北京市物业管理动态..(2).doc

物业问题专家 北京中勉律师事务所 咨询：（010）51296080北京市物业管理动态-2011年十一月份一、最新政策法规解读1、2011年10月11日，北京市工商局、北京市住建委共同发布北京市房屋建筑安全评估合同、北京市房屋建筑安全鉴定合同示范文本，规定使用满30年的普通住宅，业主可委托房屋安全评估机构对房屋进行一次“体检”，费用由业主承担。一旦检测出房屋有质量问题，业主可委托相关部门进行修缮。虽然普通住宅“健康报告”不对外公示，但将在市住建委系统备案。买家可申请查询该房屋的评估“健康报告”。2、2011年10月11日，北京市委副书记、市长郭金龙主持召开市政府常务会议，由于北京市城市房屋拆迁管理办法与今年年初起实施的国有土地房屋征收与补偿条例(以下简称“新拆迁条例”)存在诸多不一致条文，会议同意废止已实施13年的北京市城市房屋拆迁管理办法等规章和规范性文件。3、国土资源部称，为规范土地估价管理，完善土地估价制度，国土资源部起草了土地估价管理办法(草案)(征求意见稿)。为提高规章质量，已将草案全文公布并征求社会各界意见。从2011年10月起至11月15日，有关单位和各界人士可通过3种方式为国土资源部土地估价管理办法(草案)提意见。一是登录中国法制信息网()，进入首页左侧的“部门规章草案意见征集系统”提出意见。二是通过信函方式将意见寄至：北京市西城区阜内大街64号国土资源部政策法规司(邮编100812)，并在信封上注明“土地估价管理办法征求意见”字样。三是通过电子邮件方式将意见发送至：。4、2011年10月21日，“北京市房屋全生命周期管理平台”在北京市住房城乡建设委正式上线启动。今后，北京国有土地上的每套房屋都拥有了自身的一整套“档案”，从房屋的开发、建设到交易、登记情况，再到建成后的物业管理、使用维护直至最终拆除，房屋在其全生命周期之中的各种情况都将一目了然。据了解，北京是全国第一个建成这一数字信息平台的城市。北京市住房城乡建设委有关负责人表示，市住房城乡建设委在全面完成房屋普查的基础上，大胆创新，提出整合各环节行政管理信息，搭建房屋全生命周期平台的工作思路。将普查形成的一次性“死”数据，变成实时更新的“活”信息。依托业务系统实现了新建房屋图元、测绘、交易、权属登记业务的动态更新，平台已服务于市委市政府宏观决策、落实住房限购政策、保障性住房资格审核、差别化税收信贷政策执行等工作。通过信息接口，为地税、统计等部门提供准确适时的房屋基础信息支持。为各区县房屋行政主管部门提供对辖区内房屋状况直接查询、统计分析等共享应用服务。已初步形成了纵向支持市区两级应用，横向提供委办局之间信息共享，服务政府、社会和百姓的综合信息服务架构。大大提高了我市房地产市场管理水平和社会公共服务能力。二、物业行业动态1、2011年前三季度，京城甲级写字楼新增供应只有9.8万平方米，市场吸纳面积达到61万平方米。由于供不应求，北京甲级写字楼的租金水平已达每月每平方米226.93元，同比增长41.2%，空置率降至4.7%的新低。戴德梁行于2011年10月发布的季报显示，随着三季度西单时代广场和第五广场均被企业整体收购自用，全市甲级写字楼供应面积减少至647万平方米。同时，甲级写字楼的空置率降至新低，达4.7%，同比下降12个百分点。平均销售价格达每平方米4.7万元。2、2011年10月8日，在山东日照举行的2011年北方采暖地区供热计量改革工作会议上得到消息，今后北方采暖地区新竣工建筑及完成供热计量改造的既有居住建筑，将取消以面积计价收费方式，全面实行按用热量计价收费方式。截至2010年底，北方采暖地区出台供热计量价格和收费办法的地级以上城市达80个，但一些地方还存在不装表、装假表、不收费、假收费等突出问题，对这些问题有关部门将采取严厉措施进行打击。3、2011年10月19日，北京市召开全面贯彻落实北京市物业管理办法大会。市住建委表示，明年将运用第三方物业服务评估监理机构明确共有部分产权归属，以保护全体业主的合法权益。4、2011年10月19日，北京市市政市容委、气象局、市财政局就今冬供暖季举行首次天气会商，结论为：11月上半月京城天气很“温柔”，预计11月1日至11月15日本市日平均气温为7左右，比历史同期的6.4偏高0.6，11月上旬连续5天出现日平均气温低于5的可能性概率较小，也尚未发现极端天气的条件，很难满足提前启动供暖的条件，所以提前供暖可能性不大。 5、2011年10月，广州高力国际发布2011年第三季度研究报告称，广州未来5-10年或将迎来商业地产的投资热潮。而白云新城、白鹅潭地区、琶洲-员村地区、新城市中轴线南段地区、万博-长隆-汉溪和广州南站商务区六个区域将成为广州投资的热点区域。6、2011年10月20日，据北京市民政局有关负责人表示，社区应急疏散避险图将在全市得到推广。该社区应急疏散避险图是基本市已建立的政务地理空间信息平台建立的社区层面的应急管理平台，首次实现了本市社区应急疏散避险图的电子化。全市各级民政救灾人员根据第一手救灾资料，录入各类信息5万余条，图上明确标出了社区管理人员、社区人口状况、风险分析、应急设施情况，并通过电子地图标绘了社区避险路线图。根据电子图做成的应急疏散避险图将放置在每个小区的显要位置。7、2011年10月27日，公安部、住建部决定，从今年10月下旬至年底，联合开展为期2个月的建筑外墙保温材料消防安全专项整治。外墙保温系统采用易燃可燃保温材料已竣工投入使用、完成节能改造的建筑，凡存在封堵不严，防护层脱落、开裂，保温材料裸露的，必须采用不燃材料封堵、覆盖。禁止在外墙上设置广告牌、灯箱等高温用电设备。三、物业主航线主维权典型事件盘点1、如何选聘物业管理公司？答：应当由业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过的决议选择物业管理公司，由业主委员会代表全体业主与该管理公司签订物业管理协议，约定物业服务的项目和物业收费标准、收费方法等。2、物业管理公司是否有权扣押业主的房屋钥匙？答：无权。向业主交付房屋是开发商的义务，如果业主已经付了房款，则开发商必须向业主交付房屋。物业管理公司向业主交付房屋是代开发商履行义务，只能以开发商的名义，不能以自己的名义。物业管理公司因为业主拒签业主管理规约或其他原因而不给业主房屋钥匙的行为，是将自己在物业管理合同中的相关权利关系附加到了替开发商履行交付房屋的义务中，这不符合法律的规定。3、居委会能选聘物业管理公司吗？ 答：尽管在实际生活中存在着由居委会为业主选聘物业管理公司的现象，但实际上，居委会是无权为小区选聘物业管理公司的。居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它是在政府或者政府的派出机构的指导、支持下开展工作的。居委会不是小区的产权人，既不享有业主的权利，也不必承担业主的义务。当业主或业主委员会与物业管理公司就物业合同发生纠纷时，居委会可以进行协调处理，但不能代替业主或业主委员会来选聘物业管理公司。四、聚焦物业管理过程中的焦点、热点问题1、北京市召开全面贯彻落实物业管理办法大会2011年10月19日，全面贯彻落实北京市物业管理办法大会在北京会议中心召开，会议由张玉平副秘书长主持。住房和城乡建设部齐骥副部长、陈刚副市长出席会议并做重要讲话。市住房城乡建设委、市民政局、市社会办、市地税局、市质监局、市住房资金管理中心，各区县人民政府的主要领导，业主代表及物业服务企业代表约500人参加了会议。2010年，以北京市物业管理办法的颁布实施为契机，北京市物业管理政策体系的搭建基本完成。一年来，各区县人民政府、各单位、各部门积极推动北京市物业管理办法的贯彻落实，取得了一定的工作成效，主要包括：一是围绕解决前期开发遗留问题，创新前期物业管理制度。二是围绕业主大会成立和运作难问题，完善了业主自我管理机制。三是围绕规范物业管理市场秩序，构建质价相符的市场环境。四是围绕规范物业服务企业行为，转变了政府监管方式。五是围绕物业管理突出重点问题，在怀柔区开展试点工作，通过实行业主大会登记，改签物业服务合同，改革专项维修资金管理体制等，为既有房屋建筑可持续发展提供保障。陈刚副市长就如何做好新形势下全市的物业管理工作提出了三点意见，一是要正确认识我市物业管理行业发展形势，二是要大力推进北京市物业管理办法的贯彻落实，三是继续深化改革，推动我市物业管理工作再上新台阶。2、业主不缴物业费无缘“福利蛋” 2011年10月，嘉润花园小区物业公司发出公告，称受业委会委托，向已缴纳2010年10月1日至2011年9月30日物业费的业主，返还该年的公共收益。每户可得60枚鸡蛋和一桶5升深海鱼油。此举引发该小区部分业主质疑，认为返还公共收益是全体业主的福利，不该区别对待。对此，该小区业委会一负责人承认只向缴纳物业费的业主返还公共收益，并称此举是为了激励业主积极缴纳明年的物业费。3、2011中国国际保安装备技术应用产品博览会在京召开2011年10月19日，由中国保安协会主办的“2011中国国际保安装备技术应用产品博览会暨保安装备技术论坛”在北京全国农业展览馆开幕。主办方介绍，本届博览会汇聚了国内外110多家行业内最具代表性的厂商，主要特点是技防与人防相结合、产品与服务相结合，主题是介绍中国保安业发展成就、展示保安装备技术水平、构建保安行业交流平台、提升保安服务水准、促进保安科技发展。参展范围包括保安装备器材、安防通讯器材、监视监控防范系统、出入口控制系统、安全报警系统、防盗箱柜、安全门、安全与警用网络信息系统、金融押运车辆及安防产品、安全锁具等相关产品及技术展示；2011新式保安员服装、服饰、面料和保安服务标志展示。博览会上，主办方组织召开了“保安装备技术论坛”，邀请行业主管部门领导、企业老总、专家学者与会，进一步推动新技术、新产品的研发及应用。4、国际知名物业戴德梁行被诉挪用小区广告费2011年10月，观湖嘉园小区业委会起诉国际知名的“洋管家”DTZ戴德梁行旗下的北京戴德梁行物业管理公司（简称戴德梁行物业公司），侵占小区广告收益38万元，损坏小区公共部位及设施需维修费371万余元。业委会起诉索要该两笔费用。 戴德梁行物业公司辩称，小区广告收入、业主物业费及公共设施维修开支等收支都在专设的物业账户里，公司除了按月收取固定酬金外再没拿其他钱。但其称由于时间太紧，公司尚未把账户的明细整理出来，无法提交法庭。此案没有当庭宣判。五、日常物业管理中的疑惑解答（注：欢迎您将您在日常工作中碰到的问题发给我们，我们的邮箱地址是：，我们将请房产物业专业律师为您免费解答并回复，同时选登在下一期北京市物业管理动态中。）1、问：什么是物业服务第三方评估监理？答：第三方评估监理，是指独立的物业服务评估监理机构受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托，依照法律、法规、规章的规定和合同的约定，对物业服务质量和服务费用，物业共用部位，共用设施设备管理状况等提供专业评估监理服务的活动。2、问：第三方评估监理机构能干什么？ 答：评估监理业务范围主要分为三类：物业项目交接验收评估、物业服务费用测算和物业服务质量评估。3、问：物业服务评估监理机构应当具备什么条件？ 答：应当具备以下条件：具备独立法人资格，专业从事物业服务评估监理业务；注册资本100万以上；有固定的办公场所和开展评估监理业务所需要的设施、设备和办公条件；具备工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于5人；法律、法规、规章规定的其他条件。符合上述条件的物业服务评估监理机构应当到市房屋行政主管部门备案，市房屋行政主管部门应当定期公布备案机构名单。六、北京中勉律师事务所物业法律事务部十月份培训总结（一）2011年10月19日，杨晓刚律师为北京凯莱物业有限公司名都园管理处内部员工进行法律普及培训授课主题：常管理过程中涉及法律知识的普及授课的主要内容分为两大部分：1、婚姻家庭部分；2、物业管理常识部分。（二）2011年10月20日，杨晓刚律师在卷石天地大厦为企业内训培训主题：商业物业常涉知识讲解培训的主要内容：1、商业物业管理概述2、商业物业管理的模式3、商业物业管理的内容4、商业物业设备管理5、商业物业安全保卫管理6、商业物业消防管理7、商业物业车辆停放管理（三）2011年10月26日下午，杨晓刚律师在为银网物业公司做企业系列培训培训主题：新老物业项目交接的法律风险防范培训的主要内容：1、物业项目交接主体与责任2、建设单位、物业服务企业与全体业主完成交接的时间以及交接起算时间的界定3、物业服务企业要求终止物业服务合同的程序。如业主拒绝或不配合交接的，物业服务企业如何解决？4、物业项目交接签订交接协议以及办理交接事宜的注意事项5、物业项目交接，需要移交哪些资料？6、物业服务企业中标，就该新物业项目与业主大会的交接流程；业主共同决定选聘新的物业服务企业的，全体业主与物业服务企业交接的