发展空间，推进传统服务业向现代服务业转变，提高第三产业比重，培育形成新经济增长源。规划中的晋江滨江中央商务区位于晋江市池店镇与陈埭镇交界处，4.2平方公里的用地面积将成为泉州第一个大型中央商务区（CBD），助推晋江经济新一轮的腾飞。数据来源：晋江市统计局、晋江市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要1.2 泉州市及晋江人口规模与消费结构1.2.1 泉州市作为福建省经济发展水平第一名的泉州市，因其特殊的“闽南金三角”地理位置，同时又是中原文化、闽粤文化与海交文化的撞击融合区，所以体现出了很大的城市吸引力和集聚力，人口规模不断壮大，居民收入增加，消费档次逐步升级。据统计，2007年年末，泉州市常住人口为774万人，比上年末增加5万人。65岁及以上老年人口占6.63%。人口出生率为11.9，死亡率为5.7，自然增长率为6.2。全市城镇化水平为48.8%。全年城镇居民人均可支配收入18,097元，比上年增长13.3%；城镇居民人均消费支出12,459元，增长15.2%。农民人均纯收入7,244元，比上年增长9.7%；农民人均生活消费支出5,180元，增长11.9%。2007年全年社会消费品零售总额达到755.66亿元，比上年增长16.8%。分城乡看，城市消费品零售额382.69亿元，增长22.7%；县及县以下消费品零售额372.97亿元，增长11.3%。分行业看，批发零售业零售额649.69亿元，增长16.5%；住宿餐饮业零售额94.24亿元，增长19.8%；其他行业零售额11.73亿元，增长11.8%。在限额以上批发零售业零售额中，文化办公用品类零售额比上年增长27.5%，通讯器材类增长21.9%，家用电器和音像器材类增长42.0%，建筑及装潢材料类增长28.4%，食品、饮料、烟酒类增长50.8%，服装鞋帽、针、纺织品类增长50.2%，汽车类增长21.3%，石油及制品类增长25.3%，体育娱乐用品类增长49.5%，电子出版物及音像制品类增长24.5%。1.2.2 晋江市据2005年全国1%人口抽样调查汇总推算结果，截止2005年11月，晋江市常住总人口达155.2万人（包括外来人口，不包括外出人口），占泉州市常住总人口的20.4%，人口总数居泉州市各县（市、区）首位。2006年，晋江市社会消费品零售总额完成127.07亿元，增长10.1%。同时呈现出三大特点：第一，规模企业带动作用突出。全年限额以上商贸住宿餐饮业实现零售额18.62亿元，增长57.2%，占全社会消费品零售额的比重由上年底的10.2%提升到14.7%。第二，市区消费集聚功能增强。随着市区街道改造和环境整治力度的不断加大以及品牌企业的相继入驻，市区的购物环境进一步改善、市场吸引力进一步增强。全年市区零售额达52.94亿元，增长15.9%，高于农村地区零售额增幅9.5个百分点。第三，市场消费品位显著提升。随着沃尔玛、台湾莱雅百货、国美电器、苏宁电器等国内外品牌连锁商业企业入驻晋江市，以及宝龙大酒店、荣誉大酒店等高星级酒店相继开业，大大提升了其消费市场的消费品位。1.3 泉州市及晋江城市定位与城市规划1.3.1 泉州市泉州是以漳州、泉州和厦门组成的“闽南金三角”经济圈的重要节点，是“闽南金三角”的物流商贸中心。整体来看，泉州市位于中国沿海经济带和海峡两岸经济带的交点，直接影响着台湾与大陆经济的联动发展，是台湾以及东南沿海直接进入中国内陆商贸市场的重要跳板。泉州市十一五规划对泉州市的发展定位是：主动服务建设海峡西岸经济区的大局，全方位参与海峡西岸经济区的区域分工，淡化行政区域界限，加大统筹区域协调发展的力度，明确不同区域的功能定位，形成各具特色、优势互补、联动发展的区域发展格局。 图1-1 闽三角经济圈依据泉州市城市总体规划，泉州的总体空间结构要形成“一湾两翼三带”的空间布局结构。 图1-2 泉州市城市总体空间结构规划图1.3.1.1 环泉州湾组合中心以泉州、晋江和石狮主城区为主体构成环泉州湾组合中心。其发展定位为：城市职能培育的主要地区，提升区域地位的战略核心。依托环泉州湾的区位和环境优势，发挥泉州主城区、晋江和石狮的发展基础和特色，联合培育面向区域的服务大平台。 泉州主城区作为整个城市的行政、文化和商业中心；晋江进一步打造全国性现代制造业基地和区域性的商贸、金融和产业服务中心；石狮强化以纺织服装产业为特色的专业化会展、流通中心和工贸基地，共同构筑服务和辐射带动全市、全省乃至更大地域范围的区域性服务中心。1.3.1.2 面向区域的“两翼”以环湄洲湾和环围头湾组合而成的两翼，将分别带动泉州南北沿海区经济的发展。环湄洲湾南岸地区的构成主体以惠安、泉港为主。其发展定位为形成区域性石化产业、原料产业基地。作为城市新的经济增长极和未来对接湄洲湾的战略前沿地区。环围头湾地区的构成主体以安海、水头为中心，整合周边城镇组团。其发展定位为泉州现代加工制造业基地的主要组成部分，构筑泉厦、泉台合作大平台的战略前沿地区。1.3.1.3 支撑带动的三条“纽带”战略提升带：依托高速公路、区域中通道，连接都市区主要集中建设的组团，作为培育区域服务职能的空间载体。 战略预留带：局部利用沿海大通道，形成居住、旅游功能发展带，同时作为城市远景拓展的主要空间。 战略辐射带：利用泉三高速公路以及规划确定的其他快速路与主干路，形成面向内陆山区的辐射带动发展带。未来随着海西中心城市的发展，可以进一步发挥泉州对三明等西部山区，乃至内陆省、市、地区的支撑带动作用。1.3.2 晋江市在泉州市十一五总体规划框架下，晋江市对其自身也进行了进一步的规划，晋江市明确提出，要发展成为“现代化制造基地”、“商贸中心”和“滨海港口城市”。第一要发挥地处海峡西岸中部区位优势和民营经济、产业集群、品牌资源等优势，把握国际产业转移契机，把晋江建成海峡西岸中部现代化制造基地。第二要努力营造适宜创业发展的商业环境，构建布局合理、富有闽南特色的城市商贸体系，形成有利于汇聚人流、物流、资金流的城市综合配套环境，促进物流、电子商务、信息、金融保险、会展、中介服务等一批现代服务业做强做大，推动商业结构优化升级，并带动镇、村商贸业繁荣，把晋江建设成为富有闽南特色的海峡西岸中部商贸中心。第三要充分挖掘海洋、交通资源，依托得天独厚的港口优势，突出绿色生态、现代人文、滨海宜居内涵，坚持以港城互动拓展空间，以产业发展聚集人气，努力推动城市、产业、港口三位一体联动发展。晋江市委、市政府在“十一五”规划中提出“一城两镇三组团”发展思路。“一城”即把晋江市陆域649平方公里、110公里海岸线作为一个城来规划；“两镇”指经济重镇陈埭作为晋江的城东区纳入市区统一规划；建设文化繁荣、工贸发达、现代宜居的安海“城”；“三组团”包括中心市区组团、产业经济组团、滨海宜居组团。 图1-3 晋江市城市远景结构规划图图1-4 晋江市城市土地利用总体规划图1.3.2.1 晋江中心市区组团中心市区组团是晋江目前发展最好的城区，是晋江的行政文化、商贸流通、教育培训中心，具有行政办公、商务商业、金融、贸易、信息服务、高等教育、工业生产等城市功能，是泉州湾城市群的主要城市组团，区域性的城市服务中心。其地理范围包括青阳、梅岭、西园、罗山、新塘5个街道办事处，陈埭、池店、西滨3镇以及灵源街道和磁灶镇的部分辖区。图1-5 晋江中心市区组团规划中心市区组团将以桥南片区、总部商务区、美旗物流中心、八仙山公园及陈埭滨江中央商务区的规划建设为重点，完善市区功能。桥南片区位于泉州市泉州大桥西南侧，总用地面积约200.3公顷。该片区泉州市民广场周边将建成以商业服务、商务办公、文化娱乐为主的新城市次中心区。总部商务区位于规划的晋江市新行政中心核心区，项目已于2007年5月份开始动工建设，首期26家企业入驻。美旗物流中心是由美旗集团投资100多亿元人民币，目标定位是海峡西岸国际采购与区域物流中心。项目于2007年“鞋博会”期间奠基，首期项目晋江品牌博览中心已于2008年初建成亮相。八仙山公园位于晋江市区西北部，公园分为八仙湖园区、运动休闲区、生态休闲区、晋江新天地、民俗文化区和科普休闲区六大园区，于2007年10月开工建设。陈埭镇的“滨江中央商务区”是晋江市近期重点发展区域，建成后将成为泉州市第一个大型中央商务区，成为泉州湾城市群中主要的商务商业金融信息中心，项目概念性规划已由英国阿特金斯集团完成。本项目位于陈埭镇“滨江中央商务区”的西南端，紧邻以世贸中心为核心的国际商务贸易板块。图1-6 陈埭镇滨江中央商务区效果图滨江中央商务区位于晋江池店镇与陈埭镇交界处，属于陈埭镇总规所确定的仙石商务区，规划用地面积约4.2平方公里，距晋江青阳老城区约10公里，距泉州主城区约2公里。整个商务区按地理位置自西向东分为A、B、C、D、E、F六个板块，按功能划分为商务贸易功能板块、综合商业功能板块、文化娱乐功能板块和生活居住功能板块。各大功能板块混合的布局，充分的路网与开发密度，多样的建筑类型，风貌各异而又融为一体，并与滨江活动充分结合，形成充满活力、生机勃勃的滨江国际商务区。其中，商务区西北部的世贸中心由上海现代建筑设计院完成，其规划建筑群居于沉洲特大桥桥头尽端，依托总体规划布局，形成富有气势和建筑张力的标志性建筑群。它将成为集成一体化的国际商品与服务的贸易门户，带动国际贸易和区域的产业升级，打造完整的产业链，引领泉州成为海峡西岸经济区国际贸易的枢纽港。1.3.2.2 晋江产业经济组团产业经济组团的定位是晋江的制造工业中心和产业服务中心。地理范围上包括安海、东石、永和、内坑、紫帽5镇以及灵源街道和磁灶的部分辖区。 图1-7 晋江产业经济组团规划图产业经济组团要按照“拓展和聚集”的要求，以安海中心城镇为主要依托，以市科技工业园区为重点，全面加快组团内部各区域的规划建设。产业经济组团的发展目标是要把晋江具备传统和突出优势的纺织服装业、鞋业、食品业等作为亮点，以产业和产品的外延，即代表时尚、健康和现代的“休闲”概念与现代城市紧密结合，树立晋江的形象，鲜明晋江的特色，进一步强化晋江作为全国休闲产品的研发、生产、集散中心的概念。安海古镇作为产业经济组团的核心，其发展定位是充分发挥文化古镇深厚底蕴和名镇、名企、名桥、名寺、名校等优势，综合考虑区位、资源、人口以及经济发展水平、潜力等因素，秉持经济、生态、社会效益相统一的原则，全力打造产业聚集的工业重镇、物流发达的商贸集镇和人文丰富的旅游名镇，建设综合实力全国一流的现代强镇。1.3.2.3 晋江滨海宜居组团滨海宜居组团的定位是晋江市休闲旅游、商贸物流中心。地理范围上包括英林、深沪、龙湖、金井4镇。 图1-8 晋江滨海宜居组团规划图滨海组团以滨海新城为核心，以临港物流中心产业区、南部滨海居住区和深沪镇滨海旅游中心区为辅助支撑，大力推进港口、产业、城市三位一体互动发展，引导城市向江面海拓展，全面提升沿海一线经济实力，促进区域经济协调发展。滨海宜居组团要按照“总体规划、分步实施、以点带面、产业互动”的要求，以沿海大通道和海岸线为主要依托，突出晋江滨海城市概念，同时结合沿海大通道建设，以滨海新城、港区物流中心、旅游文化设施为重点，完善组团内基础设施配套。同时，晋江市十一五规划中明确了滨海组团的产业发展和定位，即统一规划沿海大通道两侧用地，严格控制沿海大通道两侧土地开发建设；充分发挥区位、人文优势，主动承接台湾产业转移，大力发展对台贸易，建设海峡西岸重要的台商投资区和对台贸易区；以建设深沪湾滨海旅游度假区为重点，依托110公里天然海岸线，突出滨海概念，突出“侨文化、海之韵、生态型”主题，大力发展旅游业、房地产业，建设海峡西岸旅游渡假中心。1.4 泉州市及晋江经济发展前景预测1.4.1 泉州市“十一五”期间,预计泉州市GDP年均增长达到11.5%以上，综合经济实力继续保持全省前列。预计到2010年，泉州市GDP总值达3,100亿元，人均生产总值达4,800美元，财政总收入超320亿元、争取突破350亿元；第三产业占全市GDP比重五年提高2个百分点以上；全社会固定资产投资年均增长18%；五年累计实际利用外资50亿美元；社会消费品零售总额年均增长12%。规模以上工业总产值年均增长20%以上，传统支柱产业进一步发展壮大，形成一批拥有自主知识产权和知名品牌、国际竞争力强的优势企业。城镇化水平达到60%，城镇和农村居民恩格尔系数分别在35%和40%以下，消费品位将显著提升。 在中心城市规划区内，基本形成统一规划控制、城市资源整合、设施统建共享、产业龙头集聚、具有较强整体辐射能力的大城市框架。框架内建成区面积达到180平方公里，建成区内人口达到180万人，中心城市经济总量占全市的比重有较大提高。基本建成全省乃至全国重要的先进制造业基地和物流中心。以泉州、晋江和石狮主城区为主体的环泉州湾组合中心将凭借优越的地理位置和政府的强大支持，成为全福建省乃至东南沿海的区域性行政、文化、商贸、金融和产业服务中心，将具有很强的集聚力、承载力和辐射带动能力。产业结构将得到不断优化，第三产业的比重将稳步上升，尤其是现代服务业将有较快发展。预计2010年旅游总收入占全市生产总值10%左右,创建中国最佳旅游城市。对泉州市未来发展不乐观的因素是：第一，服装和鞋类等传统出口商品受非关税贸易壁垒的困扰增加，人民币的不断升值相对降低了泉州市传统出口商品竞争力。第二，缺乏拥有自主创新能力和高级管理水平的龙头企业，而其教育和科研事业的落后又使得当地人才资源不足，难以使企业在未来持续的以高素质人才为主导的竞争中占据优势。1.4.2 晋江市“十一五”期间,预计晋江市GDP总值达到762亿元，年均增长12.5%，力争实现在2005年基础上翻一番，年均增长14.9%。财政总收入90亿元，年均增长18.4%，力争达到100亿元，年均增长20.9%；农业总产值22.1亿元，年均增长2.0%；工业总产值1916亿元，年均增长15 .4%。全社会固定资产投资五年累计960亿元以上，年均增长20.0%。全社会商品出口总值67.4亿美元，年均增长16.0%。社会消费品零售总额203亿元，年均增长12.0%。预计晋江市第三产业的发展速度将加快，到2010年，实现第三产业增加值259亿元，年均增长14.0%，三次产业结构调整为1.7:64.3:34。城镇化水平达到55.0%以上，其消费水平和消费品位有明显提升。构建功能完善、产业重点突出、生态环境良好、组团联系紧密、滨海特色鲜明的现代化中等城市框架。陈埭经济重镇，作为晋江中心市区组团的经济发展的支柱，将建成全国一流工贸强镇和世界休闲运动鞋制造基地。规划中的陈埭滨江中央商务区，依托着其优越的地理位置和泉州及晋江政府的大力支持，将有望发展成为晋江市和整个泉州湾的商务商业金融信息中心。其中的世贸中心板块将极大地推进泉州湾地区商业贸易及相关产业的发展，并带动周边地块价值和消费品位的提升。对晋江市未来发展不乐观的因素是：石狮、厦门等周边市区相继以低廉的土地价格、优惠的经济补偿措施加大招商引资力度，对晋江市的目标客户资源进行了一定的分流，区域竞争压力较大。1.5 泉州市及晋江整体经济环境及发展前景研究结论泉州市是闽南金三角”经济圈的重要节点和商贸物流中心，是台湾以及东南沿海直接进入中国内陆商贸市场的重要跳板。泉州市的综合经济实力位列福建省第一名，其良好的地理优势位置和传统产业优势将使得泉州市的经济继续保持高速增长。环泉州湾组合中心的建设将成为泉州市“十一五”期间发展的重中之重。晋江市将成为闽南地区商贸、金融、中介、物流、咨询和房地产等现代服务业发展的核心城市，将较好地推动并带动第三产业的发展。晋江市是泉州市的重要经济支柱和增长点，其传统的鞋业、服装和食品等产业将继续保持良好的发展势头和国内领先优势。滨江中央商务区位于陈埭经济重镇，同时隶属于晋江市十一五规划中的中心市区组团和泉州湾组合中心。其4.2平方公里的规划将完美打造一个近乎国际上流行的第四代的“商务花园”（Business Park）。未来5-10年之内，滨江中央商务区有望成为晋江市和整个泉州湾的商务商业金融信息中心。第2章 泉州市及晋江项目相关行业规划、现状及发展前景研究2.1 泉州市及晋江项目相关行业规划与政策研究2.1.1 泉州市及晋江旅游行业规划与政策2.1.1.1 泉州市近年来，泉州市政府加大了旅游业发展力度，在“十五”规划中，已把旅游服务业列入全市国民经济发展的三大主导产业之一，泉州市“十一五”规划的发展目标则进一步要把泉州打造成旅游文化强市。泉州旅游业发展的总体定位为：以海湾旅游为核心，充分利用泉州历史文化特色和新兴商贸为一体的新型独特的现代海滨休闲都市旅游，将泉州建设成一流的旅游目的地。表2-1 泉州旅游产业发展目标情况表年份产业地位旅游收入（亿元）接待旅游者人数（万人次）旅游者人均花费（元）旅游就业（万人）2010年占当地GDP的8-10%260-2801,720-2,1301,360-1,4709-102015年占当地GDP的10-12%380-5302,600-2,9001,620-1,96015-18资料来源：泉州市旅游发展总体规划根据泉州旅游资源特点和旅游业发展需要，在功能分区上将泉州分为“一、三、二、十”的功能分区和发展格局，即一个旅游中心区（泉州中心城区“海丝”史迹文化旅游区），三个旅游功能区（泉北“惠女风情”滨海休闲旅游圈、泉南商贸对台滨海旅游圈、泉西安永德生态旅游圈）、两个旅游带（东部蓝色滨海旅游带和西部绿色生态旅游带）和十大综合旅游区。图2-1 泉州市综合旅游区总体规划图为了配合泉州旅游业的迅速发展，泉州提出优先发展城市住宿设施，沿海地区要重点建设一批能够承担商务、会议、展览功能的星级酒店，同时提升现有一般饭店的档次，其中四星、五星饭店的床位应占总量的25%左右；适度发展度假区住宿设施；鼓励发展特殊住宿设施，在宗教遗迹集中地区，建造特定民族接待设施。扶植骨干旅行社，鼓励省内外著名旅行社与泉州旅行社联合办社，鼓励泉州旅行社在境外重要市场或出境旅游目的地开办合资旅游社或独资旅行社。2.1.1.2 晋江市晋江在“十一五”规划中提出，要强化旅游资源开发力度，突出地域特色，以滨海休闲游为主体，努力发展文化风情旅游、工业旅游和购物旅游。规划进一步提出要大力发展水上游乐、科学考察、休闲度假、民俗风情观赏等滨海旅游；大力发展文物古迹旅游和山体风光度假旅游；重视旅游交通及旅游工艺品等配套产业发展，完善和改进现有酒店设施条件，引进一批星级酒店和个性化餐饮企业，整合开发工业购物游资源，规划建设老字号品牌街、闽南风味小吃饮食文化街、旅游景点购物街。为加快发展晋江市旅游业，促进旅游产业化，鼓励具备条件的风景区和旅游企业到港、澳、台地区和海外招商引资，参与我市旅游项目的开发、建设及其他相关旅游业务的经营。对在荒山、荒坡、荒滩、荒水进行旅游综合开发的企业，经批准可免缴土地使用费二十五年（含建设期）。外商投资旅游产业的生产性企业还可享受省、市规定外商投资企业的优惠政策。2.1.2 泉州市及晋江餐饮与娱乐行业规划与政策2.1.2.1 泉州市泉州“十一五”规划和泉州商业网点规划提出要优化服务业发展布局，重点引导有条件地区优先发展现代服务业，提升服务业发展层次。到2010年在市级商业中心规划中区级建设酒店餐饮网点2处，改造建设东街餐饮网点2处；区级商业中心根据特点分别突出餐饮、娱乐、文化休闲等功能，社区商业在实现5-8分钟半径范围内，基本满足社区居民购物、餐饮、修理和家政服务等生活需求。各社区商业经营结构一般按照购物40%、餐饮30%和其他服务30%比例。2.1.2.2 晋江市晋江拟构建以市区为核心、辐射全市各镇（街道）的商业体系。依托企业总部商务区、会展中心建设，带动酒店、餐饮和休闲娱乐等配套服务业发展。2.1.3 泉州市及晋江中高档住宅市场规划与政策2.1.3.1 泉州市依据泉州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，至2010年泉州市框架内建成区面积达到180平方公里，建成区人口达到180万，人均住房建筑面积不低于36平方米的规划要求。根据泉州市区住房建设规划（2006-2010），在规划期内建设商品住房128,000套，建筑面积1,200万平方米。表2-2 泉州市中心市区“十一五”期间住房建设年度计划（单位：万平方米）年度商品住房保障性住房合计新建商品住房城中村重建经济适用住房廉租住房2006125112240.7261.72007126111220.6259.62008122115230.7260.72009124118230.7265.72010127120280.8275.8合计6245761203.51,323.5资料来源：泉州市区住房建设规划（2006-2010）表2-3 泉州市中心市区“十一五”期间商品住宅用地年度实施计划（单位：公顷）年度用地总量新增用地新增用地中中小套型中低价位存量用地200611672.650.843.420071186847.650200811970494920091217250.44920101267552.551合计600357.6250.3242.4资料来源：泉州市区住房建设规划（2006-2010）表2-4 泉州市中心市区“十一五”期间商品住宅用地供应情况表（单位：公顷）组团中心组团东海组团城东组团江南组团池店组团北峰丰州组团洛阳组团秀涂组团合计供应用地77120125120903830600资料来源：泉州市区住房建设规划（2006-2010）注：城东组团包含万安、双阳；池店组团包含泉州开发区规划为进一步调整住房供应结构，规定凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房、保障性住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。适当提高住房建设的容积率水平，市区住房建设容积率除古城区，建设控制地带外一般不低于2.0。逐步推行一次性装修到位，减少二次装修浪费。停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。2.1.3.2 晋江市晋江在“十一五”规划中提出“一城两镇三组团”发展思路。一城为晋江市域，覆盖晋江陆域649平方米公里；两镇为安海镇和陈埭镇；三组团为北部的中心组团，中部的产业组团和南部的滨海组团。中心组团将是人口最集中的地方。从2006至2010五年期间，规划共建设商品住房211.5万平方米。按容积率1.8计算，需建设用地117公顷。其中主城区安排83公顷，其它镇区安排34公顷。2.1.4 泉州市与晋江酒店与会展行业规划与政策2.1.4.1 泉州市l 酒店泉州市区、晋江、石狮、南安、惠安等沿海地区要重点建设一批能够承担商务、会议、展览功能的星级酒店，提升现有一般酒店的档次，突出地方特色。其中，四星、五星酒店的床位应占总量的25%左右，旅游中心城市和各旅游支撑城市都要有完备的旅游住宿设施体系。在一些海滨型旅游景区，建造具有海滨特色和闽南风格的度假住宿设施，在建筑风格、设施配备、服务类型等方面要和城市商务酒店设施相区别。除档次较高的度假村之外，可考虑与房地产发展相结合，引进境外著名品牌公司，建造分时度假酒店。在经营管理方面，引进境外旅游酒店集团或管理公司。通过引进大型酒店管理集团介入泉州五星酒店或度假酒店的管理经营，成为泉州酒店业的示范，提升全市酒店经营管理的水平和与国际预定销售网络对接。l 会展20062015年福建省会展业发展规划中明确指出，未来10年泉州市将建设成为福建重要的专业会展品牌区。规划中树立的主要会展品牌有8个，其中泉州市占了4个，包括中国国际投资贸易洽谈会、中国（福州）海峡经贸交易会、中国福建项目成果交易会等。规划中的泉州市将利用鞋服、工艺、建材、茶叶等优势产业，重点发展轻纺产品、机械建材产品与农林产品3大专业会展，成为福建省最为重要的专业会展品牌区。今后10年时间内，泉州将与厦门、漳州一起构筑闽南金三角为主体的会展中心区域，并力争在“