房地产开发流程图.doc

房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国城市房地产管理法第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序： 0 m8 h# : x / m( sl, H1、 前期的准备 , Z9 b- G& _* R6 I前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、建设工程规划许可证都是在这个阶段取得的。而国有土地使用权证由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 d4 WG1 P) T$ v0 Z4 V2、 建筑施工阶段 D! N9 r% l6 A1 u& S建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 / 7 p$ K/ u( L; j, h5 j( & v8 N3、 销售阶段 4 T: q9 s$ P8 W0 ; 4 |/ B销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。 . |+ w8 B) s; o预售条件： * z3 a6 a6 Y$ q. I. j城市商品房预售管理办法第五条规定： 6 T4 t+ u4 n& p& K. I z7 y C（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； + F% Q, x z, L3 . l（二）持有建设工程规划和施工许可证； 3 P. t i) % F6 C（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 % 1 |% D) 5 m% y& 5 c第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。 / ) e# I) B6 Q- L- 商品房现售，应当符合以下条件： 3 J& l8 f* w; c（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； , u4 B& e e* N( a7 T3 l（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； ( B5 Z7 e$ ?& * y（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； . G3 s. g& L- |4 Y% s$ u（四）已通过竣工验收； / 9 - H0 7 3 r& iH（五）拆迁安置已经落实； 8 i* u; V4 ?1 l（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； & y$ N- f2 D! o5 % R0 ?7 v（七）物业管理方案已经落实。; X& I* G, p1 6 L& J4 N4 , G图纸配合 项目方案概念设计 总体规划方案设计 单体报建图、施工图审查预审 （39） （54） 出各专业竣工图 （58） 7 |2 d) 5 q5 U7 a% l; Qa、防火审批申报表演 2 x* Z5 l5 F5 a4 y（21） b、初步设计建筑平立剖各专业室内外消防设计 7 T) o; i; Z+ qc、总平面图 8 Z# X0 N G+ z% x; i9 O: W4 t* J6 Qd、消防设计专篇 2 |4 f) R6 M( R! |2 x+ e! R- N6 3 Ne、审定设计方案通知书 9 ; A z1 Q3 q: j2 M G8 q ) D) ; ! （32） - U# S6 W1 v) A k; T/ y* T Q! H3 K) G4 O8 I8 F/ c1 n d x; . G: N( K) J（26） 2 _0 q7 R; V8 Ja、人防工程施工图（各专业） . 3 * X. a# I7 Nb、居住区人防规划工程送审单 T( q7 F7 * a、园林现状测绘报告（交区园林局） c、人防结构计算表 ! g( d: H C D6 9 Vb、建筑剖面图 d、人防工程送审单 K9 1 J0 hP5 4 E# B, t. k! mc、首层、？及地下各层平面图 e、地勘资料及地形图 - u* I- c% ?/ A- s/ Z1 ld、规划意见书和审定方案通知书及附图 a、建筑工程施工许可申请表一式两份 0 2 YU& t Q f7 de、绿地布置图（含现状古树、名木、大树保护方案） b、建设用地规划许可证及附件 % D& n4 m# M7 $ Z( U* 园林报建（审批意见2003.05.20已取得） （30） c、建设工程规划许可证及附件 2 y8 e/ p0 J- d$ 5 od、施工图纸设计文件审查通知书 % d3 F5 w8 L! X# p) s# J9 D) R8 B（22） 交通报建 （31） e、经备案的施工合同 4 X I: # u- nf、施工企业中标通知书 ; Q% u& r9 N+ W- _ E; wa、项目立项批复 a、规划意见书及附件 g、经备案的施工监理合同 a、工程竣工图 , , A, Q1 a; U8 V# n$ l- Zb、建设项目规划审批申报表 b、审定设计方案通知书 a、供电给水市政燃气热力意见 h、监理单位中标通知书 b、建筑工程消防设计审核意见书 ) R9 V1 V8 ?: n& g Y; t; cc、规划意见书及附图一份 c、立项批复 b、建设项目规划审批报表 I、项目建设资金落实证明 c、消防验收申请 . z7 h6 s# ZZ4 wa、本单位报批函 d、复审应持修改设计方案通知书 a、规划意见书 d、交通影响评价报告 c、审定设计方案通知书及审定的总平面图一份 j、年度施工计划 d、建筑工程消防安全质量验收合格报告 ) v2 a+ k. S/ ; Ab、项目建议书代可研报告 e、标明用地钉桩成果以现状地形图 b、审定设计方案通知书两份 e、市政道路方案及交通设施工程协议 d、建筑工程施工设计图纸 k、人防工程备案通知书 a、建设工程规划验收申请表演 e、建设意见整改及落实情况 1 Z( k; i2 G6 r/ zc、房地产开发企业资质证明文件 为底图的总平面图 c、总平面图两份 f、机械停车厂家设计文件及机械设备购货合同 e、工程档案登记证明 l、园林局伐移树木批准文件 b、竣工图 f、建筑防火材料构件和消防产品、设备合格证明、消防施工单位的资质证书 : X: / j9 t1 L7 * z Z5 Md、中外合营项目合营各方签署的合作意向书 f、各层平面图、各向立面图、剖面图 g、交通组织流线分析图 f、按审定设计方案通知书要求取得的协议通知 m、四源费统一收费凭证 c、建设工程竣工测量成果报告 $ j; |( C: a6 z! g; lg、日照影响分析图及说明各一份 h、平立剖面和车库坡道详图，住宅户型图和面积明细表 a、供电给水市政燃气意见 n、质量监督通知书 d、建设工程规划许可证 a、建设项目人防工程竣工验收备案表 * t F3 ?( uh、交通影响评估报告 教育报建（审批意见2003.05.05已取得） （23） 签订公共配套协议书 （36） b、统计局意见 o、安全监督通知书 b、区县人防办出具的认可文件 : u6 X; V$ x E+ c5 f7 xa、建设项目地点征求意见函 I、技术经济指标列表说明 30天（区教委） 15天（区建委开发办） c、散装水泥交费 p、建筑节能新型墙体收费凭证 人防验收 c、人防工程竣工验收报告 8 2 / U! i$ : A h7 B2 Ub、建设项目规划审批申报表 （如超出近控规应附控规调整审批通知书） a、教育意见 d、墙体节能 q、散装水泥收费凭证 15天 d、施工单位签署的人防工程质量保修书 - T r. J7 b; , r6 p& c、建设单位用地申请及拟建项目情况说明 j、规划意见书要求应附的有关文件图纸和模型 b、规划意见书 r、统计局登记通知 四方及电梯验收 , N8 d% O) E! m: x1 tzd、拟建方案设想总平面图 k、单栋居住建筑规模和配套设施明细表一份 c、审定设计方案通知书 15天 5 Q% S- v Z; Y+ v- i5 _9 Ve、1：2000地形图一份 l、人防、消防、园林、环保报告 d、总平面图 （47） 2003.0.15 2003.10.13 消防验收 * b5 Z! Q( m. % a7 0 T$ Ve、召开公共配套协调会 2003.08.11 2003.08.20 2003.11.04 17天 % b) P4 e4 s! ; A! $ 建设工程 （29） （34） （40） （42） （48） （53） （55） （57） （59） 规划验收 （61） （63） （65） 1 h4 P6 e4 p A20天 + K3 ?0 A- p8 g2 y（49） 环保验收 a、立项批复 ) I, z; + a0 , |& * r2003.06.30 2003.07.25 教育验收 b、法人资格证明 W0 a9 y* Y8 k2 M+ Q2003.07.07 （50） 卫生验收 c、房屋竣工证明文件 ( s/ _y7 % C. g# ) _a、项目立项批复 园林验收 d、房屋面积测量成果报告 3 J( 5 v$ D0 b、农用地转用、征用建设项目用地申请书 （51） a、年度施工计划 a、建设项目环保审查审批手续（环保评估报告审批） e、竣工项目地价款核准复函 0 j1 I4 T5 D7 O7 G$ Ac、规划意见书及附图一份和钉桩坐标成果通知单 b、施工合同 b、建设项目竣工环境保护验收、申请报告、验收申请表 f、公用建筑面积、分摊面积的材料 ; US* d; Hd、区县人民政府建设用地申请文件 c、地名办批复 c、建设项目环境保护验收监测报告 g、国有土地使用证或土地来源证明 ) F+ E* O3 xz/ l# te、土地利用总体规划对建设用地规模控制图 d、物业管理公约批复 ) o0 h/ b# ?9 i . pf、一书四方案 （27） （33） e、外商投资企业批准证书，企业成立合同，营业执照 G& n6 k0 1 % O3 jg、补充耕地位置图及文字说明 2003.08.04 f、临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出门金缴纳证明 5 q# n/ P4 Z4 a+ R4 u用地手续 交地、场地平整（分期） （24） （35） （41） （44） g、建设工程规划许可证 ) S) d4 W/ F6 k: G7 E2003.08.04 h、建设工程施工许可证 ) d G9 k z, P) MT4 zh、建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图 a、缴纳新增建设用地有偿使用费 a、立项批复 a、项目立项批复 （45） I、预售房价款监管协议书，投资总额达25%以上证明材料 3 w; Y5 Q7 O: B 6 I、拟占用土地1：10000幅土地利用现状图 b、土地开垦费 b、建设项目规划审批表 b、办理土地出让手续申请 j、预售商品房面积测量报告和分摊部位的说明、各层平面图 ; ! r8 H; M$ C$ y . h. j、建设拟征地土地权属情况汇总表 c、防洪费 c、市政府征地批复 c、审定设计方案通知书 k、关于涉外项目国家安全审查的批复 z& z6 |6 R# V7 t# Ik、省级土地行政主管部门对补充耕地的验收文件 d、菜田基金 d、用地钉桩成果 d、土地评估报告原件 l、市政府征地批复 4 I0 |# h. G t2 c+ J( / j# k1 bl、新增建设用地有偿使用费准备情况的说明 e、超转费 e、按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件 e、出让合同附图一式五份附图为钉桩图或审定设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章） m、预售商品房型图，装修标准和设备简介 : t i h7 $ X2 f- * F2 K. m、征地情况调查表 f、征地事务管理费 f、审定设计方案通知书 f、建设用地规划许可证及钉桩成果通知单 0 ?, B w( P: kkn、征地协议书 g、耕地占用税 g、建筑面积与用途说明 % I& _! u5 J4 F% o、？城规划图 h、拆迁或土地补偿费 h、加盖工商部门备案章的营业执照复印件 1 l. z1 ? x& Q* x4 j8 r5 P* jI、建设用地批准书或原用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件（原件） ( c* U9 u7 r- _电信方案咨询 j、与原用地方签订的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件 + l$ 4 y8 b* h供电方咨询20天 k、房地产开发企业资质证书 # y% C0 z. u& M. B$ d5 C& M供水方案咨询20天 l、外经贸委核发的外商投资企业批准合作、合资企业合同、章程的批复 市政各口方案报装 3 M5 e, U5 a m20天 4 3 L# r( v8 A1 tg; X/ F; a/ U5 c市政工程 工作准备 （20） （28） 市政项目方案综合设计 （37） 项目综合方案审定 （43） （46） （52） （56） 市政各专业施工图设计 （60） （62） （64） ) F6 P4 Q i# q9 PA5 o有线电视方案咨询20天 10人 15天 10天 30天 + J, F. m/ J4 g) p0 p道路方案咨询20天 a、建设项目规划审批报表 a、建设项目规划审批报表 . w+ ! s7 G2 o$ K( D热力方案咨询20天 b、市政项目综合方案 b、市政设计综合方案 0 t& m _1 b6 4 _/ J6 Vc、审定方案总图及道路方案 c、审定方案总图及道路方案 . H* z& N/ K$ X（25）项目报建总流程：. S: b; h+ k0 1 Q! T; B5 r6 ( j4 N& 实施单位 流程内容承办单位- h: kX+ O J1 m( T& z. T5 j( v8 J( T% G. o# L0 c% N# I建设单位 ! a1 j+ v: 9 V* A7 z$ V建设项目报建登记! W. / / p5 m武汉市建设工程交易中心各有关管理机构) W2 v6 c( J2 q1 x. H. c# u/ & t4 r# 3 q5 y: N% $ G& Z7 q D |建设单位 YM7 ?7 V审核“一费制”收费认定费、核发缴款通知2 |3 V; w8 u# g各有关管理机构武汉市建设工程交易中心 Y7 W3 b O : i% . o, r4 O& i+ _# j% j0 D6 c4 J$ w) # m( h d & U& J; a0 J+ , D U: d招标申请人 : E ; y& m5 W. , V建设单位招标申请3 X1 i$ M- 0 i: y2 V招标投标监督管理机构- B w9 O( Q# V/ B; F7 f& v- 0 K, rm6 d+ Z招标申请人 / h1 u9 e. m( _# - h6 L, z8 N9 J+ q _$ l7 z对招标申请人资格审查; I9 5 S, h# Da0 Z招标投标监督管理机构. r6 Z: w ! K. _5 Q4 n6 # Q/ r4 E1 u: n, k7 ( ! Q z1 F, a: I3 k5 a( t招标人编制与备案招标文件+ 0 |6 R; , $ u招标投标监督管理机构) I F; v9 U$ C$ m, r# g6 H( U* C; s0 w* 0 b; C w: h$ N, S7 f6 P& n- n) I, e: w发布招标公告r7 T! A3 U* X# _, l+ a, T武汉市建设工程交易中心 Z7 v5 d$ C6 b9 _2 w, H* i, C( L/ R, Vq% S/ E% z3 - c4 , G2 X$ F投标申请人 : W) W4 ) s2 jy0 P! f投标申请人投标报名+ O* |3 u, q+ d3 E i武汉市建设工程交易中心5 / H9 W. o8 . y 1 a+ D( U# d7 O* m% R( a- N+ f4 i o招标人投标申请人 . ?$ M/ |) u) 招标人对投标人资格预审& w/ v0 J7 Y5 U4 1 e4 R武汉市建设工程交易中心8 w+ E9 # y1 F+ j. y9 V. m7 W2 R6 L1 6 k- T0 k) J2 V* k) w* A w/ F* _- s1 g招标人 & S+ I N7 y2 k/ / G2 J招标咨询及答疑会& O% j) A0 H1 P b招标投标监督管理机构5 a. 3 Q- O. i% G* ?+ b: O: o! j# 2 9 C( Z1 ( L$ x b1 x! |& V% o. - k b+ e投标人投标人 4 Q5 ?& R! I9 e$ |, j* D7 q9 V投标人编制与递交投标文件 x7 E1 4 a2 R0 n招标投标监督管理机构 w1 k! 3 U5 U( z4 y& K$ X3 y) m7 N! ; F& $ c# C0 l) , , O招标人 / t$ q9 i( W8 j- F: |$ |3 O, h组织评标委员会$ F. r/ X) O$ 5 p5 b3 u) A. Z招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心( D) G0 a- x& o l9 e8 G, R7 R- ! q1 . X. x9 C7 X! ) Z1 R( y5 h2 M; o招标人投标人 ) q Y! A1 3 ?* N( A3 ( # R- H开标- t+ : 2 a4 p: h. G招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心6 G# x( b0 m- p- I7 x1 G, o, 7 V8 g9 y& A$ i! A$ G, y3 g4 D* p; G) r- Q5 N* _ f! M/ 评标委员会、招标人 0 A- l. 2 Z, M评标0 z S6 h( E/ K1 C5 |0 U, Z/ z招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心( S6 c# 2 ?* U5 O- OL. X+ Y7 Ae. T0 U3 H( Q8 d0 g0 e! p评标委员会、招标人 0 $ Y0 u: j9 y( A( a3 定标* Z& D C o4 s/ - D招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心! e- M4 Y5 N/ q9 d* D8 L( 1 3 c- a6 0 l/ s) _# ( X招标人 4 n* D2 a: K. V$ r核准招标投标情况报告 W! ) . h& O _0 E: p& d/ J/ c. N4 v招标投标监督管理机构各收费单位武汉市建设工程交易中心5 S$ * / U5 / F. L$ E5 A3 l; 1 R5 k! W/ $ k. b3 j招标人 5 ( J p2 - J# 0 c9 C& W中标公示，发出中标通知书% _& L% h2 ) k u3 a招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心( P9 w! w( T! z- M1 B4 . y, r. R9 n, X( F$ V a7 m$ B _; o9 K3 n z招标人、中标单位 ) 1 A I! A/ v! V w. s签订合同0 V) W: B0 z3 b0 g) _9 o合同备案管理机构武汉市建设工程交易中心+ % N L8 F$ % e/ M6 N% z! q* T7 m; D: y/ k1 m , e: c1 d$ W1 y9 h5 h; i+ |招标人、中标单位 / Y1 p+ e $ M$ s0 u9 h/ z领取施工许可证4 ! Y2 i; s5 r! M* P武汉市建设工程交易中心+ r# Q j8 L9 & y1 L3 m8 j6 F6 e3 9 6 ! V, l4 a: u( b/ 2 t, v E! H k中标单位 ; p& Kz1 s B* Z+ n$ $ r; C施工管理: 4 o$ i4 R8 e5 a武汉市建设工程交易中心/ r- |$ k; P; - t6 _+ P( l4 E% N_5 f% % h5 C2 B3 L5 C) ?+ & v6 l依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照湖北省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到市交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。 工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。, l0 $ l! L4 H4 i3 t: m) B- r工程建设项目报建程序：2 J, O( _1 C/ ( I; I( W! v dO, 1) 建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取工程建设项目报建表。 D. k$ a5 Q9 c6 j9 E F2) 按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送市交易中心。; R& q. R/ ! Q3) 工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、.规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。. ) l4 V$ v) , X) X4) 属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续。% l( r7 ; QK% i- r m* B0 b 1、建设项目报建登记1 f6 m$ f& i) 5 S4 r) N凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000m2 的建设工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑（构筑物工程、市政工程及装饰工程）应办理工程项目的报建手续。2 ( C! , ) a& S工作内容：2 F. y# s8 ?/ W! c/ z6 J6 L填报武汉市建设工程项目报建表需带下列资料： ?4 Q6 S3 $ F7 H, P（一）建设项目批准文件；8 : U g+ q5 n2 M（二）建设工程项目土地使用合法证明文件； ( A4 f1 E. . R( B+ 1 i/ e: P5 l/ u% CK（三）施工图设计文件审查批准书；. X4 e5 m. x7 5 n1 E（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；# b. Y* J6 f3 D) d: R/ n1 N: u（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。4 w4 P; e* K7 A! M, q/ A1 + g9 b报建信息管理： g. C, Z g8 q9 P 1、建设工程交易中心核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作, 6 R$ s7 : W/ 1 Z% F日内）；6 Y) V4 A, P7 M- f9 k6 X- Q 2、在交易中心媒介上发布报建信息；* N, t + t* E 3、交易中心将报建信息转至各有关管理机构。/ u8 T Y) Z l7 E2、审核一费制收费认定表、核发缴款通知 |9 L+ x, |2 R: I0 J填报武汉市建设工程一费制收费认定表按下列程序办理4 ?& Z; J0 b1 U2 x, X+ 4 e. Y V（一）在报建台领取收费认定表（共两份）； T- a3 U# q9 0 （二）到各执收执罚单位办事窗口办理缴费认定手续；6 b9 i5 p- s8 y$ x# A* o2 x（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭武汉市建设工程交易中4 |6 h4 ( p& , O/ y心（咨询台）开具的武汉市行政事业性收费、基金缴款, m U X8 m3 Pm% e通知书到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为) T) i9 ( h! U) , |计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标( - Y% d! _: a5 R情况书面报告核准前按上述程序办理。8 S- M% c3 b. B, c, V# O3 c9 3、投标申请人投标报名; o7 r+ I5 U B# r& E4 M; k1 H（一）投标申请人应是中国武汉建设网网员，并事先（7个K4 ( Z1 P9 8 工作日以上）将下述资料内容报送武汉市建设工程交易% |2 p: b9 G- ! 5 p( z中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标8 p- S. f, Q) t、定标的依据资料：# d5 f6 L B. c; y1、投标申请人的营业执照； 0 o- j# O. V& d7 C2、资质证书；& - e6 - X L; H U3、投标申请人信誉档案资料；& a4 j! d; z6 D v4 x4、项目经理有关资料；; : Y) N8 h. % D( p+ x- h0 R5、业绩及其它与投标活动有关的资料。, f2 C9 r I7 y% P5 （二）网上投标报名。网址 www.CNWHJS.com1 U5 i( G$ Z* x% m: x/ e4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审, n* ux7 G2 k/ k* V M$ X工作内容：! p. ?% |0 W) Y9 : f$ 6 p（一）招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应 p$ n# r) ?; Q e7 j按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审8 p: m- M, f; : M P5 C（二）投标申请人到武汉市建设工程交易大厅商务中心领取资; C! I* y# F i3 e+ U8 P5 s$ ?7 Z预审通知书和购买资格预审格式文件；/ M3 9 B- k1 r$ . B（三）招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少! t/ |4 d& z! Q9 t3 s; f - 于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时，- T4 t1 6 1 k3 z又不便直接确定的，应在武汉市建设工程交易中心采用) u$ f+ S. M$ |/ e Z6 i随机方式抽取不少于7家的投标申请人。* d% i& G! x2 - V& : H2 l+ v! 2 _5 H0 c. Q R9 q5、投标文件的编制、内容、递交和接收0 T. T/ Z1 e1 l, r: p8 J4 ?工作内容：$ N( * D4 s) Z% I（一）招标文件编制/ # g; + m# H- ev投标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规3 C& t3 w/ t6 s3 p C: X* T8 S) V1 c范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况2 pb, k* k9 x，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔: n; um M0 ! % , e3 J细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，3 D( Q! d0 I- X. G5 5 A T并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术/ u% z: a0 K6 ?# N标的（暗标）严格按武建招办字200218号文件规定0 R2 y2 t& B8 k; f3 w0 ) T* f执行。+ p/ 1 Y* i. _! T; u! k& R（二）投标文件的内容9 f* T/ r& K& % V2 # k1、投标函；7 s. lP% E8 W1 ?; t5 h2、施工组织设计或者施工方案；. s) o6 0 / ; x3、投标报价；- q/ i# z0 N2 U- t4 A$ j/ K y i4、招标文件要求提供的其他材料。/ a1 M) f$ % w- ! X& W; r% G（三）投标文件的递交和接收4 # c2 _) t+ M2 J7 ( : ?1、投标文件的递交/ 3 B; |, V: U) x; b 投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前/ I- j- x( p& M! h) J9 P/ a8 E( E ，将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以* C# W! f) F t; % T4 x% % h 前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改) M+ i; F1 N+ P7 A9 D! V 或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。0 n3 m9 H8 Ud) D 并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。 m, v2 - H( i: _2、投标文件的接收5 X! O) k8 i% A. E& |- d0 W9 F2 C 在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的接收工7 s( c! U: a( z! g 作。在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的2 t: z, d& C; E% r! G0 I4 h 规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按& _/ r6 / M+ - h/ u6 V3 c: r 时或提前送达的，招标人应当拒收。 8 s/ ; s( r- o; P& U0 6 , ; J o# o0 c, 0 p4 G2 b$ 6、组织评标委员会5 j* Z* d1 E+ S; v5 L工作内容：. E# 8 n# + m0 i（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上) Y# S0 _3 v3 f$ k0 g3 p，下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内）在招+ J* X w. K, a3 Q投标监督管理机构的监督下，通过武汉市建设工程交易! X0 P! * P, F- xT! ?中心计算机系统按规定随机抽取评委（详见武建交字! m+ R/ f2 G) V$ i20017号文），并提供以下资料： E/ n0 M M& u d9 T X/ M1、武汉市建设工程交易中心抽取评标评委申请表；) g0 a& f+ X! W! |, K2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的一4 j9 E6 m6 J9 d3 S! C3 p 费制收费项目的缴款凭据。- 5 u8 I+ s4 S# m0 c（二）由武汉市建设工程交易中心指定专人通知评委参加评标； W5 J p& Y o$ V& B7 L（三）武汉市建设工程交易中心负责将已抽取评委的详细资料及! 2 Q w8 . P3 F1 f$ v1 S通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人& Fu5 7 X7 f/ T2 y和招投标监督管理机构签收保存。 1 I, L: Y+ I7 t2 4 q7、开 标7 z( q) E7 C7 F; Y工作内容 ： 7 L! S4 P2 k/ R8 Z+ J（一）招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员；2 x p6 J* R+ t! Z) R* S. j（二）当众检验投标文件是否符合规定，按规定启封投标书；9 h* G* ; C: t( $ % B/ b（三）唱报投标标价、工期、质量、主要材料用量以及需要特4 z6 H+ F4 W9 e) c2 U, 别说明的内容；0 L4 a: I( p# 3 T0 t; q（四）设有标底的公布标底； O; A, H. R+ A& （五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。4 t) ?) M4 A: M/ Y（六）招投标监督管理机构进行监督管理( M2 l5 N, W: h; _. j, J8、定 标5 4 ! Z3 x$ KT! P工作内容：7 ?+ Q- n; y( I$ r. o按照中华人民共和国建设部令第89号令房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法和武建招办字200118号文件武汉市建设工程项目招标评标定标暂行规定进行。% V8 y! t: k+ _* d2 J g1 9 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。 j! l4 U9 a# A7 P# L3 X+ 3 l2 i) U0 1 9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告; 2 ( V4 _* * _# n6 7 9 * c5 8 D, 工作内容：1 q& , K; : J招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监督管理机构提交招标投标情况的书面报告。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况书面报告核准时，应提交下列资料： _+ O2 d2 i0 l1、由各收费单位确认的武汉市建设管理收费认定表；, C+ & x5 n6 : Y; r. , z2、由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的一费$ O: 1 w7 w: s! _ w% x v5 I 制收费项目的缴款凭据。5 D t, y: V& 同时，向武汉市建设工程交易中心提交拟发布的中标通知书，并填写中标公告公示、发布登记表，按规定在武汉市建设工程交易中心媒介上公示、公告中标结果。 - K. ?* Ek P4 F/ d% F7 F% r% 招标投标监督管理机构自收到书面报告之日起5日内未通知招标人在招标投标活动中有违法行为的，招标人可以向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。10、签订工程承发包合同; D j% l) Q+ o1 x- B9 C/ |6 B4 o: p- L- x) b+ k% W; C) Z招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送管理机构备案。 1 ?+ m5 n5 y/ z6 Z; 6 I) + v. c& d: y招标条件：U) t5 U: G; M8 z& r: o1）勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许可证，并办理建设用地手续和立项审批手续；2）建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续；建设工程施工阶段监理招标，应当完成勘察和设计工作；3）施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同；4）材料、设备招标，应当完成设计工作，材料设备的技术性能已经确定，所需资金已经落实；5）法律、法规、规章规定的其他条件。. 0 y+ y2 G1 S7 I. _6 公开招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审，也可实行资格后审，但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。应积极推行总承包负责制，不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标，严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的，必须进入有形建筑市场通过招标投标方式确定。任何为招标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的法人及其附属机构（单位），均不得参加该招标项目的投标。4 o5 ?% h6 t ) E Q: R招标方式：开发建设工程招标投标可以采取公开招标、邀请招标和协商议标等几种方式： ! I( J9 k E0 S(1)公开招标 & h5 F0 B7 O5 XB. i由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。这种公开招标方式，由于参加投标的单位较多，所以审查投标资格及其标书的工作量较大，招标费用开支较多。根据市建委关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定（试行）的通知，实行公开招标工程应实行投标人资格预审，当资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机方法从中选择投标人，且数量不得少于7家。6 v0 L) r, C9 j$ a9 G7 N/ d! O公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。 ! ) k: Y# W+ S! k5 B(2)邀请招标 G O J/ B F招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加招标项目的投标竞争。邀请参加投标单位的个数，世界各国都有规定，我省在有关规定中，明确要求不少于三家。 1 N2 r3 z2 g* ; Y7 f邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。 # S* x4 C t% j+ r4 B5 n邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。 根据市建委关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定（试行）的通知，实行邀请招标工程可实行投标人资格预审，也可以实行投标人资格后审。! r9 Z# M5 f3 h- 1 J% u(3)协商议标 # g# YS/ e& j由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。参加议标的单位应不少于两家。 ) q3 q4 ; e7 n( / B议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少，招标工作的周期也最短。议标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。 3 & 3 M4 r1 q, 招标投标基本程序 / W( D2 d; l: D2 K# O! R招标工作由开发公司主持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。 # _8 l9 g% M(1)工作程序 0