金地背景朗悦项目产品规划建议(汇报版).doc

理工大学项目产品定位报告一、市场以及客户分析1.1区域市场情况分析1.1.1区域市场现状分析从北京的西南部整体房地产地产市场发展来看，相对其他区域较为缓慢，09年之前京石沿线整个市场的供应项目均为07年之前入市项目，局限在大宁山庄、中体奥林匹克花园以及珠江御景等早期相对低密度项目；而房山区离市区较远，依靠京石高速与城市环路连接，销售的项目规模较大，加州水郡（110万平米，容积率东区0.68/西区2.5）以及绿城百合（53万平米，容积率1.12）、西棕榈滩（22万平米，容积率2.17）等，主要依靠区域内的客户，同时尽可能利用低密度的产品吸引一部分市区客户到此置业，相对客户群体辐射面较小；同时区域内新土地供应非常稀少，得到的市场关注较弱！09年整个房山市场从北京的价值洼地，一跃成为地产热点区域；09年4月，房山线地铁规划方案正式出台并开工建设，同年房山区政府规划长阳半岛居住区与CSD休闲购物区战略规划正式启动，09年9月长阳居住起步区1号地在万科拍出6497元/平米楼面地价的推动下整个房山区域尤其是长阳区域的房地产市场，引发了北京市场最普遍的关注。周边在售项目价格纷纷上调价格2040%不等，从7000/平升至10000/平，区域关注度不断提高。随后万科接连获取长阳两块土地，总规模共计百万平米，同时带动了首开、城建、绿地、中铁等品牌开发商的关注和进驻，随着项目的不断面市，CSD奥特莱斯的开工建设，基础设施建设进一步完善，轻轨房山线的开通，房山购房客户从早期由本地以及丰台西南部工作居住客户为主体渐渐发展为由轨道交通带来的京西中关村、丽泽商务区、丰台总部基地等商圈的中青年白领，作为其首次置业和改善性需求首选之地1.1.2 未来市场竞争概述从2009年9月长阳起步区市场土地供应情况来看，多数项目已经入市销售或进入推广期。到目前为止，万科长阳半岛1号地祥云湾（2/2.2）、长阳西奥特莱斯旁的芭蕾雨.悦都（1.5/2）以及大学城区域的阳光邑上（1.6）、绿地新都会（2.6）已入市销售，城建徜徉集（1.8/2）、首开熙悦山（2/2.2）、中铁建长阳国际城（2/2.2，限价12500/平）、建工项目（2/2.2）均在2011年初陆续入市；2010年年底，房山大学城区域以及长阳西站均陆续有地块出让，项目容积率在2左右或低于2，属中低密度项目且沿房山线各不同站点分布，各地块从地块条件以及地理位置相差不大，更加剧了房山区内市场的竞争。目前区域内总计商品住宅供应量在230万平米左右，区域供应量集中同时区域热度不断增加。项目名称容积率住宅总规模项目地域特征项目产品特征目前销售情况或进展阶段万科长阳半岛祥云湾2、2.278万京良路南侧紧邻房山线长阳站21-28层塔楼/80-85平米两居9层板楼/ 90平米三居（精装）三块地中1号地正在销售，四次开盘均当天售罄，目前塔楼1.4万-1.6万元/平米板楼1.7万-1.9万元/平米芭蕾雨.悦都1.517万京良路南侧紧邻房山线篱笆房站9-10层板楼/80平米两居、90平米三居12月初销售，开盘售罄开盘价格为1.58万/平米绿地新都会2.313万长阳环岛，距离地铁广阳城约2.5公里11-14层小高层/85平米两居，110平米三居（精装）12月18日开盘销售，开盘价格1.6万/平米城建徜徉集1.8/217万万科长阳半岛南侧，临近房山线长阳站18层、9层小高层/90平米两居、90-120平米三居预计2011年1月开盘销售中铁建长阳国际城2/2.223万临近地铁长阳镇站高层/80-90平米两居三居12500元/平米限价预计2011年1季度入市首开熙悦山2/2.240万京良路北侧紧邻房山线长阳站产品信息未定预计2011年1季度入市北建工地块216万京良路北侧紧邻房山线长阳站产品信息未定预计2011年中入市万科理工大学地块210万本地块西侧，紧邻良乡大学城北站最新获取预计2011年年底入市首开长虹东路地块2.815.5万紧邻良乡大学城站最新获取预计2012年上半年总计229.5万除中铁长阳国际城外为206.5万平米商品住宅从上述项目特征看，良乡09年之后成交的土地大多集中在长阳区域，沿京良路分布，围绕房山地铁长阳站镇站和篱笆房站，项目容积率均在2以上，大多为18层以上小高层或高层，以两梯三户和两梯四户的塔楼为主，户型面积均集中在80-85平米两居及90-100平米三居的中小户型；从目前各项目的推广进度看，2010年下半年和2011年一季度为区域新项目集中上市时间，由此将在2011年和2012年持续销售，自2013年开始供应量逐步放缓。本项目预计在2011年年末入市，如何在众多项目中凸显自身特征，体现项目的高品质将成为项目定位中主要考虑的因素。1.2客户群体分析1.2.1房山区域客户特征分析早期房山区域客户住房消费特征：大多数早期在房山区置业的城区客户来自西南三环到四环，以政府以及机关单位年纪较大或者退休的客户群体为主，他们看中这里与城市之间有效连接又能享受高性价比带来的更为舒适的生活，认可周边以及小区内环境以作为养老的选择之一；如房山区早期的加州水郡，北区主要为独栋、联排和花园洋房，通过低密度的形态和更为舒适的居住环境以及较低的价格与城市中的高密度住宅项目形成对比，吸引城区客户到此置业。而对于早期城区普通的年轻白领来讲，2009年之前通过公共交通房山到达市区并不方便，京石高速杜家坎收费站常年拥堵，公交车到达市区六里桥就需要一个多小时，同时城区西北部年轻客户在价格还未上涨到一定程度，纷纷优先选择轨道交通（13号线、八通线）可方便达到的北京北部区域甚至东部通州区域；09年之前房山区域项目大多档次较低，以在区域内以及燕化新城工作的客户为主；在靠近房山的西南区域聚集着较多大型中央企业，航天三院、燕山石化、华北电力系统以及众多部队科研院所，上述企业工作的员工福利待遇较好，收入稳定，大多数人工作安逸没有过多的生活压力，熟悉的良乡城区内的配套且能够满足他们的基本生活需求；大多数单位提供宿舍或住房面积但相对较小舒适度不高，作为过渡生活起居使用。当他们面临结婚或者生子时大多选择自行购买商品住宅，房山早期项目中小户型很多都被这些在当地工作的工薪阶层所消化；如加州水郡的南区小高层部分还曾被周边航天科工等大型企业团购，团购的价格在3000-4000元左右，而项目对外的销售价格也仅仅在6000-7000元/平米左右；目前良乡区域客户特征分析：从北京西部房地产发展现状来看，北京中心城区（四环内）可开发地块日益稀少、商品住宅价格高企，越来越多的客户被动地选择到近郊置业，私家车的普及和地铁等公共交通网络的建设也为偏郊区化居住提供了支撑。2009年随着北京多条地铁线的规划出台，城市交通更加便捷，尤其是大兴、房山、顺义、昌平等地铁线路的施工，解决了郊区和市区之间公共交通连接的弱势，将郊区正式纳入了北京城区的地铁网，在城区房价加速上涨的情况下，大量的年轻客户群体涌入城市周边区域购买住房，尤其在10年4月限制投资性购房需求之后，刚需客户涌入市场，推动了房山、昌平等稍远区域尤其是地铁旁的项目的销售；从良乡目前销售的典型项目来看，客户主要延地铁线路而来，地铁线路途经的金融商圈均成为项目最有力的客户输送区域，受到地域的影响，客户来源数量由北向南逐步增多，通过中粮长阳半岛的成交客户来看，大多客户集中在地铁沿线，甚至有大量来自于上地和中关村的客户，他们不惜近两个小时的交通成本在万科长阳置业，充分显示了地铁旁低总价小户型对刚需客户的吸引力，以及目前城市的发展能够为年轻客户提供可购买住房的机会越来越小。目前该部分客户购买特征进行总结： 首次置业刚需：结婚置业刚性需求，选择一居室或者面积最小总价最低的两居室，对项目的品质要求并不高，但希望能够靠近地铁站或者较为集中的公交枢纽站。对总价敏感，比较纠结买房的时机是否正确。同时也有一部分刚需客户为缓解未来升级置业的压力会选择90平米的三居，做长期的准备。 改善型刚需：主要因为家庭人口的增多问题需要将原来一居室或者小两居进行更新，对项目的品质略有要求，看重周边有一定的教育配套，主要选择90-120平米左右的三居室作为目标，关注总价和首付款的比例。1.2.2项目所在区域客户来源分析：从房山理工大学片区特征看，项目均临近房山城铁线站点，占据公共交通上的优势资源，通过房山线，客户可以方便的到达世界公园站、军事博物馆站、西直门站以及中关村站。即地铁房山线通过与九号线与四号线及其他线路的换乘即可到达总部基地区域、金融街区域、国贸区域、西直门区域以及中关村、上地等区域，因此上述区域也成为本区域主要客户来源： 西南二环至四环区域内北京市及宣武、丰台区两级政府机关公务人员、科研单位的技术人员：西二环南段东西两侧为北京市级机关和宣武区政府机关及众多市级科研单位聚集地区，区域内仅北京市级以上机关部门就有北京市卫生局、审计局、统计局、国资委、发改委、建委、交通委、市质量监督委员会等近20余家，还有其他行政及科研单位如北京粮食集团、海峡两岸关系协会、经济日报社等等单位林立，宣武区各党政机关更是悉数在此区域；西四环南段东侧则集中了丰台区各党政机关，项目区域可以方便通过九号线换乘房山线到达项目所在地，尤其在上述单位有集体宿舍但面临跨入婚育阶段的年轻客户群体； 金融街区域的银行、证券等金融行业从业人员：目前已经入驻北京金融街核心区的金融机构、企业超过1500多家，高端从业人员近5万人。未来5年金融街核心区将由目前的1.18平方公里西扩至2.59平方公里，北京金融街的不断发展将会集中更多的年轻客户群体。目前入住金融街区域的部分企业机构：国家级金融监管机构 “一行三会” (即人民银行、银监会、证监会、保监会)、内资国有和股份制银行总部(中行、工行、建行、邮政储蓄银行、光大银行、民生银行、华夏银行、北京银行、北京农村商业银行等)、政策性银行(国家开发银行、中国投资银行、中国农业发展银行)、证券公司(银河证券、西南证券、国信证券、民生证券等)、证券和国债登记公司(中国证券登记结算有限责任公司、中央国债登记结算有限责任公司)、基金管理公司(华安、华夏、南方基金北京分公司、易方达基金北京分公司等等)、保险公司(中国人保、华泰财险、中国财产再保险、中国人寿再保险、中国出口信用保险、泰康人寿保险、中国人寿资产管理公司、中国再保险集团公司、中国人寿保险公司)、以及金融行业协会(中国银行业协会、中国证券业协会、中国保险业协会)等，国家外汇管理局储备司和中央外汇业务中心也在金融街； 西四环丰台科技园、总部基地内的专业人员：总部基地项目总投资约65亿人民币，占地面积65公顷、总建筑面积145万平方米，规划建设500余栋总部大楼，将吸纳约近千家大中型企业的总部入驻，2010年，总部基地将吸纳超过500家总部型企业，技工贸总收入达到2000亿元，税费总额80亿元，区域财政贡献将达到25%，聚集约10万名高端人才 。由于在该区域集中大量技术型企业，而在此工作的年轻客群可以通过已经开通的房山线非常方便到达项目所在区域，日后将成为区域的重要客户来源区域； 南三环至四环如丽泽桥、玉泉营、新发地、木樨园、大红门等家居建材、服装批发市场中小私营老板：西南二环至四环由于交通便利、物流成本较低，集中了北京多数大型批发市场，目前已经形成行业龙头商圈的如马连道茶叶市场、丽泽桥、玉泉营建材批发市场、新发地农产品批发市场、木樨园、大红门服装批发市场等，此类批发市场中大量中小私营老板也将成为区域市场重要的潜在客户； 西北部中关村、上地等区域IT、传媒、咨询等行业的技术员工以及白领群体：由于北京北部房价的迅速上涨，北五环目前商品房价格均已达2.5-3万元/平米，而西北部中关村以及上地区域又是高新技术产品最为集中的区域也是年轻客群最为集中的区域。因此在北部区域工作普通技术人员无法承担目前北京北部区域过高的房价，则将通过地铁到达房山区域进行置业； 通过地铁线到达本区域的其他商圈白领群体：目前北京地铁已经四通八达，任何商圈都可以快速方便到达，尤其东部区域的国贸商圈以及三元桥商圈，随着通州项目在城市郊区价格的不断领涨，许多白领宁可承担更多的交通成本而到房山进行置业； 房山区域地缘性客户：房山区政府机构公务员，学校、医院、银行、企事业单位职员以及周边大中型企业的员工，因熟悉周边的环境而购买该区域的产品； 潜在客户来源，丽泽商务圈的年轻企业技术人员以及金融机构年轻白领： 西南三环新兴的丽泽商务圈，带来大量金融企业年轻白领；从2009年到2010年，全力打好发展基础，使商务区城市面貌和环境秩序明显改善，争取一批国内外知名新兴金融机构及大型企业先期入驻。从2011年到2015年，用五年左右时间，基本形成“功能完善、上下互通、安全便捷、人车分流”的现代化综合交通体系，建成一批体现城市特色的地标性建筑和大型景观公园绿地，吸引一批国内外知名新兴金融机构入驻，产业聚集效应得以显现 从2016年到2020年，再用五年左右的时间，基本完成北京丽泽金融商务区的主体规划建设，成为成熟的高端金融商务区。由此丽泽商务区将成为与金融街互相映衬的又一大型商务集中区，并将带来大量的年轻富有朝气对未来充满信心的年轻白领群体。 二、项目定位原则2.1本项目规划条件概述地块编号规划建面容积率原限高调整后限高10-04-18784821.8304510-04-13473761.8304510-04-09586141.6182410-02-12451391.6182410-04-112473023030总计254341项目所在地处于良乡高教园区区域，是房山规划良乡组团东区的智汇城所在地。项目西南侧为万科住宅项目，东侧为圣水东大街，与其一路之隔为大面积代征绿地即小清河水岸公园及正在治理的小清河，形成项目东侧良好稀缺的景观环境；南到良乡东路，向西可直达大学城区域、良乡商业核心区家乐福、国泰百货等地；北侧为良乡高教园21号路，地块东北侧及北侧为规划居住用地，西侧与地铁房山线之间隔水碾屯项目为规划商业金融用地，西侧在建长于路与轻轨房山线同向，未来开通后北连京良路（2012年）、南接良乡东路，是本地块未来重要出行道路。地块距轻轨房山线理工大学站约600800米，步行仅约5-8分钟。从当前规划看未来区域建成后将形成以高校浓郁文化气息为背景，交通条件优越、商服、教育配套齐全、居住氛围浓厚即长阳起步区后又一新兴住宅片区。2.2地块的价值分析和项目市场定位：2.2.1地块的价值分析 项目交通便利，自驾车及轨道交通较为发达；本项目临轻轨房山线理工大学站600-800米，步行距离仅5-8分钟，2010年底通车达郭公庄站，可实现与地铁9号线（2011年底开通）换乘，到达公主坟、西单、西直门、中关村等到商圈极为便利。项目南侧良乡东路直达良乡商务核心区，驱车10分钟内可到家乐福、国泰百货等大型商服设施。西侧在建长于路，北接京良路、南到良乡东路，开通后将使京石高速长阳B出口经京良路向南直达项目。 项目总体容积率为1.61.8，容积率较低，结合地块限高条件，本项目可成为未来区域市场乃至北京市场上较为稀缺的低密度产品；项目北侧地块容积率1.6、限高为18米（可调至24米），南侧地块容积率1.8、限高30米（可调至45米），综合比较区域内竞争项目目前在售的项目及出让的土地，容积率大多在2.2-2.5左右（万科长阳半岛2.2、芭蕾雨.悦都 2、绿地新都会2.6等等），不仅在区域内，在整个北京市场在售的及未来供应项目中，都是非常稀缺的低密度中小户型产品；本地块产品规划当中可设置部分6层电梯花园洋房，提升项目形象及居住品质，另外在容积率不变的情况下，限高的调整使规划指标相对宽松，可通过封闭凹阳台的形式赠送面积，大幅度增加附加值。 项目周边拥有大规模的代征绿地以及天然的小清河景观，成就项目稀缺的景观资源项目东侧河岸公园，宽度达165米，未来将建设成为小清河水岸休闲公园，提升项目周边景观及环境价值； 项目东侧与圣水东大街一路之隔为近10万平米代征绿地是项目天然氧吧，成就项目得天独厚的环境资源大幅提升了项目的居住价值，同时项目可充分利用此大面积代征绿地资源，可在代征绿地中建设室外网球场、篮球场、漫步道等体育休闲娱乐设施，提高代征绿地的使用效率；100212地块南侧的75米宽、150米长的代征绿地范围，未来可建成近万平米街心公园，其余各地块周边均有30-40米宽的代征绿地，通过对其精心打造使每个地块均形成特色绿化小公园围绕的特色，为项目的舒适度体现项目的品质感带来较大的提升。 本项目商服、教育资源完备，投入使用后将极大提高了项目生活的便利性，使项目成为客户生活、教育等一站式解决的一生之城，具备较大价值提升空间；本项目处于良乡大学城片区，目前已入住北京理工大学、首都师范大学、北京工商大学等，周边浓厚的教育氛围逐渐形成。在北京整体教育资源分布不均、优质教育资源极度稀缺的情况下，项目自身规划中、小学、幼儿园全程教育设施，随着后期各教育资源的逐步落实，本项目将成为可持续发展的生活片区，如果本项目能利用代建的中小学引入优质的公办教育资源，项目的价值将得到巨大的提升。项目自身建设集中商业14700平米，为单独规划区域，可通过设计形成开放式商业广场，为社区及周边服务，与西侧临近轻轨理工大学站的商业服务设施连成一线，形成连惯的商业氛围。 户型创新、做精致、高性价比中小户型产品 由于区域内同时供应项目众多，供应量较集中，为使项目在未来竞争中占据更有利地位，项目产品创新成为必不可少的条件。从目前竞争项目规划条件来看，本项目容积率条件较好，具备一定的产品创新空间，可通过首层地下空间附送、凹阳台可封闭面积附送、大面积落地飘窗等方式来增加项目附加值，提高项目性价比。 高品质的物业服务及良好的社区文化也将成为本项目在未来竞争中的重要价值点。从房地产市场发展规律及低密度住宅的特性来看，项目物业服务水平越来越成为客户评价项目优劣的重要条件，而相对于区域内已建成及未来竞争项目，我公司项目在物业服务方面占据明显优势，同时我公司早期开发的格林小镇项目入住多年来形成了良好的社区文化，已在北京市场具备一定影响力，将会为我公司进入西部开发新项目提供较好的市场基础。而北京西部市场总体来看缺乏具备良好物业服务及中高端产品，同时从本项目自身来看，由于项目规模较大，前期入住业主的良好感受将成为后期项目销售的重要支撑，因此本项目可在提高物业服务水平及打造良好社区文化上多做文章，必要时可结合客户满意度工作由物业及营销设专人专岗，同时加大此价值点的宣传引导。2.2.2项目的客户定位基于上述特征以及优势的分析，本项目在地块规划条件、周边的环境以及公共交通通达性上都与区域其它项目相比具有一定的优势，但是基于项目大的区位环境，因此本项目的主要客户定位还是以刚性需求的城市白领为主；A. 年龄：2535岁之间；B. 来源： 总部基地区域以及西南三环至四环工作的年轻白领（25%） 金融街区域、西单附近及地铁九号线沿线的银行、证券等金融行业技术人员以及普通职员（25%） 中关村、上地等西北部区域IT、传媒、咨询等行业的白领、写字楼企业技术人员（15%） 西南二环至四环宣武、丰台区域内，以及沿西长安街的中央及北京市级机关公职人员、科研单位中高级技术人员包括总部基地的专业技术人员；（10%） 南三环至四环如丽泽桥、玉泉营、新发地、木樨园、大红门等家居建材、服装批发市场中小老板；(5%) 国贸区域等地铁可到达的商圈工作的写字楼白领（10%） 房山区内政府机构公务员，学校、医院、银行、企事业单位中层以上职员 (10%)。C. 家庭构成： 年轻的单身白领以及即将成家的年轻两口之家 年轻的两口之家，以及打算要孩子的准三口之家； 小部分三口之家，孩子处于学龄前教育阶段；D. 性格特征： 虽年轻但充满活力，对未来充满希望，崇尚自然、健康的生活方式； 看中性价比的同时也关注品牌，希望在自己可以承受的空间选择品牌物业； 注重归属感，乐于与朋友、家人共度美好时光，家庭观念重；E. 置业类型：一次置业的占据75%，二次置业的占据25%；F. 出行方式：部分自驾车，依赖地铁等公共交通； G. 价值诉求： 追求稳定可靠的建筑质量、实用的户型设计、较高的性价比； 渴望自然宜人的生活环境，喜好温暖而有情调的环境与感觉； 要求基本的生活配套，会考虑周边的学校资源尤其幼儿园与小学的资源。2.2.3项目的市场定位从上述市场竞争以及地块特征分析和项目客户定位看，在目前长阳片区到理工大学片区，沿地铁线旁项目竞争激烈，户型相差不大均以刚需客户为主；本地块紧靠地铁但是相对区位稍远，因此本项目需要在众多项目中脱颖而出，体现出金地品牌，在现有销售的小户型项目中充分体现金地产品打造能力，无论在户型设计与赠送上，在产品外立面打造和风情体现上以及园林景观和项目整体规划，都需要对刚性需求客户具有相当的吸引力。因此建造一个有别于地铁旁已有高密度、低舒适度的项目，着力打造轻松、惬意、高性价比的洋房小镇是本项目定位的基本原则。同时本地块规划层数较低、代征绿地面积大,项目低密度特征明显，因此建议本项目定位为温馨、悠闲、有品质感的中小户型低密洋房产品，体现欧洲现代小镇风情所带来的悠闲、轻松、快乐。本项目主要为6-9层电梯洋房花园，尽可能通过半地下空间、下沉庭院、花园、露台等提供丰富的空间变化，彰显与自然亲近的低密度生活品质，创造温馨、浪漫、典雅、稳重、回归自然的生活氛围。户型上则尽量利用凹阳台、飘窗等方式赠送面积来提升性价比。设计中提出鲜明设计概念，整个社区营造融洽、时尚、休闲的低密度住宅生活氛围，塑造舒适、变化的活性居住空间。创造自然、趣味、近人、共享的景观环境，同时结合完善便利的生活配套服务，为现代都市新兴的源动力阶层打造新城市住宅。三、项目产品定位3.1总体规划及立面、景观风格建议3.1.1总体规划原则 在满足限高和容积率情况下尽量体现项目低密度形态和居住品质，注重景观设计与建筑设计的尺度，营造舒适、宜人、轻松悠闲的小镇生活氛围； 在楼栋的排布中充分利用周边的景观资源以及项目内部的景观规划，将15层的小高层尽量靠近地块的东侧，形成能够观赏到河岸公园以及小清河景观的楼栋，内部6-9层洋房充分利用结合内部景观节点的打造，整体社区所有楼栋各自具有不同的景观优势； 项目整体楼栋（商品住宅部分）排布均为正南北向，避免出现东西向户型； 住宅和商业之间既有便利的通达性的同时又有较为有效和明显的组团分隔，尽可能减少商业对住宅带来的影响 ，同样在10-04-13地块中存在东西向廉租房，需要利用景观元素使住宅部分与公租房部分形成自然而有效的分隔； 规划中应重视道路系统及停车位对小区景观设计及住户的影响，尽量做到人车分流；利用车库的与水平线的高差可以考虑部分下沉庭院的设计和赠送。3.1.2立面风格建议本项目建议采用新古典主义建筑立面风格，但相较绿城百合立面更加活泼和丰富，更富有风情感，以满足目标年轻客群对浪漫生活的向往和追求。体现浓郁的欧洲小镇生活区氛围的同时，在绿城百合立面典雅风格的基础上，通过简易山花、廊柱、拱券等造型、木栏栅、花架等更多小细节的装饰处理，使立面更加丰富，增强建筑立面的韵律感和活泼浪漫的风情，塑造恬静、宜人的生活氛围的同时，更突出浪漫温馨感。材质上建议以砖为主材质局部配以石材或涂料，色彩选择上以暖色调为主。3.1.3景观概念以及风格方向3.1.3.1社区内部景观规划建议 社区内入口景观大气，同时景观中配以与项目风格匹配的精神堡垒，体现项目精神气质； 社区内部建议加大种植的密度，色彩丰富，建议增加局部集中水景通过水系进行连接，增加项目景观的情趣性。同时可通过坡地、曲径通幽的石子小路和不同小品等丰富景观要素的同时营造出不同层次、移步异景的社区景观，可鉴借龙湖项目的做法； 本项目住宅分布于四个地块当中，尽量弱化其间的市政道路感觉，道路两侧的景观与社区内景观融合，通过以石子路、林荫道等形式使各区域之间更加紧密。3.1.3.2代征绿地景观建议 社区东侧近160米宽、560米长、面积近10万平米的代征绿地将建设为小清河水岸公园，通过小品、水景等增加可观赏性，同时加入可进入和参与的设施，包括漫跑径、小型的室外健身场所如网球场或者篮球场地等丰富社区的生活，公园内部强调对老人和孩子的特别关照，为子女提供一个丰富多彩的玩耍空间，为老人们营造一个共叙天伦的地方，突显社区内的邻里亲情； 100212地块南侧以及10-04-09地块北侧代征绿地，则可建设为社区内小型街心公园，通过大面积绿植以及缓坡等增强景观的可观赏性，设置凉亭、休闲椅、漫步道等，使其形成整个区域的街心公园；3.2物业类型及产品组合形式3.2.1各地块规划条件概述由于项目整体的容积率较低，项目需要营造出较为舒适和温馨的生活氛围，与周边地块项目拉开档次，限高的调整，使得各地块面积指标相对宽松。 北侧100212、100409两地块容积率1.6、限高由18米调至24米，尽可能多的做6层花园洋房并且提升户型舒适度和性价比。 南侧100413、100418两地块容积率1.8、限高由30米调至45米，建议以9层1梯2户南北通透的洋房产品与15层2梯4户的中高层产品搭配，同时强调小户型赠送更多户内面积，强调户型的高性价比。各地块具体建议如下：10-04-18地块：容积率1.8，限高30米（调至45米），建议设计为9层一梯两户洋房产品与15层两梯四户中高层产品组合。l 楼座分布建议：地块东侧邻路布局15层高层，可使更多户型看到东侧小清河河岸景观，并且邻路处布局小户型楼栋以低总价弥补东侧楼座邻路的劣势，西侧邻中小学亦可考虑布局15层中高层小户型楼座，地块中间布局9层洋房。l 9层洋房以一梯两户89平米两居为主，通过凹阳台封闭形成2+1的三居功能；l 15层中高层则为两梯四户设计，两侧设置南北通透、（通过凹阳台封闭形成2+1的三居功能）85平米两居，南侧由50平纯一居及75平（通过凹阳台封闭形成1+1的两居功能）的一居半户型。l 户型布局建议：9层洋房为一梯两户89平两居（通过封闭凹阳台变为2+1的三居）15层两梯四户为85平两居（通过封闭凹阳台变为2+1的三居）+50平一居+75平一居半（通过封闭凹阳台变为1+1的两居）+85平两居（通过封闭凹阳台变为2+1的三居）组合。10-04-13地块：容积率1.8，限高30米（调至45米），建议设计为9层一梯两户洋房产品与15层两梯四户中高层产品组合。地块西侧与100411地块公租房相邻一侧设置东西向楼座，将未完成的5270平米公租房面积全部落实在此东西向楼座当中，其余47376平米为商品住宅。l 楼座分布建议：地块东侧邻路布局15层高层，可使更多户型看到东侧小清河河岸景观，并且邻路处布局小户型楼栋以低总价弥补东侧楼座邻路的劣势，西侧邻公租房亦可考虑布局15层中高层小户型楼座，地块中间布局9层洋房。l 9层洋房以一梯两户89平米两居为主，通过凹阳台封闭形成2+1的三居功能；l 15层中高层则为两梯四户设计，两侧设置南北通透、（通过凹阳台封闭形成2+1的三居功能）85平米两居，南侧由50平纯一居及75平（通过凹阳台封闭形成1+1两居功能）的一居半户型。l 户型布局建议：9层洋房为一梯两户89平两居（通过封闭凹阳台变为2+1的三居）15层两梯四户为85平两居（通过封闭凹阳台变为2+1的三居）+50平一居+75平一居半（通过封闭凹阳台变为1+1的两居）+85平两居（通过封闭凹阳台变为2+1的三居）组合。10-04-09地块：容积率1.6，限高24米，建议尽量多的布置6层电梯洋房，布局舒适，户型面积与100212地块相同，全部设置中小三居产品。地块的北侧为集中的小型代征绿化公园，可充分利用该景观组团，将稍大户型布置在该公园南侧，提高项目的品质感！l 产品以一梯两户120平米舒适型三居为主，利用封闭凹阳台做到3+1的四居功能，南向做到三个面宽；l 另外设置一梯两户89平米经济小三居产品，通过打掉户内飘窗增加功能空间，尽可能做到封闭凹阳台由两居变为三居提升性价比。l 户型布局建议：地块当中景观条件较好的楼座或中间单元布局一梯两户120平米3+1三居户型，其余位置布局89平米一梯两户小三居户型（尽量做到2+1的两居），120平米户型做到南向三个面宽。10-02-12地块：容积率1.6，限高24米，南侧为小型绿化公园，东侧未来规划住宅用地，北侧为商服用地，西侧为体育用地，地块周边条件较好。建议尽量多的布置6层电梯花园洋房，作为最后一个推售的地块，户型面积可适当放大，全部为中小三居产品。l 产品以一梯两户120平米舒适型三居为主，利用封闭凹阳台做到3+1的四居功能，南向做到三个面宽；l 另外设置一梯两户89平米经济小三居产品，通过打掉户内飘窗增加功能空间，尽可能做到封闭凹阳台由两居变为三居提升性价比。l 户型的布局建议:地块当中景观条件较好的楼座或中间单元布局一梯两户120平米3+1三居户型，其余位置布局89平米一梯两户小三居户型（尽量做成2+1的两居），120平米户型做到南向三个面宽。10-04-11地块：容积率2，限高30米，建议将24730平米公租房将面积全部做满，剩余的5270平米在东侧100413地块当中补足。3.2.2户型的建筑面积以及配比地块建筑面积面积比户型面积套数户均面积各户型套数比备注10-04-18784810%一居501577916%2梯4户南向纯一居784821177215%一居半 （1+1型）7515716%2梯4户纯南向一居、通过凹阳台封闭变两居2746935%二居（2+1型）8532333%2梯4户两侧南北通透两居、通过凹阳台封闭变为三居1.8/453139340%小三居（2+1型）8935336%1梯2户南北通透，通过凹阳台封闭变为三居合计990100%地块建筑面积面积比户型面积套数户均面积各户型套数比备注10-04-13473810%一居50957916%2梯4户南向纯一居47376710615%一居半 （1+1型）759516%2梯4户纯南向一居、通过凹阳台封闭变为两居1658235%二居（2+1型）8519533%2梯4户两侧南北通透两居、通过凹阳台封闭变为三居1.8/451895040%小三居（2+1型）8921336%1梯2户南北通透，通过凹阳台封闭变为三居合计598100%地块10-04-09建筑面积面积比户型面积套数户均面积各户型套数比备注586142344640%小三居8926310547%通过室内飘窗赠送增大户内空间1.6/243516860%三居12029353%通过凹阳台封闭实现小四居功能合计557100%地块10-02-12建筑面积面积比户型面积套数户均面积各户型套数比备注451391354230%小三居8915210937%通过室内飘窗赠送增大户内空间1.6/243159770%三居12026363%通过凹阳台封闭实现小四居功能合计415100% 各种户型的总套数和总面积配比：户型建筑面积面积比户型面积套数各户型套数比备注一居125865%南向一居5025210%2梯4户南向纯一居188798%一居半 （1+1型）7525210%2梯4户纯南向一居、通过凹阳台封闭变为两居二居4405019%二居（2+1型）8551820%2梯4户两侧南北通透两居、通过凹阳台封闭变为三居小三居5034322%小三居（2+1型）8956622%1梯2户南北通透，通过凹阳台封闭变为三居3698716%小三居8941616%通过室内飘窗赠送增大户内空间三居6676629%三居12055622%通过凹阳台封闭实现四居功能合计229611100%2560100%户均面积90从项目整体各种户型的套数上看：89平米以下的一居以及小两居户型的总套数占到40%，89平米的小三居户型占到38%，即90平米以下的小户型产品占到总套数的78%，充分体现项目在定位中为城市刚性需求客户打造的产品，此外120平米3+1大三居户型作为项目当中的大户型产品占到22%左右，项目整体预计的套数近2600套。 3.2.3户型创新及价值点挖掘 首层户型：100413及100418两地块规划建议以小户型为主，对应客群对总价敏感、生活品质要求相对不高，因此不考虑地下室设计，但首层赠送花园、提升售价。100212及100409地块规划为中大户型，为实现首层户型的高价值，所有首层产品设置地下室作为赠送空间，通过地下室与下沉庭院相结合，形成大面积采光的花园层，提升首层户型居住价值及情趣感。 中间楼层标准层户型：两梯四户的产品，尽量做到南北通透。50平米一居户型通过赠送飘窗增强室内功能空间，7585平米一居半及两居户型可通过凹阳台封闭多一间居室。一梯两户的产品，89平小三居通过飘窗赠送增加室内空间感及功能空间，尽可能多的使89平米户型通过凹阳台封闭形成2+1的三居功能，120平三居户型则通过南向三个面宽、凹阳台封闭增加一间房的方式实现3+1的四居功能。 顶层户型：通过坡屋顶层高优势尽量做到可搭建阁楼增加更多使用空间，也可适当的缩小顶层户型的面积，缩小的面积可作为露台赠送；3.2.3市场在售项目创新户型参考：万科长阳半岛90平米小三居户型创新点：经济型小三居功能，通过打掉飘窗增加户内空间及使用功能合景香悦四季110平三居户型创新点：南向三个面宽，通过将南向花厅封闭赠送一半的面积来得到一个完整的卧室或者书房。金隅花石匠110平三居户型创新点：南向三个面宽通过将北向入户花厅封闭赠送一半的面积来得到一个完整的书房或餐厅。中铁青秀城123平户型创新点：通过将北向入户花厅封闭赠送一半的面积来得到一个完整的书房或餐厅。3.2.4户型具体设计要求 明厨明卫； 大开间，小进深，89平小三居户型南向两个面宽，120平米3+1的三居室户型南向保持三个面宽以提高舒适度； 户型面积较经济的情况下注重细部人性化处理，同时强调户内空间的充分利用。设计当中考虑更多收纳空间，如入户鞋柜、洗手间内储物柜等，增强小户型的实用性。户内重要功能空间如卫生间内私密功能与半私密功能的相互关系及分隔；厨房内部操作空间流线、各种电器位置、与服务阳台及餐厅的相互关系；储藏空间的设计；洗衣、晾衣功能的设计；空调机位设计等； 在强调合理性的前提下，重视户型内部空间的高性价比。户型设计当中通过封闭凹阳台或飘窗等赠送面积的手法增加户内空间利用率、提升性价比。 强调功能空间布局紧凑实用。 两居户型客厅布置有线电视接口和电话线接口，三居及以上户型需在客厅、主卧布置有线电视接口和电话线接口；3.2.5户型设计其他建议： 每楼栋包含单元数原则上不超过4个； 面积指标为89平米小三居户型原则上要控制在90平米以下（不含赠送面积）； 面积指标为120平米的户型原则上销售面积不能超过125平米（不含赠送面积）；3.2.6层高、供暖方式由于本项目为中高端项目且项目的限高较固定，为顶层户型通过坡屋顶赠送阁楼和露台增加价值点，因此设定本项目层高为2.9米；考虑到层高限制，采用暖气片采暖方式。3.3配套设施建议3.3.1商业部分 商业体量建议：从项目规划指标看，10-415地块为多功能用地，可做商业、soho商务办公及会所等功能设置，限高24米，规划建筑面积为14700平米。从本项目周边情况来看，项目西南为水碾屯住宅用地，东北方规划住宅用地，由于此区域地块容积率最高为2，未来建成后多为中低密度住宅区，居住人口量增长较慢，未来人流量有限。同时临轻轨房山线理工大学站东侧，规划为地铁配套商业金融用地。因此本项目商业体量不宜过大，在规定必建的规模以外，暂时不再考虑增加商业功能面积。 商业建筑形式建议：本地块多功能用地南侧规划为中小学用地，人流密集，西侧水碾屯住宅项目无商业规划，本项目商业完全可作为社区配套型商业可以满足本项目及周边居住及中小学流动人口的日常生活便利需要。考虑商业面向中小学的南侧、西侧水碾屯住宅、东侧本项目自身规划的住宅三面均具备较好的商业价值。因此建议本项目商业部分建设为商业街形式，规划为开放式商业广场，不仅可利用建筑立面及风格上做出欧洲商街的风情及情趣感，小型步行广场的形式亦有利于提升商业的对外开放性，从而使每间商铺均有良好的对外性。考虑3层以上商业价值相对较低，为补足面积，在商街之外，地块西侧单独规划一栋loft小型商务办公楼，楼高4层，户内可实现搭建为两层使用。 商街布局建议：商街布局力求使大多数商铺商业价值最大化的原则，建议商街采用2层商铺建设，局部3层的形式。2层商铺可由室外公共楼梯到达，通过室外公共连廊进入，可自行经营，也可实现与下侧的首层商铺上下连通的可能性。 Loft商务办公楼布局建议：地块西侧单独规划一栋小型soho商务办公楼，户型面积50-70平米之间，层高5.88米，可搭建为两层使用。 商业单体设计具体建议：商业层高建议：考虑地块整体限高指标较紧，项目首层层高不低于4.2米，为提升二层商铺附加值以弥补商业价值减弱的劣势，建议二层层高为6.08米，户型可自行搭建为两层使用。单户商业面积建议：建议商铺进深15-20米以内，单铺面宽4.5米左右，单套面积60-80平米以内，商业设计要充分考虑特色经营以及商铺间的灵活连通；商业业态建议：项目为独立建设的商业楼，因此商铺具备做餐饮的可能（需提供上下水、燃气，同时用电负荷预留需要考虑满足餐饮商铺的要求）； 商业可在西南、东南侧招示性强、人流较集中的位置设置主力餐饮店，广场内的商铺则主要以满足生活必需的业态为主，如小型超市（200平米）、小型便利店（100平米）、西饼屋（80平米）、音像店（60平米）、洗衣店（60平米）、药店（60平米）、美容美发（200平米）等，另外考虑提高生活品味具情调的花店、咖啡厅、精品服装、音像店、宠物店、婴儿用品店等店铺。商业风格建议：立面则注重拱廊、栏杆、柱式、玻璃窗、招牌、壁灯等运用，打造休闲生活风格的商业环境，同时符合低密度住宅特征，建议加强丰富的商业特性，如大面积的落地玻璃窗、预留出商铺招牌广告展示空间，能够充分的体现出浓郁的商业氛围。3.3.2会所部分本项目规模较大总套数较多，住宅客户对各项休闲娱乐配套功能需求较大，但由于本项目可将体育