保障性住房研究------课件.ppt

2010年6月10日 房地产 研究部 一 我国保障性住房发展历程和现状1 1保障性住房相关概念1 2我国保障性住房的发展历程1 3我国保障性住房现状1 4保障性住房需求分析二 保障性住房对经济的拉动2 1保障性住房新增投资对经济的影响2 2保障性住房新增面积对上下游的影响2 3保障性住房新增套数对上下游的影响三 保障性住房发展趋势3 1相关政策3 2保障性住房发展趋势四 发展保障性住房的必要性和可能性4 1发展保障性住房的必要性4 2发展保障性住房的可能性 目录 2010年6月10日 房地产 研究部 1 1保障性住房相关概念 一 经济适用房概述定义是指政府提供政策优惠 限定套型面积和销售价格 按照合理标准建设 面向城市低收入住房困难家庭供应 具有保障性质的政策性住房 特征经济适用住房具有社会保障性 经济适用性 商品性的特征 所有权权属经济适用住房购房人拥有有限产权 保障对象具有当地城市常住户口 含符合当地安置条件的军队人员 家庭年收入在当地上年度家庭人均可支配收入的2倍以下 保障能力较强的市 县 可放宽至3倍以下 无自有产权住房或家庭自有产权住房建筑面积在人均20平方米以下 房屋来源 二 经济适用住房的历史沿革经济适用住房概念首次出现在1991年6月国务院颁发的 关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知 中 1994年7月18日国务院颁发的 关于深化城镇住房制度改革的决定 中则首次明确地提出了经济适用住房的概念 1994年12月15日 建设部颁布了 城镇经济适用住房建设管理办法 1998年9月 建设部 国家计委 国土资源部联合下发了 关于大力发展经济适用住房的若干意见 2004年5月 建设部 国家发改委 国土资源部 中国人民银行联合出台了 经济适用住房管理办法 2007年修订 至此 经济适用住房作为国家住房保障制度的重要内容被确定下来 三 经济适用住房的政策优惠土地以划拨方式供应免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金可以以在建项目做抵押向商业银行申请住房开发贷款符合条件的居民可以以成本价购买 四 申请购买程序 申请家庭向户口所在地街道办事处或乡镇政府提出申请 街道办事处或乡镇政府进行初审 提出初审意见并将符合条件的申请家庭报区县住房保障管理部门 区县住房保障管理部门对申请家庭进行复审 将符合条件的申请家庭的情况进行公示 经审核公示通过的家庭 由市 县人民政府主管部门发放核准通知 按照收入水平 住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候 上市出售条件 五 特殊的经济适用住房 单位集资建房单位集资建房是指由单位和职工按一定比例投入土地 资金 从而使职工因出资而获得相应权利的一种建房形式 单位集资建房符合条件的 可列入经济适用住房管理范畴 经济适用住房管理办法 规定 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业 在符合土地利用总体规划 城市规划 住房建设规划的前提下 经市 县人民政府批准 可以利用单位自用土地进行集资合作建房 参加单位集资合作建房的对象 必须限定在本单位符合市 县人民政府规定的低收入住房困难家庭 六 经济适用住房存在的主要问题开发商以开发经济适用住房名义取得划拨土地后 改变土地用途 变相进行商品房开发 经济适用住房政策有损市场公平竞争 经济适用住房开发商和商品房开发商相比有较大的政策优势和价格优势 经济适用住房面积过大 标准过高 中低收入家庭范围界定过宽 购买对象失控 购房资格审查力度不够 给造假留下了空间 退出机制缺失 政府负担沉重 二 限价商品住房 一 概述定义是指政府采取招标 拍卖 挂牌方式出让商品住房用地时 提出限制销售价格 住房套型面积和销售对象等要求 由建设单位通过公开竞争方式取得土地 进行开发建设和定向销售的普通商品住房 特征政府控制土地价格政府对销售价格和套型面积进行限定限定销售对象 二 限价商品住房的历史沿革因部分城市住房形式严峻 仅靠商品房 经济适用住房以及廉租住房不足以解决居民的住房问题 所以在2006年国家首次提出限价商品住房政策 限价商品住房是2006年以来出现的 带有保障性质 的住房产品 根据当时建设部 发改委等九部委制定的 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 北京 天津 广州 青岛等地都先后制定了限价商品住房管理办法 三 廉租住房 一 概述定义是指由政府履行住房保障职能 向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉 以保障公民基本居住权利的普通住房 廉租住房制度实行货币补贴和实物配租等相结合的方式 是解决城镇最低收入家庭住房困难的社会保障制度 特征政府主导性社会保障性非营利性实施方式的多样化 二 廉租住房的历史沿革1998年7月 国务院下发的 关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 第一次正式提出了廉租住房的概念 2003年12月31日 建设部 财政部 民政部 国土资源部 国家税务总局共同发布了 城镇最低收入家庭廉租住房管理办法 已失效 2005年3月14日 国家发展改革委员会和建设部联合制定了 城镇廉租住房租金管理办法 该文件对租金的标准和租金的构成等问题作出了规定 2007年8月生效的 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 对有关城镇廉租住房的问题作出了相应规定 2007年11月8日 建设部 国家发展和改革委员会等部门联合制定 廉租住房保障办法 廉租住房的来源 三 廉租住房的管理廉租住房申请主体资格申请廉租住房保障的家庭 以下简称 申请家庭 含单身 应当同时具备三个条件 一是申请家庭成员具有市区常住户口满3年 且在市区实际居住 二是申请家庭人均年收入符合市政府规定的廉租住房低收入家庭界定标准 三是申请家庭人均住房建筑面积在15平方米以下且家庭住房总建筑面积在50平方米以下 1人户在30平方米以下 2010年6月10日 房地产 研究部 保障性住房相关概念 中国住房市场格局 2010年6月10日 房地产 研究部 1 2我国保障性住房发展历程 阶段一 1995年我国实施 安居工程 开始推行保障性住房 安居房由政府组织建设 以实际成本价向城市的中低收入住房困难户提供住宅 由于该项建设资金主要由地方财政承担 政策出台后 一直未能顺利推行 这项于1995年1月开始施行的措施 至1998年住房改革全面推进后 逐步被经济适用房政策所取代 阶段二 1998年住房制度改革 国家提出 建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系 对不同收入家庭实行不同的住房供应政策 最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房 中低收入家庭购买经济适用住房 其他收入高的家庭购买 租赁市场价商品住房 并提出 重点发展经济适用住房 安居工程 从1998年开始的之后三年是经济适用房长足发展时期 开发投资额 新开工面积 在建面积和竣工面积各项的年均增速均高40 50 2010年6月10日 房地产 研究部 1 2我国保障性住房发展历程 阶段三 2001 2005年保障性住房建设出现萎缩 2003年经济适用房原来的保障性住房性质和住房供应主体地位变为了 有保障性质的政策性商品住房 并且房地产业被定性为 促进消费 扩大内需 拉动投资增长 的 国民经济的支柱产业 商品房市场开始迅猛发展的同时保障性住房市场进一步萎缩 阶段四 2006年以后政策逐渐向保障性住房倾斜 2006年国家出台90 70政策 市场结构向中小户型住宅转变 当年底廉租房体系基本建立 2007年修正廉租房 经济适用房管理办法 在制度上对保障性住房进行完善 阶段五 2009年至今 政策重心转移到保障性住房建设上 国家制定保障性住房发展规划 计划2009年到2011年解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民的住房问题 2010年建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套 改造农村危房120万户 2010年6月10日 房地产 研究部 1 2我国保障性住房发展历程 全国经济适用房开放投资额在商品房中占比 资料来源 CEIC中金公司 2010年6月10日 房地产 研究部 1 2我国保障性住房发展历程 全国经济适用房新开工面积在商品房中占比 资料来源 CEIC中金公司 2010年6月10日 房地产 研究部 1 3我国保障性住房现状 我国近年各城市建设目标中 商品房建设用地为主要供应对象 占总体住宅建设用地七成 保障性住房约占总体的三成 在保障性住房建设用地中 经济适用房和限价房合计占比70 棚户区 城中村改造等占25 廉租房占比最少 仅占5 各省市在保障性住房完成情况上有较大差异 但总体来说完成率较低 由于相关方面公开数据很少 我们仅能通过经济适用房的完成情况作大致了解 过去两年重点城市的经济适用房完成率均在50 以下 08年仅完成了30 的建设计划 显示地方政府建设保障性住房动力不大 2010年6月10日 房地产 研究部 重点城市近三年建设目标中保障性住房和商品房比例 资料来源 2008 2010年各城市建设目标 CEIC中金公司 1 3我国保障性住房现状 2010年6月10日 房地产 研究部 重点城市近三年建设目标中保障性住房结构 资料来源 2008 2010年各城市建设目标 CEIC中金公司 1 3我国保障性住房现状 2010年6月10日 房地产 研究部 重点城市2008年建设目标中保障性住房结构 资料来源 2008 2010年各城市建设目标 CEIC中金公司 1 3我国保障性住房现状 2010年6月10日 房地产 研究部 重点城市2009年建设目标中保障性住房结构 资料来源 2008 2010年各城市建设目标 CEIC中金公司 1 3我国保障性住房现状 2010年6月10日 房地产 研究部 重点城市2010年建设目标中保障性住房结构 资料来源 2008 2010年各城市建设目标 CEIC中金公司 1 3我国保障性住房现状 2010年6月10日 房地产 研究部 经济适用房完成率有所提高 2009年 资料来源 2008 2010年各城市建设目标 CEIC中金公司 1 3我国保障性住房现状 2020 3 17 29 可编辑 2010年6月10日 房地产 研究部 需求旺盛 供需缺口大 若按整个收入阶层30 以下的家庭作为住房保障的对象 我国应有6000万户享受保障性住房 而目前保障性住房约1300万套 需求缺口近5000万套 占到整个被保障人群八成 如下图 如果保障性住房按每年新增完工300万套的速度发展 到2023年 将保障到20 的城镇家庭 30年后 到2042年 受保障家庭户数上升到30 由此可见 保障性住房建设将是一个长期而持续的过程 资料来源 CEIC中金公司 1 4保障性住房需求分析 2010年6月10日 房地产 研究部 如果国家制定的保障性住房建设计划能够得以严格执行 估算2010年的投资量将达到4000亿元 我们根据房地产在GDP中比例和对其他行业影响的投资拉动影响分析得出 4000亿元的新增投资量相当于房地产开发投资额 剔除土地购置费用后 增加13 25 相当于GDP增加1 24 若考虑进对商品房供地面积的挤出影响 净增加投资额为3000亿 新增保障性住房的影响 不考虑对商品房的挤压 根据2010政府工作报告 2010年计划建设保障性住房300万套 各类棚户区改造住房280万套 改造农村危房120万户 如果不考虑新增保障性住房对商品房用地的挤压 新增部分拉动整个房地产开发投资约4000亿元 贡献了整个房地产开发投资额12 的增速 从各部分结构来看 棚户区改造对投资拉动效用最大 占到投资总额的46 廉租房占21 经济适用房占25 剩下8 来自农村危房改造 2 1保障性住房新增投资对经济的影响 2010年6月10日 房地产 研究部 图表 新增保障性住房对投资的拉动 不考虑对商品房的挤压 2 1保障性住房新增投资对经济的影响 资料来源 国务院及各部委文件 CEIC中金公司 2010年6月10日 房地产 研究部 新增保障性住房的影响 考虑对商品房的挤压 由于新建廉租房和经济适用房需要新增土地供应 将对商品住房的供地面积造成一定的挤出影响 2010年廉租房和经济适用房计划用地占09年住房建设用地总量的32 比09年14 的比例高出18个百分点 商品房土地供应面积相应减少 考虑到套内建筑面积的不同 假设廉租房和经适房为50平方米 商品房为90平方米 商品房建筑面积或者建设套数减少10 估算得出 中金公司 对应的商品住房投资额减少近1000亿元 净增投资3000亿元 对房地产开发投资的贡献率减少到9 6 由于棚户区改造是在存量住宅用地上的建造 不需要新增供地面积 因此不会挤压商品房的建设用地 对投资为直接拉动 并且在2010年保障性住房建设计划中 棚户区改造占了半壁江山 因此能否按计划完成280万套的棚户区改造工程对于带动2010年的房地产投资至关重要 2 1保障性住房新增投资对经济的影响 2010年6月10日 房地产 研究部 图表 新增保障性住房对投资的拉动 考虑对商品房的挤压 2 1保障性住房新增投资对经济的影响 资料来源 国务院及各部委文件 CEIC中金公司 2010年6月10日 房地产 研究部 保障性住房新增面积对上下游的影响若发展计划得以执行 我们估算保障性住房建筑面积近两年每年将新增3 3万亿平方米 相当于2009年商品房新开工面积的34 对房地产产业链上下游中的水泥 钢铁 化工和机械制造和银行等多个行业拉动十分明显 保障性住房新增套数对上下游的影响我们估算保障性住房建筑面积近两年每年将竣工300万套 相当于09年商品房竣工套数的29 对产业链中的家具 家电等行业拉动巨大 2 2保障性住房新增投资对经济的影响 资料来源 CEIC中金公司 2010年6月10日 房地产 研究部 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 国发 2010 10号三 增加住房有效供给 六 调整住房供应结构 各地要尽快编制和公布住房建设规划 明确保障性住房 中小套型普通商品住房的建设数量和比例 住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划 开工建设和预销售审批 尽快形成有效供应 保障性住房 棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70 并优先保证供应 城乡规划 房地产主管部门要积极配合国土资源部门 将住房销售价位 套数 套型面积 保障性住房配建比例以及开竣工时间 违约处罚条款等纳入土地出让合同 确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位 房价过高 上涨过快的地区 要大幅度增加公共租赁住房 经济适用住房和限价商品住房供应 四 加快保障性安居工程建设 七 确保完成2010年建设保障性住房300万套 各类棚户区改造住房280万套的工作任务 住房城乡建设部 发展改革委 财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金 住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书 落实工作责任 地方人民政府要切实落实土地供应 资金投入和税费优惠等政策 确保完成计划任务 按照政府组织 社会参与的原则 加快发展公共租赁住房 地方各级人民政府要加大投入 中央以适当方式给予资金支持 国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造 住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010 2012年保障性住房建设规划 包括各类棚户区建设 政策性住房建设 并在2010年7月底前向全社会公布 3 1相关政策 2010年6月10日 房地产 研究部 关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见 国发 2010 15号八 深化民生保障体制改革 三 建立健全保障性住房规划建设管理体制 加快廉租住房 公共租赁住房和经济适用住房建设 推进城市和工矿区棚户区改造 出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策 住房城乡建设部 发展改革委负责 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 国土资发 2010 34号一 加快住房建设用地供应计划编制 一 科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划 市 县国土资源管理部门要依据土地利用总体规划和年度计划 住房建设规划和计划及棚户区改造规划 结合本地区已供土地开发利用情况和闲置土地处置情况 科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划 合理确定住房用地供应总量和结构 确保保障性住房 棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地 确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70 要严格控制大套型住房建设用地 严禁向别墅供地 省级国土资源管理部门应及时对市 县房地产用地年度计划作出预安排 并于3月底前 将本年度住房和保障性住房用地供应计划汇总报部 并抄送各派驻地方的国家土地督察局 3 1相关政策 2010年6月10日 房地产 研究部 关于做好住房保障规划编制工作的通知 建保 2010 91号二 规划重点和基本目标 一 着力解决低收入家庭住房困难问题 规划期内 各地要通过城市棚户区改造和新建 改建 政府购置 租赁等方式增加廉租住房和经济适用住房房源 加大租赁住房补贴力度 着力解决城市低收入家庭的住房困难 力争到2012年末 基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题 2013 2015年各地要结合实际 稳步扩大制度覆盖面 适当提高保障标准 力争到规划期末 人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障 三 推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治 全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作 继续推进中央下放地方煤矿棚户区改造 国有林区棚户区和国有林场危旧房改造 国有垦区危房改造 到2013年末 基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造 有条件的地区争取到2011年末基本完成 2014 2015年 稳步推进非成片棚户区和零星危旧房改造 稳步推进旧住宅区综合整治 完善基础设施配套 改善居住环境 有条件的地区2012年开始加快改造 整治 3 1相关政策 2010年6月10日 房地产 研究部 未来政策将向保障性住房倾斜 市场结构将向中小户型住宅转变 目前 住房市场上商品房为主流 占据了整个住房市场的90 保障性住房占10 未来政策将向保障性住房倾斜 市场结构将向中小户型住宅转变 市场化商品房供应仍应是主体 但政府所拥有和管理的保障性住房应不断增加比重 最终对商品房市场提供有力补充 形成市场为主 保障为辅的住宅市场结构 全国层面 商品房对应的人群应为收入前40 的中高收入家庭 中间20 的中等收入以及20 的中低收入家庭将分别通过限价房和经济适用房这两种具有商品房性质的保障性住房解决住房问题 后10 的低收入家庭通过廉租房解决 我国2010年的计划住宅建设用地供地结构为商品房合计占到67 其中大户型商品房用地23 中小套型商品房用地45 保障性住房占到33 其中廉租房占4 经济适用房占9 棚改房占20 如下图 距离合理的整体布局结构尚有差距 3 2保障性住房发展趋势 2010年6月10日 房地产 研究部 图表 2010年全国住宅建设用地供地计划 资料来源 中金公司 3 2保障性住房发展趋势 2010年6月10日 房地产 研究部 一 我国保障性住房发展历程和现状1 1保障性住房相关概念1 2我国保障性住房的发展历程1 3我国保障性住房现状1 4保障性住房需求分析二 保障性住房对经济的拉动2 1保障性住房新增投资对经济的影响2 2保障性住房新增面积对上下游的影响2 3保障性住房新增套数对上下游的影响三 保障性住房发展趋势3 1相关政策3 2保障性住房发展趋势四 发展保障性住房的必要性和可能性4 1发展保障性住房的必要性4 2发展保障性住房的可能性 目录 2010年6月10日 房地产 研究部 保障性住房需求剧增及政府大力扶持 势必成为房地产行业新宠 保障性住房需求剧增 发展潜力巨大 目前保障性住房仅能覆盖6 的城镇家庭 供应量不到住宅市场的十分之一 远难满足低收入家庭对住房的庞大需求 预计未来10年我国需要保障性住宅6000万套 每年需要600万套 不考虑对商品房的挤压效应 假使每年580万套保障性住房建设可以提高房地产投资11 可以增加住房水泥 钢材等建材需求34 可以拉动家具家电需求29 为了建设和谐社会 保持社会稳定 解决当前房地产市场出现的一系列不和谐因素和存在问题 就必须进一步完善住宅保障体系 更好地解决中低收入家庭住房问题 发展保障性住房势在必行 为此 政府出台众多相关政策为保障性住房提供政策支持 尤其在 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 国发 2010 10号中更是指出 保障性住房 棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70 并优先保证供应 4 1发展保障性住房的必要性 2010年6月10日 房地产 研究部 国家房地产相关政策的出台以及北京市城市未来的发展规划 进一步推进了保障性住房的发展 随着国务院对房地产业相关政策的出台 保障性住房政策趋于利好 加上北京市未来发展规划以及四大功能城区建设工作的稳步推进 保障性住房项目日趋增多 使得保障性住房发展空间巨大 4 2发展保障性住房的可能性 政策解读 日前全国保障性安居工程工作会议在京召开 会议要求保质保量完成今年开工建设1000万套的任务 努力改善群众住房条件 这将是我国有史以来最大规模的保障性安居工程 资金投入 土地供应 公平分配等如何落实 成为广大群众关注的焦点 钱由哪里出 财政加大投入 吸引社会力量参与 多渠道 多层次的财政投入机制主要包括 中央财政安排的专项资金 省市县财政一般预算安排的资金 住房公积金增值净收益安排的资金 从土地出让净收益中安排的资金 地方债券安排的资金等 分配怎么监督完善保障房准入退出机制随着保障性安居工程建设规模不断加大 一直困扰保障房的监督管理机制显得更为重要 如果监督管理不完善 无法做到把保障房分配到最需要的群众手中 无疑会导致公共资源的浪费和不公平 引发群众不满 好事办成坏事 住房和城乡建设部等部门近日下发了 加快推进保障性安居工程的若干意见 征求意见稿 其中提出要加强保障房的租售管理 要求各地按有关要求及时制定并公布各类保障性住房准入条件 制定合理轮候期 建立住房保障管理信息系统 健全住房情况和收入状况审核机制 规范申请 审核 公示和配租配售 同时要求加强使用管理和动态监管 健全和落实退出机制 确保分配程序公开透明 结果公平公正 使用合理有序 确保各项政策优惠真正落实到中低收入家庭 政府工作报告 坚定不移地搞好房地产市场调控 加快健全房地产市场调控的长效机制 重点解决城镇中低收入家庭住房困难 切实稳定房地产市场价格 满足居民合理住房需求 一是进一步扩大保障性住房建设规模 今年要再开工建设保障性住房 棚户区改造住房共1000万套 改造农村危房150万户 重点发展公共租赁住房 中央财政预算拟安排补助资金1030亿元 比上年增加265亿元 各级政府要多渠道筹集资金 大幅度增加投入 抓紧建立保障性住房使用 运营 退出等管理制度 提高透明度 加强社会监督 保证符合条件的家庭受益 二是进一步落实和完善房地产市场调控政策 坚决遏制部分城市房价过快上涨势头 制定并向社会公布年度住房建设计划 在新增建设用地计划中 单列保障性住房用地 做到应保尽保 重点增加中小套型普通商品住房建设 规范发展住房租赁市场 严格落实差别化住房信贷 税收政策 调整完善房地产相关税收政策