限购下南昌房地产企业发展状况及研究.doc

题目题目 限购下南昌房地产企业发展状况 及研究 目录 1 1 引言引言 1 1 1 11 1 研究背景研究背景 1 1 1 21 2 国内外研究概况国内外研究概况 2 2 1 31 3 本文研究的主要内容本文研究的主要内容 2 2 2 2 房地产行业在中国经济发展中的重要性 房地产行业在中国经济发展中的重要性 2 2 2 12 1 国民经济与房地产业作用与反作用的关系国民经济与房地产业作用与反作用的关系 2 2 2 22 2 房地产业是国民经济的支柱产业房地产业是国民经济的支柱产业 3 3 2 32 3 房地产业与城市规划的双向反馈作用房地产业与城市规划的双向反馈作用 3 3 3 3 南昌限购令政策解读 南昌限购令政策解读 4 4 3 13 1 进一步提高认识 切实履行政府职责进一步提高认识 切实履行政府职责 5 5 3 23 2 进一步加强保障性住房建设与管理 完善住房保障体系进一步加强保障性住房建设与管理 完善住房保障体系 5 5 3 33 3 严格执行国家房地产税收和信贷政策严格执行国家房地产税收和信贷政策 5 5 3 43 4 严格住房用地供应管理 加强用地供后管理严格住房用地供应管理 加强用地供后管理 6 6 3 53 5 实行住房限购政策 坚决遏制不合理住房需求实行住房限购政策 坚决遏制不合理住房需求 6 6 3 63 6 建立考核问责机制 坚持和强化舆论引导建立考核问责机制 坚持和强化舆论引导 6 6 4 4 限购下南昌市房地产企业应对的措施限购下南昌市房地产企业应对的措施 7 7 4 14 1 品牌开发商动态分析品牌开发商动态分析 7 7 4 24 2 竞争市场分析竞争市场分析 8 8 5 5 限购下南昌市房地产发展行情限购下南昌市房地产发展行情 1010 5 15 1 市场 不含南昌县 供求分析市场 不含南昌县 供求分析 1010 5 25 2 成交面积分析成交面积分析 1111 5 35 3 成交套数分析成交套数分析 1212 5 45 4 区域供求情况分析区域供求情况分析 1313 6 6 限购政策的反思限购政策的反思 13 13 结论结论 1414 参考文献参考文献 1515 致谢致谢 1616 限购下南昌房地产企业发展状况及研究 学生姓名 班级 指导老师 摘要 自进入二十一世纪以来 随着我国经济的发展和人民生活水平的不断提 高 我国房地产业得到了迅速的发展 房地产业已经成为我国国民经济的支柱产 业之一 并且还带动了建筑 化工 家具等相关行业的发展 房地产业的发展已 成为居民 政府 房地产开发商共同关注的问题 但由于发展不够理性 连续多 年的高速发展带来了一些问题 国家为解决这些问题出台的相关法令又造成了 其他的不利影响 本文是以围绕限购令政策的出台 南昌房地产企业是如何应 对的等问题展开的实证研究 关键词 限购令 成交量 优惠 1 1 引言引言 1 11 1 研究背景研究背景 近年来 随着中国经济的快速发展 各地城市化进程的加快以及住房制度 的改革 南昌房地产行业也得到了快速的发展 呈现了房地产行业供需两旺的 局面 例如房地产增加值占 GDP 的比重逐年提高 商品房竣工面积和销售面积 的快速增长 商品房销售价格的迅速飙升 特别是房地产行业经过了 2008 年世 界金融危机的剧烈影响以至于行业的几近崩溃之后 中国房地产行业得到了史 无前例的巨大发展机会 各大经济体都争先恐后的涌入房地产行业 以期分得 一杯羹 同时民间投资也大多加大了对房地产行业的投资比例 商品房销售价 格的急速上涨 造成了有钱人处处有房 没钱人连基本生存所需的住宅都没有 房地产市场的泡沫巨大 终于引起了中央对房地产市场调控力度的加大 新国 十条 限购令 限购令升级版 等一系列条令的出台 又引起了南昌房地 产行业的震动 房地产市场是开发商与政府之间的博弈 政府部门屡出奇招 但开发商未必能见招拆招 而消费者更多的是迟疑观望 限购时代 房地产业 也面临着行业大洗牌 兵法云 善战者求势 限购时代 唯有将 时 与 势 结合 才能势如破竹 决胜与地产江湖 房地产市场从来不缺乏英雄 但是只 有能够审时度势者才能长存于世 而更有善于 借势造市 者 遇 强而避之 有渠而用之 创新而胜之 才能成为地产行业令人称道的英雄 1 21 2 国内外研究概况国内外研究概况 纵观国外房地产经济周期研究 可以发现国外比较偏重实证研究 旨在通 过对房地产行业运行的归纳性 试图规避行业运行风险 通过过去几十年的研 究 建立了许多确定房地产经济周期的指标体系 但没有建立一个统一的标准 和指标体系 一些专业研究方面缺乏连续性 对经济周期的判定和预测方面的 研究工作也相对较少 另外 国外学者对理论的研究具有现实意义 但在一定 程度上缺乏广泛性和普遍性 近年来 国内学者对房地产经济周期研究主要贡献是对国内房地产周期波 动的存在性取得了共识 初步探讨了国内房地产经济周期的传导机制和影响因 素 并建立了国房景气指数 但与国外的研究相比 国内对于房地产周期的研 究还存在许多不足 1 31 3 本文研究的主要内容本文研究的主要内容 本文通过研究在限购政策下 南昌市房地产行业销售行情的分析 各大开 发商应对措施以及楼盘营销策略等进行探讨 并得出反馈性结论 2 2 房地产行业在中国经济发展中的重要性房地产行业在中国经济发展中的重要性 房地产业是进行房地产投资 开发 经营 管理 服务的行业 属于第三 产业 是具有基础性 先导性 带动性和风险性的产业 包括房地产投资开发 业 房地产中介服务业和物业管理业 随着现代经济 社会的发展 城市以其 高密度的生产要素集聚 使城市经济在国民经济中有着重要的 不可替代的作 用 而房地产业又是城市经济中的重要组成部分 2 12 1 国民经济与房地产业之间作用与反作用的关系国民经济与房地产业之间作用与反作用的关系 房地产业是国民经济的重要组成部分 两者之间不仅仅是部门与整体的关 系 而且存在着有机的联系 尤其是在国民经济发展的起飞阶段 房地产业在 国民经济体系中的基础性 先导性和支柱性产业的地位 使得国民经济与房地 产业之间作用与反作用的关系较其他行业表现的更为强烈 一方面 国民经济 的发展现状和潜力制约和影响着房地产业发展的规模 速度 结构等 另一方 面 房地产业的发展对国民经济持续 稳定 健康的发展产生强烈的反作用 我国近 20 年来经济社会发展的实践生动地昭示了这一关系 国外经济发展的实 践也同样揭示了这一规律 美国经济学家西蒙 库兹涅茨在上世纪 80 年代 通 过对各国经济增长率的大量统计分析 得出了国民经济与房地产业发展之间存 在着高度的正相关 宏观经济增长率房地产行业发展状况 小于 4 萎缩 4 5 停滞甚至倒退 5 8 稳定发展 大于 8 高速发展 10 15 飞速发展 对于房地产业所产生的反作用 国民经济也表现的较为强烈的敏感性 在 大多数国家 房地产业通常被作为国家经济发展的晴雨表 房地产与国家和城市竞争力之间紧密相关 中国社会科学院发布的 2006 年 城市竞争力蓝皮书 指出 城市房地产规模与城市竞争力的各个表现指标都 存在一定的正相关性 也就是说 房地产业规模大的城市 其竞争力业较强 尤其是城市经济的规模 效率和质量与房地产的规模相关性较大 2 22 2 房地产业是国民经济的支柱产业房地产业是国民经济的支柱产业 所谓支柱产业 是指在国民经济中发展速度较快 对整个经济起引导和推 动作用的先导性产业 支柱产业具有较强的连锁效应和对心产业崛起的诱导效 应 房地产业是国民经济发展的一个基本的生产要素 任何行业的发展都离不 开房地产业 反过来说 任何行业都拥有一定的房地产 都是房地产经济活动 的参与者 可以说是牵房地产业一发而动国民经济全身 在我国 房地产业已 经成长为国民经济的支柱产业 2 32 3 房地产业与城市规划的双向反馈作用房地产业与城市规划的双向反馈作用 城市规划是反映城市发展规律的科学 是随着城市的发展而逐步形成的 城市规划是城市社会 经济发展的战略部署和空间布局 它是通过对城市土地 利用 工程建设实施的管理 给城市居民现在及未来创造良好的物质生活和精 神生活环境的工作条件 一方面 房地产开发对促进城市经济社会发展 改善 城市景观面貌 提高居住环境质量 推动城市化进程都有十分重要的作用 另 一方面 由于房地产开发商和城市规划行政主管部门之间 对城市土地利用的 价值取向不完全相同 双方对城市土地价值最大化的评价标准也就存在差异 这种差异的存在 在客观上便导致了城市规划与房地产开发之间存在着价值判 别上的矛盾 所以说 房地产业是城市建设的重要力量 健康 持续 稳定的 房地产开发 可以有效地带动城市建设 促进城市布局结构的完善 加快城市 旧区的更新改造和新区开发 以保证城市规划的有效实施 正是因为房地产行业在中国经济发展中具有如此重要的地位 政府对房地 产行业的监管与用作措施从来没有放松过 3 南昌限购令政策解读南昌限购令政策解读 早在 2010 年 10 月底 针对南昌房地产市场应不应该限购的问题 南昌许 多专家和业内人士给出否定回答 十四城市出台 限购令 南昌 限还是不 限 认为南昌房地产泡沫没有达到一线城市的程度 南昌没有必要限购 也不应该限购 然而 南昌房价在经历已环比五个月的连涨后 2010 年南昌 房价 6048 元 比 09 年上涨 36 78 南昌市政府终于举起限购令的大旗 2011 年 1 月 21 日 南昌市人民政府办公厅下发通知 要求 坚决抑制不合理 住房需求和投机炒作 自 2011 年 2 月 1 日起 南昌市及外省市居民家庭 成 员范围包括购房人 配偶及未成年子女 在本市东湖区 西湖区 青云谱区 青 山湖区 红谷滩新区范围内 只能新购一套商品住房 2 月 1 日后 购房者在网上签约须应填写 家庭成员购房情况申报表 房 地产开发企业通过查验购房人的户口簿 结婚证等证件原件对 家庭成员购房 情况申报表 核实并复印存档 在网上签约时录入家庭成员的姓名及身份证号 等信息 至于限购令能否止住南昌房地产的疯狂 南昌限购令对南昌楼市影响几何 还有待于进一步观察 3 13 1 进一步提高认识 切实履行政府职责进一步提高认识 切实履行政府职责 认真贯彻落实 国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通 知 是关系到解决城镇居民住房问题的重要举措 也是促进房地产市场平稳健 康发展的有效措施 全市各部门要统一思想 提高认识 坚决贯彻落实国务院 房地产市场调控一系列政策 采取有力措施 强化工作责任 切实将房价控制 在合理水平 我市将根据经济发展目标 人均可支配收入增长速度和居民支付 能力等 综合研究确定新建住房年度价格控制目标 并于 2011 年 3 月底前向社 会公布 加快个人住房信息系统建设 逐步完善房地产统计基础数据 加大保 障性住房建设力度 改善居民居住条件 3 23 2 进一步加强保障性住房建设和管理 完善住房保障体系进一步加强保障性住房建设和管理 完善住房保障体系 2011 年 全市建设廉租住房 4758 套 经济适用住房 1500 套 完成棚户区 改造 199 5 万平方米 通过新建 改建等方式 多渠道筹集保障性住房房源 逐步扩大住房保障制度覆盖面 加大对保障性安居工程建设的支持力度 在土 地供应计划中优先安排保障性住房建设用地 免收行政事业性收费 减半征收 经营性收费 其他自行出台的收费项目一律取消 引导房地产开发企业积极参 与保障性住房建设和棚户区改造 确保完成计划任务 加强保障性住房管理 健全准入退出机制 切实做到公开 公平 公正 大力发展公共租赁住房 制定并完善相关政策制度 2011 年建设公共租赁 住房 3253 套 在加大政府投入的同时 完善体制机制 建立融资平台 运用土 地供应 投资补助 财政贴息或注入资本金 税费优惠等政策措施 合理确定 租金水平 积极引导符合条件的各类企业 大中专院校及专业机构投资 经营 公共租赁住房 研究制定优惠政策 鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设 项目中配建一定比例的公共租赁住房 并持有 经营 或由政府回购 3 33 3 严格执行国家房地产税收和信贷政策严格执行国家房地产税收和信贷政策 个人将购买不足 5 年的住房对外销售的 全额征收营业税 个人将购买超 过 5 年 含 5 年 的非普通住房对外销售的 按照其销售收入减去购买房屋的 价款后的差额征收营业税 个人将购买超过 5 年 含 5 年 的普通住房对外销 售的 免征营业税 加强对土地增值税征管情况的监督和检查 重点对定价明 显超过周边房价水平的房地产开发项目 进行土地增值税清算和稽查 加大应 用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度 坚决 堵塞 阴阳合同 产生的税收漏洞 严格执行个人转让房地产所得税征收政策 各商业银行对居民家庭贷款购买第二套住房的 其首付款比例不得低于 60 贷款利率不得低于基准利率的 1 1 倍 3 43 4 严格住房用地供应管理 加强用地供后监管严格住房用地供应管理 加强用地供后监管 增加居住用地供应总量 今年的商品住房用地供应量原则上不低于前 2 年 平均实际供应量 并根据土地市场情况 合理安排土地供应上市节奏 在年度 计划中 单列保障性住房用地 做到应保尽保 年度保障性住房 棚户区改造 和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70 加强对企 业土地市场准入资格和资金来源的审查 参加土地竞买的单位或个人 必须说明资金来源并提供相应证明 对擅自 改变保障性住房用地性质的 要坚决纠正和严肃查处 对已供房地产用地 超 过两年没有取得施工许可证进行开工建设的 必须及时收回土地使用权 并处 以闲置一年以上罚款 要依法查处非法转让土地使用权的行为 对房地产开发 建设投资达不到 25 以上的 不含土地价款 不得以任何方式转让土地及合同 约定的土地开发项目 3 53 5 实行住房限购政策 坚决遏制不合理住房需求实行住房限购政策 坚决遏制不合理住房需求 在本市市区暂时实行限定居民家庭购房套数政策 对已拥有 1 套住房的本 市户籍居民家庭 成员范围包括购房人 配偶以及未成年子女 能够提供在本 市满 1 年以上纳税证明或 1 年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭 限购 1 套住房 含新建商品住房和二手住房 对已拥有 2 套及以上住房的本市 户籍居民家庭 拥有 1 套及以上住房的非本地户籍居民家庭 无法提供在本市 满 1 年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭 暂停在本市购房 交易时间的认定 以在本市房地产信息系统网签时间为准 对违反规定购房的 不予办理房产登记手续 3 63 6 建立考核问责机制 坚持和强化舆论引导建立考核问责机制 坚持和强化舆论引导 全面落实稳定房价和住房保障抓落实的工作责任制 建立考核问责制度 对稳定房价 推进保障性住房建设的工作不力 影响社会发展和稳定的 要依 法依纪追究责任 新闻媒体要对稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大 宣传力度 深入解读政策措施 引导居民从国情出发理性消费 为促进房地产 市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持 防止虚 假信息或不负责任的猜测 评论误导消费预期 对制造 散布虚假消费的 要 追究有关当事人的责任 4 4 限购下南昌市房地产企业应对的措施限购下南昌市房地产企业应对的措施 蓄客时间缩短 小步快跑 适当低开 是目前各开发商普遍采取的策略 4 14 1 品牌开发商动态分析品牌开发商动态分析 万科以梅湖公园自然景观为卖点 提升项目居住价值 主要营销动态有第 二期八大山人梅湖景区游暨万科润园品鉴团活动 于 4 月 24 日启动 绿地虽然 项目现场销售中心尚未建好 但日均来访 40 余组 市民看中的是绿地新都会的 商业配套及升值潜力 绿地新都会临时售楼处位于京东鹿鼎家居城东侧 目前 诚意客户登记中 恒大重礼不停变换花样 随意组合 以期有点新鲜感 五一 购房暖场活动 5 月购房享 5 重礼 购房可获赠东顺珠宝城开业红包 星级蓝钻 卡 每位首位购房者更可获赠精美玉佩一枚 全款 95 折 按揭 98 折 老业主 介绍成交 可获得成交额 0 5 购物卡 提前签约额外 99 折 五一黄金周购房 另可参加有奖趣味游戏 幸运大转盘等活动 万达在 4 月 28 日已开盘 首批步 行街金铺开盘 3 小时全面售罄 商铺售价 30000 40000 元 该批房源目前工 程进度为已封顶 商场开业时间预计在 2012 年 8 月 限购下商业地产本就是 市民投资热点 加上万达的号召力 商铺销售火爆不足为奇 洪客隆凸显地段 价值 不可替代系列诉求直指赣江之子 滨江一号 预计 2011 年 5 月底推出二 期 7 高层 33F 面积为 90 140 150 三种 共 180 余套 各品牌发展商五月均有新货推出 万达首批商铺售罄 恒大销售持续给力 洪客隆的滨江一号高调宣传 绿地新都会 5 月底即将推出首批电梯洋墅 万科 青山湖及润园系列活动不断 各大品牌开发商五一前后纷纷登台 南昌楼市持 续回暖 4 24 2 竞争市场分析竞争市场分析 万科青山湖的联排和双拼别墅在售 联排别墅面积 220 230 均价 28000 元 双拼别墅面积 313 均价 35000 元 以上房源享受全款 96 折 按 揭 98 折 坚挺价格显示豪宅的价值 终极置业居所 虽然价格超高但不乏关注 人群 浪琴湾的新房源推出时间待定 现预约中 为私人行宫 面积 234 570 人生 当以浪琴湾甄别 也是南昌市顶级别墅项目 预约看房 样板 房开放引起市场的高度关注 凯美怡和目前联排和双拼别墅少量在售 面积 245 298 不等 联排别墅均价 20000 元 双拼别墅 29000 元 价格不低 品牌不高 淡市销售情况不是很好 月均成交个位数 恒大绿洲购房享 5 重礼 购房即送海尔成套家电基金 全款 95 折 按揭 98 折 老业主介绍成交 可获 得成交额 0 5 购物卡 提前签约额外 99 折 这也是变着花样的优惠 高密度 广告轰炸 效果显著 五一档期开盘 浪琴湾近期高调宣传 项目仅 92 户别墅 独栋 联排 占据优势资源 独栋价格可能 4 万上下 其他项目以尾货销售为主 新品均在 6 月及其以后推 出 南昌市别墅产品基本覆盖城市各个板块 目标客户群体为高端客户 为抢 夺 塔尖 客户 预计今年下半年竞争激烈 目前高层市场竞争更为火热 受限购政策的影响 预计将来主战场会转移 到高层市场上来 满庭春 MOMA 于 4 月 20 日已推 1 楼小高层 11F 户型为 101 左右两房 会员预交 2 万元开盘享 98 折优惠 另可享全款 95 折 按揭 98 折优惠 该批房源均价约为 6800 元 预计 2011 年 10 月 31 日前交付 物业费为 1 3 元 月 另项目生活中心限量底商火热招租中 共 8 9 套 面 积 100 左右 签约预计免 1 3 年租金 这就是小批量多批次推货 加上较大 的优惠 销售效果比较理想 香溢花城 54 楼 29 层 湖景高层在售 面积 84 170 均价 9000 元 售价 7000 10000 元 不等 VIP 客户享 1 万抵 2 万优惠 另感恩卡老业主可优惠 5000 元 地段 环境优势明显 如今行情下 卖这个价 南昌市场没有几个楼盘敢这么做 中兴和园在 4 月 30 日推 49 楼高 层 18F 房源共 100 套 户型有 88 两房 120 135 三房 前期预约登 记会员享受 2 千抵 2 万优惠 当天去化率 60 左右 绿地新都会首批将推 110 150 的电梯洋墅 现接受预约 总 5 栋 120 套左右 预计 5 月底开盘 关注 度颇高 一日有 40 组左右客户参观 与保利东湾直接形成竞争 香缇溪岸的售 楼中心预计 5 月正式开放 5 月中下旬将开盘 首批将推出叠拼别墅和高层 高层 18F 户型为 90 130 的两房 三房 也是艾溪湖周边楼盘 艾溪湖大 桥开通后将直接利好 洪城东方国际预计 2011 年 5 月中下旬开盘 首批房源推 出 2 4 7 楼 共 184 套 其中 2 楼为 5 1 多层洋房 4 楼为 14 层小高层 7 楼为 18 层高层 户型以三房为主 面积约 90 140 不等 洪城至尊卡 4 月 23 日起发售 1000 元 位 凭卡可享洪城大厦商场 1000 元现金购物卷 24 日起享 日进百金 优惠 另凭此卡可以到营销中心积分换取礼品 高层价格 5500 左右 洋房 6500 左右 地段一般 位于罗家镇内 周边环境不好 1000 元购买 vip 卡一张 可用来消费 对客户有一定吸引力 开发商同样乐意 卖 不了房还能卖购物券 为了增加现场人气 日进百金 每天都要到项目现场 去领优惠券 相当折腾 滨江一号预计 2011 年 5 月底推出二期 7 高层 33F 面积为 90 140 150 三种 共 180 余套 它的 不可替代 系列持续高 调推广 将抢夺部分对精装产品感兴趣的客户 皇冠国际二期 8 高层 33F 在售 面积为 95 97 的两房 均价 9500 元 全款 98 折 按揭 99 折 该批房源预计 2012 年 3 月底交房 一期 3 少量 170 的四房户型在售 308 328 万 套 名门世家二期 2 楼高层 16 18F 4 月 23 日已开盘 房源共 176 套 户型为 48 55 一房 85 95 两房 103 135 三房 均价约 8000 元 凡预约登记客户开盘即享 9 8 折优惠 另享一次性付款享 180 元 优惠 按揭 享 20 元 优惠 处于红谷滩 CBD 核心区域 均价不到 8000 本周开盘成功销 售 124 套 销售量排行首位 联泰香域滨江 49 18F 楼高层江景房在售 户 型为 140 180 的三房和四房 均价 10000 元 奥克斯盛世经典的 30 楼高 层 24F 在售 户型为 80 小两房 90 通透两房和 108 三房 售价 7000 8000 元 购房享受全款 96 折 按揭 99 折 另可享 15000 元装修基金 五 一 惠 动全城 特价每套优惠 2 5 万元 每天仅 2 套 特价每套优惠 2 5 万 元 变相折扣优惠 老城区货量明显不足 红谷滩和青山湖 4 月份几个项目大量供货 成交量 排名前两位 进入 5 月份 城东板块 高新区 有数个楼盘不下 500 套货量推 出 必将成为热点区域 5 5 限购下南昌市房地产发展行情限购下南昌市房地产发展行情 限购令政策一经出台 各方面的抵触反应较为剧烈 很多地产从业人士纷 纷发表观点 表达出对限购令的忧虑 限购令是典型 有手之手 对社会资源 的再配置 因其强制性和部分不合理因素 而广受争议 争议主要集中在如下几个方面 一是限购政策对非户籍居民家庭的限制被 认为城市典型的排外 尤其是对那些首套需求的非户籍居民家庭的限购 被广 泛认为是不合理 第二对非户籍居民家庭的社保和个税缴纳证明之要求 亦是 饱受批评 一方面 通过社保和个税缴纳证明来限定非户籍居民家庭的购房资 格 虽然存在合理成分 但社保覆盖度的不足和部分外来务工人员收入的低下 导致部分合乎年限的真实需求 因为无法提供社保或者个税缴纳证明而被限制 购房 另一方面 银行存款的利息所得税亦为个税 是否意味着非户籍居民家 庭可以凭此购房还有待事实验证 第三基于限购的各种门槛 在实际执行中将 滋生腐败 明显的现象就是社保 税收 离婚等层面的代理人将出现 实际上 就是限不了补社保 补税单和假离婚的歪招 今年限购的严格程度势必导致上 述手法被更广泛的使用 政策出台的初期虽然会效果显著 但是很明显 随着 时间的推移 开发商与政府之间的博弈势必会使政策的实施效果大打折扣 房 地产行业的回暖也势必到来 以南昌市房地产在 五一 之前与 五一 之后的市场检测为例 4 月 25 日至 5 月 1 日这一周内成交面积与交易数量全线飘红 涨幅达 30 以上 可以 预见五一黄金段成交量会进一步提高 刚需将重新回归市场 湾里板块成交量 大增 随着红湾公路全线通车 新的 红湾板块 或将到来 5 15 1 市场 不含南昌县 供求分析市场 不含南昌县 供求分析 本周成交面积 5 9 万平方米 成交套数 607 套 较上周都有所较大幅上升 红谷滩及青山湖板块大批货量持续供应 两个板块属南昌市置业热门区域 价 格虽不低 但依然受到热捧 红湾公路的利好让湾里板块受益明显 本周成交 57 套 可以预见 红谷滩 青山湖 湾里将成为近期南昌市购房热点区域 楼盘名套数单价 1 青山湖香溢花城 698311 2 奥克斯盛世经典 297240 3 恒大绿洲 244129 楼盘名套数单价 1 名门世家 1247840 2 满庭春 436376 3 青山湖香溢花城 428662 位于红谷滩中心区域的名门世家本周成为交易冠军 可见区域和地段是市 民置业的关键因素 单价 7840 元 比红谷滩区域 8000 的均价稍低 开盘去化 率比较理想 满庭春小批推货 价格适中 赢得一定市场青睐 香溢花城青山 湖景观资源无可替代 地理位置优越 加上当前楼盘内居住氛围浓 为其赢得 不少溢价 蓄客时间缩短 小步快跑 适当低开 是目前各开发商普遍采取的 策略 5 25 2 成交面积分析成交面积分析 成成交交面面积积 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 住宅非住宅共计 住宅7316 4 4967 42 6254 33 11365 2 9454 73 6791 12 3159 86 49309 1 32872 9 非住宅 1050 22 1512 24 1500 25 1716 67 2451 94 1305 12462 34 9998 78 11215 6 共计8366 62 6479 66 7754 58 13081 9 11906 7 8096 243622 2 59307 8 44088 5 4 254 264 274 284 294 305 1本周上周 本周成交量 59307 8 平米 其中住宅 49309 1 平米 非住宅 9998 78 平米 其中住宅套均成交面积 102 73 平米 非住宅套均成交面积 78 73 平米 住宅成交面积上较上周环比增加 49 99 非住宅成交面积较上周环比增加 10 85 总体成交面积较上周增加 34 52 本周住宅成交增长迅猛 与近期货量增加有直接的关系 但也从一个侧面 反映了各开发商经过一段时期的 雾里看花 后终于 拨开云雾见青天 重新 对楼市看好 进入五月份 随着旺季推盘激增 预计南昌楼市将迎来一个小阳 春 5 35 3 成交套数分析成交套数分析 成成交交套套数数 0 100 200 300 400 500 600 700 住宅非住宅共计 住宅654870108916632480311 非住宅1321143523156127154 共计7869841431148138607465 4 254 264 274 284 294 305 1本周上周 本周成交套数 607 套 其中住宅成交 480 套 非住宅 127 套 其中住宅较上周环比增加 54 34 非住宅较上周环比增加 17 53 总成交 套数较上周环比增加 30 54 商业住宅交易依然不错 普通住宅交易同样增幅明显 一是消费者观望后 没见房价下跌 在刚需的压迫下等不及再多观望 二是各开发商在五一传统热 销期大量推货 消费者选择余地更大 加上名目众多的折扣优惠 各种媒体铺 天盖地的广告宣传 交易量持续放大 5 45 4 区域供求情况分析区域供求情况分析 区域名称 成交套数 住宅 成交套数 非住宅 成交量 上周成交 量 突出楼盘成 交 南昌市 48012759307 8444088 47 东湖区 55974 851105 96 西湖区 13152171 762112 27 青山湖区 1171415262 4412116 98 香溢花城 满庭春 青云谱区 1081689 273252 97 湾里区 5705036 312796 05 九州依云郡 经济开发 区 1531897 384064 25 高新区 952233 1361 57 红谷滩区 2217625637 6614207 64 名门世家 湾里本周成交 57 套住宅 总面积 5036 31 平米 套均面积 88 36 平米 湾 里主要以中小户型住宅消化为主 非住宅受区域经济欠发达限制 本周无 销售 高新区本周成交 9 套住宅 5 套非住宅 面积共 2233 1 平米 目前高新成 交量低主要是有效供给不足 随着绿地新都会 洪城东方国际 香缇溪岸 等项目陆续推货 艾溪湖大桥的通车相信高新区会成为下一个购房热点区 域 红湾公路通车 湾里板块直接利好 艾溪湖大桥即将通车 利好艾溪湖周 边项目 目前包括保利 绿地 博泰 瑞达等开发商在高新均有项目 高新区 域价值不断炒作 南昌东部将成为继红谷滩后又一个开发热点 6 6 限购政策的反思限购政策的反思 对于限购令这个政策 可以理解的地方是 这几年各大城市房价上涨确实 过猛 给社会和谐稳定带来很大压力 对经济和金融的潜在威胁也很大 政府 确实负有控制好房价 避免房价泡沫过大以至于破裂的重大责任 中央也是在 几轮调控 出尽税收信贷各方面能用的政策工具仍然没有明显见效之后 逼不 得已才动用 限购 这个计划控制手段 然而 有几点我们必须进行反思 第一 为什么价格手段无效 我们号称搞市场化改革已经三十多年了 可为 什么政府往往一到关键时刻 就要放弃价格手段 背离市场原则 重新操起计 划手段的法宝来 到底是我们学艺不精 没有学会调控市场的真本事 还是我 们十多年来辛苦构建的住宅市场就是一个 伪市场 市场机制在此不灵 是 我们的土地供应机制 住房供应机制 还是居民收入分配机制 国民财富分享 机制 到底是哪里出了问题 导致住房需求对价格手段不敏感 这些问题如果 想不清楚 那么就算短期内把房价给遏制住 长期来看住宅市场依然将乱象重 重 麻烦不断 第二 限购 到底限掉了什么 价格 说到底是供需相互作用的反映结果 房价高扬 是因为对住房有真实货币购买力支撑的大量超额需求 无论这需求 是来自居住性需求还是投资投机性需求 限购 是限制了投资投机性需求作 用到房