02-红星地产分户验收、承接查验作业指引(试行).doc

红星地产分户验收、承接查验作业指引（试行）1. 目的为了规范物业分户验收及新建物业项目的承接查验工作，提高一次交房成功率，提升客户满意度。确保项目开发事业部和物业公司双方物业交接工作的顺利进行，为项目持续开发建设、后续物业管理工作打下良好的基础。2. 适应范围适用于红星地产新建物业项目的分户验收、承接查验工作3.定义3.1分户验收：指住宅工程在按照国家有关标准、规范要求，在进行工程竣工验收前，对每一户住宅及部分公共部位质量进行的专门验收。3.2承接查验：物业服务企业承接物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。3.2.1承接查验的主体交付方：项目事业部接管方：城市物业公司参与方：项目参建施工单位4.0过程方法4.1分户验收（一户一验）4.1.1分户验收前置条件 项目单体工程验收合格且单元内已竣工（工完料清），是实施分户验收的必要条件。4.1.2职责项目事业部负责按法定要求组织新建物业项目的分户验收，物业公司参与分户验收工作。 在项目单体竣工验收前一个月（原则上项目单体竣工验收以合同集中交房期前置3-6个月为宜），由事业部、物业公司共同成立查验小组，组织参建施工单位、监理单位开展集中交房前的分户查验工作和整改工作。在集中交房期前1个月完成一户一验并整改到位。成立查验小组项目事业部工程部和物业公司共同成立查验小组。组织监理单位、参建施工单位参加。一般在集中交房前3-6个月4.1.3分户验收流程项目事业部工程部和物业公司共同确定，应在单体竣工验收合格开始确定检查时间根据需做分户验收房屋数量、可调配分户验收人力资源、验房工机具配置以及验房整改合理周期制定检查计划制定计划查验 准备人员、工具、记录资料准备、检查培训组织查验人员（监理、甲方代表、物业）进行检查（分区域、分栋、分户）检 查分户验收过程质量记录由物业公司收集汇总，其中涉及到整改项的转工程整改通知单；分户验收结束，原始资料交项目事业部形成报验一户一验档案资料记录反馈项目事业部将工程整改通知单发参建责任施工单位，参建责任施工单位组织整改并合理控制整改进度及质量整 改整改结束，分户查验小组负责复验，不合格项由项目事业部责成参建责任施工单位继续整改复 检资料保存整改结束且验收合格，项目事业部一户一验资料存档4.1.4分户查验方法及标准分户查验方法房屋质量检查内容及标准精装房验收标准4.2承接查验4.2.1承接查验政策法规及技术规范等相关依据4.2.1.1政策法规依据：国务院及XX市颁布的物业管理条例、建设工程质量管理条例和建设部令第78号房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工备案管理暂行办法、建设部 2010165号物业承接查验办法4.2.1.2技术依据：建设部建标(91)69号ZBP30001-90房屋验收标准和国家现行的相关建筑、安装（电气、给排水、暖通等）、设计、施工验收规范及物业项目竣工图纸及建设单位移交的相关技术资料。4.2.1.3管理依据：建设方与管理方签署的前期物业服务合同、临时管理规约4.2.2实施物业承接查验前置条件4.2.2.1在房屋销售合同规定的交房时限内，新建物业项目必需通过当地政府的验收，并取得建设工程竣工验收备案证和新建住宅商品房准许交付使用证，并且物业共用部位、共用设备设施安装调试完毕、满足使用功能的需求、竣工验收合格，正常投入使用。4.2.2.2供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成；供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具。4.2.2.3道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；4.2.2.4电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；4.2.2.5物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全4.2.2.6；物业管理办公用房、员工宿舍等按当地政府要求配置完善，物业管理用房已具备使用条件4.2.2.7分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验，项目开发事业部与物业公司应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。4.2.2.8法律、法规规定的其他条件4.3组织保障在满足承接查验前置条件下，项目事业部与物业公司在集中交房前3个月共同组织成立物业承接查验工作小组。负责组织新建物业项目交房前的项目的承接查验工作。物业承接查验工作小组项 目 事 业 部物 业 公 司4.3.1组织架构4.3.2职责4.3.2.1项目事业部4.3.2.1.1组建物业移交工作组4.3.2.1.2明确移交区域、移交项目、数量及移交时间，并确保所移交的共用部位、共用设备设施达到承接查验前置条件；4.3.2.1.3负责确保移交工程达到承接查验技术标准要求；4.3.2.1.4组织对承接查验发现的不合格项的整改。4.3.2.2 物业公司4.3.2.2.1受业主委托对新建项目共用部位、共用设备设施，按建设部物业承接查验办法，前期物业服务协议，以及项目所在地相关法规及要求进行承接查验；4.3.2.2.2负责成立物业承接工作组，审核物业承接条件，编制房屋承接查验方案；4.3.2.2.1负责按本指引实施承接查验，提出不合格整改项，对整改效果实施验收；4.3.2.2.1负责承接查验手续备案4.3.3交付计划项目事业部和物业公司共同拟定物业承接查验工作计划。计划样表4.4过程方法4.4.1正常承接查验流程（满足承接查验前置条件的前提下的流程）承接查验流程工作内容功能及质量验收合格是不合格否事业部整改物业承接查验过程实施完毕，建管双方组织召开物业交接会。签订物业承接查验协议，工程遗留问题表物业交接备忘录提交资料移交清单物业交接会议纪要作为附件，标志着承接查验工作结束将查验结果记录于查验表单里查验中涉及的物业设计、施工质量缺陷不能整改，记录于物业交接备忘录中按承接查验标准对功能进行查验补齐资料资料、实物量核对进行资料及实物量移交共同编制交接计划及配套表单共同成立查验工作小组满足承接查验前置条件1、 确定是否满足条件2、 事业部、物管处共同成立查验小组3、 编制计划及表单4、 物业竣工图及相关资料接管5、 核对竣工资料、数量是否齐全、完整、符合接收，不符合补齐6、 按标准对功能进行查验7、 对检查结果记录于查验表单里，不合格由建设单位进行整改8、 对不能整改的记录于物业交接备忘录9、 查验完毕建管双方签订物业承接查验协议将工程遗留问题表物业交接备忘录提交资料移交清单物业交接会议纪要作为附件4.4.2正常承接查验责任界面正常交接完毕标志着物业的管理权已整体移交给物业公司，由物业公司全面负责其正常的运行和维护保养工作（质保期未到的项目除外）。在物业承接检验过程中发现的物业共用部位共用设备设施整改问题未整改完的，继续由项目开发事业部负责整改，对不能及时整改或未呈显形方式存在的问题隐患，记录于物业交接备忘录中，若问题发生则仍由项目事业部负责整改和完善。4.4.2非正常承接查验流程（托管）项目集中交房前，在不具备承接查验前置条件下，为配合项目事业部交房工作的顺利推进，物业承接查验工作由项目事业部、物业公司应启动应急程序实施，待物业项目满足承接查验条件后，再按正常的承接查验程序组织实施。启动非正常承接查验流程的基本条件和管理要求： 物业项目已基本整体竣工，工完料清，施工单位清场（少量零星整改、调试人员） 施工单位零星整改、调试人员必须接受物业公司统一凭证出入管理，施工人员进场施工必须经项目事业部书面许可（规定人数、规定整改时限、规定施工作业区域） 在此期间，参建责任施工单位的离场必须经物业公司现场确认物业的成品保护现状，若出现因工程整改施工造成的成品破坏，其相关的二次破坏损失由该区域的整改责任施工单位承担非正常承接查验流程（集中交房前不具备承接查验前置条件的应急流程）阶段应急流程工作内容管理界面划分项目事业部物业公司集中交房前委托管理物业使用代管阶段物业实物量点交阶段物业实物量（现状）点交，对建成物业分系统分区域做感官质量查验和实物量的清点和验收工作。为满足交房需要对物业已投入使用的分项工程进行运行及管理在不具备承接查验前置条件下，为配合项目事业部交房工作。项目以签订委托代管协议进行委托管理。 对交接的项目及内容施工质量负责，存在的施工缺陷及瑕疵由其组织整改。负责对未完善部分继续完善，对设备设施运行过程中出现的问题负责组织整改和维修承担实物量的成品保护责任负责其日常运行管理，履行