南昌市2016年第1季度房地产市场报告.docx

南昌市2016年1季度房地产市场研究报告江西高速资产经营有限责任公司2016年3月目 录 一、内容摘要3（一）2015年南昌楼市总结3 （二）市场提炼（2016年1季度）5 （三）宏观经济6（四）宏观政策8（五）南昌市政10 二、南昌市商住市场分析11（一）一级市场11（二）二级市场19（三）三级市场24三、南昌市写字楼市场分析25四、南昌市2016年1季度成交排行（分月份）26（一）住宅成交量TOP1026五、市场展望29一、内容摘要（一）2015年南昌楼市总结2015年南昌楼市疯狂，全年卖房62625套，刷新近五年来卖房新纪录。5次降息、6次降准，也见证了公积金政策的大改，利好政策层出不穷。2月降准、降息。3月两会定调房地产市场，政府表态鼓励刚需及改善型住房需求，给市场释放了宽松信号。随后“330”二套房首付比例最低降至四成及二手房营业税免征期“5改2”政策出台。年末土地市场地王不断，一系列的大事件注定了南昌楼市的2015年成为了调控年。1、 据南昌市房地产信息网数据汇总显示，2015年（截止12月28日），南昌新建商品房累计网签近62625套，同比上涨9.7%，创近5年来新房成交新高。其中，新房住宅网签51566套，同比上涨5.55%；新房非住宅网签11059套，同比上涨34.34%。2、 就成交片区而言，红谷滩依然为置业热点板块，成交面积占全年成交总量的41%。3、2015年上半年（1月1日-6月30日）南昌在售活跃楼盘共有85盘出现价格浮动，其中涨价楼盘45个，降价楼盘40个；2015年下半年（7月1日-12月25日）南昌新房市场产生价格浮动的楼盘共有68个，其中涨价楼盘43个，降价楼盘25个，相较于上半年房价变化，价格浮动的楼盘总数虽然有所减少，但总体而言，南昌房价微张，并且还在涨。4、2015年南昌市土地市场火爆收场，（包括四县区）共成交276宗土地，同比去年320宗地减少13.75%。总体来说，南昌上半年土地市场略显平淡，下半年火爆收场。各大一线房企也看中南昌房地产未来发展潜力，南昌土地市场在年末火爆中完美收官。2月16日，高新区地块编号DAFG2015008的地块被江西洪都拿下，面积约495.8715亩，成2015年南昌土地面积地王；3月19日，位于红谷滩新区凤凰洲编号为DAEJ2015002的土地，起拍价为1757万元/亩，被中航地产拍下，成为2015年南昌单价地王；5月15日，位于西湖区编号为DABJ2015004溢价率高达132.3%，成为本年度溢价率最高的土地。 房企方面，绿地集团是今年南昌土地市场最活跃的买家，相继在九龙湖、朝阳洲、经开区拿地；就板块而言，朝阳洲成为众多房企追逐的宠儿，年度面积地王、年度单价地王相继于朝阳洲诞生。 5、 对于2016年楼市，业内人士表示，楼市回暖大局已定，南昌楼市去化情况保持良好态势，来年楼市将面临一定挑战，但房价还有上涨空间。（二）市场提炼（2016年1季度）月份特征一级市场二级市场三级市场描述1月新年市场遇冷、整体成交量价齐跌7宗地挂牌、1宗流拍、6宗成交、总成交34.86万方、环比下降25%市区商品住宅成交2337套，27.55万方，环比下降66%、成交均价8511元/，环比下降2%；非住宅成交948套，10.83万方，环比下降62%。二手住宅成交面积12.61万方、共1419套，环比下降42%。供应、成交下降；成交区域主要在红谷滩、高新区。2月楼市传统淡季、住宅成交平稳14宗地挂牌、2宗流拍、12宗成交，总成交79.76万方、环比上升129%市区商品住宅成交2479套，27.68万方，环比下降0.5%、成交均价8018元/，环比下降6%，非住宅成交461套，4.41万方，环比下降59%。二手住宅成交面积10.69万方、共1168套，环比下降18%。供应下降、成交略有上升，成交区域主要在红谷滩、高新区。3月12宗地挂牌、4宗流拍、8宗成交，总成交30.97万方、环比下降61%市区商品住宅成交5328套，59.77万方，环比上升115%、成交均价8867元/，环比上升11%，非住宅成交886套，10.59万方，环比上升140%。二手住宅成交面积27.5万方、共2992套，环比上升156%。新房供应快速回升，市场成交量价急升。成交区域主要在红谷滩、西湖区、经开区。（三）宏观经济1、 全国两会视角2016年全国两会是担任国务院总理四年来，李克强首次在记者会上未提房地产相关问题。此前三次记者会，他都曾回应房地产问题，去年就曾表示在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加100万套。整治“首付贷”规避金融风险：3月12日，央行行长周小川、副行长潘功胜在全国两会记者新闻发布会上首次对首付贷公开表态称，央行与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。财政部部长楼继伟就“财政工作和财税改革”等相关问题答记者问，在谈到个税改革问题时，楼继伟表示，新体系下房贷利息、教育和抚养子女费用将可减税。业内认为，该政策最利好的是购房群体，对于楼市也有一定的刺激作用。楼继伟明确指出，今年将把综合和分类相结合的个人所得税法的草案提交全国人大去审议。根据政府工作报告的要求，今年5月1日要全面落实“营改增”。日前，国家税务总局局长王军在“两会”部长通道上回应了有关“营改增”问题时表示，这次“营改增”将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。王军表示，国税总局将尽心尽力快出实施方案，估计两会结束后，国务院很快会召开常务会议审定方案，审定以后，总局将配合财政部，尽快公布方案并制定一系列的操作办法。2、季度房地产投资 据国家统计局数据，2016年前2个月，全国房地产开发企业住宅施工面积41.46亿平方米，约为2015年全国商品房销售面积的3.23倍，以三口之家一百平方米计算，可以支持1.24亿人口居住需求。而房地产库存的60%以上分布在三线、四线城市。 据知名研究机构戴德梁行研究报告指出，2016年全球房地产市场的投资额将同比增加4%至13400亿美元，全球房地产的投资额度预计会达到历史新高水平。其中亚太区房地产投资增长最高，同比升8%至1310亿美元。3、截至2016年3月，我国证券化市场存量规模已达到6000多亿，其中企业资产证券化市场存量规模已经达到2400多亿，而仅2015年的发行量就达到了2000亿，已经超过自2003年试点至2014年发行的总规模。从2016年一季度的市场发行情况来看，今年仍将是资产证券化市场蓬勃发展的一年。目前我国房地产证券化市场已经有了一些尝试，根据产品形式不同，大致可以分为这样四个大类，其一是标准REITS产品，即是以国内酒店、写字楼作为标的资产，通过REITS打包上市；其二是准REITS（类REITS），即是将商业地产打包出售给私募基金，基金设立项目公司持有该商业地产，再由基金发行资产支持证券实现转让；其三则是以CMBS、RMBS为代表的住房抵押类贷款支持证券；最后一个类型是包括酒店收入、门票收入（旅游地产）、物业管理费、租金收入等，涉及收益权和债权的基础资产发行的资产支持证券。（四）宏观政策近日，一线城市房地产政策将收紧的传言获印证，上海、深圳接连出台房地产市场调控新政。包括提高首付贷款比例、提高非本市户籍居民购房门槛，同时加强中介管理，严控使用资金杠杆购房情况。 1、沪九条、关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见将收紧非户籍人口购房门槛，并实行差别化住房信贷政策。如“沪九条”将提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业方面，购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。在信贷政策方面，执行“认房不认贷”。申请信贷时应承诺首付款为自有资金，如违反承诺，则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。2、 3月24日，财政部关于全面推开营改增试点的通知，规定从2016年5月1日起，全面推行营业税改增增值，不动产（建筑物、构筑物）增值税税率为11%，个人销售购买所得的住房，按5%的征收率简易计增值税，税负为4.76%，这比现行5%的营业税税负还要低0.24%。 原营业税的优惠政策也继续沿用，即：对北京、上海、广州和深圳之外的非一线城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。 而个人销售写字楼等其他不动产，则以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计税。 此外，个人出租住房的，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，与现行营业税相比，税负也有所降低。3、 调整 “去杠杆”成政策重点本轮一线城市调控政策中，均涉及禁止运用资金杠杆付首付。“沪九条”明确指出，严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。 深圳此次新政中，也明确表示要加强房地产金融风险防控。结合前期全市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。 （五）南昌市政1、首套房首付仅需2成2016年2月2日，央行、银监会发布通知称，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。2、2月22日，财政部发布关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。3、职工住房公积金账户存款利率上调2月17日，央行、住建部联合财政部决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率1.5%执行。南昌也自2月21日宣布执行新利率。一、南昌市商住市场分析（一）一级市场1.1 供应分析2016年1季度南昌土地供应一览表序号地块位置地块面积（万）容积率地块用途公告日期1经开4.521.5工业2016-1-112高新0.672.8商业、商务2016-1-133红谷滩6.331.5居住2016-1-154红谷滩9.191.83商业、商务、娱乐康体2016-1-155红谷滩10.411.8居住2016-1-156经开4.411.5工业2016-1-207经开5.791.5工业2016-1-208经开7.151.5工业2016-1-209经开10.221.5工业2016-1-2010经开2.731.5工业2016-1-2611经开4.391.5工业2016-1-2612经开9.752工业2016-2-413经开5.932工业2016-2-414经开10.181.5工业2016-2-415高新4.812居住2016-2-2616西湖2.292.2居住2016-3-117高新2.141.2工业2016-3-118高新2.141.2工业2016-3-119高新2.201.2工业2016-3-120红谷滩11.421.1商业2016-3-821东湖2.53.0商业、商务、居住2016-3-822东湖3.493.5商业、商务、居住2016-3-823红谷滩4.072.5居住2016-3-824红谷滩3.712.5居住2016-3-825青山湖4.671.6工业2016-3-826红谷滩2.824.5商业、商务2016-3-1027经开19.741.89居住、商业2016-3-2128经开6.732.0居住、商业2016-3-2129经开3.842.0商务2016-3-2130经开3.722.5商务2016-3-21合计171.96 【数据来源：中国土地市场网整理】2016年1季度南昌土地供应共30宗，总面积为171.96万平米，同比下降31.8%。从供应土地类型来看，主要以工业用地为主，共14宗，供应面积76.22万平米，占总供应面积的44.32%；其次有6宗商业、商务用地，供应面积31.66万平米，占总供应面积的18.41%；10宗居住、商住用地，供应面积64.08万平米，占总供应面积的37.26%。2015年1季度2015年2季度2015年3季度2015年4季度2016年1季度描述居住、商住用地18.5759.6923.8971.4464.082015年4季度至今，商住土地供应大幅增加。商业商务用地0.9321.4262.424.2531.66工业仓储用地232.797.61140.7813.4476.22合计252.2178.72227.0989.13171.961.2 成交分析2016年1季度南昌土地成交一览表住宅 序号交易时间地块区域地块用途面积（万）容积率楼面价（元/）竞得人12016-1-6高新商住18.023.51114江西新瀚22016-1-15西湖商住6.153.08010恒大32016-1-15西湖商住1.272.53526江西大顺42016-1-15青山湖商住2.012.53474万科52016-1-22西湖商住0.812.72894绿地62016-2-5红谷滩居住6.331.52980中国江西国际合作公司、上海富尔福投资72016-2-5红谷滩居住10.411.83008中国江西国际合作公司、上海富尔福投资82016-3-18高新居住4.812.02445四川蓝光何骏92016-3-23东湖居住2.292.28189联发102016-3-30西湖商业、商务、居住2.53.09945中海112016-3-30西湖商业、商务、居住3.493.59926中海12 【数据来源：中国土地市场网整理】2016年1季度南昌土地成交一览表商业办公序号交易时间地块区域地块用途面积（万）容积率楼面价（元/）竞得人12016-2-3高新商业商务0.672.81125江西千商22016-3-30红谷滩商业11.421.11132南昌杉杉奥特莱斯 【数据来源：中国土地市场网整理】 2016年1季度，南昌市共有33宗国有建设用地进行了公开拍卖，7宗流拍，26宗成交，总成交面积145.55万平方米，其中成交13宗工业用地，成交面积75.38万平米，占成交总面积51.8%；11宗居住、商住用地，成交面积58.08万平米，占成交总面积40%；2宗商业用地，成交面积12.09万平米，占成交总面积8.3%。 2016年1季度，从成交土地性质来看，本季度土地成交主要以工业用地为主，商住、居住用地成交大幅上升是最大亮点，成交区域主要集中在高新区、红谷滩和西湖区。2015年1季度2015年2季度2015年3季度2015年4季度2016年1季度描述居住、商住用地25.6414.7550.0816.6958.082015年3季度至今，商住土地成交量大幅增加。商业商务用地6.1817.7559.9511.0212.09工业仓储用地198.0480.8889.1621.5875.38合计229.86113.38236.5649.29145.55（二）二级市场2.1 供应分析2016年1季度，南昌市区新建商品住宅新增供应8302套，供应面积85.49万平米，环比下降10.1%；非住宅新增32.96万平米，合计2925套。根据图表趋势，2015年3季度至今，南昌市住宅新增预售量逐渐减少，供货量不足。2.2 成交分析2016年1季度，南昌市市区商品住宅成交10184套；成交面积115万平米；成交均价8465元/平米。非住宅成交2295套，合计25.83万平米。南昌市预售销售后的存量仅为18.72万方，供销比趋于平衡。成交量预售量存量2014年1季度122.84141.3618.522014年2季度88.14167.6579.512014年3季度124.77142.5617.792014年4季度148.99126.35-22.642015年1季度106.48107.470.992015年2季度150.02133.01-17.012015年3季度135.85166.9731.122015年4季度155.1595.1-60.052016年1季度11585.49-29.51合计1147.241165.9618.72 可以看到，从2015年1季度至今，南昌市楼市区域回暖，在2015年4季度达到最高。 从区域成交来看，2016年1季度区域成交套数最高的是红谷滩新区，达到4036套，其次为高新区1706套。成交均价最高的为东湖区、青云谱区、西湖区和红谷滩区，均价约为9000-11500元/。2.3 存量分析 库存方面，截止3月31日，南昌市住宅可售面积为299.77万平米，可售套数为25073套，全市一手房住宅按之前12个月的平均销售速度48.97万平米/月来计算的话，存量面积约需要6.1个月销售完、存量小。从区域来看，目前存量套数最大的仍然是红谷滩新区，库存套数5919套，如果按前12个月平均销售速度1766套/月计算，大概需要3.4个月才能销售完。非住宅库存共有42283套，面积为451万。库存量大，风险高。（三）三级市场2015 年1季度，南昌二手房住宅成交面积为50.8万平米，成交量同比上升41%，环比上升20%。三、南昌市写字楼市场分析 2015年南昌市全年写字楼市场全年共计成交面积74.26万平方米，同比