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2015年第11周深圳房地产市场新房成交情况(来源：同致行 2015-03-18)一、政策资讯总理记者会透露五大政策信号 房地产“分城施策”3月15日上午十二届全国人大三次会议闭幕后，国务院总理李克强在人民大会堂三楼金色大厅会见采访十二届全国人大三次会议的中外记者并回答记者提出的问题。在各界人士看来，在本次总理的记者会中，传递了包括房地产、互联网、环保执法等多个方面的重要政策信号。李克强总理表示，中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府要做的，就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。今年，我们在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，分别增加110万、100万套。中国政府有保障群众基本居住条件的责任。房地产市场有其自身的规律。中国国土面积辽阔，有特大城市、中小城市和小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，房地产市场的需求是刚性的。我们支持居民自住性住房和改善性住房需求，促进房地产市场长期平稳健康发展。全国工商联房地产商会创会会长聂梅生对记者表示，总理讲话重申了政府归政府、市场归市场的态度。在她看来，政府的主要责任是解决中低收入群体的住房保障，由政府投入、政府组织，保障房的增加和棚户区改造，都属于这部分。“今年释放出的信号和往年不太一样，强调第一个是差异性。”聂梅生表示，虽然居民对住房的需求是长期的，但是各地是不一样的。原来的房地产市场政策是全国一刀切，要限购都限购，要限贷都限贷，如果地方不执行中央还要问责。现在则是强调各个地方要根据自己情况来执行，地方政府负起责任，分量是很重的”李克强总理表示。同致行观点分城市进行不同的调控将有效改变地区差异化的房地产不同层次的问题，一线城市和二三线城市的房地产行业因地制宜，促进经济发展，从总理的表露的观点来看，房地产仍然是促进我国经济社会健康良性发展的一个重要产业。两会谈个税改革 年入35万元按家庭征可少交4万?“简单地提高个人所得税起征点并不公平，最根本的问题应该是改革税制。”今年两会期间，财政部部长楼继伟的这番表态，引来诸多社会关注。全国人大代表、上海富申评估咨询集团董事长樊芸，每年开两会都提财税方面的建议。今年两会樊芸瞄准了个税方面的改革进展。“我有个朋友，年收入35万元左右，单看这个数字是不错的。但他是一个三口之家，夫人生了大病，经常去医院检查。女儿刚刚考上研究生准备出国，开销也不小。我算了一笔账，如果按个人年收入35万元算，每年要交64940元的个人所得税；如果按照三个人计算，每个人年收入12万元不到，每个人每月只要690元的所得税，三个人一年只交2.4万元的个人所得税，可以少交4万多。”樊芸说。樊芸表示，如果简单提高个人所得税起征点并不公平，那么引入家庭申报制度，应该成为未来的改革选择。引入家庭申报制度，并不是一件容易的事情，税务部门首先得搞明白：家庭中的每个人到底有多少收入，在这个基础上，再扣减必要的家庭支出项目，最终算出每个家庭应该承担的税负。目前，我国实行分类税制，将个人所得分为11大类，包括工资薪金所得、劳务报酬所得和股息红利等。对不同的所得项目实行不同的税率，比如工资薪金所得适用3到45的7档累进税率，而股息红利所得适用20的税率。“个人的收入主要分为两块：工资性收入和财产性收入。一般工薪阶层的工资收入由单位代扣代缴，个税差不多都收上来了。很多富人的工资收入并不高，但拥有很多财产性收入如股权、房产转让等，来源比较复杂，征管难度较大，且税率只有20。故个税的主体反而成了工薪阶层，既不公平，也不利于缩小社会贫富差距。”长期关注个税的上海交通大学海外教育学院税务教研组组长汪蔚青说。同致行观点很多人呼吁提高个税起征点，但实际上现在交个税的人不多，只有2800万人，占总人口的比例不到2。未来的改革方向是把个人所得中的部分项目“综合”起来，对汇总后的收入设计一个适用税率，如此一来将出现高收入者多缴税的格局。二、楼市动态房地产行业利润下行 42家房企近5成净利下滑42家房企去年净赚325亿元仅增5%。近五成房企净利下滑有业内人士认为,房企净利润增长速度正大幅度下滑,盈利能力不断下挫。有业内人士认为,房企净利润增长速度正大幅度下滑,盈利能力不断下挫。截至3月16日,据Wind资讯统计数据显示,按照申银万国行业分类,沪深两市共计42家上市房企公布了2014年年报,其中,19家房企归属母公司股东的净利润下滑,占比接近五成,这在一定程度上折射出房地产行业整体利润率下行的现象。事实上,2014年年初,在房企没有心理准备的情况下,以杭州为首的二、三线城市房价急转直下,随后一线城市也被降价潮席卷,全年房地产市场持续下行。鉴于此,在供大于求、天量库存的重压之下,上市房企迫于资金压力和业绩要求,均采取“以价换量”的销售策略,但土地、资金成本仍居高不下,因此不少房企利润遭到侵蚀。近五成房企净利润下滑。证券日报记者根据Wind资讯统计数据计算获悉,上述42家上市房企2014年营业收入总计为2890.8亿元,2013年为2438.14亿元,同比增长18.57%。不过,从净利润情况来看,上述42家房企归属母公司股东的净利润总计为324.98亿元,同比增长仅为5%。其中,19家企业净利润下滑,占比接近五成。记者对比发现,即使是千亿元级的保利地产,2014年的净利润同比增长率也仅为13.36%,与2013年27.36%的同比增长率水平相比,下降了14个百分点;招商地产2014年净利润同比增长率为1.75%,2013年则为26.64%,增长速度下降了24.89个百分点。对此,某房地产研究院研究员严跃进向证券日报记者表示,从目前公布2014年年报的房企业绩来看,分化比较明显,即使是大型房企净利润增速水平也在快速下滑,中小企业更是直接进入净利润下滑通道。严跃进认为,这与企业项目布局和业务结构不无关系。其中,部分房企并非专业型的房地产公司,有多元化产业做支撑,所以在2014年房地产市场相对不景气的情况下,营业收入同比上升。但部分房企的地产项目布局相对集中、且该区域楼市持续大幅降温,其营业收入和净利润情况皆不理想。此外,从房地产行业整体情况来看,上市房企的盈利能力普遍下滑。值得一提的是,在上述42家公布2014年年报的上市房企中,有2家为亏损,分别为同达创业和新潮实业,其净利润同比下滑幅度为110%和211.75%。同时,在杭州房地产界近10年来稳坐第二把交椅的滨江集团,2014年净利润同比下滑幅度超过了41.23%。2014年,滨江集团整体实现了157亿元的销售额,杭州地产界老二的位置也被万科超越,降至第三。对此,有业内人士向本报记者直言,2014年杭州市场房价降幅较大,开发商为了加快库存消化速度,加大营销成本投入、采取“以价换量”等经营策略,对净利润指标造成一定影响。盈利能力受挫证券日报记者根据Wind资讯统计数据计算获悉,上述42家上市房企近三年来归属母公司股东的净利润总额一直处于上升趋势,但增长速度迅速放缓。2014年,上述42家上市公司净利润为324.98亿元,2013年为307.84亿元,2012年为246.64亿元,同比增长比率分别为5%、24.81%以及16.7%。显然,这意味着房地产企业的盈利能力去年大福下滑。事实上,净利润下降或者亏损的企业其业绩变动的原因基本都与今年房地产行业颓势有关,销售价格下行,毛利率减少,销售不力导致项目存货增加,进而加重企业资金压力,进一步侵蚀净利润额度。有业内人士称,一边是难以消化的库存,一边是完不成的销售目标,不少房企在这两条重要指标上的走势方向是反的,这无疑将加重房企面临的风险。鉴于此,中小房企受制于现金周转和布局过于集中等多种因素而无法与大型房企相抗衡,甚至将面临被并购消失的命运。“下重注投资高端周转慢的项目,前期激进拿地,导致成本较高的企业,盲目扩张多元化的企业,难以获得融资的企业都将面临资金断裂,甚至破产的风险。”某业内人士直言,如果这些企业无法抓住今年的政策刺激利好窗口期,日子并不见得会好过。“都说今年日子比去年好,但事实上我是比较焦虑的。”操盘北京某高端项目的销售总监向本报记者透露,“我们已经感受到了寻找客户的压力,以往是客户追着楼盘签约,现在是我们拿着合同追着客户去签约,过去依靠土地溢价赚取利润的优势已经没有了”。不过,严跃进表示,随着2014年下半年限购政策的逐渐放开,房企的经营压力会得到一定释放,预计2015年房企的投资力度将加大。三、深圳要闻深圳旧改项目中产业用地升至七成 商住项目缩减近日，深圳市规土委公布了2015年深圳市城市更新单元计划第一批计划(以下简称计划)。记者注意到，与以往不同，今年的计划中商住项目的占比大幅缩减，新型产业用地占比升至七成。这一变化的根源在于深圳近年的产业升级规划。“十二五”之初，深圳提出紧盯六大战略性新兴产业和四大支柱产业，要求促进总部经济集聚发展，到2015年累计引进国内外大型总部企业30个以上。在诸如比亚迪坪山工业园、华为科技城等项目的簇拥下，2014年，深圳市战略性新兴产业GDP占比继续提升，预计将达到35.3%。而这一系列招商背后，都需要土地的支持，需要将原有工业用地升级。深圳市规土委官员表示，深圳城市更新的主要目标是推动产业升级，但是前两年做得还不够，未来将加大对产业用地更新的支持力度，工改工的占比还会提升。目前，深圳的土地供应由存量用地和增量用地构成。其中，近两年的商住项目主要来源于存量用地，即城市更新项目。以2014年为例，仅1宗纯商住用地走了“招拍挂”流程，以旧改方式落地的商住项目用地有25宗。上述官员表示，鉴于当前的住宅市场情况，预计商住项目在旧改中的占比将会下降。有关专家表示，深圳的住宅用地供应量已逐年下降，如果再减少旧改项目中的商住项目比例，将进一步推高当地房价。长期而言，现有的房地产存量项目利润会提高。今年1月深圳商品住宅成交持续回落，2月降幅更加明显。在住宅市场逼近天花板的当下，房企该如何应对供地政策的变化？中粮地产深圳宝安67区更新项目的做法或许可以借鉴。该项目原为中粮地产的工业厂房，在这一轮更新规划中，将被打造成满足高科技中小企业生产、生活和文化需求的产业园。以深圳为例，过去很多单纯的工业用地或厂房，已不能满足新兴产业的发展要求，这些土地将被深圳市政府拿来二次开发。业内人士表示，产业地产的价值实现已由过去单纯的招商引资、卖厂房模式，发展成为收取租金、介入物业运营，以及通过产业聚集享受土地升值收益等。前海将建全球商品保税展示交易中心 购港货更便利 近日召开的“前海促进深港合作政策宣讲会”上，就去年12月4日前海发布的前海深港现代服务业合作区促进深港合作工作方案（以下简称工作方案），获评“2014年度香港商界最关注的10件大事”之一。对此，前海管理局局长张备表示，今年将全力以赴、努力实现工作方案中“万千百十”的目标，其中包括重点推进前海全球商品保税展示交易中心的建设。宣讲会上，张备表示，前海作为我国支持香港长期繁荣稳定的战略平台，4年多以来，在中央、省、市各级政府的重视下，在香港各界的参与和支持下，已初步形成了港人关注度高、港企入驻数量多的良好态势。为进一步提升前海对香港的开放水平，促进深港产业各取所长、融合发展，前海从去年开始研究起草工作方案，经过近一年的梳理研究、多方征求意见和反复修改完善，去年12月4日，在北京人民大会堂召开了新闻发布会，正式对外公布。工作方案一经推出，得到了香港商界的高度关注，并获评为“2014年度香港商界最关注的10件大事”之一。张备指出，前海今年将全力以赴，落实好工作方案的各项措施，确保“万千百十”等目标如期实现。争取到2020年，前海由港资开发的建筑面积超过900万平方米，为香港居民提供超过10万个中高端就业岗位，吸引1万家香港企业落户；力争港资服务业规模超过1000亿元；在前海孵化成型的港资创新型企业超过100家；在前海建立面向香港优势和特色产业的10个港企聚集基地。张备特别提到，今年前海将重点推进前海全球商品保税展示交易中心的建设，并按照“港资建设、港企运营、港人收益”的模式进行管理。他表示，推进前海全球商品保税展示交易中心建设，一方面为内地消费者购买“港货”提供便利，分流去香港购买日常用品的客流，缓解自由行给香港社会带来的压力；另一方面，为香港服务业拓展内地市场创造便利条件，扩大香港企业在内地的市场份额，提升香港零售业品牌的市场影响力。他透露，关于在前海建设全球商品保税展示交易中心的方案，前海管理局已多次与香港各界进行了探讨，初步方案已成型。但由于涉及保税区海关关税和监管等问题，最终建设方案仍需经过国家部委层面的批复才能正式开展。该计划将分阶段进行，先在前海现有的空地上建设一个过渡性的保税购物中心，未来在前海城市综合体内建设大型的、永久性中心。除了实体店外，据介绍，深圳已经开展了跨境电子商务试点，未来内地消费者通过前海“全球商品保税展示交易中心”购买香港商品等，还可以通过跨境电子商务的形式来实现。张备介绍说，目前往来于香港和前海间的直通巴士每天有三班，前海还在与香港特区政府沟通，期望尽快建设深港西部城市轨道交通，打通香港机场、深圳机场和前海的联络线。四、上周新开楼盘根据同致行监测上周全市无新楼盘入市五、深圳市住宅与非住宅成交情况上周深圳全市成交120908平/1290套，成交面积环比上升15.02%，成交量环比上涨16.53%，成交均价25547元/平方米，环比上周下降6.89%。从各区的成交情况看，因金地鹭湖1号、深圳海航城怀德公元等楼盘的支撑，上周，宝安、龙岗两区共成交1045套，占全市成交量超8成，南山区成交145套，约占全市成交量11%，罗湖、福田、盐田三区各成交量分别为50套、32套、18套。截至目前，深圳楼市成交情况已在企稳的基础上有所上扬。六、市场分析罗湖区的新世界四季御园和天玺1号上周旗鼓相当，全区共成交50套新房住宅，环比大增五成；成交面积3663平方米，环比增加19.5%；成交金额14530万元，环比增加22.3%；成交均价上涨2.3%，为39667元/平方米。新世界四季御园和天玺1号是罗湖区上周的主要成交楼盘。上周福田区的成交量小幅回落，全区共成交32套新房住宅，环比减少22.0%；成交面积4134平方米，环比减少17.9%；成交金额17657万元，环比减少近两成；成交均价环比下跌2.5%，为42712元/平方米。