北京2015年上半年房地产估价师案例与分析：房产税、两税一费的计算基数试题.doc

北京2015年上半年房地产估价师案例与分析：房产税、两税一费的计算基数试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为_。 A产权调换 B货币补偿 C产权调换或货币补偿 D不予补偿 2、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。 A：较高 B：较低 C：最高 D：最低 E：工业用地的监测点评估价格3、房地产开发企业取得方能预售商品房。 A：商品房预售许可证 B：商品房开发许可证 C：商品房经营许可证 D：商品房销售许可证 E：执行层的组织协调 4、下列建筑材料中，最有可能产生室内放射性污染的是。 A：天然石材 B：壁纸 C：吸声材料 D：合成隔热板材 E：执行层的组织协调5、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为_。 A1999年8月1日至2002年4月1日 B2000年10月1日至2002年4月1日 C1999年8月1日至2002年10月1日 D2000年10月1日至2002年10月1日 6、住房公积金委员会各项决策的执行机构是_。 A住房公积金管理中心 B住房公积金管理委员会委托的银行 C各个单位 D全体职工 7、_是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。 A市场定位 B市场调查 C市场细分 D市场选择 8、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是_。 A提高贷款利率 B提高购房最低首付款比例 C提高法定存款准备金率 D提高房地产交易环节税收 9、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于_。 A房地产开发投资 B房地产置业投资 C房地产间接投资 D投资于房地产投资信托基金 10、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。 A：指数平滑分析 B：趋势拟合分析 C：时间序列分析 D：相关分析 E：工业用地的监测点评估价格11、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。 A建设贷款 B土地开发贷款 C土地购置贷款 D土地储备贷款 12、对单位或个人获准征用或占用耕地超过_年不使用，加征规定税额_倍以下的耕地占用税。 A1，1 B1，2 C2，1 D2，2 13、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。 A建筑面积 B总出租面积 C可出租面积 D营业面积14、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为。 A：900 B：805 C：3000 D：752 E：借款合同 15、_是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。 A市场定位 B市场调查 C市场细分 D市场分析 16、一套非经济特区的楼房，评估价值为50万元，按国家有关规定，应交纳房地产评估费_元。 A1000 B2500 C5000 D5250 17、某宗房地产的正常成交价格为2000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的2%。则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了_元/m2。 A1900 B2500 C650 D600 18、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。 A9.00% B8.05% C30.00% D7.52% 19、投资决策分析主要包括市场分析和_两部分工作。 A可行性研究 B项目的财务分析 C前期工作 D市场调研 20、市场理论是研究的理论。 A：生产要素投入量与产出量之间的关系 B：基数效用论和序数效用论的关系 C：消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量 D：一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题 E：执行层的组织协调 21、动态投资回收期是指项目以_抵偿全部投资所需的时间。 A净现金 B净收益 C净现值 D财务净现值 22、房地产估价机构组织形式中，有限责任制最低由专职注册房地产估价师共同出资发起设立。 A：1名以上(含1名) B：2名以上(含2名) C：3名以上(含3名) D：5名以上(含5名) E：执行层的组织协调23、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。 A：中位数 B：简单算术平均数 C：众数 D：加权算术平均数 E：工业用地的监测点评估价格 24、横道图法用于项目建设阶段的。 A：质量控制 B：进度控制 C：成本控制 D：合同管理 E：借款合同25、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：工程量近似匡算法 D：概算指标估算法 E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元/m2。 A3868.92 B4000.00 C4072.54 D4286.89 2、商品房销售计价方式包括。 A：按均摊建筑面积计价 B：按套内使用面积计价 C：按建筑面积计价 D：按套(单元)计价 E：按套内建筑面积计价3、房地产长期贷款利率上调，导致_。 A新开发量增加，租金下降 B新开发量减少，租金增加 C租金下降，新开发量减少 D新开发量增加，租金增加 4、下列说法不正确的是（）。 A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1 B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2 C在国际上，银行一般要求流动比率维持在200%以上 D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%45%5、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的。 A：一级市场 B：二级市场 C：三级市场 D：存量市场 E：借款合同 6、一般投资机会研究可分为。 A：地区研究 B：部门研究 C：系统研究 D：政策研究 E：以利用资源为基础的研究 7、资产具有的特点包括。 A：资产能够给企业带来经济利益 B：资产都是为企业所拥有的，或者即使不为企业所拥有，但也是企业所控制的 C：资产都是企业在过去发生的交易、事项中获得的 D：资产是由于过去的交易，事项引起的、企业当前所承担的义务 E：资产将要由企业在未来某个时日加以清偿 8、下列关于物业管理的含义，表述正确的是。 A：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境工生和秩序的活动 B：物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的 C：物业管理活动的依据是商品房买卖合同 D：物业管理活动的依据是物业服务合同 E：物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 9、按照报表编制的单位分类，企业编制的报表可分为。 A：基层报表 B：汇总报表 C：合并报表 D：现金流量表 E：资产负债表 10、建筑施工图包括。 (2007年房地产经纪人相关知识试题) A：建筑总平面图 B：建筑剖面图 C：建筑详图 D：基础平面图 E：电气施工图11、设置调查项目，必须注意以下等问题。 A：对重大或敏感性强的问题应采用单项选择，宜采用是非提问 B：所问的问题应便于被调查者回答 C：备选项目必须互不相容 D：问题的形式不宜太难和过于复杂 E：问题不宜太短 12、下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是_。 A增加税收 B降低存款准备金率 C增加政府支出 D减少转移支付 13、不属于房地产价格外部影响因素的是。 A：人口因素 B：权益因素 C：经济因素 D：区位因素 E：社会因素14、一般来说，地籍资料具有 )三大功能。 A：土地利用管理和规划的功能 B：财政税收的功能 C：法律功能 D：明示功能 E：暗示功能 15、房地产拍卖登记需提交的资料中不包括_。 A申请书 B登记表 C房地产权证 D拍卖公告 16、关于物权的效力说法有误的是_。 A同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存 B同一标的物一般来说物权优先于债权 C私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效 D物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利 17、房地产开发项目的前期工作的主要内容包括。 A：获取土地使用权 B：确定规划设计方案并获得规划许可 C：建设工程招标 D：开工申请与审批 E：建筑安装施工 18、复式记账法包括。 A：收付记账法 B：借贷记账法 C：支出记账法 D：收入记账法 E：信贷记账法 19、在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。 A：试探性调查 B：描述性调查 C：因果性调查 D：假设性调查 E：借款合同 20、在经济评价指标中，以下_属于动态指标。 AFNPV BFIRR C动态投资回收期 D成本利润率 E投资利润率 21、估价报告书的内在质量取决于_。 A估价方法选择的正确性 B估价报告的文字表述水平 C估价结论的准确性 D估价报告书的格式 22、直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的直接形成债权债务关系的行为。 A：商品交易 B：货币工具 C：金融工具 D：借贷活动 E：执行层的组织协调23、商品房买卖合同的内容应当由_。 A房地产行政主管部门确定 B工商行政管理部门确定 C房地产行政主管部门和工商行政管理部门共同拟定 D商品房买卖当事人约定 24、中华人民共和国城市房地产管理法对等主要管理环节，确立了一系列基本制度，作出了具体规定。 A：房地产开发 B：如何取得国有土地使用权 C：房地产权属