物业成本构成及占比.doc

物业服务成本的构成及占比 转载自物业CFO沙龙物业CFO沙龙根据国家发展和改革委员会/建设部/发改价格20031864号物业服务收费管理办法：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。根据该文件，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。但是，这份文件有个非常严重的缺陷：漏掉了管理公司的成本分摊（即管理费分摊）按照这个文件的理解，管理费分摊是用物业公司利润或者酬金来承担，但是这样会导致物业公司利润和酬金显得很高，业主又会有很大意见，而且从道理上说不通，利润和酬金应当是物业公司的纯利润来源，不应该还要用来支付管理费分摊。可喜的是，国家发展改革委、建设部2015年发布的物业服务定价成本监审办法（试行）则更为科学，将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本。该文件第七条：物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。下面我们来看看各种费用构成的实务中占总成本比大概区间，仅供参考。（以住宅物业为例，假设保洁为外包）1、人员费用50%-55%是指小区管理服务人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、社保、公积金。2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用18%-22%是指物业管理区域内共用部位共用设施设备的日常维修养护费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用、物业公司承担的公共区域能耗费用等。3、绿化养护费3%-4%是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。4、清洁卫生费12%-16%是指保洁外包费用、购置保洁工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费等。5、秩序维护费1%-3%是指秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费、消防维保费、日常消防物资费用等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。6、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用0.6%-1.5%是指物业共用部位共用设施设备及公众责任保险。7、办公费5%-7%是指物业管理处发生的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。8、管理费分摊6%-8%是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。即物业公司总部职能部门的人工成本、办公费用、资产折旧费用、差旅、内控管理、审计咨询等费用。9、固定资产折旧0.5%-1%是指管理处的固定资产