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2010年广州市地价状况分析报告 发布日期：2013-6-19 21:04:36 一、 广州市地价水平及变化趋势按照国土资源部办公厅关于部署开展2010年城市土地价格调查与监测工作的通知（国土资电发201068号）的要求，各估价师及技术承担单位对广州市2010年度城市地价动态监测范围内的标准宗地进行了地价信息采集及监测等工作。技术承担单位对所有标准宗地的地价信息进行汇总，分析并收集2010年国民经济以及房地产市场等相关资料，对广州市城市地价水平及地价变化状况进行了综合分析。根据历年的地价分析情况，本次的地价分析均以地面价的价格表现形式进行统计分析。另需注意的是，由于2009年底对广州市地价动态监测的备案资料进行了调整（主要调整工业用地监测范围及标准宗地），为了保持历年数据的可比性，本报告中往年的地价水平及地价指数均按调整后的备案资料进行了回推。1. 广州市整体地价水平及整体变化趋势经测算分析，2010年广州市城市综合地价水平为4191元/平方米，同比增长234元/平方米，增长率为5.91%。广州市2010年整体地价水平增长较为平稳，主要是由于一方面国家以及地方不断出台调控政策，另一方面为推进亚运工程等各项基础设施建设，广州市经济增长和城市建设力度不断加大。在这双重影响下，广州市2010年整体地价水平呈现了较为平稳的增长。表-1 广州市2010整体地价水平状况表 2009年2010年增长幅度增长率地价水平（元/平方米）395741912345.91%（图-1）2. 不同用途地价水平及变化趋势经分析统计，广州市2010年各用途地价水平分别为：商业6536元/平方米、居住5615元/平方米、工业530元/平方米。商业地价、居住地价、工业地价呈阶梯状排列，水平值之比为1:0.86:0.08，商业地价最高，工业地价最低。（详见表-2及图-2）2010年广州市商业、居住、工业用地地价比2009年均有一定的上涨，其中商业地价涨幅最大，上涨幅度为491元/平方米，增长率为8.11%；居住地价涨幅次之，上涨幅度为246元/平方米，增长率为4.58%；工业地价涨幅最小，但增长率大于居住用地，上涨幅度为37元/平方米，增长率为7.51%。（详见表-2及图-3）以上地价变化特点主要是由于2010年在国家宏观调控政策的影响下，广州市在推进亚运工程等各项基础设施建设的同时，也相应出台了一系列调控及限购措施，因此居住地价增长幅度较小；而商业地价受政策影响相对较小，增长幅度相对较大，涨幅超过了居住和工业地价；由于2010年亚运会的召开以及三旧改造政策等影响，推动了广州市产业用地的结构调整，因此工业地价也出现了较大幅度的增长。表-2 广州市2010年各用途地价水平状况表 单位：元/平方米用途商业居住工业2009年604553694932010年65365615530增长幅度49124637增长率8.11%4.58%7.51%（图-2）（图-3）3. 城市地价指数以下地价指数均是以2000年为计算基期的定基指数。2010年广州市综合地价指数为189，商业地价指数为170，居住地价指数为204，工业地价指数为168。其中居住地价指数最高，商业地价指数次之，工业地价指数最小。与2009年相比，综合地价指数增加11个百分点，商业地价指数增加13个百分点，居住地价指数增加9个百分点，工业地价指数增加12个百分点。其中商业地价指数增加最大，工业地价指数增加次之，居住地价指数增加最小。（详见表-3）表-3 广州市历年地价指数表用途年份 用途年份综合商业居住工业2000年1001001001002001年9710393992002年100981021012003年1011011011032004年1101081121062005年1201161251102006年1401261521112007年1521341651452008年1611461741492009年1781571951562010年1891702041684. 不同区域地价水平及变化趋势（1）各用途各级别地价水平及变化趋势从级别分布上看，各用途地价均随着级别的降低而降低，不同用途的级差不一样。其中2010年商业一级地价为21556元/平方米，九级地价为2627元/平方米，相差约720%左右；2010年居住一级地价为14118元/平方米，六级地价为2477元/平方米，相差约470%左右；2010年工业三级地价为703元/平方米，六级地价为447元/平方米，相差约57%左右。各用途各级别地价水平见表-4及图-4至图-6。而地价变化方面，商业三级、四级和八级增长率为10%以上，以新开发区域为主，其它级别增长率在2%10%之间；居住级别地价增长较为平稳，除了居住二级增长率分别为9.03%外，其他居住级别增长率均6%以下。工业地价由于2010年工业监测范围以及监测点的调整，增长率较高，各级别地价增长率大部分在7%以上，其中工业五级增长率达到15%。各用途各级别地价增长率详见表-4及图-4至图-6。商业地价的变化中三级、四级和八级变化较大，主要是由于这些区域为城市新开发区域，另外加上一些专业市场的日渐扩大以及交通条件的不断改善，地价增长率较高。居住地价总体增长较为平稳，居住二级增长率相对较大，主要是由于广州市2010年亚运工程建设，交通以及基础设施各方面条件都得到很大改善，工业地价由于2010年亚运会以及三旧改造等影响，推动了广州市产业用地结构的调整，也出现较大幅度的增长。表-4 广州市级别地价水平值及增长率状况 级别用途 年份一级二级三级四级五级六级七级八级九级商业2009年21077187161385112860759957373457278024012010年2155620513158521416182986170364030672627增长比率2.27%9.60%14.45%10.12%9.20%7.55%5.23%10.32%9.41%居住2009年138511293797216282497524482010年141181410510088654452452477增长比率1.93%9.03%3.78%4.17%5.43%1.18%工业2009年6526305004322010年703676575447增长比率7.82%7.30%15.00%3.47%（图-4）（图-5）（图-6）（2）各用途不同区片地价水平及变化趋势从空间分布来看，各用途不同区片的地价水平均由城市中心区域向城市边缘降低，呈梯级分布。另外商业地价根据商服中心分布的特点呈多中心分布的趋势，居住地价根据住宅房地产市场的发展特点还呈组团式分布。从地价变化趋势来看，2010年商业地价各区域普遍增长7%13%左右，主要分布在近郊的区域，部分区域增长较快是由于专业市场的不断扩大以及基础设施的不断加强，如金沙洲片、麓湖片、海印片、鹤洞片、海珠广场片、新滨江片、沙河片、沥滘-小洲片、江燕片等增长率在13%以上；居住地价大半部分区片涨幅在10%以下，由于交通等基础设施的增强，部分区域涨幅大于10%，如北京路片、东晓片、越秀公园片、黄石片等，受国家以及广州市调控政策影响，部分区片居住地价与去年同期相比有下降的趋势，如南岸片、周门片、西关片、体育大学、市桥片、化龙石楼片等；由于2010年亚运会以及三旧改造等影响，推动了广州市产业用地结构的调整，工业地价与去年同期相比呈现了一定幅度的增长，大部分区域增长率在5%10%之间。（详见图-7至图-9）商业地价变化较快的区片或是由于广州市专业市场以及地下商场等发展逐步成熟促使商业氛围提升较大，或是由于城市基础设施不断完善带动区域地价的上升。居住地价变化较快主要是由于政府加大基础设施投入，如地铁的开通、道路的修建等使得区域交通环境进一步完善，以及其他配套设施的投入建设。商业地价变化状况图（图-7）居住地价变化状况图（图-8）工业地价变化状况图（图-9）二、 城市地价与房价对比分析1. 地价与房价比值分析根据我们对广州市监测范围内地价与房价比的测算，居住现状楼面地价约占商品住宅售价的20%35%，平均约占27.15%。地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素，决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。从短期来看，房价上涨预期会拉动地价的上涨，而从长期来看地价上涨会推动房价上涨。2. 地价增长率与房价增长率比较2010年广州市房地产市场在国家调控政策的影响下，广州市在推进亚运工程等各项基础设施的建设的同时，出台了一系列调控及限购措施，使得价格走势较为平稳，呈现小幅度的增长，但成交面积与去年相比有一定幅度的下降。截至11月份，广州市十区一手住宅成交均价为13558元/平方米，环比上涨2.9%，与去年同期相比涨幅达31.9%；成交面积为46.1万平方米，环比下跌68.1%，与去年同期相比跌幅为18.6%。2010年全市地价综合上涨5.91%，其中居住用地地价上涨4.58%。房价和地价走势基本保持一致，但增长率房价比地价要高。（数据来源于阳光家缘网站）三、 城市地价与土地市场协调状况2010年，广州市加大城市建设力度，土地供应量总体上升，与去年同期相比，工业用地供应量出现了较大幅度的增长；居住用地供应量总体呈现小幅增长，一般商品房供应量有所下降，保障性住房供应量有较大幅度的增长；商业用地总体供应量有小幅下降。其中公开出让土地总量也总体上升，商业和居住用地公开出让总量均有所下降，工业用地公开出让总量大幅上升，土地市场交易较为活跃。2010年的土地供应数据均是截至2010年12月27日，以下仅对公开出让土地数据进行分析。1. 土地供应量及变化状况2010年广州市市辖十区公开出让144宗地，公开出让土地总面积为6644005平方米。其中商业用地22宗，总用地面积726115.31平方米；居住用地30宗，总用地面积1499762平方米；工业用地84宗，总用地面积4076283.87平方米。供应量的变化方面，土地供应总面积比2009年全年增加29.75%。其中商业用地供应面积比2009年全年减少45.22%，居住用地供应面积比2009年全年减少33.02%，工业用地供应面积比2009年全年增加162.03%。2. 土地成交价格及变化状况广州市2010年商业用地成交平均地面价8549元/平方米，居住用地成交平均地面价14319元/平方米，工业用地成交平均地面价483元/平方米。各用途近年土地成交地价详见图-10及表-5。土地成交价变化方面，与2009年相比，商业成交地价增长11.74%，居住成交地价增长3.72%，工业成交地价增长28.35%。商业用地成交单价的上升主要是因为2010年广州市加大城市建设的力度，各项基础设施以及城市环境都得到大幅提升，同时一些专业市场以及地下商场等发展逐步成熟促使商业氛围提升较大，导致地价有所上升。居住用地成交单价上升主要是由于部分地块区位条件以及自然环境较好，配套设施齐全，土地成交价格较高。工业用地成交单价上升主要是由于结构性差异的影响，2009年出让的工业用地多分布在南沙区，其成交地价为336元/平方米左右，而2010年出让的工业用地约50%分布在萝岗区，特别是科学城，其成交地价为600元/平方米左右，由此平均成交地价有所上升。从单个案例来看，工业地价基本没变，均是以最低出让地价成交。3. 土地成交溢价率从表-5可知，近年来在土地一级市场成交地价的溢价率与房地产市场的发展有很大的相关性。2010年广州市房地产市场还是处于上升趋势，但受宏观调控的影响上升速度有所下降。2010年居住土地成交溢价率总体达到57%，其中部分地块土地成交溢价率达到100%以上，60%以上地块土地成交溢价率在60%以内。商业用地约60%的地块以底价成交，个别地块土地成交溢价率较大，总体土地成交溢价率为14.96%。工业用地供应量与往年相比，有较大幅度提高，但成交价格上除一宗工业用地溢价率为1.9%以外其他均以底价成交。4. 地价与土地市场的协调分析从上述分析可见，广州