房地产行业分析指标梳理PPT课件.ppt

房地产行业指标分析 郭秀建设管理与房地产学院2010 5 主要内容 2 房地产开发投资额房地产开发投资额增长率房地产开发投资增长率与经济增长率比房地产业增加值资产负债率资产保值增值率房地产业从业人员数从业人员平均产值从业人员平均劳动报酬房地产开发企业个数企业平均人数商品房销售额商品房销售面积商品房销售价格住房痛苦指数销售利润率商品房空置面积空置率吸纳量吸纳率平均建设周期吸纳周期国房景气指数 1 房地产开发投资额 指报告期内完成的全部用于商品房项目开发 建设的投资额 当房地产投资与GDP协调发展时 房地产投资通过直接 间接拉动作用于关联产业 带动相关产业发展和GDP增长 据有关专家统计 房地产100块钱的投资 可以拉动十几个部门170块钱到220块钱的投资 房地产100块钱的消费 可以拉动130块钱到150块钱的消费 3 4 09年完成房地产开发投资36232亿元 同比增长16 1 为近十年最低水平 按用途分房地产企业开发投资额 5 房地产投资额增长率 6 用统计年鉴提供的本年完成房地产投资额计算的同比增长率 衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率 GDP增长率 一般不应该超过 倍 国外经济学家测算最合理值是1 4倍 过高意味房地产泡沫产生 7 8 1998 2007年 通过直接贡献 拉动关联产业间接贡献和引导消费贡献 房地产开发投资对GDP增长的总贡献率平均达到21 76 即在09年8 7 的GDP增幅中 房地产开发投资贡献的百分点平均达到1 9 9 专家实证研究表明房地产开发投资对GDP有很大推动作用 但不是决定性的 GDP的走势对于房地产业发展具有决定性影响 根据GDP的波动性可以很好的预测房地产开发投资的走势 GDP的波动会引起房地产开发投资的剧烈的波动 谁推动了谁 谁拉动了谁 2 房地产业增加值 10 定义 指房地产开发与经营业 房地产管理业和房地产经纪与代理业在生产过程所增加的价值 用途 衡量房地产业发展规模和对经济增长带动作用的重要指标 国民经济中各部门的增加值都有统一的核算方法 因此 房地产业增加值可以直接为其他行业增加值进行比较 能够直观地了解和正确评价房地产业在整个国民经济中的地位与作用 11 根据近几年的统计数据 我国房地产业增加值占GDP的比重达到4 以上 占第三产业的比重为10 11 2004年美国房地产业增加值占GDP的比重是12 7 日本是12 1 我国是4 5 法国2005年是8 3 与发达国家有很大差距 应大力发展 3 资产负债率 12 定义 房地产开发企业统计期末负债总额与其资产总额之比 用途 衡量房地产开发企业在清算时保护债权人利益的程度 计算公式 负债率 负债总额 资产总额 13 平均资产负债率61 多少算合适 4 资本保值增值率 14 定义 房地产开发企业期末所有者权益总额与期初所有者权益总额比率 用途 用来衡量房地产开发企业资产增值与保值状态 分析房地产的投资功能 资本保值增值率 100 为资本保值 资本保值增值率 100 为资本增值 计算公式为 资本保值增值率 期末所有者权益总额 期初所有者权益总额 100 15 5 房地产业从业人员数 定义 指报告期受聘于房地产开发企业从事房地产开发业务的各类人员总和 其中包括 房地产开发企业的管理人员 技术人员 其他服务人员 用途 反映该行业或产业部门人的要素投入状况及其对国民经济的影响 从业人员人数的增减即能反映房地产业发展的规模和速度 也反映出国家或地区产业结构的调整变动趋势 16 17 按不同类型所占比例划分 18 经济涵义 经济每增长1 行业就业能增长多少个百分点 19 有调查显示 目前房地产从业人员的平均离职周期是一年到一年半 很多企业人才流动率超过了60 而作为产业中流砥柱的高管人员更是表现出了强烈的离职意向 27 3 的高管处于不稳定状态 18 2 的高管表示将于近期跳槽 高度流动率和流动意向使房地产业的人才流动程度高居各行业之首 20 21 房地产业从业人员平均产值 定义 是指统计年度期间房地产业增加值总额与所有从业人员数的比率 如果房地产业就业人员人数的平均生产值远远高于其他行业或产业 则说明该行业或产业的劳动生产效率高 反之则反 计算公式 从业人员平均产值 房地产业增加值 房地产从业人员总数 22 23 太低了 按行业不同部门分别统计 房地产从业人员平均劳动报酬 24 定义 指房地产开发企业的全部从业人员在一定时期内平均每人所得的货币工资额 用途 既反映本行业收入分成整体状况 又可以与其它部门或行业进行横向比较 进而反映我国国民收入分配结构 25 26 AVERAGE 31468 太低了 开发经营 物业 中介有差异 分母为全部从业人员 不妥 6 房地产开发企业个数 定义 是报告期指按国家及地方有关法律 法规注册的房地产开发企业数总和 用途 反映行业的发展规模 行业的集中度 企业个数增减与房地产市场好坏相关 对从业人员数量也有直接影响 27 28 房地产业集中度比较低 企业竞争性 不同资质的企业个数统计数据来源困难 房地产企业平均人数 29 我国房地产行业中以规模小 资金少的中小房地产企业占主流 AVERAGE 31 计算公式 企业平均人数 企业从业人员总数 企业总个数 7 商品房销售额 定义 指报告期内出售房屋的总收入 即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价 该指标与商品房销售面积同口径 销售状况能直接反应当前市场形势好坏 30 09年商品房销售额43995亿元 同比增长75 5 其中商品房住宅销售额同比增长80 0 创历史新高 31 商品房销售面积 32 是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订 正式 销售合同的商品房屋面积 不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积 但包括报告期或报告期以前签订了预售合同 在报告期又竣工的商品房屋面积 商品房销售面积与房屋竣工面积进行对比 分析市场供求关系 09年商品房销售面积93713万平方米 同比增长42 1 其中商品住宅销售面积增长43 9 33 房屋销售面积大于房屋竣工面积 从而有效地吸收了一定数量的空置房 商品房销售价格 34 定义 商品房销售价格是指具有经营资格的房地产开发公司 房地产发展商 出售的住宅 写字楼 商业用房以及其他建筑物的市场实际成交价格 计算 商品房销售额 商品房销售面积 35 36 37 住房痛苦指数 38 住房痛苦指数 指用来衡量住房经济困难程度的指标 计算公式 住房痛苦指数 商品房的平均售价 人均月收入 房地产行业的人文指数 我国历年住房痛苦指数 39 较合理的数值应 1 当 住房痛苦指数 1时 自动升级为 住房幸福指数 08年各地区住房痛苦指数 40 41 中国主要城市 住房痛苦指数 一览表 序号城市住房痛苦指数人均月收入商品房每平米均价统计时间 42 平均销售利润率 43 利润总额 指企业在一定时期内实现的盈亏总额 反映企业最终的财务成果 平均销售利润率 房地产开发企业利润总额与商品房销售额的比率 用途 衡量房地产开发企业的盈利能力 44 房地产开发利润是房价的一部分 行业利润远高于平均利润 并在快速增长 是价格脱离价值的一个重要原因 从国际上多数国家情况来看 房地产开发商的平均利润一般在5 左右 高的也只有6 8 根据我国国土资源部调查 房地产开发利润 大多数城市普遍在10 以上 中高档房地产平均利润率更高 一般达到30 40 远远高于其他行业的平均利润率水平 45 8 商品房空置面积 定义 是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中 尚未销售或出租的商品房屋建筑面积 包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积 但不包括报告期已竣工的拆迁还建 统建代建 公共配套建筑 房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积 其统计方式是由各地的开发企业向当地统计部门按月自报企业的空置面积 设立指标的目的 考察房地产开发行业的投资规模和市场销售状况 从开发商角度观察是否出现了投资过剩 46 目前关于商品房空置指标的定义和计算方法都存在缺陷 2003年3月28日 建设部 国家发展和改革委员会 国家统计局三部委联合下文 建住房 2003 60号 空置时间在一年以内的为待销商品房空置时间在一年到三年 含一年 的为滞销商品房空置时间在三年以上 含三年 的为积压商品房 47 空置利弊房屋供给者为了适度的获利的引起的空置是合理的 需求者就业消长和人口合理流动 导致对房屋的需求变化引起的空置也是合理的 供给大于有效需求 供求结构矛盾引起的空置为不良空置 48 49 空置不一定是浪费房地产开发周期长 供给弹性低市场需求变化快 需求弹性高一定量的空置对市场供求双方都是有利的 1994 2008我国商品房及商品住宅空置面积走势 50 1 空置面积逐年上升2 二者的低点相互重叠3 商品住宅空置面积变化较平稳 商品房空置率 定义 指报告期商品房空置数量占报告期可供销售 出租商品房数量的比重 报告期可供销售 出租商品房数量等于上一年商品房空置面积和当年房屋竣工面积之和再减去不可销售的面积 用途 反应商品房供求状态 房地产泡沫程度 房地产领域的资源配置状况 51 52 计算公式 空置率 当年空置面积 当年可供销售面积 100 当年可供销售面积 当年竣工面积 当年不销售面积空置率 当年空置面积 近三年竣工面积 100 空置率 增量房和存量房的空置量 全社会增量房和存量房之和 100 国际算法 分子分母口径不同 1 分子分母指标报告期不同2 分母包含不可销售面积3 处于销售期的包含在内 国际上 商品房空置率的合理区间一般为3 10 权威性无法考证 适度 自然 空置率 自然空置率的值是一个争议较大的值 不同的经济学家计算出的自然空置率数值相差很大 从4 到10 不等 G D加德 Jud 和J 佛罗 Frew 以分区的方式计算出的自然空置率从3 9 至10 不等 罗森 Rosen 和斯密斯 Smith 计算出的自然空置率中位数是9 8 由于影响空置率的因素太多 自然空置率很难有一个准确的值 53 54 提出适合我国的空置率警戒线0 14 之间 空置偏少 供不应求 资金紧张 价格飞涨 影响发展 15 30 之问 空置适量 供求平衡 资金充裕 价格平稳 良性发展 3l 40 之间 空置偏多 供大于求 资金偏紧 价格回落 缓慢发展 4l 一50 之间 产生积压 供过于求 资金占压 价格下跌 停止发展 1994 2008我国商品房及商品住宅空置率走势 55 商品房空置率 当年空置面积 近三年竣工面积 100 1 商品房与商品住宅空置率变化基本一致 并处于下降趋势 2 商品住宅的空置率一直低于商品房 3 07 08年止降为升 56 空置率与房价关系空置率与房价呈负相关 住房需求旺盛 商品房空置率下降 使得价格上升 反之亦然 空置率过高时应大力发展二手房交易市场 减少资源浪费 两者都会直接或间接地影响房地产业乃至经济的发展 9 吸纳量 定义 指报告期在一定范围内现有的可供使用的商品房中被市场占用部分 单位为建筑面积或套数 计算公式 本期吸纳量 本期销售量 本期租赁量用途 衡量市场的吸纳程度 57 商品房吸纳率 58 定义 指报告期商品房出租 销售数量占报告期可供销售 出租商品房数量的比重 反映当年可供销售和出租的商品房数量中已经出租和销售的商品房的数量 即当年房地产市场吸纳了多少新建商品房 理论上 商品房吸纳率 1 商品房空置率 定义 指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度 计算 平均建设周期 本年施工项目计划总投资额 本年实际完成投资额用途 反映建设速度 即假定按当年施工速度进行 目前正在建设的项目需要多少时间才能建成投产 平均建设周期 吸纳周期 含义 按照本期的销售与租赁水平 当前供给量需要有多少年才能够被市场所吸纳 它的倒数可以定义为 销售概率 即指某物业在本期能够销售出去的概率 吸纳周期 上期期末空置量 本期新增供应量 本期吸纳量 单位 年 季 月 用途 可以用于预测市场价格变化和分析市场上是否还有消化新项目的能力 60 61 吸纳周期与住房价格如果供给相对过剩 吸纳周期会较长 反之则较短 较长的吸纳周期意味着供给方的预期销售时间会比较长 这样会给供给方造成较大的压力 迫使其降低价格 而需求方也有能力压低其愿意付出的最高价格 较短的吸纳周期意味着供不应求 供给方的预期销售时间较短 面临的销售压力小 他们往往会提高价格 待价而沽 这时需求方也难以与供给方议价 62 吸纳周期与建设周期在理想模型中 当吸纳周期等于建设周期时 在这一时点上开工建设 到竣工时市场上原有的住宅正好售完 新建成的住宅正好进入市场满足下一轮需求 供求正好平衡 当吸纳周期大于建设周期时 此时开始建设 竣工时市场上的物业尚未售完 供过于求 当吸纳周期小于建设周期时 此时开工建设 当市场上物业售完时 新的物业尚未竣工 供不应求 63 10 国房景气指数 国房景气指数是 全国房地产开发业综合景气指数 的简称 国房景气指数 是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数 其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的全面调查 而且数据资料可以月月更新 具有及时性 综合性和权威性等特点 64 65 土地资金市场需求 投资额 资金来源施工面积 土地开发面积空置面积 新开工面积土地出让收入 商品房销售价格 根据经济周期波动理论和景气指数原理 采用合成指数的计算方法 进行分类指数测算 然后进行加权平均得到的总体指数 并以1994年12月为基期对比计算出用百分制表示的指数体系 范围0 200 0 100为不景气区间 100 200为景气区间 66 2003 2最高点 2009 3最低点 67 08 10 09 7不景气区间 68 小结 69 供给层面 房地产投资规模不断扩大 房地产开发投资额 房地产业增加值 施工面积 竣工面积 空置面积等总量都在不断增长 随着国家宏观经济的平稳增长 房地产业将继续保持平稳健康发展 房地产开发投资和建设规模将继续将继续保持增长 交易层面 销售额 销售面积 销售价格显著增长 房屋销售面积大于房屋竣工面积 从而有效地吸收了一定数量的空置房 供求层面 从潜在需求看 支撑房价的力量似乎是非常坚挺 但是 如果以购买力 实际消费需求 居住需求 房价收入比 投资需求 租售比 以及目前的商品房结构来看中国住房市场其实是供大于求的 竣工面积 销售面积 空置面积 吸纳周期 70 TheEnd ThankYou 71 数据 来源渠道单一 如何规范指标体系 对政府 开发商 购买者能有正确指导作用的 准确性 72 该如何分类 不同城市 地区 规律变化 城市间差异 发展规模速度 供求关系 土地供给 价格机制 金融支持 市场主体 市场供给结构 房地产泡沫 如何将指标关联成为大家关注的话题 大学生 老百姓 开发商政府等不同群体各关注哪类指标有争议的指标 争议的观点罗列 孙敬涛论文关于重庆市房地产健康状况指标体系 73 指标初选 作者选用方法文献分析 归纳整理 专家咨询 评分 做没做 选了20个指标 20个指标 其中反映供给11个 土地供给2个 价格4个 1个人均水平指标 宏观层面2个 GDP总量 全社会固定资产投资额 这个有用 用了全国统计数据 供求11个 房地产开发投资额 经济适用房投资额 商业营业用房投资额 空置面积 施工面积 竣工面积 新开工面积 住宅竣工面积 销售面积 销售额 住宅销售面积土地供给2个 土地开发面积 土地购置面积生活状况1个 城市人均居住面积 建议可加人均住宅建筑面积价格4个 商品房销售均价 全社会房屋每平米造价 商品房销售价格指数 可加入地价指数 这指标很重要 不足或建议 由上分类看出 没有反映金融方面的指标 开发贷款总额 自筹资金比例 负债比例等 房地产税收占总税收比重 地价指数 没有反映泡沫的指标租售比等 用的只是统计年鉴里有直接统计的指标 没有反映市场主体的指标 政府 管控 企业 资质 从业人员 素质 无反映行业利润的指标 74 哪些方面来衡量健康状况 规模 结构 供给 价格 不太全面 补充如上所述 入选指标 方法 聚类分析法 工具 SPSS 将初选的20个指标分5类 分别为反映收入与消费状况 物价水平 突入产出与投资分布 供需协调程度 总体发展的供需规模状况 体系构建 设立二级指标 分了四类 为价格健康 规模健康 供求健康 结构健康 没按聚类分析后的分类进行归类 上面聚类分析有什么意义 为什么聚类时不分为4类而是5类 75 二级指标设定时采用了指标相应的指数 增长率 占比重等 4类12个指标 价格健康状况 1 房屋销售价格指数2 商品房均价增长率 居民可支配收入3 商品房均价增长率 CPI增长率规模健康状况 1 房地产投资增长率 全社会投资增长率2 房地产投资完成额 GDP 是否用房地产业增加值 GDP更合适 更能反映行业规模状况 3 房地产投资增长率 GDP比重供求健康状况 1 竣工面积增长率2 销售面积增长