房地产板块财会核算标准.doc

房地产板块会计核算规范目录第一章 总则3一、目的3二、适用范围3三、职责3第二章 会计政策3一、会计期间3二、固定资产折旧政策3三、摊销政策4四、资产减值准备4五、收入确认时点标准4第三章 会计科目核算规范4 第一节 资产类科目4一、1001库存现金4二、1002银行存款5三、1012其他货币资金6四、1101交易性金融资产7五、1122应收账款7六、1123预付账款8七、1124预付税费9八、1221其他应收款9九、1303委托贷款10十、1401材料采购11十一、1403原材料11十二、1405库存商品11十三、1481待摊费用12十四、1601固定资产12十五、1606固定资产清理14十六、1604在建工程15十七、1701无形资产15十八、1801长期待摊费用16十九、1811递延所得税资产16 第二节 负债类科目18一、2202应付账款18二、2203预收账款19三、2221应交税费20四、2211应付职工薪酬20五、2241其他应付款21六、2901递延所得税负债22 第三节 成本类科目22一、5001开发成本22二、5101 制造费用22 第四节 损益类科目23一、6001主营业务收入23二、6051 其他业务收入25三、6301 营业外收入25四、6401 主营业务成本26五、6402 其他业务成本26六、6403 营业税金及附加27七、6601 销售费用28八、6602 管理费用28九、6603 财务费用30十、6711 营业外支出30十一、6801 所得税费用31十二、6111 投资收益32十三、6901 以前年度损益调整33 第五节 所有者权益类科目34一、4001实收资本34二、4002资本公积34三、4101盈余公积35四、4103本年利润35五、4104 利润分配36第四章 费用核算规范36第五章 附则47第一章 总则一、目的为规范企业会计确认、计量和报告行为，保证会计信息质量，根据会计法、企业会计准则及国家有关法律和法规，结合本企业的实际情况，制定本规范。二、适用范围本规范适用于集团房地产板块，相关科目核算规范及口径同样适用于公司内其他各项目公司。三、职责财务管理中心负责本规范的制定、解释、修改及检查执行。第二章 会计政策一、会计期间1.年度采用公历日期，即每年一月一日至每年十二月三十一日止；2.月度会计期间，为及时准确完成报表，须按集团规定的结账时间点完成结账。二、固定资产折旧政策1.固定资产折旧方法为平均年限法；预计净残值率统一使用5%。2.折旧年限：房屋建筑物20年，机器设备10年，电子机器及家具5年，运输工具5年，办公及其他设备5年。三、摊销政策1. 低值易耗品：领用时一次性摊销。2. 长期待摊费用：开办费的摊销，在有预售收入的当年，一次性摊销转入当期损益；其他统一按三年摊销。3. 无形资产：合同有约定使用期限的按合同规定年限摊销；合同未约定使用期限的按10年摊销（但软件类除外，软件类统一按3年摊销）。四、资产减值准备坏账损失采取直接转销法，不计提，实际发生时，经审批处理。存货跌价准备、固定资产减值准备、长期股权投资跌价准备等亦同。五、收入确认时点标准原则上是按合同收楼日为确认收入的口径，但由于售楼合同约定业主可选择不同的付款方式，故确认收入的时间也有不同，现根据相关的情况做出指引如下：1.一次性付款方式：以合同交付日期（销售合同上所载的收楼日期）为收入确认的时间点，以合同约定的实际结算金额为收入确认金额。2.分期付款方式：合同收楼日前收到的款项，在合同收楼日的当季度，将累计已收到的款项确认收入；合同收楼日前未收到的剩余款项，待实际收到款项的当季度确认收入。3.银行按揭付款方式：首期销售收入（现楼）或预收账款（预售）按实际已收到的款项在合同收楼日当季确认；合同收楼日后，对后续收到的银行按揭款，按照银行实际放款的当季确认收入（现楼）或预收账款（预售）。第三章 会计科目核算规范 第一节 资产类科目一、1001库存现金1.本科目核算企业的库存现金。企业员工借支内部周转使用的备用金，在“其他应收款-备用金”科目核算，不在本科目核算。2.各公司库存现金限额及现金业务收支、保管等应严格按照国家有关现金管理的规定及龙腾公司货币资金管理制度严格执行。3.企业需设置“现金日记账”，由出纳人员根据收付款凭证，按照业务发生顺序逐笔登记。每日终了，应当计算当日的现金收入、支出合计数和结余数，并将结余数与实际库存数核对，月终要与总账核对相符，做到日清月结。4.企业现金清查，发现的有待查明原因的现金短缺或溢余，应通过“待处理财产损溢”科目核算。待查明原因后作如下处理：（1）如为现金短缺，属于应由责任人赔偿的部分，借记“其他应收款”或“库存现金”等科目，贷记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目；属于应由保险公司赔偿的部分，借记“其他应收款”科目，贷记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目；属于无法查明的其他原因，根据管理权限，经批准后处理，借记“管理费用”科目，贷记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目。（2）如为现金溢余，属于应支付给有关人员或单位的，应借记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目，贷记“其他应付款”科目；属于无法查明原因的现金溢余，经批准后，借记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目，贷记“营业外收入”科目。5.本科目期末借方余额，反映企业实际持有的库存现金。二、1002银行存款1.本科目核算企业存入银行的各种存款，包括七天存款、协定存款等。企业的外埠存款、银行本票存款、银行汇票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等在“其他货币资金”科目核算，不在本科目核算.2.各公司应当严格按照国家有关支付结算办法，正确地进行银行存款收支业务的结算，并按照龙腾公司货币资金管理制度规定加强对银行账户的管理。3.各公司应加强对银行存款的管理，定期对银行存款进行检查，对账，编制银行存款余额调节表。存在未达账项应及时查明原因并向有关领导报告，及时进行清理：（1）银收企未收，超过1个月以上必须要求银行补制单据入账；（2）银付企未付，超过1个月以上必须要求银行补制单据入账；（3）企收银未收，超过1个月以上须查明原因并提交书面报告至区域财务负责人审批；超过3个月以上由资金分部负责人审批；（4）企付银未付，超过3个月以上须查明原因并要求银行开具银行未付证明后做冲账处理。4.本科目期末借方余额，反映企业实际存在银行或其他金融机构的款项。三、1012其他货币资金1.本科目核算公司的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款、专户管理账户等其他货币资金。2.外埠存款，是指企业到外地进行临时或零星采购时，汇往采购地银行开立采购专户的款项。企业将款项委托当地银行汇往采购地开立专户时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。收到采购员交来供应单位发票账单等报销凭证时，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记本科目。将多余的外埠存款转回当地银行时，根据银行的收账通知，借记“银行存款”科目，贷记本科目。3.银行汇票存款，是指企业为取得银行汇票按规定存入银行的款项。企业在填送“银行汇票申请书”并将款项交存银行，取得银行汇票后，根据银行盖章退回的申请书存根联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。企业使用银行汇票后，根据发票账单等有关凭证，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记本科目；如有多余款或因汇票超过付款期等原因而退回款项，根据开户行转来的银行汇票第四联（多余款收账通知），借记“银行存款”科目，贷记本科目。4.银行本票存款，是指企业为取得银行本票按规定存入银行的款项。企业向银行提交“银行本票申请书”并将款项交存银行，取得银行本票后，根据银行盖章退回的申请书存根联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。企业使用银行本票后，根据发票账单等有关凭证，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记本科目。因本票超过付款期等原因而要求退款时，应当填制进账单一式两联，连同本票一并送交银行，根据银行盖章退回的进账单第一联，借记“银行存款”科目，贷记本科目。5.信用卡存款，是指企业为取得信用卡按照规定存入银行的款项。企业应按规定填制申请表，连同支票和有关资料一并送交发卡银行，根据银行盖章退回的进账单第一联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。企业用信用卡购物或支付有关费用，借记有关科目，贷记本科目。企业信用卡在使用过程中，需要向其账户续存资金的，借记本科目，贷记“银行存款”科目。6.信用证保证金存款，是指企业为取得信用证按规定存入银行的保证金。企业向银行申请开立信用证，应按规定向银行提交开证申请书、信用证申请人承诺书和购销合同。企业向银行交纳保证金，根据银行退回的进账单第一联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。根据开证行交来的信用证来单通知书及有关单据列明的金额，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记本科目和“银行存款”科目。7.存出投资款，是指企业已存入证券公司但尚未进行短期投资的现金。企业向证券公司划出资金时，应按实际划出的金额，借记本科目，贷记“银行存款”科目；购买股票、债券等时，按实际发生的金额，借记“交易性金融资产”等科目，贷记本科目。8.企业应加强其他货币资金的管理，及时办理结算，对于逾期尚未办理结算的银行汇票、银行本票等，应按规定及时转回，借记“银行存款”科目，贷记本科目。企业应严格按照本办法规定核算其他货币资金的各项收支业务。9.本科目期末借方余额，反映企业实际持有的其他货币资金四、1101交易性金融资产1.交易性金融资产是指企业为了近期内出售而持有的金融资产，如以赚取差价为目的从二级市场购买的股票、债券、基金等，企业持有购买的银行理财产品，也在本科目核算。企业购买持有的银行理财产品，通过本科目核算；七天存款、协定存款等符合存款性质的通过“银行存款”科目核算，不在本科目核算。2.满足以下条件之一的金融资产应当划分为交易性金融资产：（1） 取得金融资产的目的主要是为了近期内出售或回购或赎回。（2） 属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，具有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理。（3）属于金融衍生工具。但被企业指定为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。3.企业取得交易性金融资产时，按其公允价值借记本科目，按发生的交易费用，借记“投资收益”科目，按实际支付的金额，贷记“银行存款”等科目。4.持有至到期出售时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按该金融资产的成本，贷记本科目，按其差额（收益），贷记或借记“投资收益”科目。5.本科目期末借方余额，反映企业持有的交易性金融资产的公允价值。五、1122应收账款1.本科目核算销售产品、提供劳务等，应向购货单位或接受劳务单位收取的款项。2.各公司之间的资金调拨的往来款，通过“其他应收款”内部往来科目核算，不通过本科目进行核算。3.为保障企业应收款的安全性，防范资金风险，加快企业资金周转，提高资金使用效率，应收款管理应实行统一领导、分工协作，责任到人。各公司财务部门应牵头联合经营部门定期对企业的应收账款加强管理：（1）财务部负责应收款台帐管理，定期对应收款进行账龄分析及汇总工作，针对问题及时提出管理建议，督促业务部门加强催收。（2）业务部门负责应收账款的回收，跟踪业务处理过程。特别是对公司垫资的代收代付款项，业务部门应竭力加强管理。4.应收账款的坏账损失采取直接转销法，不计提，实际发生时，经管理层合理审批处理。5.本科目期末借方余额，反映企业尚未收回的应收账款；期末如为贷方余额，需查明原因，并调整至“预收账款”核算。六、1123预付账款1.本科目核算企业按照合同规定预付的款项。包括预付土地款、预付工程款、预付材料设备款、预付办证费用和其他等。2.预付工程款核算按总包合同或非总包合同约定的工程预付款。预付给施工单位工程款项时，必须取得施工方开具的工程发票。（1）按总包合同规定支付施工单位预付工程款1000万并取得发票：借：预付工程款 1000万 贷：银行存款 1000万（2）本期需支付进度款3000万，从预付工程款中抵扣500万（只需开具发票2500万）： 借：应付账款 3000万 贷：银行存款 2500万 预付工程款 500万借：生产成本 3000万贷：应付工程款-发票已到 3000万3.预付材料设备款核算企业因购货而预付的款项，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收到所购物资，按应计入购入物资成本的金额，借记“材料采购”或“原材料”、“库存商品”等科目，按应支付的金额，贷记本科目。补付的款项，借记本科目，贷记“银行存款”等科目；退回多付的款项做相反的会计分录。涉及增值税进项税额的，还应进行相应的处理。4.本科目应按照预付款项的类别设置明细科目，并分别按分包单位和供应单位进行辅助核算。5.预付账款须建立台账管理制度。除政府事业单位预付款外，其他款项预付时，必须事先取得发票。财务部门应督促经办人跟进预付账款的清理情况、发票开具以及清收负责人和经办人等信息，建立健全预付账款清理责任制度。6.本科目期末借方余额，反映企业实际预付的款项；期末如为贷方余额，需查明原因，并调整至“应付账款”核算。七、1124预付税费1.本科目核算企业按照税法规定计算预付的各种税费，包括预付的企业所得税、土地增值税、营业税及各项附加税费，预收账款确认收入时，将对应的土地增值税、营业税及各项税费结转到主营业务税金及附加科目。2.预付税费-土地增值税下设两个三级科目：预交、待退。均下挂核算项目房地产项目业态档案，按核定预征率计提。计提时：借：“预付税费-土地增值税-自建物业（预交）”贷：“应交税费-土地增值税”，缴付时：借：应交税费-土地增值税贷：银行存款确认收入时：借：主营业务税金及附加贷：预付税费-土地增值税-自建物业（预交）” 3.预付税费-企业所得税。从预收账款结转收入时，将预缴的企业所得税转入应交税费-企业所得税科目，抵减当期应缴企业所得税。贷：应交税费企业所得税（红字） 贷：预付税费-企业所得税八、1221其他应收款1.本科目核算企业除应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、长期应收款等以外其他各种应收及暂付款项。根据核算需要，设置明细科目：往来款、保证金及押金、员工借支、备用金借支、内部员工代付款、外部单位代付款等。2.往来款，核算集团内部单位往来款，以协同凭证处理，以达到双方同时挂账，无论款项是应收对方还是应付对方，统一计入“其他应收款-往来款”核算，以便集团合并报表互相抵销。3.借支划分“员工借支”和“备用金借款”核算。（1）员工借支核算员工因特定业务办理需要以个人的名义向公司申请预支资金以办理相关业务，收款人为员工个人的借支行为，如差旅费、零星采购借支等。（2）备用金借款核算公司拨付给员工备作需要周转的经常性开支，该款项在额度的金额和期限内，业务发生时，借支人凭发票等有关凭证报销，补充原定额等；借款期限到期或调换经办人时才全部交回备用金，如屋村物业管理服务部、屋村客服前台收款找零长期周转的备用金。（3）对于借支，财务应设立个人借支备案登记薄登记个人借支信息，登记薄信息须包括：借支单编号、借款人、所在部门、借支事项、借支金额、预计还款日期。找零备用金期限最长为一年，实行定额备用金管理，于每个会计年度末进行一次清理，每次期限终了，需再次严格审核备用金借款的额度与必要性。4.内部员工代付款核算公司预支付需向员工收回的款项，科目下设明细科目：个人所得税、社保费、住房公积金、员工宿舍水电费、代扣员工宿舍费、员工IC卡款项等明细科目。5.保证金及押金，核算公司为履约合同向对方支付的或政府行政事业单位收取的保证金或押金。为区分政府事业单位收取的保证金及押金，专设“政府保证金及押金”进行核算。6.外部单位代付款，核算公司为外部施工单位代付的水电费、甲指材料费、农民工保证金、安全文明措施费以及工程借款等。这部分属代付款项，需从施工单位工程款中抵扣回，或施工单位返还。7.工程借款科目，核算除工程预付款和工程进度款外暂借给施工单位的工程款项。按总包合同约定支付的工程预付款通过“预付工程款”核算。九、1303委托贷款1.委托贷款是指由委托人提供资金，委托业务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。2.委托贷款本金科目用于核算委托方委托贷款本金，按【银行类别】【客商辅助核算】分别核算受托银行和借款人信息；3.委托方收到的利息收入通过【投资收益委托贷款委托贷款利息收入】核算；4.委托方支付的银行手续费通过【投资收益委托贷款委托贷款手续费】核算，若期限超1年的委托贷款手续费可根据实际需要作分摊处理；5.委托方利息收入产生的税费通过【投资收益委托贷款委托贷款税费（明细）】进行核算；6.增加【短期借款委托贷款】和【长期借款委托贷款】科目，用于核算借款方委托贷款的借款本金，其中一年内到期的委托贷款使用短期借款科目，一年以上的使用长期借款科目，并增加【银行类别】【客商辅助核算】分别核算受托银行和借款人信息.7.借款方的利息支出通过【财务费用利息支出】核算。十、1401材料采购1.材料采购属于过渡科目，用于核算采购发票结算后材料冲暂估后重新计价入库与确定最终应付债务的中间过渡，月末此科目没有余额：（1）采购入库单（非暂估标识）生成分录 借：原材料 贷：材料采购（2）采购应付单生成分录借：材料采购贷：应付账款-应付材料设备款-发票已到十一、1403原材料1.本科目核算公司在提供劳务和经营管理过程中消耗的材料或物料等，包括原材料及主要材料、辅助材料、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等。2.集团公司的采购、仓库通过用友供应链管理，系统已设好账务处理规则和凭证模板，实现自动生成凭证，保证仓库账和会计账的数据一致。3.物料领出，以部门受益、服务范围、物料性质等判断应计入成本还是费用，是计入哪个明细，在损益类科目核算具体说明。十二、1405库存商品1.本科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。2.各公司在进行“库存商品-开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。3.本科目采用数量金额式核算，按房地产项目、业态档案辅助核算。4.库存商品的主要账务处理：（1）完工产品结转原则：产品竣工后由生产成本科目结转至“库存商品”科目核算，按实际成本，借记本科目，贷记“生产成本”。同一个苑区分期竣工交付使用，则应将该苑区按竣工交付使用时间拆分为多个成本核算单位分别归集成本和结转“库存商品”科目（2）销售产成品结转成本时，借记“主营业务成本”、“其他业务成本”等科目，贷记本科目。5.本科目期末借方余额，反映企业库存商品的实际成本。十三、1481待摊费用1.本科目核算企业已经支出，但应由本期和以后各期分别负担的分摊期限在1年以内(包括1年)的各项费用，如预付保险费，以及一次购买印花税票和一次交纳印花税税额较大需分摊的数额、一次支付数额较大的财产保险费、排污费、技术转让费及施工机械安装、拆卸、辅助设施和进出场费等。2.企业预付给保险公司的财产保险费、预付经营租赁固定资产租金、预付报刊订阅费等，应于预付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目；财产保险费应在保险的有效期限内、经营租赁固定资产租金应在租赁期间内、报刊订阅费应在所涉及的期间内平均摊销，借记“管理费用”、“制造费用”等科目，贷记本科目。3.企业发生其他各项待摊费用时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。按受益期限分期平均摊销时，借记“管理费用”、“制造费用”、“销售费用”、等科目，贷记本科目。4.待摊费用应按费用项目的受益期限分期摊销。如果待摊费用所应摊销的费用项目，不能再为企业带来利益，应将尚未摊销的待摊费用的摊余价值，全部转入当期成本、费用。5.本科目应按费用种类设置明细账，进行明细核算。6.本科目期末借方余额，反映企业各种已支出但尚未摊销的费用，期末在资产负债表“预付款项”项目填列。十四、1601固定资产1.根据企业会计准则，结合公司实际情况和相关要求，固定资产是指同时符合下列特征的有形资产：（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的（持有目的）；（2）使用期限超过一个会计年度，单位价值在2000元以上的资产，包括：厂房及建筑物、机械设备、运输、电子设备、办公设备、易耗设备以及其它与生产经营有关的设备、器具、工具等；使用期限是指使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。2.固定资产特殊界定规则.为有效利用资源，加强管理，下列品种的资产不论价值大小一律作为固定资产管理：（1）主要包括：电脑、电视机、复印机、传真机、保险柜、空调、刻录机、冰箱、洗衣机、手机、汽车、摩托车、扫描仪、摄像机、数码相机、手提电脑、打印机、速印机、碎纸机、投影仪、音响、绘图仪、电瓶车等；（2）成批或分散购入的办公家具（如大、中班台椅、柜、会议桌、沙发等）以及日常办公用品（文具），应该按照批量入库的各不同资产，单件符合固定资产入帐标准的就必须按固定资产管理。（举例：某单位批量购买一批办公家具，含大班台、办公椅等，其中大班台的单位价值较高，使用期限也较长，就需要作为固定资产管理，其他办公桌椅价值较低的可做低值易耗品管理）3.企业外购、自建的固定资产成本包括购买价、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。若需安装的固定资产，还需包含安装调试成本。自行建造的固定资产，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括人工、材料、税费、应予以资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。4.固定资产折旧：折旧方法为平均年限法；预计净残值率统一使用5%.预计使用寿命：房屋建筑物20年，机器设备10年，电子机器及家具5年，运输工具5年，办公及其他设备5年。5.固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。若符合固定资产确认条件的应当计入固定资产成本。如有被替换的部份，应扣除其账面价值；对于固定资产的日常维护修理费用，因其支出只是为确保固定资产的正常工作状况，一般不产生未来的经济利益，不符合固定资产的确认条件，应在发生时计入当期损益。6.固定资产的处置，企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁坏（失窃），应将处置收入（包括保险或个人赔偿）扣除帐面价值和相关税费后的金额计入当期损益。7.房屋建筑物（1）房屋建筑物是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。（2）公司自持物业如酒店、会所、售楼部等，根据结算书将建筑物和其他附属工程分开入账，独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，发生的成本不计入房屋建筑物资产。（3）酒店、会所、售楼部等自有物业主体外的绿化工程、道路工程、泳池等配套设施,作为基础设施分配入苑区成本，不入固定资产核算。（4）学校及幼儿园、医务室等免征房产税公司自持物业，不对其房屋各组成部分进行分拆入账。8.固定资产从存货核算材料出库时，借记“固定资产领用”，贷记“原材料”；固定资产模块新增资产生成时，借记“固定资产”，贷记“固定资产领用”。 十五、1606固定资产清理1.固定资产清理是指固定资产的报废和出售，以及因各种不可抗力的自然灾害而遭到损坏和损失的固定资产所进行的清理工作。用来核算企业因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入。2.借方登记固定资产转入清理的净值和清理过程中发生的费用；贷方登记出售固定资产的取得的价款、残料价值和变价收入。其贷方余额表示清理后的净收益；借方余额表示清理后的净损失。清理完毕后净收益转入“营业外收入”账户；净损失转入“营业外支出”账户。3.核算程序（1）出售、报废和毁损的固定资产转入清理时，借：固定资产清理 （转入清理的固定资产帐面价值） 累计折旧 （已计提的折旧） 固定资产减值准备 （已计提的减值准备） 贷：固定资产 （固定资产的账面原价）（2）发生清理费用时， 借：固定资产清理 贷：银行存款（3）计算交纳营业税时，企业销售房屋、建筑物等不动产，按照税法的有关规定，应按其销售额计算交纳营业税，借：固定资产清理 贷：应交税费应交营业税（4）收回出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等时，借：银行存款 原材料等 贷：固定资产清理（5）应由保险公司或过失人赔偿时， 借：其他应收款 贷：固定资产清理（6）固定资产清理后的净收益， 借：固定资产清理 贷：长期待摊费用 （属于筹建期间） 营业外收入处理固定资产净收益 （属于生产经营期间）（7）固定资产清理后的净损失， 借：长期待摊费用 （属于筹建期间） 营业外支出非常损失 （属于生产经营期间由于自然灾害等非正常原因造成的损失） 营业外支出处理固定资产净损失 （属于生产经营期间正常的处理损失） 贷：固定资产清理十六、1604在建工程1.在建工程，核算企业基建、更新改造等在建工程发生的支出。一般核算产权归属公司物业的建筑物在竣工前所发生的成本。2.成本发生划分为两个时段：房产公司在开发过程中自有物业的成本归集在“生产成本”科目中反映，待达到预定可使用状态时结转至“固定资产”科目中，如竣工交付使用时还未进行工程结算时则需要根据工程预算、工程合同等资料在“生产成本”进行成本补提，并转入固定资产科目核算，待工程出具结算后再作相应的调整。3.酒店、非房产公司自建物业，未完工前工程成本在“在建工程-酒店工程成本、房地产工程成本”核算，并按付款成本项目辅助核算。十七、1701无形资产1.无形资产：是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辩认非货币性资产，本科目核算企业持有的无形资产成本，包括专利权、非专利权、商标权、著作权、土地使用权、软件等。2.房地产公司取得土地使用权，用于建造对外出售的商品房，相关的土地成本应计入所建造商品房成本。3.其他公司购入土地自用的取得发票时直接计入“无形资产-土地使用权”；摊销期限为土地使用证上剩余年限。4.房地产公司自持物业，如：学校、酒店、会所、售楼部、员工宿舍等用地的土地成本应和房屋全部结转入“固定资产”，不单独计入“无形资产”，与房产折旧年限一致。5.当月增加的无形资产当月开始摊销；当月减少的无形资产，当月不再摊销。采用直线法摊销，残值为零。6.无形资产的摊销期，合同有约定使用期限的按合同规定年限摊销；合同未约定使用期限的按10年摊销（软件类除外，软件类统一按3年摊销）。十八、1801长期待摊费用1.长期待摊费用：核算企业已经发生但应由本期或以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。2.现长期待摊费用下设置明细“装修工程款”、“租赁费”、“临时样板房”、“简易用房及设施”、“开办费”、“其他”。如无特殊需要，统一按三年摊销。3.开办费的摊销，在有预售收入的当年，一次性转入当期损益。4.“临时样板房”是指将样板房设在会所或售楼部内，该样板房不可以作为以后销售产品只作临时产品展示样板之用，而该样板房主要成本由装修工程、园林工程和装饰布置构成，不做为原会所及售楼部的固定资产组成部分。摊销期限三年。5.“简易用房及设施”主要核算除房产公司及酒店外，在租用土地期限较长，建筑简易用房及设施用于经营使用，不能取得产权的成本计入该明细。按租赁土地期限与简易用房及设施使用期限孰短原则进行摊销。如绿化公司租用土地种植苗圃，租赁期限较长，建筑泵房、仓库、简易宿舍等。十九、1811递延所得税资产1.递延所得税资产确认：1）企业根据所得税准则确认的可抵扣暂时性差异产生的所得税资产，可抵扣暂时性差异一般产生于以下情况：（1）资产的账面价值小于其计税基础,（2）负债的账面价值大于其计税基础；2）根据税法规定可用以后年度税前利润弥补的亏损产生的所得税资产，也在本科目核算；3） 未作为资产、负债确认的项目产生的暂时性差异,如超过限额扣除标准的广告费，留作以后纳税年度抵扣金额。2.递延所得税资产计量：递延所得税资产=可抵扣暂时性差异*适用的所得税税率（目前国内25%）。借方核算：转回的应纳税时间性差异*税率，发生的可抵减时间性差异*税率，贷方核算：发生的应纳税时间性差异*税率，转回的可抵减时间性差异*税率。递延所得税资产科目应做好明细台账，以便追查和冲减。举例如下：例1：*公司2012年发生了2,000万元广告支出，业务招待费100万，行政罚款50万，预售楼款收入10,000万元，账面利润亏损4,000万,预付营业税、土增税等800万，预征毛利率15%。汇算清缴前：所得税费用：-4,000*25%=-1,000万；预付税费-企业所得：（10,000*15%-800）*25%=175万；应交税金： 175-1,000=-825万；当账面利润出现亏损，导致应交税费-企业所得税科目出现借方余额时，借方余额全额确认递延所得税资产。分录如下：借：递延所得税资产825所得税费用 -1,000预付费用-企业所得税 175汇算清缴时，纳税调增了广告费500万（以后纳税年度可抵扣），纳税调增业务招待费50万，行政罚款50万，纳税调增应缴企业所得税150万。递延所得税资产：500*25%=125万；以前年度损益调整：（50+50）*25%=25万；应交税费-企业所得税：125+25=150万；由于12年度有825万可抵扣所得税，故本次应交所得税150万在825万中抵减，实际不用缴纳。分录如下： 借：以前年度损益调整： 25万贷：递延所得税资产 25万例2：*公司2012年发生了2,000万元广告支出，业务招待费100万，行政罚款50万，预售楼款收入10,000万元，预付营业税、土增税预征税率8%，预征毛利率15%，本期结转主营业务收入20,000万，账面利润利润4,000万,。汇算清缴前：所得税费用：4,000*25%=1,000万；预付税费-企业所得：(10,000-20,000)*15%*25%-（10,000-20,000）*8%*25%=-175万；应交税金：- 175+1,000=825万；分录如下：借：所得税费用 1,000贷：预付费用-企业所得税 175应交税费-企业所得税 825汇算清缴时，纳税调增了广告费500万（以后纳税年度可抵扣），纳税调增业务招待费50万，行政罚款50万，纳税调增应缴企业所得税150万。递延所得税资产：500*25%=125万；以前年度损益调整：（50+50）*25%=25万；应交税费-企业所得税：125+25=150万；分录如下： 借：以前年度损益调整： 25万递延所得税资产 125万贷：应交税费-企业所得税 150万 第二节 负债类科目一、2202应付账款1.应付账款：核算企业因购买材料、商品和接受劳务等经营活动应支付的款项。2.应付账款下设明细核算科目主要包括：应付土地款、应付材料设备款、应付工程款等。3.应付工程款的核算（1）内判单位腾越开具发票予房产公司借：应付账款应付工程款发票已到贷：其他应收款往来款腾越借：生产成本 贷：应付账款应付工程款-发票已到房产划拨资金腾越借：其他应收款往来款腾越 贷：银行存款（2）外判单位根据明源项目管理系统审批支付工程进度款，借：应付账款应付工程款发票已到贷：银行存款借：生产成本 贷：应付账款应付工程款-发票已到完工时需补提成本借：生产成本贷：应付账款-应付工程款-暂估客商辅助核算 4.每月根据明源售楼系统明细表负超标楼款、多收业主楼款，通过“应付账款房地产业务-自建物业”科目核算。5.每年的6月30日与12月31日应与各供应商进行对账。6.年末应对各供应商余额进行分析,其账龄超过五年的应付账款，并经采购部确认不需支付的应付款项，确认为“营业外收入”。二、2203预收账款1.预收账款：核算企业按照合同规定预收的款项。2.房产公司销售楼款均需通过预收账款核算，业主签约后收到的楼款入预收账款核算。收到的诚意金先通过“其他应付款-购房诚意金”核算，签约前收到的定金通过“其他应付款-定金”核算，待签约转入“预收账款”核算。3.车位的预收处理要求参照物业字201225号文执行：权属归房产公司所有但不能出售的，其长租（20年或以上）由房产公司负责租售；短租（3年以下）由管理公司负责；权属归业主所有的，由管理公司负责。若该车位是出售的，则按销售处理，房地产公司的室外车位出售收入按“主营业务收入（房地产板块）内约定的收入确认原则确认。4.本科目期末贷方余额，反映企业预收的款项。三、2221应交税费1.本科目核算公司按照税法规定计算应交纳的各种税费，包括增值税、营业税、土地增值税、消费税、资源费、企业所得税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、印花税、契税、教育附加费、堤围费、文化建设费、地方教育附加、价格调节基金、地方教育发展费等。2.所有支付的税费均需通过本科目（不论每月纳税申报还是直接支付报销税费都要通过“应交税费”科目核算后再结转至相应会计科目内）。不能以直接到税局支付为由将某些税费如印花税、车船使用税等直接计入费用。3.为方便日常统计数据，应交税金科目的“借方”统一核算实际支付出去的税金，收到退回的税金也在借方用红字冲减；应交税金科目的“贷方”统一核算应交税金的计提或调整。4.“应交税金应交所得税”下设2个明细科目“预交所得税”和“汇算清缴所得税”，“预交所得税”核算按月或季度正常应交的所得税，“汇算清缴所得税”仅核算年度汇算清缴时申报的所得税。四、2211应付职工薪酬1.本科目核算企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。2.本科目二级明细由集团财务统一设置为“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“非货币福利”、“辞退工资”、“股份支付”等应付职工薪酬项目。其中“工资”明细科目同时按部门设置辅助核算。职工福利、工会经费、职工教育经费，不进行计提，在成本费用中据实列支。3.为规范核算职工薪酬，正确计算三项经费的扣除基数问题，在“应付职工薪酬-工资”科目下新增月度工资、奖励、外派劳务薪酬进行核算。4.“应付职工薪酬-职工福利”的核算，不按先计提后列支的核算方式，直接在成本、费用中据实列支。以前计提尚有余额的，应先将其列支完，余额不足时，再结转计入成本、费用的福利费。5. 福利费是指用于公司职工福利方面的支出。福利费使用范围主要包括： （1）为职工卫生保健发生的各项补贴和非货币性福利。职工及其供养的直系亲属的医药费，医疗部门的全体医务工作人员工资和医务经费，公司组织职工体检费，工伤医疗费，注射疫苗费，医疗室药品费，职工因工负伤就医路费、职工供养直系亲属医疗补贴、员工产假工资、工伤工资补贴等； （2）员工宿舍的收支，包括宿舍日常用品、水电费、燃气、液化气，宿舍住宿用具的购买、修理费用等；（3）为职工生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工交通补贴、节日慰问品、节日慰问金等。（4）职工集体活动支出，如年终晚会活动经费、节日聚餐、开工利是等；（5）按照国家规定由职工福利基金开支的其他支出，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。6. “应付职工薪酬-职工福利”开设以下明细科目核算：宿舍收支、产假工资、医疗费、其他。（1）“宿舍收支”明细无论收入还是支出先在“应付职工薪酬-职工福利”借方归集，月末根据各部门住宿人员进行分摊，分别计入成本、费用的“福利费”。其他福利费发生时在“应付职工薪酬-职工福利”借方反映，月末根据所属部门性质，计入成本、费用的“福利费”。本公司宿舍出租给外面单位或个人所收取的住宿费，在“应付职工薪酬-福利费-宿舍收支” 科目的借方红字核算；本公司没有宿舍需要承租外面单位或个人房屋的租金，在“租赁费” 科目核算。.（2）“医疗费支出”计入应付福利费的，月末根据所属部门性质计入成本、费用的福利费。发生医疗费等时借：应付职工薪酬-职工福利-医疗费、其他贷：银行存款月末根据所属部门性质计入成本、费用的“福利费”借：制造费用-福利费借：销售费用-福利费借：管理费用-福利费 贷：应付职工薪酬-职工福利-医疗费、其他7.辞退工资的支付应全部计入当期费用。因解除与职工的劳动关系给予的补偿，借记“管理费用”等科目，贷记“应付职工薪酬-辞退工资”。因解除与职工的劳动关系向职工给予的补偿，借记“应付职工薪酬-辞退工资”，贷记“银行存款”、“库存现金”等科目。五、2241其他应付款1.本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如应付租入固定资产和包装物的租金，存入保证金、应付、暂收所属单位、个人的款项；应付职工统筹退休金，以及应收暂付上级单位、所属单位的款项。2.其他应付款根据需要下设明细科目：代收款项、按金、专项维修基金、无效楼款、暂收未明确款项、购房诚意金、购房定金、饭卡充值款等。3.销售收到的诚意金通过“其他应付款-购房诚意金”核算，签约前收到的定金通过“其他应付款-购房定金”核算，签约后再转入“预收账款”。业主缴纳定金当地规定必须开具楼款发票的项目，可直接通过“预收账款核算”，每个项目只能选用一个原则。4.本科目期末贷方余额，反映企业尚未支付的其他应付款项.六、2901递延所得税负债1递延所得税负责确认：企业根据所得税准则确认的应纳税暂时性差异产生的所得税负债。应纳税暂时性差异通常产生于以下情况：（1）资产的账面价值大于其计税基础；（2）负债的账面价值小于其计税基础；（3）预付营业税、土增税等在计算预征企业所得税时扣除金额。2递延所得税负责计量：递延所得税负债=应纳税暂时性差异*适用的所得税税率（目前国内25%）。贷方核算：发生的应纳税时间性差异*税率，转回的可抵减时间性差异*税率；借方核算：转回的应纳税时间性差异*税率，发生的可抵减时间性差异*税率 第三节 成本类科目一、5001开发成本1. 房地产开发成本：核算房地产开发过程中所发生的各项直接成本，归集各苑区内各产品成本、各公共配套设施成本。带房地产项目、业态档案、成本要素辅助核算。2. 成本的核算详见碧桂园集团成本核算指导V2.0。二、5101 制造费用1. 制造费用：核算内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。其借方登记企业发生的各项间接费用；贷方登记分配转入有关成本核算对象的各项间接费用，期未无余额，本账户应按部门档案进行辅助核算，并按成本要素项目进行核算。2. 房地产开发间接费用：指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。主要核算项目除财务部、人力资源部、营销部门外的项目开发管理部门所发生的行政管理费用。3. 由于制造费用属于间接费用，发生时不能直接归集至各成本核算单位中，需根据工程进度分摊当期发生的费用，所以制造费用不设项目、业态辅助核算。4. 土地租金。取得土地使用权同时，部分土地不能办理土地使用权证，只能以租赁形式获取较长期限(租赁期10年及以上)的土地使用权，向政府或相关单位所缴纳的租金，如部分山林绿化用地、水库长期租用权，直接计入“生产成本”中付款成本项目“土地费用-拆迁补偿费及其他”；对于开发项目在前期勘察、七通一平过程中发生的土地租金，以及为施工过程需要临时租用作兴建办公设施和摆放物资的场地租金计入 “生产成本”中付款成本项目“前期工程-临时设施”；对于绿化种植用地租金以及其他根据业务所属部门的性质界定应核算至相应成本的经常性支出的土地租金，先计入“制造费用-租赁费”，再分摊到“生产成本-房地产开发成本”付款成本项目的辅助核算开发间接费用。 第四节 损益类科目一、6001主营业务收入1. 本科目核算企业确认的销售商品、提供劳务等主营业务的收入，房地产公司主要是销售房产、车位、出租物业等收入。2.收入确认时点原则：原则上是按合同收楼日为确认收入的口径，但由于售楼合同约定业