长沙广晟江山帝景会所功能定位建议.ppt

广晟 江山帝景会所功能定位建议 会所原名为 珠江湾会所 总建筑面积5968 58 基底建筑面积2237 58 共4层 建筑总高29 1米 一 原有定位分析 原方案优劣分析 优势 建筑风格彰显项目的高端 大气 内部空间层次感强 整体品位高 位置布局科学合理 处于小区进出口 充满尊贵感 面积控制合理 即保证了实用空间又不过于浪费 劣势 商业面积过大 未考虑经营成本 业态不统一 类别杂乱 甚至出现粮油食品店 功能不完整 缺少高端娱乐消费场所 业态功能未与长沙本地文娱活动相结合 经营将存在较大困难 经营问题成为会所最大的问题 厦门会所100 亏损 广州会所约90 亏损 深圳会所约84 亏损 北京会所约60 亏损 香港会所约20 亏损国内会所定位的误区 缺乏经营意识 一味按高档定为堆砌功能 商业型会所前期设计未按商家使用功能进行设计 会所定位不明确 国内高端会所的现状 二 模式及案例分析 国内会所普遍处于亏损状态的原因 会所的定位 功能 经营模式十分模糊大部分会所在设计之初完全是迫于无奈 许多项目在入住以后 开发商还拿不出会所的运营方案 会所仅仅成了一种摆设而已销售期与实际使用期的客户需求不一致功能设置期销售期功能配置上满足了客户需求 但并没有在使用习惯上满足客户需求出现需求与使用差异说明某些科目的设置存在欠缺 从而抑制了业主使用 设计欠缺 场地小 通风换气条件差 设备不合理等 规划布局不合理 没有注意连带活动之间关系 儿童活动场地没有成人休息座椅 咖啡 阅览 桌球等混在一起 雅颂居 会所做中餐油烟噪音污染大 多次投诉仍无人处理 无业主业委会 失败会所特征 香蜜湖1号 客户买房前对会所较为关心 但真正入住后少有人问津 满足客户优越感和开发商形象 满足客户使用需求 满足客户优越感和开发商形象 满足客户使用需求 国内高端会所成功经营4大模式 酒店式的开放经营模式 大而精的俱乐部模式 星河湾四季会 北京棕榈泉国际公寓 大而专的封闭经营模式 深圳招商海月花园 小而精的半封闭经营模式 成都金林半岛 特殊模式 常规模式 成功会所特征 高端会所4大模式分析 长沙高端会所概况 会所面积 长沙众多项目会所面积视其功能规划而定 面积区间在2000 8000平米不等 主流面积区间4000平米左右 会所数量 大多数项目是一个集中性功能会所 目前部分规模较大的项目已经开始规划多个会所 并且以 主体性会所 形式出现 以满足日后业主需求 会所功能 大都为休闲 娱乐 健身场所 档次不一 也有较为特色的 如美洲故事的双会所 设置专门的运动会所与商务会所 如恒基凯旋门会所设置高端的私人影院等 部分会所包含幼儿园 会所营运方式 外包 自营长沙众多项目是采取单一的经营方式 即外包或者自营 多种经营方式结合的案例较少 运营较好会所经验借鉴 外包 半封闭 合理收费桂花城 合理且规划贴合市场需求的功能设置 棋牌室 餐饮 市场收费制保证会所盈利 亚华香舍华都 成功引进经营机构 培训机构 保证会所稳定人气 完善的功能及市场性的收费模式辐射了周边广泛人群消费 促进了会所盈利 长沙高端会所小结 经营模式建议 经过分析总结建议本项采用 小而精的半封闭经营模式 以满足本项目社区需求为核心 辐射含浦片区乃至整个麓南板块与物管独立开来 实行分开经营管理 以外包为主 结合部分自行经营 采取合理收费 部分免费的经营策略 三 江山帝景会所定位建议 一 定位思考 二 会所经营性质定位 经营场所可以对外开放 但采用办卡的形式设置门槛 三 会所功能特征定位 四 会所价值定位 品质生活配套区域高端商业 娱乐核心 经营价值通过高端会所获取可观的经济 社会价值 文化品牌高品位的古典欧陆文化塑造高端品牌的形象名片 五 会所主题 雅典娜会所 雅典娜是希腊奥林匹斯十二主神之一 也是奥林匹斯三处女神之一 他是智慧 劳动 和平和正义战争的女神 也是雅典的守护神 此案名与项目雅典组团名称遥相呼应具有一定的统一性 且此案名名声较响 容易记忆 在希腊神话和现代电影 电视 以及游戏中经常出现 是希腊神话中传播较广的一个部分 二 建筑风格定位 新古典欧式建筑风格 充分体现江山帝景的尊贵 大气 文化味十足 使项目整体调性进行升华 将其打造成项目的符号 视觉的中心 拉升形象高度 提升项目品位 四 业态定位建议 一 对于原方案的修改建议 1 原设计定位方案中商业面积过大 且违背会所功能特性 甚至于出现 粮油食品商店 中西药店 2 原设计定位方案入口在二楼 不利于功能划分 影响一楼商业价值 建议将入口设置在一楼 3 泳池占用空间大 经营维护成本高 盈利性较低 建议可以删减 如不能删减 则建议分设置儿童戏水区和成人区 4 对原设计图功能规划中 不适宜长沙地区消费习惯的业态和功能调整 如壁球室 羽毛球馆等 二 功能分区 备注 此面积设定均为估算值 2 3楼约还需300 左右的楼梯 通道 挑空面积 由设计自行考虑 三 平面布局 一楼 运动休闲层 接待大堂400平米 SAP 美容500平米 主题咖啡厅800平米 购物超市800平米 二楼 文化休闲层 台球馆 共400 餐饮1000平米 棋牌 足浴900平米 三楼 商务层 商务 会议1000平米 健身 室内球馆800平米 四楼 影视厅 影院1800平米 纯欧式的外立面及大堂装修风格 彰显江山帝景的尊贵 大气 拉升形象高度 提升项目品位 会所大堂 四 功能示意 女人有闲 重保养 经常性支出巨大 根据市场数据分析得出 SAP是目前国内社区会所中经营效益最好的业态之一 SAP 美容中心 古典欧陆文化咖啡厅 通过欧式建筑及装修 以及欧洲文化代表作的书 画 营造强烈的西方古典氛围 设置专门的欧洲古典文化书吧 将主题咖啡做出特色 做成品牌 棋牌 足浴中心 长沙人最为喜爱和最为普遍的娱乐活动 会所必须拥有的项目之一 也是最容易操作 使用率最高的项目 高档餐饮是片区较为缺乏的项目 也是会所积聚人气的重要功能之一 既能满足社区需求又能产生较为客观的经济效益 餐饮中心 商务 办公中心 提升品牌价值 丰富会所功能 为高端商务人士或公司提供周全服务 运动健身室内球类 以免费项目作为会所的经营引爆点 与付费项目相结合 带动其它经营项目的消费 影院能丰富会所功能 增加娱乐性 成为含浦娱乐休闲的中心 同时体现出项目的恢弘规模 生活配套的全面 成为区域的标杆 电影院 五 附备选功能 会所入口 建议设在1楼 一至二楼用旋转楼梯或T型手扶楼梯 大堂应做挑空设计大